שלום. האתר עבר הסבה ועקב כך יש שיבושים רבים בעימוד בתוך הדפים. ניתן להתקשר אלי ולקבל קבצי pdf. תודה מיכאל
ג. חכירה
החכירה בדיני ישראל מקבילה להסדרים שונים שהזכרנו בשיטות האירופיות במסגרת השכירות: bail a ferme {חכירה חקלאית, צרפתית} , metayage{אריסות, צרפתית}, ו-bail a cheptel {חכירת משק חי, צרפתית}בצרפת; Pacht{חכירה, גרמנית} בגרמניה; ו-affito{שכירות, איטלקית} באיטליה (שאמנם לא הוזכר בסקירתנו בשמו בפירוש, ור' סע' 1615 ואילך של ספר החוקים האיטלקי). אולם, יש הבדל בגישה המושגית למוסדות אלה בין מה שראינו באירופה לבין דיני ישראל. באירופה (חוץ מאשר ב-metayage הצרפתי), הדגש המושגי הוא בעובדה שמדובר כאן בהסכם להפקת פירות (הבאים מן הגוף או הבאים מעלמא) מנכס של הזולת, כנגד תמורה - ובהתאם לכך באמת אין הבדל מהותי בין החכירה לבין השכירות הרגילה; מה שיוצא מן ההבחנה הוא רק זה, שהשכירות הרגילה נעשית כאן מיוחדת להסכמים בדבר הפקת פירות של שימוש בלבד, ועל רקע זה נוצרים הבדלים אחדים בין הדינים (בלשוננו: "גדרי-השעבוד" או "תנאי-הלואי") החלים בסתם בשכירות הרגילה לבין אלה החלים בסתם בחכירה. לעומת זאת, בחכירה העברית - בדומה ל-metayage - הדגש הוא בעובדה שאת התמורה לשעבוד לא קבעו הצדדים בשכר סתם, כי אם דווקא בחלק מן הפירות שהקונה יפיק. והנה, ניסוח זה אמנם הוא מתוקן במקצת, ואף נושא לכאורה משמעות מסולפת לעומת מה שנקבע במקורות העבריים בקשר למושג "החכירה" באופן פורמלי. כי ההגדרה המנחה, המופיעה בתוספתא למסכת דמאי, פרק ה', גורסת לאמור: "מה בין שוכר לחוכר? השוכר במעות והחוכר בפירות"; ובהמשך מכאן פסק הר"ף, בבבא מציעא, פרק המקבל סי' תקמ"ב, כי ייחודו המושגי של החוכר הוא, שהוא מתחייב לשלם פירות קצובים, בלתי-תלויים בכמות היבול שהוא מפיק, והריהו משלם אותם מכל מקום שהוא רוצה - לאו דווקא מפירות הנכס שחכר - "ואין לו לבעל הקרקע בתבואת הקרקע כלום". יוצא אם-כן לפי זה, שמבחינה משפטית נשארת ההבחנה בין חכירה לשכירות חסרת משמעות כלשהי - ביחוד לאור העובדה שהחיזוק להתחיבות בנכסים שבעין הריהו סוף-סוף בגביית ערכם במעות,קכב) - ויש להדגיש כי ההבחנה היא באמת מרוקנת לגמרי, כי בדיני ישראל אף אין אנו מוצאים שום דינים מיוחדים שיחולו בסתם רק על החוכר בפירות קצובים מעלמא, בהבדל ממיני שוכרים אחרים לפירות. כפי שפסק בעל הטורים, בחו"מ סי' ש"ך סע' א': "החוכר שדה מחברו ליתן לו ממנו דבר קצוב מן הפירות לשנה, דינו כאילו שכר ממנו במעות קצובים בכל שנה, ואין ביניהם אלא השם, שזה נקרא שוכר וזה נקרא חוכר".
