ז.ד.1.

בשיטות של יבשת אירופה מתבלטת בייחוד המגמה להכניס את הנהלת "הבתים המשותפים" למסגרת של הכרעת הרוב, תקנון-קבע ונציגות-חובה.^קעבX) מגמה זו אומצה גם בחוק הבתים המשותפים במדינת ישראל.^קעג) בדיני ישראל יכולים כמובן בעלי הבית המשותף גם כן להסכים כי יחסיהם יתנהלו על-פי שיטה זו, אך ההנחה היא להפך, כמו בדיני השיתוף הרגילים: בעלי הבית המשותף אינם מזומנים מלכתחילה לשם איזו תכלית משותפת, אשר הכרעת הרוב יכולה להיות קנה-מידה סביר להגדרתה וארגון החתירה לקראתה, אלא הבעלים השונים מזומנים כאן יחד שלא בטובתם, כל אחד לצרכי עניינו המיוחד בחלקו שלו - ואם הבעלים השונים אינם מגיעים לידי הסכמה ביניהם, הרי הטלת דעת מישהו מהם על חברו בדרך-כפייה אינה אלא בבחינת נישול אותו בן-המיעוט מזכויותיו ברכושו. באין הסכם צריכים אפוא הדברים להסתדר לפי הזכויות המשפטיות היסודיות אשר בין הצדדים, וכשאלו אינן מספיקות לעניין - הרי לפי הכרעתו הבלתי-תלויה של בית-הדין, כפי שראינו בשיתוף-הנכסים הרגיל.

מעבר לכך, הדינים החשובים ביותר הם דיני ההוצאות ופעולות-השיפור לגבי "הבית המשותף". בצרפת חייב כל אחד מן הבעלים-השותפים להשתתף בהוצאות התחזוקה וההנהלה של התשמישים המשומשים בהתאם לערך היחסי של חלקו הנפרד. חלקו של הבעל-השותף בבניין משועבד לחובה זו, והוא מדין במיטלטלין המוחזקים שם. אם חלקו של הבעל-השותף מושכר כדירה בלתי-מרוהטת, משתעבד שכר-הדירה.^קעד) באיטליה, פעולות של שיפור הן עניין להחלטת הרוב באספה, אך במקרה שהפעולות כרוכות בנזק לבניין או למישהו מן הבעלים, או שכרוכות הן בשינוי ארכיטקטוני, טעונות הן החלטה פה אחד. אם הפעולות הן יקרות יותר מדי, אפשר שכל בעל-שותף יהא רשאי להסתלק מהשתתפות בהוצאות. ההשתתפות בהוצאות התחזוקה של התשמישים המשותפים היא על-כל-פנים חובה. ההשתתפות היא בהתאם לערך היחסי של החלק הנפרד, אך לגבי מדרגות מתחשבים בגובה שבו מצוי חלקו של כל בעל-שותף. גג משותף, אשר זכות השימוש בו היא רק לחלק מן הבעלים השותפים - הוצאות החזקתו הן בשליש על המשתמשים ובשני שלישים על הבעלים-השותפים, לפי הערך היחסי של חלקו הנפרד של כל אחד. אין חובת השתתפות בהוצאות שהוצאו בלי רשות ושלא מתוך צורך דחוף. במקום שיש חובת השתתפות בהוצאות, חלה היא באופן מאוחד על הבעל-השותף שבשעת-מעשה ועל מי שנכנס תחתיו תוך אותה שנה או השנה שלאחריה.^קעה) בגרמניה חייב השותף להשתתף באופן יחסי בנטלי-החיובים החלים בגין התשמישים המשותפים, וכן בהוצאות הנהלתו ובהוצאות הכרוכות בשימושם. על פעולות הכרוכות בשינויים מהותיים אפשר להחליט רק פה אחד.^קעו) במדינת-ישראל, לפי סע' 58 של חוק המקרקעין, תשכ"ט, "חייב בעל דירה... בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השרותים המחויבים על-פי דין או המקובלים על-פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר". סע' 57 קובע כי באין התנאה אחרת יש לחשב את שיעור החלק הזה לפי היחס שבין שטח רצפת הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות ב"בית המשותף". אין צריך לומר שקנה המידה הזה עשוי להתגלות כבלתי-צודק ביותר. בדיני ישראל מסתבר כי בעיקרו של דבר חלים בענייננו הדינים הכלליים, (היינו: דיני זכויות השותפים וחובותיהם בתשמישים המשותפים), אך שאלה מתעוררת לגבי חלקי הרכוש הנפרד המשועבדים לתמיכה או לכיסוי של חלקים נפרדים אחרים - האם רק חייב בעליהם להימנע מכל שימוש בהם, שיהא עשוי לפגוע בשעבוד, או שמא חייב הוא גם להחזיקם במצב מתוקן לצורך השעבוד, ואף להוציא לשם כך הוצאות.^קעז) לע"ד, ההכרעה הברורה היא שאין על הבעל-השותף חובת-עשה, אבל שכנו קונה-השעבוד זכאי לעשות את התיקון על חשבונו, ובעל הרכוש המשועבד יהא חייב להשתתף בהוצאות רק אם מגלה הוא כי נוח לו במה שנעשה. לגבי התשמישים המשותפים מעריכים את חלקו של הבעל-השותף לפי הערך היחסי של חלקו הנפרד.^קעח)

