שלום. האתר עבר הסבה ועקב כך יש שיבושים רבים בעימוד בתוך הדפים. ניתן להתקשר אלי ולקבל קבצי pdf. תודה מיכאל
עד הכנסתו של חוק המקרקעין היו מוכרות במדינת ישראל זכויות-מצרנות אחרות, לפי המשפט העותומני. גם זכויות-המצרנות האלו התייחסו רק להעברת מקרקעין, אך היו שונות לפי מה שנשוא ההעברה היה בקרקע "מולק" (הנתונה לבעלות גמורה של בעליה הפרטיים) או שהיה הנשוא בקרקע "מירי" (אשר בעליה הפרטיים נחשבים להלכה רק כקונים-לפירות בקרקע השלטון).קפא) זכויות-המצרנות ב"מולק" נקראו "שופעה", ואילו זכויות-המצרנות ב"מירי" נקראו "אולויה". מקור דיני "השופעה" היה בסע' 1008 ואילך של המג'לה, ואילו מקור דיני ה"אולויה" היה בחוקים עותמניים יותר מאוחרים, ובעיקר בסע' 41 ואילך של חוק הקרקעות מ-1274 להג"מ. שתי מערכות-הזכויות זיכו את האדם בפדיונו של מקרקע אשר הוקנה לזולתו בלי שניתנה לו הזדמנות קודמת לקנות,קפב) וההבדלים ביניהם הסתכמו כלהלן:
א) זכויות "השופעה" היו שלש: ראשית, לשותפו של המוכר - ולרבות שותף בכותל; שנית, לשותף בתשמיש הצמוד למקרקע המוקנה; ושלישית, לשכנו של המוכר.קפג) לעומת זאת, זכויות "האולויה" לא היו נתונות לשכן, אך בנוסף לשותף ולשותף בתשמיש הריהן היו נתונות גם לארבעה אלה: לבעל העצים או הבניינים מסוג "מולק" המצויים בתחום הקרקע המוקנית - אם הקרקע מוחזקת ומעובדת במחובר לעצם או לבניינים; לבן-כפר הזקוק לקרקע, במקרה שהלוקח הוא בן מקום אחר; לעובד הג'פתליק - כאשר הקרקע המוקנית היא ג'פתליק;קפד) לתושב הכפר, או למחזיק הקרקע בכפר - במקרה שהקרקע מוקנית על-ידי חברה חקלאית שכל מניותיה שייכות לאזרחים מקומיים.קפה)
ב) במקרה של התחרות בין זכאים שונים חלו ב"שופעה" הכללים הבאים: 1) כל שדרגתו קודמת כנ"ל, קודמת זכותו; 2) בהתחרות בין בני דרגה אחת זוכים כולם יחד, בחלקים שווים; 3) בהתחרות בין שותפים בתשמיש, הרי כשהתשמיש הוא מסועף, ולמקרקע המוקנה צמודה רק השותפות בהסתעפות המסוימת, מעדיפים את השותפים באותה הסתעפות על-פני השותפים שמעבר לכך, ואילו את השותף באמת-מים מעדיפים על שותף בסימטה. לעומת זאת, ב"אולויה" היו הוראות רק למקרה של התחרות בין שותפים (והדין נקבע אמנם בדומה לדין בהתחרות בין שותפים ב"שופעה").
ג) זכויות "השופעה" חלו רק כאשר הוקנה המקרקע בתמורה - וסילוק חוב לא נחשב לעניין זה כתמורה; אולם, מתנה על תנאי של תמורה נחשב כהקנאה בתמורה. לעומת זאת, זכויות "האולויה" נתונות היו גם כנגד הקנאת-מתנה.
ד) הפודה את המקרקע לפי זכות "השופעה" צריך היה לשלם ללוקח את המחיר ששילם הלה (סע' 950 של המג'לה). לעומת זאת, הפודה לפי זכות "אולויה" צריך היה לשלם את ערך המקרקע כפי שעמד בזמן שתבע את הזכות.
ה) זכות "שופעה" לא היתה נתונה כנגד לוקח שווה-דרגה.קפו) לעומת זאת, זכות "אולויה" נתונה היתה לשותף אף כנגד לוקח-שותף, ובמקרה של עמידת התובע והלוקח על זכויותיהם היו מזכים את שניהם בחלקים שווים.