אולם, באמת מסתבר שסיכום פורמלי זה אינו ממצה את העניין. בסמיכות למושג "החוכר" מוצאים אנו בדיני ישראל מין מוסד מיוחד של "קבלנות", אשר גם עניינו הוא שעבוד מוסכם להפקת פירות כנגד תמורה האמורה להשתלם בפירות, אלא שכאן פירות התשלום אינם קצובים בכמות מוחלטת, אלא נקבעים הם באופן יחסי ליבול המופק.קכג) כמו כן, יש מוסד של "אריסות", הדומה לקבלנות, אך בעוד שבקבלנות, הוצאות העיבוד הן על הקבלן ועיקר התפוקה הוא לעצמו, הרי באריסות - הוצאות העיבוד הן על בעל-הבית ועיקר התפוקה הוא לבעל-הבית.קכד) ומציאות זו מעלה על הדעת את המסקנה, שמלכתחילה באמת לא נועד מושג "החוכר" לציין מין שוכר באותם גדרים פורמליים שנוסחו על-ידי הרי"ף - אשר למעשה גם קשה להניח כי עשויים אנשים למצוא בו עניין, לבד ממקרים נדירים ביותר, - אלא המושג ציין הסדר הדומה במהותו לקבלנות ולאריסות; והיינו שגם בחכירה, מלכתחילה לא נדרש האדם לשלם את התמורה בשכר המתגלם בפירות מעלמא (שאם-כך, למה לא נקבע השכר במעות, אשר בעל-הבית יוכל לקנות בהם פירות, אם ירצה) אלא האדם נדרש לשלם את השכר בחלק מן הפירות שיפיק. ואמנם, כך גם מנסח בעל ערוך-השלחן, בחו"מ סי' ש"ך סע' א': "וחוכר נקרא שאינו משלם לו מעות, אלא תבואה - מאותה שזורעה, משלם לו כך וכך" (ור' גם פירוט הדינים ברוח זו למעשה, בסי' שכ"ג). לפי זה מסתבר מדוע לא נקבע השכר במעות, כי אם בפירות: בעל-הבית לא רצה כאן בעצם שכר, או חובה אישית של תשלום, אלא הוא רצה להיעשות שותף בפירותקכה) - ממש כפי שהמצב הוא, כדבר של פשיטא, בקבלנות ובאריסות;קכו) רק שבקבלנות ובאריסות נקבע השיתוף באחוזים, ואילו בחכירה נקבעו גדרי השיתוף בכמות פירות מוחלטת שנקצבה מראש. אולם, משהגענו לכאן, ממילא מובן שבהסדר כזה לא יכלו הדברים להסתיים; משהועמד חלק-הפירות על כמות מוחלטת, ממילא משמע שהחוכר נעשה גם אחראי באופן אישי להימצאותה של אותה כמות בבוא הזמן - ואילו אחריות אישית כזאת, פירושה הוא כי השיתוף בפירות במוחזק מתמסמס, והאחריות בראוי באה במקומו, כמודגש בפירושו של הרי"ף. אף-על-פי-כן, לסיכומו של דבר נראה כי הרי"ף הגזים בהבאת אחריותו של החוכר בראוי עד לביטולו של שיתוף הפירות במוחזק לגמרי. הבאה כזאת מרוקנת למעשה את מושג החכירה מתוכנו, כפי שראינו, ומסתבר אפוא שאם מוצאים אנשים עניין להעמיד ביניהם קשר מסוג "חכירה", מן הסתם אין כוונתם למלוא פירושו של הרי"ף, אלא כוונתם היא למה שניסח בעל ערוך השלחן וכפי שנפסקו הדינים שבסתם למעשה - והיינו שעיקר הקשר יהיה בהסדר של שיתוף בפירות במוחזק, ורק אם לא תישא החכירה פירות מספיקים יהא החוכר חייב להשלים את החסר מכל-מקום, באחריות נכסיו בראוי.קכז)
בהתאם לתפיסה זו, החכירה היא הסדר השונה באופן מהותי מזוג-המוסדות של שכירות ושאלה, באשר הבעיה המרכזית המייחדת את השכירות והשאלה היא בעייה של קיום חיוב-תמורה או העדרו, בעוד שהעניין המיוחד בחכירה הוא העמדת השעבוד על דעת עסק של שיתוף בפירות. יסוד זה מייחד בעצם לא רק את החכירה בפירות קצובים, אלא משותף הוא לה ולהסדרים של קבלנות ואריסות. שלשת המוסדות הללו זקוקים אפוא לכינוי מייחד משותף - ועל סמך ההגדרה שבתוספתא דמאי, שאינה מסייגת את דרך חישוב הפירות בחכירה, אלא קובעת היא סתם, שייחוד החכירה הוא בתמורה של פירות, סבורני כי מושג "החכירה" הוא הראוי לשמש ככינוי המשותף הדרוש.קכח) רק שנשאר כמובן להבחין: סתם חכירה היא חכירה בפירות קצובים, ואילו בחכירה אחרת נחוץ להבהיר אם היא חכירה קבלנית, חכירת-אריסות, או אולי עוד אחרת.
