שלום. האתר עבר הסבה ועקב כך יש שיבושים רבים בעימוד בתוך הדפים. ניתן להתקשר אלי ולקבל קבצי pdf. תודה מיכאל
באיטליה, בעיקרו של דבר (ולבד ממה שנוגע לתשמישים), דומה הגדרת המקרקעין, על תפקידיה, למה שראינו במשפט הצרפתי, - אך נראה כי מרחיבה היא את דין ה-accessio {רְכוּשָׁה, לטינית} אף על חיבורי מבנים שלא היו מצטרפים ליחידת-הקרקע ושלא היו נחשבים כמקרקעין במשפט הצרפתי או הגרמני. ההגדרה ניתנת בסע' 812 של ספר החוקים האזרחי, זה לשונו: "נכסי מקרקעין הם הקרקע, מעינות המים והנחלים, האילנות, הבניינים והמבנים האחרים, גם אם מחוברים הם לקרקע באופן חולף, ובדרך-כלל כל המצורף לקרקע באופן טבעי או מלאכותי. נחשבים כמקרקעין הטחנות, המרחצאות והבניינים השטים האחרים, אם מוחזקים הם באופן איתן לחוף או לקרקע ונועדים הם להישאר כך באופן קבוע לצורך שימושם". הסעיף מוסיף כי "כל הנכסים האחרים הם מיטלטלין". בסע' 820 נקבע כי "עד שלא אירעה ההפרדה, הרי הפירות הם חלק החפץ, אף-על-פי-כן אפשר להקנותם כמיטלטלין לשעתיד".
בשוייצריה, אף-על-פי שהגישה העקרונית היא כמו בגרמניה, מוצאים אנו הגדרת מקרקעין, המתפשטת על דברים שמלבד "יחידת-הקרקע", והיינו על זכויות מסוימות - כמו, בעיקר קניין-המקום - וכן על מכרות, שאף בזה בעצם הכוונה היא לאו דווקא לחפץ חומרי, כי אם למין קניין-מקום או קניין-פירות.קעז) מבחינתנו אין לנו אפוא עניין בהבדל החוק השוייצרי מן החוק הגרמני בנקודה זו.
אשר לאנגליה קוראים אנו אצל גודיב, בעמ' 3-5: "העקרון הכללי הוא שכל הדברים המחוברים לקרקע הם חלק מן הקרקע, ולכן נחשבים הם כמקרקעין (realty {מקרקעין, אנגלית}) ונידונים על-פי חוק הקרקעות. כך, האילנות, כשהם גדלים באדמה, נידונים כקרקע. בהתאם לזה, מכר של עצים בצמיחתם הוא מכר של זכות בקרקע, אלא אם על-פי תנאי חוזה המכר אמורים האילנות להיכרת על-ידי בעל הקרקע כדי להימסר ללוקח או על-ידי הלוקח עצמו, כדי להילקח מיד על-ידיו. משנכרתו האילנות נעשים הם מיטלטלין. עקרון זה חל על כל יבול טבעי של הקרקע... ושוב, דברים מסוימים שהם בדרך-כלל מיטלטלין, כגון רהיטים, יכולים להיהפך למקרקעין על-ידי צירופם לאדמת הבעלים, ואז הם מתוארים כ-"fixtures"{מקובעים, אנגלית}. כך, כשפסל יקר נבנה לתוך בניין, חדל הוא להתקיים כישות נפרדה ונעשה חלק מנשוא הבעלות. כשה-fixture צורף באופן כזה לאדמה הבעלים, לא היתה עוד רשות לאדם לסלקו אלא אם היתה לו רשות להקנות את הקרקע - והיינו, בדרך-כלל, אם היה זה בעל הקרקע.קעח) אולם, למעשה שינה החוק את הכלל הזה במידה רבה, ואפשר כי fixtures מסוימים יסולקו וייחשבו כמיטלטלין, למשל כשהם חוברו רק לשם יתר נוחות בשימושם כקישוט או בקשר למטרות מסחריות... הובעה אפילו הסברה כי דברים עשויים להיהפך למקרקעין אף-על-פי שחיבורם לא היה בכוונה... מספיק אם חוברו לאדמה באופן קבוע כתוצאה מפעולתם של גורמים טבעיים..." תפקיד הגדרת המקרקעין במשפט האנגלי מזדהה אפוא עם עצם דין ה- accessi {רְכוּשָׁה, לטינית} של חפצים לקרקע: הגדרה זו, אף-על-פי שמתפשטת היא לכאורה על מיני חפצים שונים, למעשה אין היא קובעת לכל אחד מהם את מעמדו העצמי כמקרקע, אלא רק מתארת היא את הקף ההתפשטות של יחידת-הקרקע בכללה, בדומה למצב בגרמניה, ואילו דימוי תחולת ההגדרה על מיני החפצים כשלעצמם הריהו כאן למעשה רק אחיזת-עינים בלבד.