ו) לשם מימוש זכות "השופעה" נחוץ היה כי ברגע שישמע הזכאי כי נערך המכר, הריהו יאמר דבר המביע את כוונתו לעמוד על זכותו; לאחר מכן צריך היה להצהיר לפני עדים, העומדים בקרבת המקרקע הנמכר, שהמקרקע נמכר לפלוני, ואילו לו יש זכות "שופעה", ויש בדעתו לעמוד על זכותו; ולבסוף נחוץ היה כי תוך חודש מן ההצהרה יגיש תביעה משפטית. במקום ההצהרה האישית יכלה לבוא גם הצהרת מורשה או הצהרה במכתב (למוכר, או ללוקח - לפי מי מהם שהוא המחזיק במקרקע בשעת-מעשה?). איחור סביר בהצהרה או בתביעה לא היה פוסל את הזכות. לעומת זאת, ב"אולויה" לא היה נוהל קבוע, אבל על-כל-פנים אי-אפשר היה לעמוד על הזכות משעברה שנה מיום ההקנאה .קפז)
ז) זכות "השופעה" לא היתה עוברת בירושה כל זמן שלא ניתן פסק דין המאשר אותה. לעומת זאת, זכות "האולויה" של השותף והשותף בתשמיש היתה עוברת בירושה.קפח)
ח) זכות "האולויה" של השותף והשותף-בתשמיש היתה מתקיימת גם כנגד יורשי הלוקח. לא היתה הוראה מקבילה בקשר ל"שופעה".
ט) הזוכה בדין "שופעה", שהשתהה ולא פדה את המקרקע, מסתבר כי זכותו היתה נשארת על-כל-פנים בעינה, כל זמן שפסק-הדין לא נתיישן. לעומת זאת, לגבי "אולויה" קבע סע' 6(2) של פקודת חוק הקרקעות (תיקון), שבפסק-הדין המאשר את הזכות ניתן לדרוש שהזוכה ישליש ערבון לכיסוי הוצאות המשפט למקרה שהמקרקע לא יועבר לו באשמתו; וכאשר הושלש הכסף יכול היה בית-המשפט לצוות כי ההעברה תיערך תוך זמן מסוים, שלא יעלה על שלשה חדשים. לא עמד הזכאי בדרישה זו, הריהו הפסיד את זכותו.
דיני "השופעה" שלהלן חלו כנראה מכוח המג'לה גם על "אולויה" אחר שלא היו כנגדן הוראות סותרות:
א) לא היה דין-קדימה בהקנאה שהיתה ניתנת לביטול על-ידי המקנה;
ב) מי שגילה בפירוש או מסתמא כי ניחא לו בהקנאה שנעשתה או שהעביר את המקרקע המזכה אותו בדין-הקדימה, הרי זה ויתר על זכותו;
ג) "רכישת רכוש על-ידי מצרנות היא בבחינת לקיחה מלכתחילה. לפיכך, הדינים הנוהגים בלקיחה לכתחילה, כגון החזרה מחמת ברירה לאחר ראייה וברירה מחמת מום, נוהגים גם במצרנות" (סע' 1037);
ד) על אף האמור בסי' ג' לעיל לא היתה תחולת הפדיון למפרע מועילה לעניין זה, שהפודה ייחשב למפרע כמצרן על סמך הקניין במקרקע שפדה;
ה) תחולת הפדיון למפרע לא היתה מועילה גם לעניין זה, שיוכל הפודה לדרוש מן הלוקח המקורי כי יסלק את השבח אשר השביח בינתים בנכסים, ואם אמנם השביח - שוב לא היתה זכות-המצרנות מועילה כנגדו אלא עם תשלום דמי השבח, בנוסף על המחיר;
ו) מצרן שהסתלק מזכותו אחר שיצא כבר פסק-דין לטובתו, לא היו המצרנים האחרים יכולים לתבוע במקומו, אף-על-פי שיכלו עוד לתבוע לו הסתלק לפני כן.