אשר לדיני החכירה, על גווניה השונים, הרי הם מרוכזים בחושן-המשפט, סי' ש"ך ואילך. כעקרון כללי ניתן לקבוע שבסתם חלים בחכירה דיני השכירות, בשינויים המחוייבים מטבע העניין ובתוספת כמה דינים מיוחדים. הדינים המיוחדים, במידה שהם משותפים לכל סוגי החכירה, הריהם משותפים גם לשכירה הרגילה, כשהשכירות היא להפקת פירות. דין מיוחד כזה כבר הזכרנו לעיל, בסקירת השכירות הרגילה, בקשר למכת-מדינה הפוגעת בפירות.קכט) דינים מיוחדים אחרים, המשותפים לכל סוגי החכירות והשכירות-לפירות נוגעים לדיוקי-עניינים ולא נפרט אותם כאן (אך ר' עוד סוף הערה ק"ס להלן).
אשר לדינים המיוחדים בסוגי החכירה השונים, הרי קודם כל דיני החכירה-סתם, בפירות קצובים, לפי חו"מ סי' שכ"ג. דינים אלה משלימים את העקרון היסודי, שהחכירה נבדלת מן השכירות על-ידי כך, שבמקום חובת שכר יש כאן זכות לבעל-הבית לקבל את חלקו בפירות בעין. בהתאם לכך - ובניגוד למה שראינו לעיל בדברי הרי"ף - בסתם אין לחוכר רשות להחליף את חלקו של בעל-הבית בפירות המקוריים של הנכס בפירות אחרים, ואין לבעל-הבית תביעה לפירות אחרים, כשפירות הנכס מצויים בעין, ואף אם הפירות הללו יצאו גרועים מן הרגיל או התקלקלו באונס - ולוּ גם לאחר שהופרדו. אולם, אם הפירות אינם מצויים בעין - ולוּ גם בגינו של אונס, או שנתקלקלו בפשיעת החוכר, או יצאו גרועים משום ששינה החוכר מגדרי ההסכם או מדרך העיבוד הראויה - חייב החוכר, על-פי תנאי-לואי מיוחד שמסתמא, לספק את הפירות המתאימים ממקור אחר או לשלם את תמורתם הכספית. תנאי-לואי זה חוזר ומשתיל את החכירה-סתם בחיק השכירות, ואם משום-מה נפסקת החכירה תוך זמנה, ודאי צריך חלקו של בעל-הבית בפירות או בתמורתם להיקבע לפי מה שראינו בדיני השכר. בעניין תחולתן של הוצאות העיבוד - פשיטא שהן חלות בסתם על החוכר, בדומה לקבלן - שהרי אחריותו לפירות חלה בסתם באופן מוחלט.קל)
מכאן עוברים אנו לדינים המיוחדים של החכירה הקבלנית והאריסות, ולגבי עצם ההבדל שבין אלו אין כמעט מה להוסיף. הבדל זה איננו הבדל בדינים המוטלים עליהן בדיעבד, אלא הוא רק הבדל בעצם תנאי-הלואי אשר התנו ביניהם הצדדים מלכתחילה, בפירוש, בעניין תחולת ההוצאות ובעניין גדרי חלוקת הפירות בהתאם לתחולת ההוצאות. עם זאת מסתבר כי במקרה שהצדדים לא קבעו את תחולת ההוצאות בפירוש, אבל קבעו על-כל-פנים את החכורקלא) באחוז מסוים של היבול, צריכות ההוצאות לחול בסתם על החוכר כשהחכור נקבע במיעוט הפירות, והן צריכות בסתם לחול על בעל-הבית כשהחבור נקבע ברוב הפירות.
