שלום. האתר עבר הסבה ועקב כך יש שיבושים רבים בעימוד בתוך הדפים. ניתן להתקשר אלי ולקבל קבצי pdf. תודה מיכאל
ב) קניין דירה.ס) זהו שעבוד המזכה את הקונה להחזיק כבעל-החצר בבנין או בחלק ממנו ולהשתמש בהם לשם מגורים. עניינו של השעבוד המכונה כך הוא להבטיח לקונה את הדירה דרך קבע, תוך שימת הדגש בעניינו של הקונה - בהבדל משעבוד בעל תוכן דומה שעיקר עניינו יהיה הדדי, בין הקונה לבעל הבית. הבטחת הדירה לקונה דרך-קבע, אין משמעה הבטחה לנצח, כי גם קניין-הדירה - ככל שעבוד אחר - צריך להיות לזמן מוגבל;סא) אך התקופה בקניין-הדירה לא תועמד בדרך-כלל על מניין זמנים, ודווקא מניין מועט, כגון ימים, שבועות, חדשים, או אף שנה או שנים אחדות, כנהוג בשכירות הרגילה למגורים, - כי אם היא תוצמד לאיזה עניין האמור להימשך דרך-קבע, כגון תקופה של חיים, - ואף אם תועמד על מניין-זמנים, הרי זה יהיה לזמן ארוך. אשר לדגש בעניינו של הקונה, משמע כי זכויות כלשהן שתוענקנה בהסדר לבעל-הבית לא תהיינה ממטרת ההסדר - כמו, למשל, שכר-דירה האמור להכניס ריווח לבעל-הבית בהסדר השכירות הרגילה, - אלא הן תהיינה רק תוצאה שבאגב, הנובעת מעצם העובדה שהקונה מקבל כאן זכויות בנכס אשר גופו שייך לאחר. בהתאם לכך יוצא כי עיקר ייחודו המשפטי של קניין-הדירה (בהבדל מייחודו הענייני שסקרנו עד כה) יהיה ביתר עצמאותו של הקונה, ובמיעוט אחריותו של בעל-הבית, לגבי החזקת גופו של הנכס במצב תקין והכשרתו לשימוש המכוון. דפוסים מגובשים בקשר לכך, לעניין "קניין הדירה" בסתם, אינם מצויים במקורות, אך ניתן להסיק מסקנות מתוך השוואה לדינים החלים בסתם בשכירות הרגילה, כפי שנראה להלן. עיקר שימושו של קניין-הדירה הוא בהסדרים משפחתיים, כגון שאדם מבקש להבטיח לעצמו את זכות הדירה למותר ימי חייו, בתוך דירה בבנין שלו, אשר את גופו מקנה הוא לקרוביו; או שמבקש הוא להבטיח לקרובו את זכות הדירה בבנין, לכשגוף הבניין יעבור ליורשיו; ובהתאם לכך, גם קניין-הדירה - כמו קניין-הפירות - יתכן שבמסיבות מתאימות יראוהו כמוקנה בסתם לימי חיי הקונה, אף אם לא נקצב זמנו בפירוש.סב) אולם, קניין-הדירה עשוי לשמש גם במקרים אחרים, וביחוד בהסדרים מן הסוג שאנו רגילים לקרוא כיום "בתים משותפים", ושאליהם נחזור עוד כאמור, בסעיף מיוחד להלן.
