שלום. האתר עבר הסבה ועקב כך יש שיבושים רבים בעימוד בתוך הדפים. ניתן להתקשר אלי ולקבל קבצי pdf. תודה מיכאל
כעין דין-לואי של המכר ניתן לראות גם באפשרות, שהמכר יהא כפוף לזכויות-ביטול מסוימות, על-פי דיני-קדימה לרכישת הנכס הנמכר, הנקבעים במישרין מכוח המשפט, לטובת צדדים שלישיים. הדגשנו את תחולת דיני-הקדימה במישרין מכוח המשפט, כי יתכן שדין-קדימה לטובת צד שלישי יחול על הנכס על-פי הסכם קודם בין המוכר עצמו לאותו צד שלישי - ודין-קדימה כזה, כמובן, אינו בבחינת דין-לואי של המכר, אלא נדון בו לחוד להלן, בדיני התנאים. שני המינים של דיני-הקדימה נבדלים גם ביניהם על-פי הכינויים המתייחדים להם לפעמים בתורת-המשפט. כך, בלשון המשפטית שלנו, נודעים דיני-הקדימה ההלכתיים במושג של דיני דבר-מצרא, או זכויות מצרנות, על שמו של אחד מדיני-הקדימה הללו, הנקבע לטובת שכנו של המוכר - והיינו בר-מצרא שלו, או האיש השוכן על מצרו או גבולו. אולם, באמת, דין-הקדימה לטובת השכן אינו דווקא החשוב ביותר בסולם של זכויות המצרנות בדינינו. למעשה, קודם לו ויותר חשוב ממנו הוא דין-הקדימה לטובתו של שותף.
לעומת זאת, המשפט הרומי לא ידע את דין-הקדימה לא לטובת השותף ולא לטובת השכןקעב) - והשיטות האירופיות של ימינו ירשו בדרך-כלל את ההעלם הרומי הזה. אולם, אין משמע שבשיטות האירופיות לא נוכל למצוא שום חומר השוואתי בענייננו. אדרבה.
אף המשפט הרומי, בהתפתחותו המאוחרת, ידע את זכות המצרנות לפחות במקרה של מכר השכירות הקניינית (emphyteusis{צמיתות, לטינית}) על-ידי השוכר. השוכר חייב היה להודיע על המכר לבעל הקרקע, ומשניתנה ההודעה היתה לבעל הקרקע הברירה לגבות 2% מן המחיר שהתקבל או להיכנס תוך חדשיים תחת הלוקח. אם ההודעה לא ניתנה, או שהיתה ההודעה מסולפת ביחס למחיר, היה בעל הקרקע זכאי לסיים את השכירות.קעג) דין דומה נקבע כיום בסע' 966 של החוק האזרחי האיטלקי: "במקרה שנמכרת זכותו של השוכר הקנייני, מעדיפים את המשכיר תוך ציון המחיר הנקוב בה; המשכיר צריך לממש את זכותו תוך התקופה של שלשים יום. באין הודעה יכול המשכיר, תוך שנה משנודעה לו המכירה, לפדות את הקניין מאת הלוקח או מבאי-כוחו. במקרה שהמשכירים הם רבים, ואין הם ממשים את זכות-הקדימה (la prelazione){איטלקית} כלם ביחד, יכול לממשה - כולה - אפילו אחד מהם, והוא נכנס בבחינת שוכר כנגד המשכירים האחרים". בצרפת, להיפך, בספר החוקים החקלאי (code rural){צרפתית}, נקבע בצו מיום 16 באפריל 1955, ניתנת זכות מצרנות (droit de preemption{זכות קדימה, צרפתית}) לשוכר החקלאי, כאשר הנכס המושכר נמכר על-ידי המשכיר. ההוראות המסדירות את הדבר (סע' 790 ואילך של החוק) הן מסובכות למדי ולא נסקרן כאן בפרוטרוט.