מעבר לכך, דיני הקבלנות והאריסות הם שווים, ותנאי-הלואי שבסתם, בשני המוסדות גם יחד, מסתכמים בעיקרם כלהלן:
א) החוכר חייב להשתדל בהפקת הפירות בגדרי המקובל והנאות במסיבות הנתונות;קלב)
ב) אם גורם החוכר למיעוט פירות בפשיעתו, יחושב חלקו של בעל-הבית כאילו עשה הנכס את כל הפירות שהיה ראוי לעשות אלולא הפשיעה, ואם אין הפירות מספיקים - חייב החוכר לשלם את ההפרש;קלג)
ג) אם גורם החוכר לריבוי פירות על-ידי שמשתדל יותר מחובתו, בלי חריגה מגדרי רשותו, ינוכה אחוז מתאים מחלקו של בעל-הבית, בשים-לב ליחס בין גרם יתרון-השתדלותו של החוכר לגרם חלקו של הנכס בהסבת הריבוי;קלד)
ד) אין החוכר רשאי להעביר את החכירה בלי הסכמה מיוחדת מבעל-הבית, ואף אינו רשאי להשתמש בפועלים בלי קבלת הסכמה;קלה)
ה) אם נשקפת לבעל-הבית סכנת ביטול-כיס עקב חוסר-הכשרתו של החוכר או מנהגו המקולקל - או שנפטר החוכר - יש רשות לבעל-הבית לסיים את החכירה תוך זמנה;קלו)
ו) החוכר רשאי לסיים את החכירה תוך זמנה, אם נמצא שעל אף השתדלותו בגדרי המקובל והנאות, ובניגוד למה שהיה ראוי לצפות, אין הנכס מסוגל לעשות פירות מספיקים לתשלום מאמציו בשער הנהוג;קלז)
ז) הסתיימה החכירה לפני שהבשילו הפירות, ונמצא כי השביח החוכר את הנכס, בגדר רשותו, יותר משיעור ההוצאות, יהא בעל-הבית חייב לפצותו על תוספת הערך לפי החלק שהיה ראוי לחוכר בפירות.קלח)
קכב) ר' הערה ק"ט לעיל.
קכג) ר' הרי"ף בפסקיו על בבא מציעא, פרק המקבל, סי' תקמ"ב, וחו"מ סי' ש"ך ואילך.
קכד) עה"ש חו"מ סי' ש"ך סע' א'.
קכה) השווה קולין וקפיטן, ב', עמ' 457, כי ה-metayage{אריסות, צרפתית} יש בו מאופיו של חוזה-השותפות.
קכו) ר' רש"י על המשנה בבבא מציעא ק"ו ב', ד"ה לקתה.
קכז) ר' גם שהמגבה חכירותו מפירות השדה המוחכר ומן המין המותנה - אינו כפורע חובו, אבל המגבה משדה אחרת או ממין אחר הוי כפורע חובו: ר' עובדיה מברטנורא על משנה דמאי פ"ו מ"א.
קכח) ר' גם משנה בבא מציעא פ"ט מ"ד ומ"ו. והשווה סע' 1639 בספר החוקים האזרחי האיטלקי וסע' 275 של חוק החיובים השוייצרי, שגם בהם נתפסות האפשרויות השונות במושג מאוחד.
קכט) ר' בסמיכות להערה ק"ד לעיל.
קל) ר' עה"ש חו"מ סי' ש"ך סע' ד'.
קלא) "חכור" הוא המונח לציון התמורה המגיעה לבעל-הבית בשעבוד-חכירה: ר' משנה בבא מציעא פ"ט מ"ד ומ"ו.
