ו.ד.1.

ד. שעבודי השכנים ודיני השכנים באנגליה

1 . השעבודים

בסע' ד' של פרק ד' לעיל הזכרנו כי שעבודי-השכנים באנגליה קרויים servitudes{זיקות הנאה, _אנגלית} ומתחלקים הם לשני סוגים: easements{זיקת הנאה, _אנגלית} ו-profits{רווח, _אנגלית}. צ'שיר, בעמ' 468, מבחין הבחנה מושגית בין שעבודי השכנים לבין ההגבלות החלות על הבעלות, לטובת השכנים, בתוקף החוק.

ה-easements{זיקת הנאה, _אנגלית} - בדומה למה שראינו בשעבודי-השכנים ביבשת אירופה - צריכים להיות praedio utilis{משק מועיל, _לטינית} לגבי "המקרקע השליט", וקוני "המקרקע השליט" והמקרקע המשועבד צריכים להיות שונים. תוכן ה-easement צריך להיות דבר שהוא "capable of grant"{מסוגל להעניק, _אנגלית}, כלומר עניין ברור ומוגדר, אשר קונה האחוזה המשועבדת יכול היה למנעו; ולפיכך - הזכות לזרימת אויר, סתם, אינה יכולה להיקבע כ-easement. בדומה לכך, "הזכויות לפרטיות, למראה הנוף ולשקט אינן יכולות להתקיים כ-easement, אחר שנודף מהן ריח של חוסר ודאות וקביעות"; אולם, אף-על-פי שהזכות לאור או למשען-הקרקע היא מאותו הסוג, אפשר ואפשר לקבעה כשעבוד מסוג זה. יכול להתבטא גם בחיוב לגדור את המקרקע.^מח)

ה-easement{זיקת הנאה, _אנגלית} נקנה על-ידי }(שטר) deed_אנגלית} , הסדר חוקי מיוחד או זכות חזקה. זכות-חזקה נוצרת על-פי הקומון-לו על-ידי מימוש הנוהג השעבודי באופן רצוף, שלא בדרך אלימות, ולא בחשאי ולא בהרשאה, מאז שנת 1189; אך חוק מיוחד קובע כי מימוש הנוהג בתנאים האמורים במשך 20 שנה - מספיק. בחישוב התקופה אין מונים את הזמן שקונה האחוזה המשועבדת היה פסול לדינים או tenant for life{דייר לכל חייו, _אנגלית}, וכן את הזמן שבו התנהלה התביעה מצידו להפסקת הנוהג. אם הנוהג התקיים במשך 40 שנה, אין מתחשבים בסייגים אלה, ואין מתחשבים בהרשאה שלא ניתנה בכתב. לגבי השעבוד למניעת איפול חלונות ב"מקרקע השליט" ("שעבוד האור") דינן של 20 שנה הוא כדין ה-40 בשעבודים אחרים.^מט) התמדה בקיום נזק מסוג private nuisance{מטרד פרטי, _אנגלית} במשך תקופה מספיקה ובתנאים הדרושים יוצרת זכות-חזקה ל-easement מתאים במקרקעין אשר נגדם התמלאו התנאים.^נ)

דרך נוספת להתהוות easement{זיקת הנאה, _אנגלית} היא על-ידי implied grant{מענק במרומז, _אנגלית} - מושג המקביל ל"הועדת בעל-הבית" שראינו בצרפת. בדרך זו נוצר שעבוד לטובת הבעל המקורי (המוסיף להחזיק בחלק של המקרקעין שפיצל), במידה שאין להגשים את כוונת פיצול בלי שהשעבוד יתקיים (כגון שאין נותר לבעל המקורי מעבר לאדמתו אלא דרך הקרקע שמכר, או שהבניין שנותר לו נשען על הבניין שמכר). לטובת הלוקח, ונגד הבעל המקורי, נוצר שעבוד במידה שהנוהג היה "רצוף וגלוי" במובן שראינו בצרפת. הוא הדין בין שני לקוחות הקונים בעת ובעונה אחת.^נא)

