ב.ד.1.7.

התיאור שעד כאן היה מבוסס על חומר הנוגע בעיקר להקנאת הגוף. אולם הדרישות של פקודת העברת קרקעות חלו באמת על כל "disposition"{הוראה, _צרפתית} של מקרקעין - מושג שאפשר להגדירו, בערך, ככל העמדה או העברה מוסכמת של "זכויות ריאליות" ושעל פי הוראה מפורשת הוצאה ממנו שכירות לתקופה פחות מ-3 שנים אך נכללה שכירות לתקופה ארוכה יותר.^קלו) ממילא משמע שגם התיקון "האקויטבילי" של הדברים חל בהקף המורחב הזה, ולפחות במידה שנכנס הוא לתחום המהותי של המכר. מן ההקף המורחב האמור נכנסו לתחום המהותי של המכר שכירות לתקופה ארוכה מ-3 שנים וכן העמדה וביטול של שעבודי שכנים בתמורה.

באנגליה אין רישום של חובה ביחס למקרקעין אלא במחוזות אחדים. מעבר לכך דומה כאן בדרך כלל הדין למה שראינו במדינת ישראל מלפני חוק המקרקעין, תשכ"ט, אלא שכאשר אין צורך ברישום עובר הקניין "הלגלי" במקרקעין, באנגליה, על ידי deed of conveyance{שטר העברה, _אנגלית}, והיינו "מסמך כתוב וחתום בחותם, הנחתם גם ביד המקנה והנמסר על ידיו ללוקח, ובו מבטא המקנה את הכוונה להעביר קניין ללוקח... החותם וחתימת היד אינם מספיקים כדי להעביר את הקניין ללוקח בלא מסירה. מסירה אין פירושה מסירה פיסית גרידא, אלא מסירה המלוּוה במלים או בהתנהגות המורות על כוונת המקנה להיות קשור על ידי תנאי השטר...".^קלז)

במחוזות שנדרש בהם רישום, עובר הקניין "הלגלי" עם הרישום. אולם, לבד מרישום הקניינים "הלגליים" יש באנגליה גם רישום של קניינים "אקויטביליים" - וזה מפותח אף יותר מן הרישום "הלגלי" (העשוי לשמש רק לגבי מספר מצומצם של קניינים).^קלח) הרישום "האקויטבילי" ממלא תפקיד של אזהרה, למניעת תום לב אצל קונים מתחרים, ויש שאף נדרש הוא כתנאי לעצם קיום הקנין כנגד קונים אחרים.^קלט)

בצרפת, בעיקרו של דבר, אין העברת הקניין במקרקעין, על פי מכר, שונה מהעברת הקנין על פי מכר בנכסים אחרים, וחלים אפוא הדינים הכלליים שראינו לעיל. אולם, ההעברה במקרקעין טעונה רישום במשרד רישום האפותיקאות, ואין לה תוקף נגד צד שלישי הטוען לזכויות סותרות מכוחו של המוכר, הטעונות גם כן רישום ושאמנם נרשמו לפני שנרשמה העברת הקניין הנידונה. הרישום נעשה על פי שטר נוטריוני, והנוטריון העורך את השטר חייב להגישו לרישום אף שלא בטובת הצדדים, תוך שלשה חדשים.

דיני הרישום הללו חלים על כל העברה או העמדה של "זכויות ריאליות" במקרקעין (חוץ מאפותיקאות וזכויות קדימה לגבייה), וכן על שכירות מקרקעין לתקופה העולה על 12 שנה.^קמ)

באיטליה דומה הדין בענייננו למצב בצרפת. הרישום נעשה במשרד רישום המקרקעין. שכירות "בלתי ריאלית" במקרקעין טעונה רישום אם תקופתה ארוכה מ-9 שנים. הנוטריון העורך את השטר אחראי להגשתו לרישום בדחיפות האפשרית וחייב קנס אם מעביר הוא על השטר 30 יום.^קמא)

יותר מוחלטת היא דרישת הרישום לפי השיטה הגרמנית. כאן אין תוקף להעמדה או להעברה מוסכמת של זכות "ריאלית" במקרקע אלא באמצעותו של רישום בספרי האחוזה, והרישום צריך להיערך בהתאם להסכמה מיוחדת של המקנה והלוקח. ההסכמה האמורה כאן היא הסכמה נפרדת לחלוטין מן החוזה החובי אשר ההקנאה תהא נועדת למלא אחריו, וצריכה היא להתיחס רק לעצם הגשמת ההקנאה וביצוע הרישום - במנותק מן הגידור הקאוזלי אשר במסגרתו ניתנת ההסכמה.^קמב) הרישום וההסכמה אינם מועילים זה בלי זה והם צריכים להיות חופפים בתוכנם מן הבחינה המהותית, אך הבדל של תוכן ביניהם ביחס לכמות אינו פוגם בעצם התוצאה הקניינית: זו מתקיימת בגדרי הכמות הקטנה יותר. כשיש הסכמה ורישום חופפים כדרוש - אין נפקא מינה איזה מהם קדם ומה הזמן שעבר ביניהם, ובלבד שההסכמה עוד לא תהא מבוטלת בזמן הרישום, במקרה שהיא קדמה.