מלבד זה יש זכות-מצרנות ליורשים, במקרה שאחד מהם מוכר את חלקו - או חלק חלקו - לזר, לפני החלוקה. כל זמן שהחלוקה לא בוצעה יש במקרה כזה ליורשים האחרים האפשרות לסלק את הלוקח על-ידי כך שמחזירים הם לו את המחיר - בתוספת הוצאות החוזה והריבית - והם נכנסים תחתיו כאילו קנו, באמצעותו, במישרין מן המוכר; אולם, אם הלוקח המקורי עדיין לא סילק את המחיר למוכר, אין הטורפים מן הלוקח אחראים, והמוכר יכול לתבוע את הסילוק רק מן הלוקח המקורי לבדו. אם המכר הוא באמצעות חליפין, קובעים את דמי-הסילוק לפי שומא. מומשה הזכות רק על-ידי חלק מן הזכאים, הפסידו הזכאים האחרים את תביעתם. כך על-פי המשפט הצרפתי (droit de retrait{זכות הביטול, צרפתית}).קעד) בחוק האיטלקי קובע סע' 132: "היורש במשותף, הרוצה להעביר לזר את חלקו או חלק ממנו, צריך להודיע ליורשים האחרים על הצעת ההעברה, תוך ציון המחיר הנקוב בה, ויש ליורשים האחרים זכות-קדימה. את הזכות הזאת יש לממש תוך חדשיים מעת ההודעה האחרונה. באין הודעה, יש ליורשים האחרים זכות לפדות את החלק מאת הלוקח או מבאי-כוחו, כל זמן שנמשכת שותפות היורשים. במקרה שהיורשים המבקשים לממש את זכות-הפדיון הם רבים, מעמידים את החלק לכולם בחלקים שווים". מסיניאו מדגיש כי זכות-הפדיון אינה נתונה במקרה שההעברה נעשתה במתנה, אך יש זכות-פדיון כשההעברה נעשתה בדרך חליפין. כמו כן מציין הוא שהפודה נכנס תחת הלוקח המקורי, למפרע.קעה)
בגרמניה נקבעת זכות דומה בסע' 2034-2037 של הבג"ב (vorkaufsrecht der miterben{ זכות הקנייה הראשון של יורשים משותפים, גרמנית}). הזכות מתקיימת כאן במשך חדשיים: כל זמן שלא בוצעה הקנאת החלק במוחזק (וקיים רק חוזה המכירה החובי), יש ליורשים זכות שהמוכר יעדיפם על פני הלוקח החובי, ומשבוצעה ההקנאה - יש ליורשים זכות לפדות את החלק מאת הלוקח או מבאי-כוחו. זכות-המצרנות הזאת עוברת בירושה. מעבר לכך מסתבר שבאים הדברים לידי השלמה על-פי הדינים של זכות-הקדימה החוזית,קעו) כלהלן: אין הזכות קיימת אלא אם נערך מכר חובי עם האדם הזר; זכות-הקדימה מתממשת על-ידי הצהרה; ההצהרה מעמידה מיקח חובי בין הזכאי והחייב על-פי תנאי המכר המקורי; אם התנאים הללו כוללים התחייבות מצד הלוקח שבלעדיה לא היה המכר נערך ואשר הזכאי אינו יכול למלא אחריה, משלם הזכאי את ערך אותה התחייבות בכסף - ואם אין ההתחייבות ניתנת להיאמד בכסף, בטלה זכות-הקדימה; כולל המכר המקורי דברים נוספים המכוסים במחיר ושאליהם אין זכות-הקדימה מתיחסת - אומדים את הערך היחסי של נשוא זכות-הקדימה, ובהתאם לזה משלם הזכאי, אולם החייב יכול לדרוש שזכות-הקדימה לא תמומש אם לא ייכללו הדברים הנוספים או חלקם - אלא אם ניתנים אותם דברים להיפרד מנשוא הזכות בלא נזק לחייב; ניתנה ללוקח המקורי הארכה לתשלום המחיר, יכול גם הזכאי לקבלה, אם יתן ערובות; את החדשיים שבהם מתקיימת הזכות כנ"ל יש לחשב מן היום שבו מקבל הזכאי הודעה על המכר מאת המוכר או הלוקח; אין זכות-קדימה במקרה שהלוקח המקורי הוא מי שראוי לירש את המוכר, והמכר נעשה בראייות זו; כמו-כן אין זכות -הקדימה קיימת אם המכר נערך בדרך ההוצאה-לפועל או בפשיטת-רגל; אם הזכאים הם רבים, ומישהו מהם מאבד את זכותו או שאינו רוצה לממשה, נשארת הזכות בשלמותה לזכאים הנותרים.קעז) גם בגרמניה אין לממש את הזכות אפילו תוך החדשיים הקבועים בחוק, אם בינתיים חולקה הירושה. מקום שיש זכות-מצרנות כנ"ל, רואים את הלוקח המקורי כמתעסק-שלא ברשות לטובת הזכאי (Geschäftsführung ohne Auftrag{ניהול ללא מינוי, גרמנית}).קעח)
בשוייצריה אין מכירים בזכות-המצרנות בין יורשים,קעט) אולם, לעומת זאת מכירים בזכות-המצרנות בין שותפים במקרקע. נחוץ שאחד השותפים ימכור את חלקו במכר חובי לזר; משעשה כן חייב הוא להודיע לחבריו, ותוך חודש משנודע לחבריו על המכר זכאים הם, כולם או חלקם, להיכנס תחת הלוקח - ואף אם בינתיים כבר הוקנה לו המקרקע במוחזק. רוסל ומנתא מציינים כי אין זכות-המצרנות קיימת במקרה של חליפין או במקרה של מכר למי שראוי לירש או מכר מעושה - וכמו-כן, שהלוקח המקורי גבה מן הטורפים רק את מה ששילם למוכר, ואילו אם נשאר עודף עובר החוב אל הטורפים.קפ)
במדינת ישראל יש דין-קדימה המקביל לסע' 966 האיטלקי, לפי חוק דמי מפתח, תשי"ח, סע' 14 ואילך (כיום סע' 85 ואילך של חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב) - ותמצית הדברים כך היא: דייר המבקש להעביר את השכירות הכפופה ל"דיני הגנת הדייר" צריך להודיע לבעל הבית, ולבעל הבית נתונה הברירה להסכים להעברת השכירות או לתבוע את פינוי המושכר כנגד תשלום דמי-המפתח הראויים על-ידיו. לא בחר בעל-הבית בברירה השנייה תוך שלשים יום, רואים אותו כאילו קיבל את הברירה הראשונה. בחר בעל-הבית בדין-הקדימה, ולא שילם את הכסף עד הזמן הקבוע בחוק, יכול הדייר לדרוש את תשלום הכסף תוך 15 יום נוספים - כנגד פינוי המושכר - או לתבוע אישור העברת השכירות. בחר הדייר לעמוד על דין-הקדימה של בעל-הבית ונשארו שניהם מחכים זה לפינוי וזה לתשלום הכסף - נשאר המצב בקפאונו.