ה-easement{זיקת הנאה, _אנגלית} אובד על-ידי שחרור (release{_אנגלית}) או על-ידי איחוד "המקרקע שליט" ו"המקרקע המשועבד" בקניין אחד (unity of seisin{איחוד אחוזות, _אנגלית}). השחרור נעשה על-ידי שטר-שחרור, או הסכם שחרור הראוי ל"ביצוע בעין", או הפסקת-המימוש במסיבות המורות על כוונה לוותר על השעבוד. במה שנוגע להתאחדות הקניינים, נחוץ כי הקניינים המתאחדים והשעבוד יהיו כלם קניינים מדרגה אחת. אם השעבוד הוא, למשל, ב-fee simple{זכות בעלות בלתי מוגבלת, _אנגלית} והמקרקע המשועבד עובר ל-fee simple owner{בעלים עם זכות בעלות בלתי מוגבלת, _אנגלית} ב-life estate{אחוזה לחיים, _אנגלית} בלבד, אובד השעבוד רק למשך ה-life estateואחר-כך חוזר הוא לתחייה.^נב)

בצד ה-easement{זיקת הנאה, _אנגלית} - מלבד ה-profit{רווח, _אנגלית} ומחוץ למסגרת ה-servitudes{זיקות הנאה, _אנגלית} - מכירים באנגליה בשעבוד-שכנים גם במסגרת המושג של restrictive covenant ("תנאי מגביל"{_אנגלית}). ההבדל בין easement לשעבוד על-פי "חוזה מגביל" אינו מהותי, כי אם פורמלי. ראינו שגדרי ה-easement מצומצמים הם על-ידי הדרישה המעורפלת של "ודאות וקביעות" - ושעבודים שאינם יכולים להיווצר עקב הסייג הזה יכולים להיווצר על-פי "חוזה מגביל". שעבוד הנוצר כך הוא בהכרח "אקויטבילי" בלבד, ואינו יכול להיות "לגלי"; אף הוא צריך להיות praedio utilis{משק מועיל, _לטינית}^נג) לגבי "המקרקע השליט" ואין הוא יכול להתבטא בחובת-מעשה מצד בעל המקרקע המשועבד, אלא מטיל הוא חובת הימנעות בלבד.^נד) השעבוד נוצר על-ידי הסכם בין בעלי המקרקעין והוא מתבטל אם בעל המקרקע המשועבד נוהג להפירו ללא מחאה או שעקב השתנות המסיבות אין עוד בשעבוד תועלת. על-פי חוק המקרקעין מ-1925, הכלל הוא, שאם רושמים את "החוזה המגביל" בספרי האחוזה, יש לו תוקף אף כנגד מי שלוקח קניין "לגלי" בתמורה, ואם לא נרשם החוזה - אין לו תוקף נגד הקונה "הלגלי" של המקרקע המשועבד, אף אם ידע הלה על החוזה.^נה)

בהקשר זה ראוי להעיר שהקומון-לו האנגלי מאפשר גם חוזים אחרים הצמודים למקרקע (running with the land{זכויות בשטר מקרקעין הנותרות ללא קשר לבעלות, _אנגלית}), ואשר תוכנם אינו שעבוד, כי אם זכות אישית כנגד פלוני. למשל, ראובן מתחייב לספק מים לשמעון ולבאי כוחו בקניין במקרקע מסוים: ההתחייבות תתקיים לטובת באי-כוחו של שמעון, ולא לטובתם של יורשיו, אם ההתחייבות היא praedio utilis{משק מועיל, _לטינית} לגבי המקרקע האמור, וקניינו של שמעון בשעה שנערך החוזה הוא "לגלי". מאחר שנשוא-החוזה הוא בחובת-מעשה (ולא הימנעות), אי-אפשר שהחוזה יהא צמוד לקניין במקרקע לא רק מצד הזכות אלא גם מצד החובה.^נו)