קלב) עה"ש חו"מ סי' שכ"ח סע' ב' (ור' גם סי' שכ"ז סע' ג'). השווה סע' 1615 ו-1618 בספר החוקים האזרחי האיטלקי וסע' 283 ו-294 של חוק החיובים השוייצרי. בסע' 1619 באיטליה אף מקבל בעל-הבית רשות כניסה בכל עת, כדי לברר אם החוכר ממלא את חובתו כיאות.
בשיטות האירופיות חלה החובה בכל סוג החכירה בשווה, אך יש להדגיש כי בדיני ישראל אין החובה חלה בסתם אלא בקבלנות ובאריסות. בחכירה-סתם, בדיני ישראל, אין על החוכר חובה לדאוג לכך כי החכור המגיע לבעל-הבית אמנם יימצא מתוך פירותיו של הנכס המוחכר, והוא רק מקבל עליו ערבות למקרה שהחכור לא יימצא. נפקא מינה, שבמקרה של חסר, אמנם יש כאן לבעל-הבית תביעה לתשלום, אבל אין הוא יכול להפסיק את החכירה תוך זמנה ולתבוע פיצוי, כשהחוכר אינו משתדל להפיק את הפירות מגופו של הנכס. ר' עה"ש חו"מ סי' שכ"ב סע' ה' וסי' שכ"ד סע' א'.
קלג) עה"ש חו"מ סי' שכ"ח סע' ב', וסי' שכ"ב סע' ה', וסי' שכ"ו סע' ב'.
קלד) שם, סי' שכ"א סע' א' וסי' שכ"ו. השווה סע' 1620 של ספר החוקים האזרחי האיטלקי, המתיר לחוכר יזמה בעניין העשוי להרבות את הפירות בלי לפגוע בבעל-הבית (אך אין שם זכות לניכוי מתאים מן החכור).
קלה) עה"ש, חו"מ סי' ש"ל סע' (א') [ד']. השווה סע' 1624 בספר החוקים האזרחי האיטלקי; סע' 289 של חוק החיובים השוייצרי. בחוקים האירופיים אין איסור מקביל על העסקת פועלים, אך בספר החוקים האיטלקי, סע' 1647 ואילך, יש פרק מיוחד הדן בחכירה המותנית מעיקרא בעבודה עצמית או משפחתית של החוכר. הפרק כולל הקלות והכבדות שונות.
קלו) עה"ש סי' ש"ל סע' ג' וסי' שכ"ט. השווה סע' 1626 ו-1627 של ספר החוקים האיטלקי; סע' 295 של חוק החיובים השוייצרי; סע' 596 של הבג"ב. באיטליה ובשוייצריה יש לבעל-הבית זכות להפסיק את החכירה גם עקב פשיטת רגלו של החוכר. בגרמניה אין למחכיר זכות הפסקה במקרה של מות החוכר.
קלח) שם, סי' ש"ל סע' ד', סי' שכ"ז סע' א' וסי' שכ"ט סע' א' - ור' לעיל, פרק ג', בסמיכות להערה קצ"ה. השווה סע' 592 של הבג"ב, שלפיו, אם מסתיימת החכירה תוך זמנה, ונשארים פירות שלא הבשילו ושהיו עומדים להפרדה תוך זמן החכירה, חייב בעל-הבית להחזיר לחוכר את הוצאותיו שהוציא על אותם פירות. באיטליה אין הוראה המקבילה לענייננו במישרין, אך יש הוראות מיוחדות בדבר השבח שהמחכיר או החוכר משביחים ממקרקע מוחכר: סע' 1632 ו-1633 של ספר החוקים האזרחי. סעיפים אלה מאפשרים לשופט להרשות שבח שאין עליו הסכמה בין הצדדים. אם המחכיר הוא המשביח - זכאי הוא להגדלת חכורו; אם החוכר משביח, זכאי הוא לתשלום ערך השבח הנשאר בסוף החכירה, בתנאי שהסכום לא יעלה על רבע מסך כל החכור, מתחילת החכירה עד סופה. לפי סע' 1651, אם חוכר האמור לעבד את הקרקע רק בעבודה עצמית או משפחתית משביח את הקרקע בלי רשות, רשאי השופט לזכותו בפיצוי צודק.