נראה כי דבר דומה ניתן לומר גם לגבי הגדרת ה"מקרקעין" במדינת ישראל, לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט, סע' 1. הגדרה זו קובעת כמקרקעין את ה"קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת חיבורים הניתנים להפרדה". ההגדרה איננה כאן "אות מתה" לגמרי, כי בדיעבד יש לה מובן בקריאת דיני השכירות ודיני הבתים המשותפים שבחוק; אולם, מבחינה פונקציונלית - בשים לב לאימוצו המוחלט של עקרון ה-accessio {רְכוּשָׁה, לטינית}וביסוסם הנפרד והעצמאי של דיני הבתים המשותפים על מושג "הדירה" (סע' 52-54) - נמצא שלמעשה לא היתה קריאת דיני השכירות והבתים המשותפים משתנה אף אלמלא הגדרה, ובאמת אין זו תורמת לחוק מאומה, אינה ממלאה שום תפקיד, ונשארת מין אבר מדולדל ומיותר לחלוטין.קעח-1)
לעומת כל אלה, בדיני ישראל, תפקיד הגדרת המקרקעין דומה בעיקרו למה שראינו בצרפת ובאיטליה, אך ההגדרה אינה מונה סתם מיני דברים אשר מושג המקרקעין יחול עליהם, אלא משתדלת היא להכליל את הדברים במהותם המשותפת. ההגדרה מופיעה בשו"ע חו"מ סי' קצ"ג בלשון זו: "כל המחובר לקרקע שצריך לקרקע הריהו כקרקע" - ומשמע כי חפץ העשוי להתקיים במהותו ולשמש את יעודו המהותי גם בנפרד מן הקרקע אין לו דין מקרקע, אף אם מחובר הוא, ואילו דין מקרקע לענייני משא-ומתן ודין החיבורים שעליו עמדנו לעיל חלים רק בחפץ אשר בדיעבד, לאחר שחובר לקרקע, אין הוא יכול להתקיים במהותו או לשמש את יעודו המהותי אלא במחובר. מלבד זה, יש כמובן דין מקרקע, בענייני משא-ומתן, לקרקע עצמה, והיינו לגוש-האדמה אשר אליו עשויים חיבורי-המקרקעין להתחבר, - ומסתבר שהוא יהא הדין גם בתשמישי המקרקע, כל אימת שיהא מדובר בהם שלא על דעת העברתם מן השימוש הקרקעי.קעט) כך, למשל, אם פלוני התקין דלת בבית חברו, מסתבר שבעל-הבית יוכל לזכות בדלת כדין הזכייה בחיבורי-מקרקעין; ואף-על-פי שאפשר יהיה להוריד את הדלת מציריה בלי קושי, כדי להעבירה לשימוש זהה בקרון-מגורים מיטלטל - מכל-מקום לא יוכל המתקין לטעון בדיעבד כי לא היה לבעל-הבית דין זכייה, באשר הדלת הובאה כביכול לבית כמיטלטל בעלמא.
מצד שני יש לציין כי דברים המחוברים לקרקע, מסוג "תלוש ולבסוף חיברו", הרי בדיני איסור והיתר אין להם דין קרקע אף כשצריכים הם לקרקע;קפ) ואילו הדברים המחוברים שאינם צריכים לקרקע, הרי כשנידונים הם בפני עצמם יש להם דין מיטלטלין, גם בדיני ממונות, ואף-על-פי שלמעשה עדיין משמשים הם כתשמיש קרקעי.קפא) גם צמחי-הקרקע העומדים להיתלש ואינם צריכים עוד לקרקע - דינם כמיטלטלין בפני עצמם; אך כל זמן שלא נתלשו הריהם בסתם בכלל הקרקע (או העץ), ומבחינה זו נחשבים הם כמקרקעין.קפב)
לגבי המיטלטלין, נראה שאין דיני ישראל נזקקים להגדרה מפורשת, אלא יש להבין כי כל נכס שאינו מקרקע - או במידה שאינו מקרקע - הריהו ממילא בבחינת מיטלטל. גישה אחרת, כגון זו המופיעה בחוק הצרפתי, המנסה את ידו בהגדרת מיטלטלין מיוחדת, עשויה רק להטעות על-ידי הדימוי כי בין המקרקעין והמיטלטלין ייתכנו גם נכסים - ואף נכסים חומריים - בעלי אופי אחר.
