שלום. האתר עבר הסבה ועקב כך יש שיבושים רבים בעימוד בתוך הדפים. ניתן להתקשר אלי ולקבל קבצי pdf. תודה מיכאל
1. היחידה היסודית של מיטלטלין ומקרקעין והתפשטות הבעלות הקרקעית לרום ולעומק
כנקודת-מוצא ראשונה ניקח לנו את העובדה שהזכרנו מקודם, כי במיטלטלין, בסתם, כל מה שהוא חפץ מיוחד לפי מבנהו החומרי ולפי לשון בני-אדם הריהו גם נכס מיוחד ונפרד לעצמו. ואילו במקרקעין? כאן נראה שמבחינת המבנה החומרי ועצם מושג הקרקע אין לדבר סוף וייחוד אלא אם נקיף בתפיסתנו את כל כדור הארץ כלו; אך אין צריך לומר כי מבחינה המציאות המשמשת רקע למשפט, לא תוכל להיות לתפיסה שכזאת משמעות כלשהי. הקניין הקרקעי, מטבע המציאות החברתית מוגבל הוא רק לחלקים של כדור הארץ, ולחלקים שלאו דווקא יש בהם איזה ייחוד מהותי, אלא נקבעים הם לפי קו התאזנות הגורמים האנושיים השונים בכל מקרה מסוים - ובהתאם לכך, יסוד ההבחנה הנכסית בין החלקות הקרקעיות השונות איננו חומרי ומושגי, כי אם היסטורי-משפטי; אין הוא מושרש בטבע הנשוא הקנייני, כי אם בגושפנקה שהמשפט נותן ברמתו שלו למקרה ההיסטורי שאירע בנשוא.
אולם, מטבע המציאות הוא גם-כן שהמקרה ההיסטורי כשלעצמו - ולו גם בגושפנקה משפטית - איננו מספיק כדי להגדיר את היחידה הנכסית במקרקעין מכל צדדיה כלם. המקרה ההיסטורי קובע בדרך-כלל רק את גבול התפשטות היחידה על פני כדור הארץ, מבחינה גיאומטרית; אך כל תלמיד בית-ספר יודע כי היחידה הגיאומטרית, כשלעצמה, הריהי דמיון בלבד ואין בה ממש - וכדי שנוכל להגיע ממנה לדבר של ממש הרינו צריכים להכלילה בגוף שיהיו לו שלשה ממדים ואשר לא יהא עוד איפוא יחידה גיאומטרית, כי אם סטיריאומטרית. והנה, מבחינה מהותית אין מניעה אמנם שגם גבול ההתפשטות הסטיריאומטרית של היחידה הקרקעית ייקבע על-ידי המקרה ההיסטורי, באישור משפטי שיינתן בדיעבד; אך מכלול המציאות, כאמור, הוא אחר: משקובע המקרה את גבול ההתפשטות הגיאומטרית, באה בדרך-כלל התחרות הגורמים על ההתפשטות הסטיריאומטרית למצב רגיעה, ובזה ניתן למשפט להתערב ולקבוע את גדרי ההתפשטות הסטיריאומטרית מלכתחילה, לפני שהאיזון שהושג יועמד בסימן-שאלה על-ידי התמודדות-גורמים חדשה בדבר הנקודה המיוחדת הזאת.
ובקשר לכך מוצאים אנו פתרונות שונים בשיטות המשפט השונות. הכלל הוא אמנם מאוחד, שהבעלות מתפשטת מן השטח הנתפס על-ידיה על-פני הקרקע אל הרום שמעל אותו שטח ואל העומק מתחתיו, כעין גליל שקוי דפנו ניצבים מן הרום והעומק אל הקפו של השטח; אולם, הבדלים חשובים ישנם בפרטי משמעותו של דבר.
בדיני ישראל התפיסה היא ברורה וחד--משמעית כי אותו גליל מדומה משתרע "מתהום ארעא ועד רום רקיע" - ובכן, בלי שום הגבלה כלל לרום ולעומק (לבד מן ההגבלה הנובעת בהכרח מן המבנה הכדורי של העולם, המחייב שכל גלילי-הבעלות השונים ייפגשו סוף-סוף בשתי נקודות קטביות, במרכז האדמה ואי-שם בחלל, באופן שהגלילים ייהפכו לחרוטים כפולים ויגבילו איש את רעהו). ושנית, ברור בדיני ישראל כי בתוך הגליל (או החרוט) פנימה, יש להבחין בין חלל-הגליל כשלעצמו לבין הגופים החומריים השונים העשויים להימצא בו - וזאת, מפגי שהתפשטות הבעלות לרום ולעומק הריהי כשלעצמה רק התפשטות על החלל, והריהי מחויבת על-פי דין ואינה ניתנת להפרדה בשכבות, אבל הבעלות בגופים שבתווך הריהי ענין אחר ויכולה היא להיות גם נפרדת מן הבעלות בחלל.
