שלום. האתר עבר הסבה ועקב כך יש שיבושים רבים בעימוד בתוך הדפים. ניתן להתקשר אלי ולקבל קבצי pdf. תודה מיכאל
בדיני ישראל, זכויות המצרנות הן תקנת חכמים משום "ועשית הישר והטוב",קצה) ומשמעותן המשפטית מסתעפת משורש של חיוב יסודי, אשר תוקפו הוא מוסרי בלבד.
החיוב המוסרי הוא שאם עומד אדם להקנות בתמורה מקרקע השייך לו, ויש קופצים אחדים, הרי כל אימת שלא יהא לו פסידא בדבר, צריך הוא להעדיף את הלוקח המתאים ביותר לפי סדר העדיפות הנקבע בגמרא. אם יש קופצים אחדים בדרגת העדיפות הראויה, ויש מהם המסכימים לקנות יחד, צריך המוכר להעדיף את אלה, ורק אם איש מן הקופצים אינו מסכים לקנות אלא את הכל, או שאין בכלל קופצים הראויים להעדפה, רשאי המוכר למכור למי שטוב בעיניו. דרגות העדיפות מתחלקות לשני מינים: האחד כולל כמה סוגי אנשים שאין להם זיקה מיוחדת למקרקע העומד להימכר, והיינו: תלמידי חכמים; יושבי עירו של המוכר; בעלי מקרקעין בסביבת המקרקע העומד להימכר; קרובי משפחה של המוכר - ובני הסוגים הללו, אם לא באו בעצמם בעוד זמן, אין להם אפילו זכות מוסרית; ועל-כל-פנים, אף אם העדיף המוכר לוקח כלשהו על-פניהם שלא כראוי - אין להם שום טענה. לעומת זאת, המין שני של דרגת העדיפות כולל כמה סוגי אנשים המוגדרים על-ידי זיקתם המיוחדת למקרקע העומד למכירה והמוחזקים כקופצים המוכנים לקנות את המקרקע בכל תמורה שעשוי המוכר לקבל- כל זמן שלא גילו דעתם להיפוך; ולהשלמת החזקה הזאת ניתן לבני הסוגים הללו שעבוד במקרקע, שאם יקדם קונה וימכרנו שלא כראוי, הרי - בכפוף לסייגים מסוימים - יוכלו הם לפדותו מיד הלוקח.
בזה מגיעים אנו לצד המשפטי של זכויות-המצרנות, ולהלן נסקור את הצד הזה לפרטיו.
א. השעבוד לפדיון המקרקע מאת הלוקח נתון לאנשים הבאים:
(א) לשותפיו של המוכר בקניין המקרקע;
(ב) לבעל-הבית במקרקע הנמכר (במקרה שהמכירה היא העברת שעבוד);קצו)
(ג) לקונה המקרקע לשעבוד שיש עמו זכות החזקה (במקרה שבעל-הבית מעביר את זכותו);קצז)
(ד) למצרני המקרקע (במובן המדויק)- והיינו בעלי המקרקעין, הגובלים עם המקרקע הנמכר. (להלן נקפיד לייחד את המונחים של "מצרן" ו"מצרנות" רק לדין-הקדימה מסוג זה).
ב. היה ללוקח דין-קדימה בדרגה שווה עם התובע - נדחה שעבודו של התובע מפניו; אולם, אם היה ללוקח דין-קדימה בדרגה נמוכה מזכותו של התובע - עדיף כוח שעבודו של התובע.
ג. מקום שהתביעות של בעלי דין- קדימה בדרגה שווה מתחרות ביניהן, אין הם יכולים לזכות אלא בשותפות ובחלקים שווים.
ד. היה דין-הקדימה משותף, יש לכל אחד מן השותפים גם דין-קדימה עצמאי, בדרגה שווה עם חבריו.
ה. אין לאדם זכות לפדות את המקרקע מאת הלוקח אלא אם היה המיקח בתמורה; אולם, דין מתנה באחריות הוא כמיקח בתמורה.
ו. לעניין דין-קדימה וזכות-הפדיון אין נפקא מינה אם נמכר המקרקע במישרין על-ידי קונהו, או באמצעות שלוחו או באמצעות בית-הדין; ואין נפקא מינה אם נערך המכר על-פי התחיבות או בלעדיה.
ז. בעל דין-קדימה שניתנה לו הזדמנות לקנות את המקרקע באותם תנאים שקנה הלוקח, והוא לא קנה - איבד את הזכות לפדות את המקרקע.