עם זאת, כמובן, בדרך כלל לא יבוצע הרישום אלא על פי הסכמה המצויה מקודם כבר - אם כי יש לציין, שלמעשה לא יבוצע הרישום גם על פי ההסכמה שכבר ישנה, אלא נחוצה עוד מלבדה בקשה מיוחדת לביצוע הרישום, שתוגש על ידי הלוקח. באופן עקרוני אין ההסכמה צריכה שום צורה מיוחדת, אך יש צורות מסוימות הקבועות בחוק,^קמג) ואם ההסכמה נעשית באחת הצורות האלו אין היא ניתנת לביטול באופן חד צדדי ואף אינה מתבטלת מאליה במקרה שנופלת הגבלה כלשהי בכושר ההקנאה של המקנה אחר שהוגשה כבר בקשת הרישום.

במקרה שהלוקח זוכה בתביעה למילויו של חוזה המכר החובי (בהבדל מתביעת פיצויים), בא פסק הדין במקום ההסכמה לרישום.^קמד)

ביחס לחוזה המכר החובי, המתייחס להעברת קניין הגוף במקרקע, או להעמדתו או העברתו של קנין מקום, יש לציין כי צריך הוא להיערך דווקא בשטר נוטריוני - אולם, עריכה כזאת אינה תנאי לרישום, ואם מתבצע הרישום בלעדי כן, על דעת הגשמתו של המכר החובי שנערך ללא שטר, מקבלים תנאי אותו הסכם תוקף בדיעבד. דרישת השטר הנוטריוני חשובה אפוא רק לעניין תוקפו של המכר החובי מלכתחילה.^קמה)

בשוייצריה דומה הדין למצב בגרמניה, במה שנוגע לעקרון שאין העמדה או העברה מוסכמת של זכות "ריאלית" במקרקעין אלא באמצעותו של רישום בספרי האחוזה. כמו כן, נדרשת כאן הסכמה מיוחדת של הצדדים ביחס לביצוע הרישום - נוסף על החוזה החובי אשר ההקנאה באמצעות הרישום תבוא למלא אחריו. אולם הסכמה זו, בשוויצריה, איננה "מופשטת" מן הבחינה הקאוזלית, אלא נידונה היא במסגרת התכלית של מילוי החוזה החובי. הסכמה צריכה כאן להיות דווקא בכתב ועשויה להיכלל בשטר המכר החובי. הסופר העורך את שטר המכר רשאי בסתם לדרוש את הרישום על פיו - אם הצדדים אינם מורים אותו אחרת - והקנטונים השונים יכולים להתקין שבתחומם יהא הסופר מוסמך לדרוש את הרישום בתוקף תפקידו, אף שלא בטובת הצדדים. פסק דין לביצוע החוזה החובי איננו משמש כאן רק כתחליף להסכמת הרישום, בדומה לגרמניה, אלא הוא עצמו מגשים גם את עצם ההקנאה במוחזק, אף בלעדי הרישום.^קמו)

קלו) סע' 2 של הפקודה.

קלז) ראוי לציין את הדמיון בין הדברים האלה לבין דיני ההקנאה בשטר על פי המשפט העברי. הדמיון לדין העברי בהקנאת המקרקעין מתפשט כאן אף הלאה, כי למעשה - כפי שראינו כבר בסקירת המצב הישן במדינת ישראל - אף אין מכירים בהתחייבות של מכר מקרקעין הראויה ל"ביצוע בעין" והנותנת מקום לקניין "אקויטבילי", אלא אם היה שם כתב, או היתה מסירת המקרקע, או הלוקח כבר התחיל בתשלום.

קלח) ר' בספר על "דיני הקניין במוחזק", פרק ד', סע' ד'.

קלט) צ'שיר, עמ' 632 ואילך, עמ' 98 ו-648 ואילך, עמ' 672 ו-636.

קמ) צו מ-4 בינואר1955, סע' 28, 30, 32 ו-33. אף בשכירות מקרקעין לתקופה הפחותה מ-12 שנה, יש לרשום כל סילוק מוקדם של דמי השכירות לתקופה העולה על שלש שנים.

קמא) ספר החוקים האזרחי, סע' 2643.

קמב) ר' לעיל, פרק א', נושא שלישי, סע' ח', הערה רס"ז.

קמג) הצורות הן: שטר נוטריוני; יפוי כוח נוטריוני לביצוע הרישום, הניתן מן המקנה ללוקח; או מסירתן של הצהרות ההסכמה במשרד ספרי האחוזה.

קמד) הסקירה מבוססת על וולף-רייזר, עמ' 117 ואילך, ור' סע' 13 של ה-Grundbuchverordnung{תקנת רישום מקרקעין, _גרמנית} וסע' 894 של הצפ"א.

קמה) בג"ב, סע' 313, וסע' 11 של ה-Erbbaurechtsverordnung{תקנת חוק החכירה, _גרמנית} מ-1919.

קמו) רוסל ומנתא, כרך ב', עמ' 322 ו-324, וכרך ג', עמ' 227-328; וולף-רייזר, עמ' 118; צג"ב, סע' 656 ו-665.

הדף הבא