את קניין-הדירה הרגיל יש להבדיל מ"קניין המדור", שהוא קניין-הדירה הניתן על-פי הדין לאלמנה בבית המגורים מימי נישואיה, אשר גופו נקנה ליורשים.סג) בפרטי קניין-המדור לא נעסוק כאן, אך נציין כי בהבדל מקניין-הדירה הרגיל, שהקונה יכול גם בסתם להעבירו לאחרים (או להקים בו שעבודי-משנה), הרי קניין-המדור הוא אישי לחלוטין, ואינו ניתן אלא לצרכי השימוש של האלמנה בעצמה.סד)
ג) קניין-מקום. על עיקר עניינו של קניין המקום עמדנו כבר, כאמור, בפרק הקודם - בסע' ג, מס' 1 ו-2. כאן נחזור ונזכיר שקניין המקום, לפי מה שראינו שם בדיני ישראל, הריהו שעבוד המזכה את הקונה להחזיק את גוף הקרקע, או חיבורי מקרקעין, או כל חלק מהם, בבעלות נפרדת מן הבעלות בחלל הקרקע שאליו הם שייכים. אולם, באמת אין הגדרה זו ממצה את כל מה שניתן להיתפס בכינוי של קניין-מקום במקורות. גם הזכות להחזיק במקרקע של הזולת או בחלק ממנו בבחינת חצר לשם החזקת מיטלטלין בבעלות נפרדת מן הבעלות במקרקע - אף זו עשויה להיקרא על-פי לשון המקורות "קניין-מקום";סה) ובסך-הכל ראוי אפוא להגדיר שעבוד זה, על-פי דיני ישראל, כשעבוד המזכה את הקונה להחזיק במקרקע או בחלק ממנו כבעל-החצר, כדי להחזיק שם נכסים כלשהם בקניין מיוחד. עם זאת, שוב, החשיבות העיקרית של קניין-המקום - בבחינת שעבוד מתמיד ושלא רק לשם מימוש הפעולה החד-פעמית של "קניין-חצר"סו) - הריהי כמובן בתחום העניינים שאמרנו לראשונה; ואמנם הפירוט המיוחד של דיני קניין-מקום, כשעבוד מתמיד, המצוי במקורות, מתיחס רק לתחום עניינים זה.סז) פירוט זה, אין לו משמעות עקרונית מעבר לבעיות המנהגיות-הספציפיות שבהן הוא עוסק, וחשיבותו הקיימת היא רק בעצם הבהרת מהותו ואפשרות העמדתו של קניין-המקום, בגדרים שייקבעו על-פי המנהג או מסיבות המקרה.
ד) למעלה, בסמיכות להערה נ"ט - הזכרנו שקניין הפירות אינו מוכרח להיות דווקא שלם ומקיף, אלא יתכן שיהיה גם מוגבל, ואף מוגבל ל"פרי" מסוים כלשהו. אולם, יש שני נימוקים להרחבת התפיסה המושגית בעניין זה. ראשית, כפי שראינו, קשור מושג "קניין-הפירות" לשימושים מסוג מיוחד, היינו הסדרים משפחתיים או אחרים, שבהם מסולק למעשה בעל הנכס מכל עניין אקטואלי בהנאתו של הנכס בתקופת השעבוד. אולם, ההפך מזה הוא בהכרח הנכון במקרה של "קניין-פירות מוגבל", וממילא משמע כי הדינים שמנינו בסתם בקניין-הפירות השלם והמכוונים למציאות זו, אינם שייכים בדרך-כלל בקניין החלקי. ושנית, מושג "הפרי" מוגבל לפי מה שראינו להנאות המופקות מן הנכס כדרכו - כדי שהפקת הנאה מן הנכס שלא כדרכו תיחשב כפגיעה ב"קרן" או ב"גוף" ותהא אסורה על הקונה. אולם, אין מניעה עקרונית שנכס יוקנה לשעבוד להפקת הנאה מוגבלת, ולו גם שלא כדרכו - כגון שבעל קרקע, המעוניין לחפור בה מנהרה, יקנה את הקרקע לקבלן-החופר לשם זכייה בכל החול והאבנים שיפיק תוך כדי החפירה המוזמנת. בהתאם לכל זה כדאי אפוא לייחד לשעבודי ההנאות המוגבלות מושג מיוחד בדיני ישראל, אשר יסייג את השעבודים הללו מקניין-הפירות, ואף לא יזכיר את מושג "הפירות" בכלל - ולהלן אקרא להם קנייני הנאה מוגבלת. דוגמה אופיינית של קניין הנאה מוגבלת, שאין בה משום זכות להפקת פירות, מוצאים אנו במקורות בהלכה העוסקת בזכות להוציא זיזים לחצר הזולת.סח) בקשר לכך אמנם יש לציין כי הזכות להוציא זיזים לחצר הזולת לא תועמד בדרך-כלל באופן אישי לטובת הקונה, כי אם בצמוד לקניינו של הקונה בחצר שכנה; ובמקרה שכזה יחרוג הדבר מענייננו בסעיף זה, ויהא שייך לדיון שנקיים להלן בשעבודי שכנים. שם גם לא נקרא לשעבוד כזה "קניין הנאה מוגבלת", אלא נייחד אותו בכינוי של שעבוד תשמיש. אולם, העובדה היא שההלכה בדבר הוצאת זיזים אינה עוסקת בשאלה אם הזכות תהא אישית או צמודה לקניין, אלא היא עוסקת בעצם האפשרות של העמדת קניין להוצאת זיזים - ואין ספק שקניין כזה יכול לקום גם לטובתו האישית של הקונה, כפי שיהיה, למשל, כשהזיזים לא יידרשו לקונה לשם התליית מרפסת, או תליית כביסה, אלא לשם תליית שלט-פרסומת על אם הדרך.
