ז.ד.

ד. "בתים משותפים"

בעיות מיוחדות מתעוררות גם בקשר לשיתוף במה שרגילים היום לקרוא כיום "בתים משותפים". המדובר איננו כמובן בבתים השייכים במאוחד לבעלים-שותפים - שבזה אין שום ייחוד לעומת דיני השיתוף הכלליים שראינו לעיל. ענייננו מתיחס רק לבתים שבאמת אין הם משותפים, כי אם מחולקים הם בחלקים מסוימים לבעלים שונים, אשר לכל אחד מהם יש קניין עצמאי ונפרד לגמרי בחלקו שלו, שאינו מעורבב כלל בחלקי חבריו. ומהו אם-כן צד השיתוף בהסדר מעין זה? הדבר יתברר אם נשים לב כי המושג של "בית משותף" מן הסוג המכוון פה אינו שייך למעשה בבניין אשר חלקים מסוימים ממנו שייכים לבעלים שונים אך ורק זה בצד זה, בחלוקה אופקית - כגון בניין בן קומה אחת בלבד אשר יש בו דירות שונות הסמוכות זו לזו ואשר כל אחת מהן שייכת לבעלים אחרים. בניין המחולק כך דומה מבחינה משפטית לחלוטין למספר בניינים שונים, אשר לכל אחד מהם בעל אחר, ולוּ יהא שמחוברים הבניינים על-ידי כתלים משותפים, שהם תשמישים משותפים של בעלי הבניינים הסמוכים.^קסב) לעומת זאת, מושג "הבית המשותף" שלנו, עניינו הוא בבנין המחולק בין בעלים שונים באופן אנכי, זה מעל זה, קומה מעל קומה^קסג) - ולכן, במקורות העבריים באמת אין העניין מתכנה דווקא בכינוי של "בתים משותפים", אלא נידון הוא במסגרת הבעיה של "הבית והעלייה של שנים".^קסד) ייחודו של צירוף כזה הוא, שכאן - על אף הבעלות הנפרדת כביכול - אין לקומה העליונה קיום עצמאי, אלא תלויה היא בקיום הקומה התחתונה, בעוד שגם הקומה התחתונה אין לה שלמות אלא באמצעות הכיסוי של הקומה שמעליה - ותלות הדדית זו היא המעלה כאן את רעיון השיתוף לגבי הבית בכללו.

אולם, משהגענו לכאן מתברר שוב פעם אחת, כי רעיון "השיתוף" האמור הוא עניין שונה לגמרי מעניין השיתוף שעליו דיברנו מקודם. כפי שמסביר מסיניאו,^קסה) מורכב למעשה שיתוף זה משלשה יסודות משפטיים שונים:

א) הבעלות הנפרדת של כל אחד מן השותפים בחלקי הבניין השייכים רק לו לבדו; ב) הבעלות המשותפת של הבעלים השונים בחלקי הבניין (ומן הסתם גם בקרקע-הבניין) שהם תשמישים משותפים, הצמודים יחד לחלקים הנפרדים; ו ג) קניין-המקום שיש לכל אחד מן הבעלים השונים, כדי להחזיק במקום המיוחד לו את חלקי הבניין המיוחדים שלו, בבעלות נפרדת מן הבעלות בקרקע וביתר חלקי הבניין. על זה יש להוסיף כי מתוך קניין-המקום של בעלי הקומות העליונות משתמע יסוד משפטי רביעי, והיינו שלבעלי אותן הקומות יש גם שעבוד של זכות לתמיכה, כנגד בעלי הקומות התחתונות. מצד שני, לבעלי הקומות התחתונות יש זכות להשתמרות הסיכוך כנגד בעלי הקומות העליונות.^קסו) כמו-כן נראה נכון לציין כי במקום שיש אמנם צירוף שכזה, שוב אין מניעה שהשיתוף יהיה מורכב לא רק מבעלי קומות, המיוחדות כל אחת לעצמה, אלא אפשר שהקומות השונות תהיינה מחולקות גם בתוכן, באופן אופקי - והיינו שחלוקת הבניין לחלקים נפרדים תהיה מוצלבת, אנכית ואופקית כאחת. גורם עיוני אחר הראוי להדגשה הוא, שאם במקרה של צירוף שכזה מדובר על בעלות נפרדת ב"דירות", הרי לאמיתו של דבר אין הכוונה יכולה להיות כאן לומר שבכל דירה ודירה יש בעלות נפרדת, במובן של קניין-הגוף - ה"דירה" אינה גוף, כי אם חלל בעלמא: מה שיש ל"בעל-הדירה" הרי זה רק שעבוד של קניין מקום, כנגד בעלי הקרקע (שהם, מן הסתם, כלל "בעלי-הדירות"), כדי להחזיק בבעלות נפרדת את חלקי-הבניין המיחדים את הדירה וכדי להחזיק ולהשתמש בחלל הדירה בכללו כחצר נפרדת, כבעל-החצר.