אשר ל-profits{רווח, _אנגלית} - או, בשמם המלא, ה-profits a prendre {השתתפות בזיקת הנאה במקרקעין הנמצאים בבעלות של אחר, _אנגלית} - תוכנם הוא הזכות לקחת דברים כלשהם מהמקרקע המשועבד, כגון עצים, בעלי-חיים, חול, כבול וכו' (אבל לא מים: הזכות למיקח מים דינה כ-easement{זיקות הנאה, _אנגלית}, כי המים אינם נחשבים מלכתחילה בבעלות הקונה של המקרקע המשועבד, ומשמע כי השעבוד אינו מתיחס לזכייה בעצמה אלא רק לגישה למקום.^נז) ה-profit אינו מוכרח להיות שעבוד-שכנים, באשר אין הכרח כי הוא יהא צמוד דווקא לקניין ב"מקרקע שליט" (appurtenant to land{_אנגלית}): הוא יכול להיות גם in groso, היינו נתון לאדם באופן אישי, עובר ליורשיו וניתן להעברה אישית על ידיו. במלים אחרות פירושו של דבר הוא, שבמושג ה-profits נתפסים באנגליה שעבודים בעלי תוכן כאמור, בין אם לפי מיוננו יימנו הם עם שעבודי-השכנים ובין אם יימנו עם "קנייני ההנאה המוגבלת". profitשהוא שעבוד-שכנים צריך להיות praedio utilis{משק מועיל, _לטינית} לגבי "המקרקע השליט", ומידתה של זכות-הלקיחה הנתונה בו נקבעת על-פי הצרכים של אותו מקרקע.^נח) ה-profit נקנה ומסתיים בדרך-כלל כדרך שנוצר ומסתיים easement.^נט)

רוב ה-profits{רווח, _אנגלית} הקיימים באנגליה כיום אינם נתונים ליחידים, כי אם לציבורי אנשים, כדי שיהיו מפיקים את החומרים בד בבד עם בעל המקרקע המשועבד. profits כאלה נקראים commons{נחלת הכלל, _אנגלית}.^ס)

מחוץ למסגרת השעבודים שתיארנו מצויים באנגליה גם שעבודים המתקיימים במקרקע מסוים לטובת כלל תושבי כפרים - בתוקף מנהג, כגון הזכות למיקח מים, ייבוש רשתות דייגים, עריכת מרוצי סוסים וכו'.^סא)

מח) צ'שיר, עמ' 454, 456 ואילך. הלסבורי-סיימונדס, בכרך י"ב, עמ' 533, מביא מבחן אחר מאשר צ'שיר ביחס ל-easements{זיקות הנאה, _אנגלית} האפשריים. לפי מבחן זה אפשר רק ליצור easement שתוכנו מקובל כבר בחיים המשפטיים או שמתקיימות בו כל התכונות העיקריות של easements אשר תוכנם מקובל. אין צריך לומר כי שני המבחנים גם יחד הם מעורפלים למדי.

מט) צ'שיר, עמ' 458 ואילך, 478 ואילך.

נ) סלמונד, נזיקין, עמ' 197-198.

נא) צ'שיר, עמ' 472 ואילך.

נב) שם, עמ' 491.

נג) לא יתכן "חוזה מגביל" למניעת התחרות מסחרית.

נד) התחייבות להימנע מלמכור את המקרקע המשועבד בלא מתן זכות קדימה לקונה "המקרקע השליט" היא התחייבות כשרה לעניין זה.

נה) צ'שיר, עמ' 516, 522 ואילך.

נו) שם, עמ' 517-519.

נז) שם, עמ' 455-454.

נח) שם, עמ' 495-496.

נט) שם, עמ' 502 ואילך.

ס) שם, עמ' 498 ואילך; הלסבורי-סיימונדס, י"ב, עמ' 622.

סא) צ'שיר, עמ' 510 ואילך. השווה לזכויות השונות של בני ציבור מסוים שעמדנו עליהן בפרק ב' לעיל.

הדף הבא