בעייה חשובה שלישית היא בעיית שיקומו של הבית, במקרה שנהרס. בצרפת יכולה אספת הבעלים-השותפים להחליט על השיקום ולהטיל השתתפות בהוצאות אף על המתנגדים.^קעט) באיטליה, אם נהרס הבניין כדי שלשת-רבעיו ומעלה יכול כל בעל-שותף לדרוש כי הקרקע והחמרים יימכרו במכירה פומבית. אם נהרסו פחות משלשת רבעים יכולה האספה להחליט על שיקום, ומי שמתנגד יכול לחייב את חבריו כי יקנו את חלקו.^קפ) בשתי השיטות משועבדים דמי-הביטוח של כל בעל-שותף לשיקום הבניין. בגרמניה, אם נהרס הבניין כדי יותר מחציו, והנזק אינו מכוסה בביטוח, אי-אפשר לחייב את הבעל-השותף כי ישתתף בשיקום.^קפא) במדינת-ישראל, לפי סע' 77 של חוק בתים משותפים (נוסח משולב, תשכ"א), אם נהרס הבניין בשיעור העולה על שלשת רבעים מערכו, יכול היה הרוב להחליט על שיקום, ואת המסרב להשתתף אפשר היה לחייב כי יעביר את חלקו לאחרים. הוראה זו שונתה בסע' 60 של חוק המקרקעין, תשכ"ט, באופן שהושמט קנה המידה של שלשת רבעים מערך הבית, ובמקום זה נאמר: "נהרס הבית כלו או מקצתו", ואילו את המסרב להשתתף בשיקום אי אפשר עוד לסלק בעל כרחו אלא אם נוכח המפקח על רישום המקרקעין "שאין אפשרות מעשית להקים את הבית לגבי יתר הדירות בלבד". בדיני-ישראל, כבר ראינו את הדין למעלה (בסע' א', סי' 4, ס"ק א', בסמיכות להערות ס"ד-ס"ה), והיינו שאין השיקום ניתן לכפייה, אבל מי שרוצה לשקם - רשאי לעשות כן, ואין חבריו חוזרים וזוכים בחלקם בשיקום אלא כנגד סילוק חלקם בהוצאות. במעשה-השיקום אין לשנות ממה שהיה אלא אם מתחייב השינוי לפי מנהג הבנייה בזמן השיקום.^קפב)

כשהבניין נהרס, נקבע בדיני ישראל בפירוש כי החמרים מתחלקים בין הבעלים-המשותפים לפי הערך היחסי שהיה לחלקיהם בבניין.^קפג) כל זמן שהבניין מתקיים, ממילא משמע שהבעלים השונים מוכרחים להישאר קשורים זה לזה על-ידי שיתופם בתשמישים, ואין הקשר הזה ניתן לפירוק אלא אם יתרכזו כל החלקים בידו של אחד. הבעל-השותף הבודד, אשר הקשר עם חבריו היה לו לזרה, אינו יכול להיפטר אלא אם יכניס אדם אחר תחתיו בדרכים הרגילות של העברת הקניין. אולם, בגרמניה יש סטייה מעקרון פשוט זה: אם אחד הבעלים-השותפים מפר באופן חמור את חובותיו, יכול הרוב להחליט על הוצאת חלקו למכירה בדרך-כפייה.^קפד) נראה להעיר, שאם מקבלים גישה זו, אך הגיוני הוא שלא רק ב"בתים משותפים", אלא גם במקרים אחרים יוכל אדם להביא לנישול שכנו, אשר שכנותו נעשתה באמת בלתי-נסבלת...

קעבX) פלניול וריפר, ג', עמ' 314, 319-321; מסיניאו, ב/א, עמ' 521, 525 ואילך; וולף רייזר, עמ' 363 ואילך.

קעג) נוסח משולב, תשכ"א, סע' 35-39, 44-46 ותוספת.

קעד) פלניול וריפר, ג', עמ' 317.

קעה) מסיניאו, ב/א, עמ' 523-525.

קעו) וולף-רייזר, עמ' 362, 363.

קעז) שו"ע חו"מ סי' קס"ד סע' א' והגהת הרמ"א שם; ור' פסקי הרא"ש על בבא מציעא קט"ז ב' (פ"י סי' ב').

קעח) שו"ע חו"מ סי' קס"ד סע' ה', ובאר-היטב, ס"ק ט"ו.

קעט) פלניול וריפר, ג', עמ' 322.

קפ) מסיניאו, ב/א, עמ' 524-525.

קפא) וולף-רייזר, עמ' 363.

קפב) שו"ע חו"מ סי' קס"ד סע' ו'-ז'.

קפג) רש"י על בבא מציעא קט"ז ב', ד"ה שניהם חולקים, ור' שו"ע חו"מ סי' קס"ד סע' ג', הגה.

קפד) וולף-רייזר, עמ' 362-363.