התשמישים המשותפים, אין הכרח כי יהיו כלם משותפים דווקא לכל בעלי החלקים הנפרדים בבית: יתכן כי יהיו משותפים רק לחלק מן הבעלים - כגון כותל המפריד רק בין שתי דירות, בבית משותף של דירות רבות, מדרגות המשרתות רק צד אחד של הבניין, וכן כיו"ב.^קסז)

"בתים משותפים" מן הסוג המתואר נתקלו מלכתחילה, בתקופה החדשה, בהתנגדות. החוק האזרחי הגרמני מנע את האפשרות ליצור עוד בתים משותפים שכאלה, ונשאר רק פתח-אפשרות לשעבודי-דירה שיעמדו כנגד בעלות משותפת, בלתי-ניתנת לפירוק, שתישמר לקוני-השעבודים יחד, בבניין-הדירות בכללו.^קסח) גם החוק המיוחד על קניין-מקום (Verordnung uber das Erbbaurecht){תקנות חוק החכירה, _גרמנית} מ-1919 אסר את "הבתים המשותפים" בפירוש,^קסט) וכן נאסר הדבר בסע' 675 של הצג"ב בשוייצריה. בארץ-ישראל נעשו הבתים המשותפים אסורים על-ידי החוקים שמנעו את הפרדת הבעלות-במבנים מן הבעלות בקרקע. ד"ר טואור השוייצרי^קע) מונה את הנימוקים להתנגדות זו: א) הסטייה מן הגישה הקניינית המבוססת על הכלל superficies solo cedit{הקרקע שטוחה -עיקרון משפטי שכל מה שמחובר לאדמה שייך אליה, _לטינית}; ב) חוסר-האפשרות לטיפול נאות בספרי-האחוזה; ו-ג) הסכסוכים והקשיים שהבעלות הנפרדת בקומות מעוררת לעתים קרובות. אולם, ההתפתחות הוכיחה כי המציאות לא יכלה לעמוד באיסור; על קשיי הרישום ניתן למעשה להתגבר בקלות, וגם הקשיים האחרים - הדוגמטיים בעיקרם - נדחו מפני הצורך המעשי, וכך נמצא שגם בגרמניה וגם במדינת ישראל מותרים כיום "הבתים המשותפים" על-פי חוקים מיוחדים.^קעא) חוק מיוחד מסדיר את העניין גם בצרפת,^קעב) ואילו באיטליה כבר הוכנסו דיני "הבתים המשותפים" לגוף החוק האזרחי מ-1942 (סע' 1117 ואילך).

נסקור עתה את הדינים העיקריים החלים ב"בתים משותפים" בשיטות השונות.

קסב) מסיניאו, ב/ א, עמ' 519.

קסג) שם, ור' גם פלניול וריפר, ג', עמ' 313: "division per etages"{חלוקה לקומות, _צרפתית}.

קסד) בבא מציעא, פרק י'.

קסה) כרך ב/א, עמ' 519-521.

קסו) הרא"ש על בבא מציעא פ"י סי' ב' (דף קט"ז,עמ' ב').

קסז) פלניול וריפר, ג' עמ' 315; מסיניאו, ב/א, עמ' 520.

קסח) וולף-רייזר, עמ' 356.

קסט) ר' סע' 1, האוסר קניין-מקום בחלקים של בניין.

קע) בעמ' 472.

קעא) בגרמניה: Wohnungseigentumsgesetz {חוק בעלי דירות, _גרמנית} מ-1951; במדינת-ישראל: חוק הבתים המשותפים, תשי"ג (נוסח משולב: תשכ"א, שהובלע לסוף, בשינויים מסוימים, בחוק המקרקעין, תשכ"ט, סע' 52 ואילך).

קעב) ר' פלניול וריפר, ג', עמ' 314 ואילך (חוק מ-28.6.1938).

הדף הבא