שלום. האתר עבר הסבה ועקב כך יש שיבושים רבים בעימוד בתוך הדפים. ניתן להתקשר אלי ולקבל קבצי pdf. תודה מיכאל
הערה קה:
את סקירת חיובי החזקת הנכס במצב מתאים על ידי בעל-הבית ראוי לנו להשלים כאן בסקירה השואתית של הדינים בשיטות אחרות.
בצרפת אפשר לציין לגבי ענייננו את ההוראות הבאות (תוך פירושן על-פי קולין וקפיטן, ב', עמ' 416 ואילך): א) סע' 1719 של ספר החוקים האזרחי מחייב את המשכיר, באופן עקרוני, להחזיק את הנכס במצב שיוכל לשמש למטרה אשר לשמה הושכר וכן להבטיח לשוכר הנאה בלתי-מופרעת במשך תקופת השכירות. ב) סע' 1721 מחייב את המשכיר באחריות לכל פגם הנמצא בנכס והמפריע את השימוש בו, ופירוש האחריות הזאת הוא, קודם כל, שאם השוכר לא ידע על המום, יכול הוא לבטל את השכירות - במקרה שהמום עושה את הנכס לבלתי-מתאים לתפקידו בכלל - ויכול הוא לדרוש הפחתה מן השכר, במקרה שאין המום פוגע אלא במידת יעילותו של הנכס. נוסף על כך, אם גורם המום נזק לשוכר, חייב המשכיר לפצותו, ואף אם הוא עצמו לא פעל במרמה ולא ידע על המום. ג) סע' 1720 מחייב את המשכיר למסור את הנכס לשוכר במצב מתוקן ולעשות את כל התיקונים הנעשים נחוצים במשך השכירות, מלבד "התיקונים הקטנים". ד) סע' 1722 קובע כי במקרה שהנכס נהרס לחלוטין בתקופת השכירות, באונס, מתבטלת השכירות מאליה, ואם נהרס הנכס רק בחלקו, יכול השוכר, לפי המסיבות, או לבטל את השכירות או לדרוש הפחתה מן השכר, ומכל מקום אין המשכיר חייב בשום פיצוי. ה) סע' 1724 מטיל על השוכר את החובה לסבול את עשייתם של התיקונים ההכרחיים שאין לדחותם עד סוף הזמן, אלא שאם אורכים התיקונים יותר מארבעים יום יש לשוכר זכות להפחתה מן השכר, ובמקרה שנמנעת ממנו ההנאה באופן שלם יכול הוא לבטל את השכירות. קה-1) ו) סע' 1725 פוטר את המשכיר מכל אחריות למקרה שהשוכר מופרע בהנאתו על-ידי זרים שאינם טוענים נגד זכותו של המשכיר. ז) במקרה של הפרעה על-ידי זרים הטוענים לזכות כנגד המשכיר, צריך השוכר להודיע למשכיר, כדי שיוכל להתדיין, - ואז יש לו זכות להפחתה מן השכר וגם זכאי הוא לפיצוי במקרה שהנכס כלו או חלקו מוצא ממנו בדין. במקרה שהשוכר עצמו נתבע על-ידי העורר, יכול הוא לדרוש כי ייפטר מן הדין ובעל-הבית ייתבע במקומו (סע' 1726).קה-2) ח) סע' 1741 קובע כי השכירות פוקעת על-ידי שהמשכיר או השוכר אינם עומדים בהתחייבויותיהם (וזה מלבד מה שקובע הסע' 1729 כי משכיר רשאי לבטל את השכירות, במסיבות מתאימות, כשהשוכר מפר את חובתו על-ידי כך שהוא משתמש בנכס למטרה שונה מן המוסכמת או שעלול לצאת ממנה נזק למשכיר).קה-3) ט) הסעיפים 1769-1773 עוסקים במקרה שקורה אונס בלתי-צפוי-ליבול בשכירות חקלאית, והדינים כך הם: אם השכירות היא לכמה שנים, והפגיעה היא לפחות במחצית של יבול אחת השנים, ואין הפגיעה מתאזנת על-ידי שפע שהיה בשנים קודמות, יכול השוכר לדרוש הפחתה מן השכר בסוף התקופה, אך בינתים צריך הוא לשלם את השיעורים הרגילים, אלא אם הרשה השופט אחרת; אם השכירות היא רק לשנה אחת, ונפגעה לפחות מחצית היבול, מקבל השוכר הפחתה במשוחרר מן הסייגים הנ"ל; במקרה של שכירות קבלנית (היינו שהשכר הוא לפי הפירות) זכאי הקבלן להפחתה אף אם האונס אירע לאחר שנתלש היבול מן הקרקע; על כל הדינים האלה אפשר להתנות, אבל אם לא נקבע אחרת בפירוש אין ההתנאה פוטרת את המשכיר מן ההפחתה אלא במקרה של אונס רגיל, ואילו במקרה של אונס בלתי-רגיל נשאר השוכר זכאי להפחתה.
