ג.ד.2.

2. ההתאמה הכמותית

נעבור עתה למקרה שחוסר ההתאמה מתגלה בין גדרי הכוונה המקורית לבין תכונות המימכר מבחינה כמותית - וכאן מוצאים אנו במג'לה, בסעיפים 223-229, מיגוון של אפשרויות שונות, אשר אין לנו טעם לחזור ולפרטן בדיוק. העיקריות שבהן הן ארבע, והרי הן באופן כללי כלהלן: אם המימכר נמצא חסר, והמחיר נקבע לפי יחידות מידה, יש ללוקח ברירה לביטול המיקח או תביעת הפחתה מתאימה מן המחיר; אם המימכר נמצא חסר, והמחיר הוא אחדותי, יש ללוקח ברירה לבטל את המיקח או לקיימו כמות שהוא; אם המימכר נמצא יתר, והוא ניתן לחלוקה בלי נזק, חוזר העודף למוכר; אם המימכר נמצא יתר ואינו ניתן לחלוקה, נשאר העודף ללוקח, אך במקרה שנקבע המחיר לפי יחידות מידה יכול המוכר לתבוע תוספת מתאימה על המחיר - ואז יש ללוקח ברירה להיענות או להחזיר את המיקח. הברירה הנתונה ללוקח במקרה של חסר היתה עומדת לו רק אם עדיין לא ידע על החסר בשעת המסירה. דינים אלה של המג'לה, שהיו אמורים לחול במיטלטלין ובמקרקעין כאחד, תוקנו לאחר מכן במשפט העותמני, בסע' 17 של חוק הקרקעות מ-1274 להג"מ, באופן שאם קרקע "מירי" נמכרה לא רק בבחינת כך וכך דונמים, כי אם בגבולות מפורשים, שוב לא יכול היה שום צד להסתמך על הפרש כלשהו במידות הקרקע לעומת מה שנקבע בהסכם המכר.

בצרפת נדון ענייננו בסעיפים 1616-1523 של ספר החוקים האזרחי.^צה) במסגרת זו מבחינים בין שני ענפים עיקריים של אפשרויות. מצד אחד, המדובר הוא במכר של מקרקעין שנערך תוך ציוני המדות וקביעת המחיר לפי יחידות המידה. במקרה כזה, אם נמצא חסר, יכול הלוקח לדרוש השלמה; ואם אין ההשלמה אפשרית או שאין הלוקח מעוניין בה, יכול הלוקח לדרוש הפחתה מתאימה מן המחיר. הוא יכול גם לחזור בו מעיקרא אם גדרי המידות היו בבחינת תנאי חשוב שבלעדיו לא היה טעם למיקח. אם, לעומת זאת, נמצא שם עודף, יכול המוכר לתבוע העלאה של המחיר; אולם כאשר העודף עולה על חלק עשרים מן הכמות המוצהרת, יש ללוקח ברירה לחזור בו מן המיקח. מצד שני, אם ההפרש במידות מתגלה במכר שאינו מן הסוג האמור, אין הוא נותן בסתם מקום לתביעה אלא אם ערכו מגיע לפחות כדי חלק עשרים מן המחיר הכולל שהוסכם. התביעה היא להעלאה או להפחתה מתאימה של המחיר, לפי מה שההפרש הוא בעודף או בחסר - אך במקרה שהתביעה היא להעלאת המחיר, יכול הלוקח לחזור בו. כל אימת שהלוקח מסכים להוסיף על המחיר כדי לקיים את המיקח, חייב הוא בריבית על התוספת, מיום המיקח; אם המיקח מתבטל, חייב המוכר להחזיר ללוקח את חסרון כיסו. התביעה מתישנת תוך שנה מתאריך החוזה (או מן התאריך שנקבע למדידות).^צו)

באיטליה נדון הענין בסע' 1537-1541 של ספר החוקים האזרחי, המופיעים בקטע מיוחד של דיני המכר, הנושא את הכותרת "על מכר המקרקעין". הדין דומה בעיקרו למה שראינו בצרפת, אך בשום מקרה אין ללוקח תביעה להשלמת החסר ואילו התישנות התביעה היא מיום המסירה.

בגרמניה נדונה הבעיה במסגרת דיני המומים, אך ההסבר החוקי המפורש מתיחס רק למקרקעין, ורק לכשמידתם נמצאת חסרה. סע' 468 של הבג"ב קובע כאן לאמור: "הבטיח מוכר של מקרקע ללוקח גודל מסוים של המקרקע, אחראי הוא לאותו גודל כמו לתכונה מובטחת, אולם, הלוקח יכול לדרוש חזרה בגין העדר הגודל המובטח רק כאשר החסר הוא כל - כך חשוב, שאין ללוקח עניין במילוי החוזה".