ח. בעל דין-קדימה שעודד את הלוקח לקנות, לא גילה בזה הסתלקות מזכותו; אך אם סילק את עצמו בפירוש מן השעבוד - מועיל הסילוק לטובת האדם שכלפיו נעשה.קצח)
ט. אין זכות לפדיון המקרקע מאת הלוקח אלא למי שהיה לו דין-קדימה בשעת המיקח, ועילת דין-הקדימה נתקיימה בידו בשעת התביעה: מי שהיה לו דין-קדימה בשעת המיקח, אבל בינתיים אבד לו הקניין שהיה עילה לדין-הקדימה, הרי זה איבד את זכותו, וגם הלוקח ממנו אינו נכנס תחתיו לעניין זכות-הפדיון.קצט)ר) זכות-הפדיון אף אינה ניתנת להעברה באופן אחר.
קצה) המקור העיקרי לדיני המצרנות שלנו הוא בבבלי בבא מציעא ק"ח. הסקירה שלפנינו מבוססת על הפרשנות הרגילה למקור זה, ולהלן יצוינו המקורות בפוסקים רק במידה שיהא הדבר נחוץ להבהרתה של הכרעה במחלוקת.
קצו) ר' גם שו"ע חו"מ סי' שט"ז סע' א'. - ומסתבר שדין קדימה נתון רק לבעל-הבית הישיר, כי מה לו לבעל-הבית העקיף וליתרונות של שעבוד משמו של השומר? כמו כן יש להעיר כי לא מצאתי מקור מפורש הקובע כי במקרה שנמכר שעבודו של בעל-בית אמצעי קודמת באמת עדיפותו של בעל-הבית העליון (דרגה ב') לזכות העדיפות של השומר שלמטה (דרגה ג'); אולם, מסתבר שהדבר הוא פשיטא. והערה שלישית: אם השעבוד הנמכר הוא קניין-מקום, הרי זכות הפדיון מתיחסת לא רק לשעבוד עצמו, אלא גם לגופים שהמקום נועד להכילם. כך על-פי טבע הדברים, וגם על-פי הדיון המפורש.
קצז) ביחס לדין-הקדימה של קונה-השעבוד, דעות הפוסקים חלוקות. בבבא מציעא ק"ח ב' נקבע, מצד אחד, כי במקרה שמקרקע ממושכן נמכר למלווה - אין דין-קדימה למצרן, ומצד שני נקבע כי במקרה שמקרקע אשר יש בו חיבורים השייכים לאחר נמכר לזר, הרי לבעל-החיבורים אין דין-קדימה. בהתאם לכך, דעת הרמב"ן היא - כפי שמובא בנ"י - שקונה-שעבוד יש לו אמנם עדיפות פסיבית על המצרן, אבל דין-קדימה אקטיבי אין לו. אולם, מסקנה פשוטה זו נתקלת בשני טעמים לסתור: קודם-כל, עדיפותו של המלווה כנגד המצרן מוסברת בגמרא על-ידי הטעם "דשכונה גביה", והיינו שהאדם אשר המקרקע "שכון" אצלו, בידו, עדיף מן האדם שהמקרקע "שכון" רק מצידו, על-ידו, ולפי זה הבינו רש"י והתוספות (בבא מציעא עג' ב', ד"ה נטר) והרא"ש, כי הגמרא מכירה למלווה גם עדיפות אקטיבית. ושנית, מחוזקת מסקנה זו על-ידי העובדה, שהגאונים פירשו את אי-עדיפותו של בעל החיבורים פירוש מצומצם, ןהיינו שאם בעל החיבורים הוא גם קונה-מקום - עדיף הוא על המצרן אף עדיפות אקטיבית, ורק כשאין לבעל החיבורים זכות להחזיקם במקום אין לו זכות עדיפות. פירוש מצומצם זה התקבל על-ידי רוב הפוסקים; ולפי שיטת הרא"ש יוצא מכאן, שהן לקונה-מקום הן למלווה במשכנתא יש עדיפות אקטיבית על המצרן. אולם, מכאן חוזרות שוב הדעות ומתחלקות: הרא"ש הבין כי הפירוש המצמצם לגבי בעל החיבורים אמור רק כשקניין-המקום הוא לעולם, אבל אם זמני הוא - אין הוא בבחינת קניין בכלל (כב"י, ודלא כפרישה) - ואילו הרמב"ם הבין שלענייננו אין נפקא מינה בין קניין-מקום זמני או עולמי, אבל לגבי המלווה במשכנתא הוא פסק כי יש לו רק עדיפות פסיבית, ולא אקטיבית. על זה יש להוסיף כי רוב הפוסקים הסכימו שסתם שעבוד להחזקה נידון לענייננו כדין המשכנתא; ומהר"י קארו הכריע בכל הדברים האלה כדעת הרמב"ם, אבל הרמ"א חזר והגיה שהעיקר