באיטליה יש לציין את השינויים הבאים: א) אין המשכיר אחראי לנזקי המום אם מוכיח הוא שלא ידע ולא היה לו לדעת עליו (או - כנראה - שאירע הנזק לפני שהיה ביד המשכיר סיפק לתקן) - סע' 1578, 1581 ,1576, 1577 של ספר החוקים האזרחי). ב) במקרה של תיקונים הכרחיים הפוגעים באופן זמני בהנאת השוכר, זכאי השוכר להפחתה מן השכר אם התיקונים נמשכו יותר מ-20 יום או על כל פנים יותר מששית ממשך תקופת השכירות. ג) בשכירות לפירות אין המשכיר חייב אלא בתיקונים היוצאים מן הכלל (סע' 1621). ד) בשכירות לפירות, אם מבוצעים תיקונים החלים על המשכיר, ונגרם לשוכר נזק ביותר מחמישית מערך ההכנסה השנתית של המושכר, זכאי השוכר להפחתה מן השכר, ובמסיבות מתאימות - אף לבטל את השכירות (סע' 1622). ה) בכפוף להוראות מיוחדות, מקום שהסכם של שכירות לפירות משתנה במשמעותו עקב שינוי בחוק או עקב הוראה מינהלית, ויוצאת תועלת לזה והפסד לזה, יכול כל צד לבקש שינוי מתאים בשכר, ובמסיבות מתאימות אף ביטול השכירות (סע' 1623). ו) הסכם, שאף האונסים היוצאים מן הכלל יחולו בשכירות החקלאית ברשות השוכר, הריהו בטל (סע' 1637). קה-4)
בגרמניה קובע סע' 536 של הבג"ב את העקרון שהמשכיר צריך למסור את הנכס במצב המתאים לשימוש המוסכם וחייב הוא לקיים את הנכס במצב זה בתקופת השכירות. סע' 537 קובע כי במקרה שנמצא בנכס מום, מלכתחילה או בדיעבד, הרי אם מונע המום את השימוש בנכס לחלוטין, פטור השוכר מחובת השכר לגבי כל התקופה שבמשכה נמנע השימוש, ואם נפגעת רק יעילות הנכס באופן חלקי זכאי השוכר להפחתה מן השכר. סע' 538 מוסיף כי במקום השחרור או ההפחתה מן השכר יכול השוכר לדרוש פיצויים על אי-מילוי ההסכם - בתנאי שהמום נמצא בנכס מלכתחילה, או שנולד בו בדיעבד עקב עובדה שהמשכיר אחראי לה או שהמשכיר פיגר בתיקון הפגם. במקרה של פיגור כזה מיפה הסעיף את כוחו של השוכר לתקן את הפגם בעצמו על חשבון המשכיר. כל הזכויות האלו אינן עומדות לשוכר במקרה שידע על המום מלכתחילה, או שהמום נעלם ממנו עקב רשלנות חמורה, אלא-אם-כן הותנה שהזכויות תעמודנה לשוכר מכל-מקום, או שהמשכיר פעל במרמה, או שהעדר המום שנעלם מעיני השוכר באופן רשלני הובטח בפירוש (סע' 539). התנאה על הזכויות אינה מועילה במקרה שהמשכיר מעלים את המום במרמה (סע' 540). סע' 541 מחיל את הדינים הנ"ל גם לגבי המקרה שהנאת השוכר נפגמת על-ידי זכויותיו של אחר. סע' 542 מאפשר לשוכר להפסיק את השכירות תוך זמנה במקרה שהנכס נמנע ממנו כלו או בחלקו בניגוד להסכם. בדרך-כלל צריך השוכר להקדים להפסקה התראה, אבל הוא פטור מן ההתראה במקרה שהפרת ההסכם ביטלה כל עניין שהיה לו בשכירות. במקרה שמניעת הנכס מן השוכר היתה באונס, אין השוכר רשאי להפסיק את השכירות אלא אם מוצדקת ההפסקה על-ידי עניין מיוחד של השוכר. סע' 545 קובע כי במקרה שמתגלה מום בתוך תקופת השכירות, או שנולד הצורך לנקוט אמצעי זהירות מפני סכנה שלא היתה צפויה, או שבא עורר ותובע זכויות בנכס, והשוכר אינו מודיע מיד למשכיר, וכתוצאה מכך לא יכול היה המשכיר לנקוט את האמצעים הדרושים, אין השוכר זכאי בזכויות שנמנו לעיל. סע' 548 פוטר את המשכיר מאחריות לשינויים או קלקולים המתהוים בנכס עקב השימוש המוסכם. סע' 550 מאפשר למשכיר להפסיק את השכירות במקרה שהשוכר נוהג בנכס שלא כמוסכם על אף מחאת המשכיר; ובמקרה שהשימוש המשונה פוגע במידה חשובה בזכויות המשכיר, או שהשוכר מזניח את הנכס ללא הטיפול שבו הוא חייב, יכול המשכיר להפסיק את השכירות תוך זמנה על-פי סע' 553.