גם בשוייצריה מצויה הוראה חוקית מפורשת בענייננו רק בפרק על מכר מקרקעין, וההוראה מתייחסת רק למקרה של חסר.^צז) גם כאן מופיעה ההוראה בבחינת סייג לדיני המום הכלליים.^צח) הדין הוא, שאם נערך מכר המקרקעין על דעתן של מידות מסוימות שנקבעו בחוזה - בסתם חייב המוכר לפצות את הלוקח, אם המידות נמצאו חסרות, אך אם המידות נמצאו חסרות לעומת הרשום על פי מדידה רשמית בספרי האחוזה, אין המוכר חייב בפיצוי אלא אם קיבל עליו מלכתחילה בפירוש.

באנגליה מסתבר שבדרך כלל ומבחינה עקרונית, דין הקביעה הכמותית בחוזה המכר הריהו - לגבי הלוקח - כדין condition{תנאים, _אנגלית}, warranty{אחריות, _אנגלית} או mere representation{מצג שאינו תנאי בחוזה, _אנגלית}, כפי שראינו לעיל בענין מומים איכותיים. צ'שיר אומר, ביחס למכר המקרקעין,^ק) שאם החסר הוא חסר חשיבות והמוכר לא פעל במרמה, הריהו יכול להשיג "ביצוע בעין" כנגד הלוקח - למרות החסר במידות - בכפוף לפיצוי.

בשיטות שאין בהם קביעה מפורשת למקרה של עודף לטובת הלוקח, אפשר אולי להניח כי הפתרון למקרה כזה צריך להימצא בדיני "ההתעשרות שלא כדין". אולם, מסקנה זו מסתבכת במיוחד במה שנוגע למדינת ישראל. כאן, כפי שראינו, נידונה גם הטעות הכמותית במסגרת הכללית של דיני "אי ההתאמה", בסע' 11 של חוק המכר מתשכ"ח; אולם בסע' 29 מוצא משום מה לנכון להוסיף עוד בעניין זה הוראה מיוחדת: "מסר המוכר לקונה נכסים בכמות יתירה על המוסכם, והכמות היתירה ניתנת להפרדה ללא הוצאות או טרחה בלתי סבירות, אין הקונה זכאי לחזור בו בשל כך מן החוזה, אלא זכאי הוא, תוך זמן סביר, להודיע למוכר שהוא דוחה את הכמות היתירה; לא עשה כן, ישלם את מחירה לפי השיעור המוסכם". ההוראה המיוחדת הזאת ממשיכה אפוא, ביסודו של דבר, בדרכו של סע' 11 - בזה שגם את עודף הכמות עדיין מוסיפה היא לראות, בעיקר, רק מנקודת הראות של פגיעה אפשרית בלוקח, ולאו דווקא מצד פגיעתה במוכר; והרבותא של ההוראה המיוחדת, מבחינה זו, הריהי בסייג הנקבע כאן, בנסיבות מסוימות, לגבי זכות הביטול של הלוקח. אולם בסיפא מוסיפה ההוראה וקובעת גם כן, שאם באותן מסיבות מסוימות לא עמד הלוקח על זכותו המיוחדת לדחיית העודף, המוסכם - ויש אפוא מקום לשאול מהו לפי זה הפתרון הראוי במקרה שהמסיבות המיוחדות אינן קיימות, והלוקח אינו מבטל את המכר, אם מפני שאין הוא מעוניין בכך ואם מפני שאין לו זכות לכך, באשר "אי ההתאמה" שבכמות העודפת אינה "מהותית".

בדיני ישראל נראה שהדין העקרוני בענייננו מאוחד למיטלטלין ומקרקעין יחד^קא) - ואף לא רק מצד הפרש המידות במימכר, כי אם גם מצד ההפרש המתגלה במניין מעות התשלום (והיינו שבדברי הקניין של ביצוע התשלום כיוונו הצדדים לסכום פלוני, ואילו במניין המעות שנמסרו למעשה נמצא סכום אחר). דין זה קובע, לפי רוב המפרשים,^קב) שבסתם - אם מתגלה אי התאמה בין הכמות המכוונת והכמות הנמצאת בביצוע העסק - העסק קיים, אבל הצד הנפגע זכאי להחזרת ההפרש (ותביעתו אינה מתיישנת).^קג) לגבי ההחזרה נראה כי צריכה היא להיות בעין, - ואם ההחזרה בעין אינה אפשרית זכאי הנפגע לבטל את העסק.^קד) כמו כן, זכאי הנפגע לבטל את העסק אף אם ההחזרה בעין אפשרית, אלא שעיקר עניינו של העסק היה בנכס פלוני המוגדר בזהותו, ולא רק במידותיו במופשט מזהותו (כגון שמוסב העסק על שק אגוזים פלוני, האמור להכיל סאה ונמצא חסר או יתר). אולם, דין מיוחד חל בהקשר זה במיקח מקרקעין.^קה) כאן, כשאין אפשרות להחזיר את ההפרש בעין, הרי אם ההפרש אינו כל כך גדול שסוטה הוא מגדרי המוסכם במידה מהותית, אין מבטלים את המיקח, אלא מתקנים את ההפרש בדרך של הסדר כספי.^קו) פרטי ההסדר תלויים במסיבות המקרה, כלהלן:

א) אם נערך המיקח על פי המידות באופן דווקני - מתקנים את ההפרש בדיוק;

ב) אם נערך המיקח על פי המידות, אבל לא נקבע בפירוש שקביעת המידות היא דווקנית, הרי הפרש שאינו עולה על חלק כ"ד מהשטח המדובר רואים אותו כמחול, ואילו במקרה שההפרש הוא גדול מזה (אבל אינו מצדיק את ביטול המיקח מעיקרא) מתקנים את כולו;

ג) אם נערך המיקח על פי הגבולות, ולא על פי המידות, רואים כמחול כל הפרש שאינו עולה על שישית השטח המדובר - אבל אם ההפרש הוא גדול יותר, והמחיר נקבע בהסתמך על ההערכה המוטעית של השטח, מתקנים את הכל (או מבטלים את המיקח) גם במקרה זה;

ד) במקרה שההפרש הוא בעודף, ונמנעוּת ההחזרה בעין מתבטאת רק בעובדה שההפרש אינו מגיע כדי מקרקע עצמאי (היינו ט' קבין בשדה או חצי קב בגינה), ואין למוכר קרקע סמוכה שאליה אפשר יהיה לצרף את ההפרש המוחזר^קז) - הרי אף על פי שעקרונית נתון המקרה לתביעה של תיקון כספי, יכול המוכר מכל מקום להעדיף ולתבוע החזרה בעין;

ה) מקום שהלוקח מתחייב בתוספת תשלום, ובינתיים הוקרה הקרקע או הוזלה, התוספת היא כשער הזול;

ו) במקרה של ספק אם ההפרש ניתן להחזרה בעין או לא - וכגון שהשתנה המצב בין זמן המיקח לזמן התיקון - הברירה היא ביד הלוקח.

צה) ר' גם פלניול וריפר, י', עמ' 274 ואילך; קולין וקפיטן, ב', עמ' 527-528.

צו) ר' סע' 1585 - שאם יש צורך במדידה, אין חוזה המכר נשלם אלא עם המדידה.

צז) סע' 219 של חוק החיובים.

צח) הדבר ניכר ביחוד מתוך הסיפא של הסעיף. דיני המום הכלליים מופיעים בחוק החיובים השוייצרי בפרק על מכר מיטלטלין ותחולתם מורחבת גם על מקרקעין על ידי סע' 221.

ק) צ'שיר, עמ' 657.

קא) כך עולה מדעת רוב המפרשים, בניגוד לדעת הרשב"ם. ר' ב"י על טור חו"מ סי' רל"ב סע' א', ורשב"ם על המשנה בבבא בתרא ק"ג ב', ונ"י שם, ודברי הר"ן והרשב"א בשיטה מקובצת שם.

קב) ר' חו"מ (טור, שו"ע ועה"ש) סי' רל"ב סע' א' ואילך ופט"ו מהל' מכירה הל' א-'-ב' וכ"מ ומ"מ שם.

קג) ואף אם לא תבע הנפגע, אלא הצד שכנגד נוכח בטעות (במסיבות המראות שאמנם היתה שם טעות, ולא תיקון מכוון של המידה על ידי הצד החסר, לטובתו של רעהו) - חייב האיש להסב את תשומת לבו של הנפגע ולהחזיר לו את ההפרש.

קד) שלא כשיטת הרשב"א.

קה) חו"מ סי' רי"ח סע' ז' ואילך (בשו"ע; סע' ח ואילך בטור ועה"ש), ור' כ"מ על פכ"ח מהל' מכירה הל' י"ב.

קו) כך היא שיטת הנ"י על בבא בתרא ק"ג ב'; ולע"ד זוהי השיטה היחידה מאלו שראיתי היכולה להתישב עם סתירת פירושו של הרשב"ם מזה ועם הדינים של פרק בית כור מזה.

קז) במקביל לכך, במקרה שההפרש הוא בחסר, רואים שם חוסר אפשרות להחזיר את ההפרש בעין, כשאין המוכר יכול להעמיד ללוקח תוספת שתהא עשויה להצטרף לעיקר המקרקע שקנה.

הדף הבא