אולם, עם זאת, ברורה גם-כן נקודה שלישית בדיני ישראל, והיינו כי החלל כשלעצמו - ולו גם עמוד-החלל הרצוף והבלתי-נפרד בשכבותיו - אינו יכול להווה יחידה של קניין בלעדי האדמה שבתווך: אכן, הבעלות בגוף האדמה, אובחלקיה, יכולה להתפצל מן הבעלות בחלל, אבל זה רק על בסיס שעבוד של קניין-מקום, כנגד הבעלות בחלל, על מנת שבסופו של דבר תחזור הבעלות ותתאחד;קכ) ואם יתואר כי תוך כדי מימוש רשותו של קונה-השעבוד הרי זה יכלה את האדמה לגמרי, ממילא תתערער גם הבעלות העליונה בחלל ותפקע מחוסר יסוד ממשי.קכ-1)
בהתאם לכך ניתן איפוא לסכם כי היחידה היסודית של הקניין במקרקעין בדיני ישראל מתגלמת בגוש האדמה שמתחת לפני שטח מסוים על-פני כדור הארץ, בצירוף לכל חלל הרום אשר מעל אותו שטח והעומק מתחתיו, תוךאפשרות לפצל את הבעלות בגוש האדמה, או בחלקיה, בדרך שעבוד על היחידה בכללה.
דין הדומה לכך בעיקרו של דבר מוצאים אנו בצרפת; אולם, נראה שכאן אין פיצול הבעלות בגוש האדמה מוכרח לבוא דווקא על דרך שעבוד, אלא יתכן שהוא יהא גם לשם בעלי-בית גמורים, והיינו שהפיצול יתיחס לשכבת-האדמה עלשכבת-החלל המיוחדת שבה היא נמצאת, תוך השארת הדברים במצבם המפוצל לצמיתות.קכא)
מצד שני, באיטליה, נראה כי בנקודה זו חוזר הדין ומתדמה לדין העברי, והיינו שמבחינה עקרונית אין יחידת המקרקעין מן הסוג המתואר ניתנת לפיצול בשכבות לצמיתות, שלא בדרך שעבוד;קכב) אולם, יתכן כי השיטה משתנה כאן מןהדין העברי באופן אחר. הענין מתחיל מכך שהתפשטות הבעלות לרום ולעומק בלי הגבלה מתנגשת עם הצורך המוכר לאפשר לפעמים חדירת זרים לחלל הרום או העומק - למשל, דרך מעבר במטוס או מתיחת חוטי חשמל מעל מקרקע, או העברת מנהרות, כבלים או צינורות מתחתה. בדיני ישראל נפתרת בעיה זו מאליה על-פי דין הכפייה על מידת סדום שראינו לעיל: כל זמן שאין החדירה גורמת חסרון לבעל-החצר, הריהי מותרת, אך משתתנגש החדירה עם חסרון שלבעל-החצר תצטרך החדירה להידחות; ואף אם בינתיים התמידה החדירה במשך זמן כלשהו, הרי היא לא תתבסס על-ידי כך בשום זכות-חזקה של שעבוד להמשך סבילתה, כי במשך כל זמן-הביניים, כשהחדירה לא גרמה חסרון, לא היתהשום מחאה של הבעל יכולה להועיל כנגדה.קכג) אולם, פתרון כללי מעין זה אינו מצוי בשיטות של אירופה, ולכן קובע סע' 840 של ספר החוקים האזרחי האיטלקי באופן מיוחד כי "בעל הקרקע אינו יכול להתנגד לפעולות של אנשיםאחרים המתקיימות בעומק כזה מתחת לפני הקרקע או בגובה כזה בחלל מעליהם שאין לו ענין למנען". קביעה זו, לפי פשוטה, מזדהה לכאורה עם הדין העברי בדבר הכפייה על מידת סדום, ולכאורה אין בה אפוא שום ניגוד לשיטההעברית בענייננו. אולם, מסיניאו מפרש את הקביעה באופן שלא יהא בה רק כדי להגביל את רשויות-המניעה של הבעל לפי-שעה אלא גם כדי להגביל את עצם תחום התפשטותה של הבעלות דרך-כלל: "במקום שחדל עניינו של הבעל אושחדלה האפשרות למימוש יעיל של זכותו, שם חדלה גם ההתפשטות (האנכית) של הזכות"... יתר-על-כן: "כדי לקבוע עד איזו נקודה מתפשט עניינו של הבעל יש להתחשב ביעוד המקום והמצב בשעת-מעשה: למשל, עניינו של בעלמחצבה מגיע הרבה יותר רחוק אל מתחת לקרקע מכפי שמגיע עניינו של מי שעושה את אדמתו לגן ירקות או פרחים" - ומשמע שעם ההבדל בהתפשטות הענין יווצר גם הבדל בהתפשטות הבעלות. בקשר לכך, אמנם מוסיף מסיניאוומציין, כי בהיות בעל הקרקע חפשי לשנות את יעוד אדמתו, ממילא יכול הוא גם לשנות את תחום ההתפשטות של זכותו; אך מצירוף דבריו יוצא כי במקרה שבינתיים נוצר כבר שימוש מסוים בחלל הקרקע מעבר לתחום התפשטותהבעלות, שוב לא יוכל בעל הקרקע לפגוע באותו השימוש אף אם יבקש לשנות את יעוד המקום באופן שיכול היה מלכתחילה לאפשר לו את מניעת החדירה מעיקרא. אדרבה, מסתבר שאם מלכתחילה היתה כאן החדירה לא לתחום זר, כיאם לתחום של הפקר, הרי שבעל-החדירה אף יכול היה כאן לזכות בבעלות מיוחדת בשכבת-חלל לעצמו - ויוצא כי לפי פירוש מסיניאו אף מגיע המשפט האיטלקי לאפשרות של סתירת-עצמו על-ידי פיצול גמור בבעלות השכבות בחלל, בדומה למה שראינו במשפט הצרפתי.קכד)
קכ) השווה בספר על "מושג הקניין ומערכת זכויות הממון", חלק א', פרק ב', והערות נ׳ ו-נ"ה.