על-פי סע' 554 יכול המשכיר להפסיק את השכירות תוך זמנה במקרה שהשוכר מפגר בשני שיעורי שכר (אך על פי חוק מיוחד מ-1942 אין המשכיר יכול להפסיק את השכירות בלא פסק-דין). סע' 552 אינו מתיר לשוכר להשתחרר מן השכירות מחמת אונס אישי, אך מתיר הוא ניכוי מסוים מן השכר כנגד מה שהמשכיר מרויח על ידי חוסר-יכולתו של השוכר להשתמש בנכס; וסע' 579 מאפשר לעובדי ציבור להפסיק את השכירות בדירה אשר שכרו במקום עבודתם, במקרה שמועברים הם למקום אחר. מימוש הזכות טעון הודעה מוקדמת, והזכות מתבטלת אם לא נוצלה לאלתר.
באנגליה העקרון במקרקעיןקה-5) הוא, שאם לא הותנה אחרת, ובאין חובה סטטוטורית מיוחדת, אין בעל-הבית חייב לתקן את הנכס, לא בתחילת השכירות ולא במשכה. אין גם תנאי מכללא בשכירות, שהנכס יהיה מתאים למטרה אשר לשמה הוא מושכר. באין התנאה מיוחדת, אף אין בעל-הבית רשאי להיכנס לנכס כדי לתקנו, אך כשמוטלת עליו החובה לתקן (לטובת השוכר - בהבדל מחובה לציבור) יש לו גם רשות להיכנס. אי-גילוי מומים על-ידי המשכיר אינו נחשב כמרמה. עם זאת, בהשכרת בתים למגורים, יש תנאי סטטוטורי מכללא כי הבית יהיה מתאים למגורים כל זמן השכירות, אבל אין מכירים תנאי כזה במקרה שהשכר המוסכם עולה על סכום מסוים הקבוע בחוק. במקרה הכפוף לתנאי אין הצדדים בני-חורין לחזור ולהתנות עליו. הפרת התנאי על-ידי בעל-הבית נותנת לשוכר ולכל מי שנפגע זכות לפיצויים, והשוכר זכאי גם להפסיק את השכירות. לגבי דירות מרוהטות, התנאי שמכללא הוא רק זה, שהדירה מתאימה למגורי אדם בשעת-ההשכרה, ואין חובה על בעל-הבית לדאוג כי התאמת הדירה למגורים תתקיים גם להבא. מקום שיש התחייבות לתיקונים מצד המשכיר, אין הוא אחראי לנזק שנגרם לפני שנודע לו על הצורך בתיקון. בדרך-כלל מעריכים במקרה של הפרה את סכום הפיצויים המגיעים לשוכר לפי ההפרש בין ערך הנכס - לגבי השוכר - משעת משלוח ההודעה על הצורך בתיקון ועד שעת ההערכה לבין הערך שהיה לנכס לו מילא המשכיר את חובתו עם קבלת ההודעה: אך הערכה זו היא מלבד הפיצויים המגיעים בגין נזקים.
לבד ממה שאמרנו בעניין הפרת התנאי הסטטוטורי הנ"ל, הדין הוא כי הפרת הסכם השכירות נותנת בדרך-כלל רק זכות לפיצויים, אך לעיתים ייתכנו גם צו מניעה או ביצוע בעין. זכות להפסקת השכירות יש לצד הנפגע רק אם הותנה כך בפירוש.
סקירת הדינים האנגליים היא על-פי הלסבורי-סיימונדס, כרך כ"ג, עמ' 553-555, 562 ואילך ו-598 ואילך.
סוף הערה קה) וחזרה לגוף הספר.
