ד.ג.1.

קניין-הדירה המצומצם (Wohnungsrecht{חוק הדיור, _גרמנית}), המקביל לקניין-הדירה הצרפתי , נתפס בגרמניה כסוג מיוחד של "השעבוד האישי המוגבל".^כט) בשוייצריה, לעומת זאת, נידון הוא בסמיכות לקניין-הפירות (סע' 776 של הצג"ב).

"השכירות הריאלית" אינה אפשרית בגרמניה,^ל) אך אפשרית היא, לגבי מקרקעין, בשוייצריה.^לא) כאן, דינה של "השכירות הריאלית" הוא כדין השכירות הרגילה, אלא שעומדת היא כנגד כל קניין מאוחר במקרקע.

אשר לקניין-המקום (Erbbaurecht{חכירה, _גרמנית}), עיקר הדינים בגרמניה הריהו כלהלן. אין קניין המקום ניתן להיקבע אלא לשם בניינים - ודווקא בניינים שלמים - אבל לא מטעים או חלקי בניינים. אין החוק קובע זמן לקניין-המקום, אבל אם על-פי תנאי הקניין מגיע השעבוד לסיומו בעוד שהבניין קיים, חייב בעל הקרקע בפיצוי הולם. קניין המקום נקבע בדרך כלל באופן חוזי, ויכולים להיות מצורפים אליו חיובים אישיים בין בעל הקרקע לקונה-המקום, באופן שהחיובים יהיו צמודים לקניין הקרקע מחד ולקניין-המקום מאידך ויהיו עוברים עמהם. קניין-המקום עובר בירושה, נעשה אפותיקי וניתן להעברה חוזית, ואין בעל הקרקע והקונה יכולים להתנות על כך. לגבי העברה חוזית אפשר רק להתנות שהלוקח יהיה טעון אישור מצד בעל הקרקע. אם בעל הקרקע מסרב לאשר את הלוקח המוצע, ואין לו נימוק סביר, יכול הלוקח להתאשר על-ידי בית-הדין. קניין-המקום יכול להיקבע בכפוף לכל תנאי, אך לא על תנאי מפקיע. עם זאת, אפשר שקונה-המקום יקבל חיוב אישי עליו ועל באי-כוחו, שבהתארע תנאי מסוים הריהם יחזירו את קניין-המקום לבעל הקרקע.^לב) בשוייצריה אין קניין-המקום מוסדר בחוק בפרוטרוט. נקבע רק הסייג שקניין-מקום לא יתכן לגבי מטעים וחלקי בניינים, ובהבדל מן החוק הגרמני נקבע שיכולים הצדדים להתנות על זכות ההעברה והירושה.^לג)

לעניין "זכויות בחפצי הזולת" על בסים "אישי", דומים בדרך-כלל הדינים בגרמניה ובשוייצריה למה שראינו בצרפת ובאיטליה, אך יש לציין את ההבדלים הבאים. השכירות כאן היא "שכירות חפצים" בלבד, ושכירות זו (שאין החוק מגביל אותה לשום תקופת זמן מירבית) מתחלקת ל-miete{השכרה, _גרמנית}, שיש בה רק זכות שימוש ולא אכילת פירות אחרים, ול-Pacht{חכירה, _גרמנית}, שיש בה גם אכילת פירות אחרים והעשויה להתיחס לא רק לחפץ חומרי כי אם גם לזכות. בלי הסכמת המשכיר אין השוכר יכול כאן להעביר את זכותו או להשכיר את הנכס בשכירות משנה. מכירת הנכס אינה מפקיעה כאן למעשה את השכירות אפילו במיטלטלין; כי אף-על-פי שהלוקח את המיטלטלין אמנם איננו מתחייב בחיובי השכירות כפי שמתחייב הוא במקרקעין, מכל-מקום אין הוא יכול להוציא את המיטלטל מיד השוכר כל זמן שחוזה השכירות עומד בתקפו בין השוכר למשכיר המקורי. מת השוכר תוך זמן השכירות, יכולים הן המשכיר הן היורשים להסתלק מן החוזה בהזדמנות החוקית הראשונה, אך אין האפשרות ניתנת למשכיר במקרה של Pacht. ההבדל החשוב ביותר בין השיטה הגרמנית לשיטה הצרפתית בענייננו הריהו בעובדה שבגרמניה נתונה לשוכר ולשואל גם ההגנה הפוססורית במלואה.^לד) בשוייצריה, בהבדל מגרמניה, אין חיובי השכירות עוברים ללוקח, אפילו במקרקעין - אלא-אם-כן נרשמה השכירות בספרי האחוזה כפי שאמרנו לעיל. אך על-כל-פנים, גם אם שכירות המקרקעין אינה רשומה - בכל-זאת אין הלוקח יכול לסלק את השוכר מיניה וביה, אלא צריך הוא לחכות עד סוף הזמן החוקי; ואם אין הוא מגיש לו דרישת פינוי, חזקה על הלוקח שקיבל את חיובי השכירות על עצמו.^לה) הבדל נוסף הוא שבשוייצריה יכול השוכר להעביר את זכותו או להשכיר בשכירות משנה, בתנאי שאין השינוי גורם שום נזק למשכיר. השוכר המקורי נשאר ערב כלפי בעל-הבית, ואילו בעל-הבית יכול לפנות במישרין אל שוכר המשנה כדי לתבעו שלא יחרוג מתנאי השכירות.^לו) למשכיר ניתנת האפשרות להסתלק מן החוזה עם מות השוכר גם במקרה של Pacht.^לז)

כט) וולף-רייזר, עמ' 455.

ל) שם, עמ' 9, בהערה 6, ועמ' 429.

לא) סע' 260, 282 של חוק החיובים, סע' 959 של הצג"ב.

לב) וולף-רייזר, עמ' 420 ואילך.

לג) צג"ב, סע' 675 ו-779.

לד) אנקצרוס-להמן, עמ' 506 ואילך.

לה) חוק החיובים, סע' 259, 267.

לו) שם, סע' 264.

לז) שם, סע' 297.

הדף הבא