מלבד זאת יש זכויות-קדימה על-פי דין לפי סע' 100 ואילך של חוק המקרקעין, תשכ"ט. הזכויות האלו הן שתיים. ראשית, זכות המקבילה למה שראינו באירופה בין יורשים - אך כאן מוגבלים הדברים למקרה שהירושה כוללת "משק חקלאי שהוא יחידה שחלוקתה הייתה פוגעת בכושר קיומה כמשק חקלאי העשוי לפרנס משפחה חקלאית". לפי סע' 114 של חוק הירושה, תשכ"ה, אין משק כזה נכלל בחלוקת הירושה באופן רגיל, אלא נמסר הוא דווקא ליורש בעל תכונות מיוחדות - ואילו סע' 100 של חוק המקרקעין מתייחס כנראה לזמן שבין נפילת הירושה להסבת המשק ליורש המתאים. הסעיף קובע כי במקרה שהמשק שייך (בזמן-הביניים הזה?) ליורשים אחדים במשותף, אין איש מהם רשאי להעביר את חלקו במשק אלא אם הציע אותו תחילה ליורשים האחרים. דין זה מתקיים בעינו רק עד תום שנתיים ממתן צו הירושה או צו אישור הצוואה. לאחר מכן אין תנאי ההצעה המוקדמת חל אלא לטובתו של יורש אשר תוך השנתיים הנ"ל רשם לעצמו זכות לכך במירשם המקרקעין - ואין התנאי חל אלא על יורש, אשר הזכות נרשמה נגדו. דין-הקדימה השני הוא בין שותפים, אולם רק בין שותפים שהם בני-זוג ורק לגבי מקרקעין שהם משק חקלאי, בית-עסק או דירת-מגורים. נכסים מסוג זה, אין בן-הזוג השותף רשאי להעביר את חלקו בהם, אלא אם הציע תחילה את הזכות לשותף בן-זוגו. בשני המקרים, סדר הגשמתו של דין-הקדימה הוא, שההצעה צריכה להיות בכתב הכולל את המחיר הנדרש; תוך שלשים יום מקבלת ההצעה יכול הזכאי לשלם את המחיר או להפקידו אצל רשם המקרקעין, ומשנעשה כן נקשר מכר חובי בין המציע לזכאי. כנגד זכאי שלא נענה להצעה רשאי המציע להעביר את חלקו, תוך ששה חדשים מתום שלשים היום, לכל מי שירצה - ובלבד שלא יעביר במחיר נמוך ממה שדרש. דין-הקדימה אינו חל כנגד העברה ללא תמורה, אך הקונה ללא תמורה נשאר כפוף לדין-הקדימה כאילו היה הוא היורש או בן-הזוג המעביר. דיני-הקדימה הללו אינם חלים אלא ביחס לבעלות או "מכירה לדורות". נראה כי התקנה היחידה כנגד נסיון להתעלם מדין-הקדימה ולהעביר את המקרקעין בלא הצעה קודמת לזכאי הריהי רק בכך, שאם רואה רשם המקרקעין כי בקשת רישום העברה כפופה לדין-קדימה, אין לו להיענות לבקשה אלא אם נוכח כי נתקיימו דיני ההצעה המוקדמת והזכאים ויתרו על זכותם.
קעב) דרנבורג, א', עמ' 465.
קעג) שם, עמ' 649.
קעד) סע' 841 של ספר החוקים האזרחי; קולין וקפיטן, ג' עמ' 611 ואילך.
קעה) מסיניאו, ו', עמ' 582-583.
קעו) ר' בספר על "דיני הקניין במוחזק", פרק ד', סע' ג'.
קעז) בג"ב, סע' 504 ואילך.
קעח) קיפ-קואינג, עמ' 398-399.
קעט) רוסל ומנתא, ב',עמ' 280.
קפ) צג"ב, סע' 682; רוסל ומנתא, ב', עמ' 360 ,357,356 ,359.