אל הסקירה בדבר חיובי החזקת הנכס במצב מתאים על-ידי בעל-הבית יש להוסיף גם דין מיוחד, הנוגע להחזקת הנכס כאשר רק חלק ממנו הוא נשוא השכירות. במקרה כזה, אם עולה מן המסיבות כי השוכר התקשר בשכירות על דעת המצב השורר בשעת מעשה בחלק הנותר של הנכס, אין בעל-הבית רשאי לפעול באותו חלק נותר באופן שיהא בו כדי להפחית מן ההנאה שהיתה צפויה לשוכר מלכתחילה בחלק המושכר.קו)
קה-1) יש לציין שגם בדיני ישראל יתקבל בעיקרו של דבר דין דומה על ידי צירוף מה שראינו בדבר התר הנזק הקל למניעת החמור (לעיל, פרק ג', סע' א, מס' 9) ופסקה ט' של סקירתנו בזה.
קה-2) בדיני ישראל אין לעניין זה הקבלה בתנאי-הלואי, וצריך הוא למצוא את פתרונו בדינים הכלליים של עוררים על הקניין והקנאת נכס בלי רשות, שנעמוד עליהם בספר על דיני ההקנאה.
קה-3) גם בדיני ישראל קיים כנראה עקרון כללי, שבהסכמים העומדים לתקופה יכול כל צד לסיים את ההסכם, אם חברו נוהג בעניין דרך קלקול שאיננו חוזר, או שנעשה הוא מוחזק בהפרת החיובים המוטלים עליו, או שאין הוא מקיים את חובתו על פי ההסכם גם לאחר שהתרו בו: ר' בית יוסף על טור חו"מ סי' ש"ו סע' י"ב. מסקנה זו היא כמובן בנוסף על כל תקנה אחרת העשויה לעמוד לצד הנפגע.
קה-4) בדיני ישראל הרי זה עניין לדינים הכלליים בענין אסמכתא או ניצול שעת הדחק של הצד-שכנגד. ר' בבא מציעא ק"ד ב' וק"ט א'; בבא קמא קט"ז א'; יבמות ק"ו א'; דברי הרמב"ן המובאים בבית יוסף על טור יו"ד,סי' של"ו, בסוף.
קה-5) במיטלטלין קשה למצוא מסכת דיני שכירות ערוכה ומסודרת. ר' למשל גודיב, והלסבורי-סימונדס בערך Hire.
קו) ר' הגהת הרמ"א על שו"ע חו"מ סי' שט"ז סע' א'; ומסתבר שדין זה מתקשר להלכה כללית בדיני החוזים, שאם הסכם נקשר מסתמא על דעת קיומו של מצב מסוים, אין אף אחד מן הצדדים רשאי לשנות את המצב באופן שיהא בו כדי לגרוע מן ההנאה שהיתה צפויה לצד שכנגד: ר' תשובת הרא"ש המובאת בטור חו"מ סי' שט"ז סע' ב'. בשיטות המשפט של יבשת אירופה מוצאים אנו דין דומה בשכירות, מכוח התחיבותו של המשכיר להבטיח לשוכר הנאה בלתי מופרעת (שעיקר עניינה הוא אמנם לאו דווקא להבטיח שכנות טובה, כי אם סילוק עוררים על זכותו ומניעת עררים או מעשי-נזיקין מצד בעל-הבית עצמו): ר' קולין וקפיטן (השלם), כרך ב' עמ' 676; מסיניאו, ג'/א', עמ' 169; אנקצרוס-להמן, עמ' 512-513. במשפט האנגלי מתפשטת הבטחת ההנאה הבלתי-מופרעת רק על מניעת עוררים והפרעות הפוגעות באופן מוחשי בגוף הנכס המושכר; אך בנוסף על כך מיחסים למשכיר גם התחיבות "שלא לסטות מן ההקנאה" (derogation from grant{חריגה ממענק, אנגלית}), המונעת את בעל-הבית מלהשתמש בקרקע סמוכה, שנשתיירה לו, באופן שיהא בו כדי להפוך את החצר המושכרת לבלתי-מתאימה או להרבה פחות מתאימה. כמו כן יש כלל, שאם דירות שונות בבית אחד הושכרו למגורים בלבד, והדיירים שכרו מסתמא על דעת שכנות כזאת, שוב אין בעל-הבית רשאי להשכיר אחת מאותן דירות למטרה אחרת, באופן שיפגע במישהו מאותם דיירים. ר' הלסבורי-סיימונדס, כ"ג, עמ' 608-609.