הוא כדעת הרא"ש, ובעה"ש הוחזרו הדברים למצב של מחלוקת שלא הוכרעה. לפי זה היה יוצא כי יש לנהוג כדעת הרמב"ן, כי הדין הוא שבמקרה של ספק אין מפקיעים מיד הלוקח. אולם באמת נראה לי נכון לע"ד כי ההסבר "דשכונה גביה" מכריע את הכף לצד שיטתו של הרא"ש בכל השעבודים שיש בהם החזקה, ומסורת הגאונים מכריעה את הכף לומר שאף בעל החיבורים - אמנם יש לו דין-קדימה (ודין-קדימה אקטיבי), אם יש לו קניין-מקום. רק שבנקודה אחרונה זו נראה לי פשוט כי הבחנת הרא"ש בין קניין-מקום זמני וקניין-מקום עולמי אינה יכולה לעמוד, ויש להכריע בזה לפי הבנת הרמב"ם. בסיכומו של דבר מתקבלת אפוא המסקנה שניסחתי לעיל, שבדרך-כלל הדין הוא כדעת הרא"ש, מלבד קניין-מקום, שבזה הדין כרמב"ם - ודווקא הרכבה זו של השיטות השונות פוטרת אותנו מן הסתירות חסרות-התרוץ שמוצאים אנו בתוך כל אחת מן השיטות האלו פנימה. - עוד יש להעיר בקשר לכך, כי יש אומרים שבמידה שניתן לקונה-השעבוד דין-קדימה לגבי המקרקע המשועבד, יש לו גם דין מצרן לגבי המקרקעין הגובלים עם המקרקע המשועבד, בדרגה יותר נמוכה אמנם מזכות-המצרנות של בעל-הבית שלו, אבל בדרגה שווה עם דין-הקדימה של המצרנים האחרים. דעה זו אינה מבוססת אלא בסברה, ולע"ד אין זו סברה נכונה; כפי שנראה להלן, תנאי לזכות-המצרנות הוא ששתי החצרות תהיינה עשויות להתאחד לאחת; אבל הלא אין צריך לומר שאין איחוד שכזה אפשרי אם החצרות קנויות לבעליהן בדרגות קניין שונות - שלישית, מתעוררת השאלה, האם דין-הקדימה של קונה-השעבוד נתון רק במקרה של מכר על-ידי בעל-הבית הישיר או גם במקרה של מכר על-ידי בעל-הבית העקיף. לא מצאתי בזה דיון מפורש, אבל הדעת נותנת שאם בעלי-הבית שבאמצע מסתלקים מזכותם, נותר דין-הקדימה אף למחזיק התחתון.
קמח) כדעת הרמ"ה - ודוק.
קצט) לא מצאתי הכרעה מפורשת אם דין-הקדימה שיהיה למוריש מועיל ליורש כשלא הספיק המוריש לתבוע. לע"ד, נראה לי שיש להשיב בחיוב.
ר) התעוררה השאלה: ראובן ושמעון היו מצרנים, ומכר שמעון ללוי, ובעוד שראובן יכול היה לסלק את לוי מוכר הוא עצמו את אדמתו ליהודה - האם יש במקרה כזה זכות-פדיון ללוי כנגד יהודה? בפ"ת (על חו"מ סי' קע"ה ס"ק ט') מובאת תשובה לשלילה, והדבר עולה בקנה אחד עם הכרעת עה"ש בשאלה אחרת זו: ראובן היה מצרן לשמעון ולוי, ומכר שמעון את אדמתו ליהודה, ובעוד שראובן יכול היה לסלק את יהודה, הלך זה וקנה גם את אדמתו של לוי - האם יש במקרה כזה לראובן זכות-פדיון כנגד יהודה לגבי אדמתו של לוי בלי שיסלקנו גם מאדמתו של שמעון? עה"ש הכריע כאן לחיוב, בניגוד לדעתו של בעל נתה"מ. המחלוקת היא אם לוקח רוכש לו מעמד של בעל דין-קדימה מיד או רק לאחר שנעשה הוא בעצמו מחוסן מפני דיני-הקדימה של אחרים. לע"ד נכונה התשובה של נתה"מ, והיינו שדין-הקדימה נרכש מיד, שהרי בדוגמה של פ"ת, אם ראובן בעצמו מסתלק - מדוע באמת לא יציע תחילה את המיקח ללוי, ואילו יהודה, מה אכפת לו אם לוי קנה את המקרקע מקרוב או מזמן? וביחוד מתברר הדבר מן הדוגמה של נתה"מ ועה"ש: אם ראובן תובע את סילוקו של יהודה רק מאדמתו של לוי, הרי לפי הדינים שנראה להלן - ממילא מאבד הוא בזה את הזכות לתבוע את פדיון השדה של שמעון, וממילא מתחסן אפוא יהודה גם על-פי הנחתו של בעל עה"ש בעצמו.