לשם שלמות התמונה ביחס לכל השיטות שחקרנו יש להוסיף כאן כי מה שראינו בדבר היהפכות הפירות הבאים מגוף הקרקע למיטלטלין בפני עצמם אינו ממצה את הדין לענין האפשרות לזכות באותם פירות שלא אגב הבעלות בקרקע. האפשרויות שלא מיצינו הן מדין הזכייה של מי שאינו בא לזכות בפירות כמיטלטלין בעלמא, אלא באשר הם "פירות", בתוקף שעבוד כלשהו שיש לאדם בגופו של הנכס נושא-הפירות, כדי לזכות בפירותיו. ראינו כי הכלל הוא שהפירות נקנים כמיטלטלין בעלמא על-ידי הפרדתם, אך יש שאפשר לקנותם כמיטלטלין אף בעודם מחוברים - אם הקנייה היא למטרת הפרדה. לעומת זאת, לענין זכייה בפירות באשר הם פירות, נראה כי אף אותן השיטות ביבשת אירופה המכירות באפשרות של "מיטלטלין לעתיד", אינן מזכות את הקונה בגוף הפירות אלא משעה שהפריד את הפירות למעשה, - ואם נשארים עוד פירות מחוברים בשעה שפוקע השעבוד, נשארים אותם הפירות למי שזכאי בפירות לאחר-מכן.קפב-1) רק בשוייצריה, הדין הוא שאם הבשילו הפירות לפני פקיעת השעבוד, הריהם מגיעים לקונה השעבוד, אף אם לא הספיק להפרידם.קפב-2) בדיני ישראל דומה המצב למה שתוקן בשוייצריה, אך מסתבר שיש להסיט את הדגש בניסוח הדברים: הפירות נקנים למי שזכאי להם משעה שהבשילו (היינו משעה שאינם צריכים עוד לגופו של הנכס נושא-הפירות), ואם צריכים הם לגוף עד שייפרדו או שהופרדו לפני שהבשילו, הריהם נקנים על-ידי ההפרדה.קפב-3) אולם, יוצא מכלל זה דינו של הבעל הזכאי לפירות מנכסי אשתו: הוא זוכה בפירות הנשארים מחוברים בכניסתה ומפסיד את הפירות הנשארים המחוברים ביציאתה ללא שום פיצוי.קפב-4) אשר למדינת ישראל וחוק המקרקעין שלה מתשכ"ט - אין העניין נידון שם בכלל.
קעז) צג"ב, סע' 655.
קעח) כדי להימנע מסיבוך שאין-לו כאן חשיבות לדידנו, לא דייקנו במונחים האנגליים ושמנו "בעלות" כתרגום ל-freehold {זכות חכירה, אנגלית} ואילו "בעל הקרקע" כתרגום ל-tenant in fee simple {דייר עם זכות בעלות בלתי מוגבלת, אנגלית}.
קעח-1) ההגדרה גם יוצאת מיותרת כאן מפני שאף אין היא ממלאה שום תפקיד לענין הזקקתן המקבילה של הבעלות והשכירות לאפשרות של "משכנתה" ו"זיקת הנאה": שעבודים אלה, ביחס לבעלות, חלים על "המקרקעין", אך ביחס לשכירות חלים הם על זכות השכירות (סע' 81).
קעט) ר' רשב"ם על בבא בתרא ס"ח ב', ד"ה האבנים שהן לצרכה.
קפ) חולין ט"ז א', וש"ך על חו"מ סי' צ"ה ס"ק ח'.
קפא) הש"ך שם.
קפב)ר׳ פ"ה [צ"ל פ"ב] מהל׳ שכירות הל׳ ד׳, וכסף משנה על פ"א מהל' מכירה הל׳ י"ז.
קפב-1) פלניול-וריפר, ג', עמ' 189, 772-773; ספר החוקים האזרחי האיטלקי, סע׳ 821; בג"ב, סע' 954, 101.
קפב-2) צג"ב, סע' 756.
קפב-3) שו"ע חו"מ סי' רנ"ז סע' ג וחלקת מחוקק על שו"ע אה"ע סי' פ"ח ס"ק ט'.
קפב-4)פסקי הרא"ש על כתובות ע"ט ב', ושו"ע אה"ע סי׳ פ"ה סע׳ ט"ו,הגה, וסי' פ"ח סע' ו׳. באירופה, בדרך-כלל, כשהזכאי לפירות משאיר פירות שלא הספיק להפריד, הריהו זכאי לפיצוי: צרפת, סע׳ 548; איטליה, סע' 821; בג"ב, סע' 102, 592, 1055 סיפא; צג"ב, סע' 756 (גבי פירות שלא הבשילו עד שנסתיימה זכות הפירות). גם בדיני ישראל, הכלל הוא שאם זוכה אדם בפירות שתחילת עלייתם ברשותו של אחר, הריהו חייב בפיצוי: שו"ע חו"מ סי' שס"ב סע׳ ז'-ח', סי' רנ"ז סע׳ י"ג [צ"ל ג']; אך דין הבעל בנכסי אשתו הוא שונה.