כהגדרה של סוג השעבוד המיוחד, שנראה לי נכון לייחדו בדיני ישראל בכינוי המוצע, הייתי מנסח ואומר שזהו שעבוד המזכה את הקונה להפיק מן הנכס הנאה כלשהי, בלעדי הזכות להחזיק בו ומבעד לרשות ההחזקה המתקיימת בו לאנשים אחרים.סט)
פירוט דינים שיחולו בסתם בקניין ההנאה המוגבלת אין אנו מוצאים במקורות, ומסתבר שבדרך-כלל יצטרכו הצדדים לקבוע את גדרי הקניין וזכויותיהם ההדדיות בפירוש, לפי העניין. אולם, נראה מכל-מקום, שבסתם - וכל אימת שלא נקבע אחרת - יעבור הקניין בירושה, והוא גם יהא ניתן להעברה על ידי הקונה בעצמו, על-פי הדין החל בסתם ב"כל קניין דעלמא".ע) מסקנה מסתברת נוספת היא, שבעניין גדרי המימוש וסיום השעבוד צריכים לחול כאן בסתם הדינים שנראה להלן בשעבודי התשמיש.
ה) עוד סוג של שעבוד המוכר במקורותינו, הוא השעבוד למניעת מעשה כלשהו בנכס הזולת. בשעבוד זה יש לראות התפצלות של רשות הבעלים למנוע מאחרים כל התערבות בנכס שאין הבעלים מסכימים לה, - והיינו שכשם שיכולים הם לאסור בנכס כל מעשה שאינו לרצונם, כן יכולים הם להעביר זכות-איסור זו, ואפילו נגד עצמם. הדוגמה המובאת במקורות היא שפלוני קיבל רשות לתבוע כי אי-מישהו מלבדו יבנה דבר לתקנת בית-הכנסת של הקהילה;עא) ואף-על-פי שבמקרה המסוים הזה לא דובר בעצם בהקנאה ממונית, כי אם במין זכיון באיסורי-הנאה, הרי מן הפרשנות על העניין מתברר שההסדר יכול היה לקום גם על בסיס ממוני רגיל.עב)
מבחינה מהותית ומבחינה מעשית גם יחד מסתבר כי נכון יהיה לתפוס שעבוד שכזה כמין מיוחד של קניין הנאה מוגבלת.
ס) ר' שו"ע חו"מ סי' רי"ב סע' א' וג'.
סא) ר' בספר על "מושג הקניין ומערכת זכויות הממון", חלק א', פרק ב', הערה נ"ה.
סב) ר' שו"ע חו"מ סי' ר"ט סע' ז'.
סג) ר' שו"ע אה"ע סי' צ"ד.
סד) ר' תשובות הרשב"א, סי' אלף נ"ג ואלף קמ"ה.
סו) ר' בספר על "ההחזקה ודיניה", פרק ה, סע' ה', מס' 2.
סז) שו"ע חו"מ סי' רי"ד ורט"ז; ור' מקור המונח "קניין מקום" בתחום זה במשנה בבא בתרא פ"ו מ"ד.
סח) שו"ע חו"מ סי' רי"ב סע' ב'.
סט) להלכה, מבחינה מהותית, אין אמנם מניעה שקניין ההנאה המוגבלת יכלול לפעמים גם זכות החזקה; אך למעשה - כשתהיה לקונה זכות החזקה, ממילא משמע שגם אם זכות ההנאה שלו תהיה מוגבלת, הרי על-כל-פנים היא תהיה יחודית, או לפחות יחודית-במשותף, ואז ממילא היא תיתפס, באופן פשוט או מסויג, באחד הדפוסים האחרים שאנחנו מונים כאן. בגרמניה רואים אפשרית זכות החזקה ב- beschräniche persönliche dieusbarnesten {שעבוד אישי מוגבל, גרמנית} ודאי משום כך, שזוהי אפשרות של תחליף ל"שכירות הריאלית", הנמנעת שם באופן אחר.
ע) משנה ברורה, בשם הט"ז, על או"ח סי' קנ"ג ס"ק (ע"ה) [עו].
עא) המרדכי על בבא קמא, סוף פרק החובל. הנוסח המובא בהגהת הרמ"א על שו"ע חו"מ סי' קמ"ט, בסוף, אינו מדויק.