קכ-1) הדבר מתברר מתוך הצירוף של שני מקורות כלהלן. בבבא בתרא ס"ג ב' (ור' שו"ע חו"מ סי' רי"ד סע' ג') נידון הפירוש של שטר-מכר של בית (היינו שטר העמדת שעבוד של קניין-מקום לההזקת הבית בבעלות נפרדת מבעלות המקום) - ושם נאמר, שאם כתוב בשטר כי המכר כולל את הרום והעומק, הרי הלוקה קונה גם את הרום והעומק, אבל לא את הגופים הנמצאים בתחום זה, לבד מן הבית עצמו, שהוא עיקרו של המכר; אבל אם כתוב שהמכר מתפשט "מתהום ארעא ועד רום רקיע" - ובכן בנוסח המדגיש את כוליות המקום, בהקף המזדהה עם הקף זכותו של הבעלעצמו - כולל המכר גם את הגופים שבפנים. כאן יש לנו אפוא הבחנה ברורה בין הבעלות בחלל עצמו לבין הבעלות בגופים, ואף נקבעת האפשרות שהבעלות בחלל עצמו תהיה לאיש אחד, בעוד שהבעלות בכל הגופים שבתווך - לרבות גוף האדמה עצמה - תועבר לאחר. אולם, מצד שני, בשו"ע חו"מ סי' רי"ב סע' ב' נקבע כי "המוכר לחברו אויר חורבתו ואויר חצרו אינו כלום, אלא אם-כן הקנה לו חצרו להכניס בו זיזין, וכן כל כיוצא בזה"; ומשמע כי החלל - גם אם יכול הוא להיות נשוא בעלות בנפרד מתוכנו החמרי - מכל מקום אין הוא יכול לשמש נשוא נפרד להעברת-בעלות - בין בשכבותיו השונות בין דרך-כלל, - וכל פעולת- הקניין הנעשית בו, שלא על-ידי הקנאתו הוא על תוכנו החומרי בתוכו, אינה יכולה להיות אלא הקנאת שעבוד כנגד בעליו.
קכא) פלניול וריפר, ג', עמ' 250 ואילך, ור' ביחוד עמ' 254, בסוף סע' 253.
קכב) מסיניאו, ב/א, עמ' 249.
קכג) השוה בספר על "ההחזקה ודיניה", פרק ג', בסמיכות להערה ס"א.
קכד) מסיניאו, ב/א, עמ' 248-249. ביחס לתחום התפשטותה של הבעלות בחלל, יש שמבקשים גם בצרפת להגיע לאותה מסקנה שמגיע אליה מסיניאו באיטליה - ואף-על-פי שבצרפת אין שום הוראה חוקית מפורשת שעליה יכולה היתה מסקנה כזאת להסתמך. בכיוון זה מוצאים אנו אצלפלניול וריפר, כרך ג', בעמ' 252: "הקושי הוא בקביעת הגבול הקיצוני של בעלות זו ברום. המחברים העתיקים סירבו להכיר בגבול כזה בכלל והכריזו כי הבעלות מתפשטת usque ad coelum {אל השמיים, לטינית}. תפיסה כזאת של הבעלות מבוססת על גישה תיאורטית לגמרי; אי-אפשרלתפוס זכות אלא בהתיחסות לנשוא הניתן לשימוש, ואילו החלל אינו ניתן לשימוש מעבר לגובה מסוים".