מלבד זה היו משותפים כנראה גם הדינים הבאים:
ז) את תביעת המצרנות אי-אפשר היה להגיש, כנראה, אלא לאחר שנסתיימה ההעברה ללוקח, לרבות הרישום בספרי האחוזה;קפט)
ח) לפי סע' 6(2) של פקודת חוק בקרקעות (תיקון) מסתבר שעל אף קביעת המג'לה (בסע' 1037) כי הפדיון נגמר "על-ידי מסירה (של הנכס לפודה) בהסכמת הלוקח או בתוקף פסק-דין", מכל-מקום לא היה הפדיון נגמר - במשטר של רישום המקרקעין - אלא על-ידי הסבת הרישום משם הלוקח לשמו של הפודה;
ט) אם הספיק הלוקח לשעבד את המקרקע בזמן-הביניים, היה השעבוד מתבטל משנכנס המצרן תחת הלוקח; אולם, את התמורה צריך היה המצרן להשליש אז בבית המשפט, כדי שאפשר יהיה לסלק מתוכה את תביעתו של קונה-השעבוד כנגד הלוקח.קצ)
י) מי שתבע זכות-מצרנות ורצה להבטיח את עצמו שעד מתן פסק-הדין לא יחזור הלוקח ויקנה את המקרקע לאחרים (שאז יצטרך התובע להגיש תביעה חדשה נגד הלקוחות החדשים - על-פי תנאים שיהיו אולי פחות נוחים, - או שבכלל יפסיד את זכותו) - הרי זה יכול היה להשיג את עקול המקרקע;קצא)
יא) לא היתה זכות-מצרנות במקרה של הקנאה בעל-כורחו של המקנה, ואף אם נעשתה ההקנאה כמכר בתמורה (כגון מכירה פומבית לגביית חוב או מכירה למצרן, בתוקף פסק-דין שהכיר בדין-קדימותו של הלה);קצב)
יב) מי שהיתה לו זכות-מצרנות בתוקף הקנאה מסוימת, ועד שלא הספיק לממש את זכותו חזר הלוקח והקנה למקנה - בטלה זכותו;קצג)
יג) צידוקים "כגון קטנות, שטות ושהיה בארצות המרוחקות מרחק של תחום נסיעה" לא היו מועילים לביסוסה של השתהות בעמידה על זכות המצרנות;קצד)
יד) לפי סע' 10 של חוק חלוקת קרקעות, כאשר תבע שותף לפרק את השיתוף במקרקע שלא היה בו דין חלוקה, וחבריו לא קנו את חלקו, ואף המכירה הפומבית של המקרקע כולו נכשלה, הן כלפי חוץ הן בין השותפים עצמם - רשאי היה אותו שותף למכור את חלקו לזר במשוחרר מזכות-המצרנות של חבריו, אף בתנאים שונים מאלה שבהם הוצע המיקח קודם לשותפים האחרים.
קפא) "מולק" היו בדרך-כלל רק הקרקעות בערים הותיקות, ואילו יתר הקרקעות הפרטיות בארץ-ישראל נחשבו בדרך-כלל כ"מירי".
קפב) התנאת הזכות בחוסר הזדמנות קודמת לקנות נקבעה אמנם בפירוש רק בדיני ה"אולויה", אך מע"א 183/43 (אל"ר 43 עמ' 612) הסתבר כי את ההתנאה מסיבים גם על "שופעה".
קפג) בעלי קומות שונות בבית אחד נחשבו לעניין זה כשכנים, אך לא כן בעלי בניינים או מטעים בקניין נפרד מן הקרקע.
קפד) ג'פתליק - היינו משק. זכות זו נקבעה בסע' 3 מן החוק בדבר קרקע מיום 7 במוחרם 1293 להג"מ.
קפה) לפי סע' 2 של החוק בדבר זכותם של גופים מאוגדים לקנות קרקע, מיום 22 רביע-אל-אוול 1331 להג"מ.
קפו) לפי ע"ק 13/25, קובץ פסקי-הדין של רוטנברג, עמ' 1515.
קפז) ר' גם סע' 6(1)(א) של פקודת חוק הקרקעות(תיקון); ר' גם בהקשר זה להלן, בסמיכות להערה קצ"ד.
קפח) תוספת מיום 19 שעבן 1291 להג"ד, לסע' 44 של חוק הקרקעות. מסתבר שהזכות לא היתה עוברת לכל יורשי הזכאים, כי אם רק לאותם שירשו ממנו את המקרקע המבסס את הזכות: בן-שמש, עמ' 96.
קפט) בן-שמש, עמ' 89, ור' בעמ' 94 שגם התישנות התביעה לא היתה מתחילה אלא עם הרישום.
קצ) ע"א 153/44, אל"ר 45, עמ' 28.
קצא) בג"ץ 53/46 פל"ר 46, עמ' 416. מכאן משמע אפוא, במילים אחרות, שלבד מהתמדת הזכות כנגד יורשי הלוקח ב"מירי", כנ"ל - ולבד מתוקפה כנגד לוקחי-שעבודים - לא היתה זכות-המצרנות מתקיימת כנגד באי-כוחו האחרים של הלוקח, אם כי במסיבות מתאימות היתה יכולה להתחדש כנגדם, כלקוחות מקוריים.
קצב) בן-שמש, עמ' 90. אולם, לגבי עובדי ג'פתליק נאמר בפירוש כי זכותם מתקיימת אף כנגד הקנאה במכירה פומבית.
קצג) בן-שמש, עמ' 90.
קצד) הדבר נקבע אמנם במיוחד לעניין "אולויה", בסע' 41 ו-44 של חוק הקרקעות, אך גם סע' 1035 של המג'לה קבע כי פסול-דין אשר האפוטרופוס שלו לא עמד על זכות-מצרנותו בעוד זמן אינו יכול לחזור ולעמוד על הזכות כשיכשר.