ג.ז.2.2.

יז. אין למצרן זכות לפדיון המקרקע מאת הלוקח אלא אם נמכר גופו של המקרקע הגובל עם שלו: נמכר המקרקע לשעבוד, אין דין-קדימה למצרן^רח) (אולם, שותף המשעבד את חלקו - כפוף המיקח לשעבוד-הפדיון של יתר השותפים: ר' תשו' מהרי"ל סי' ע"ז).

יח. אין זכות-פדיון למצרן אלא אם ניתן להמשיך לתוך החצר הנמכרת את השימוש שעושה המצרן בחצרו שלו, באופן שתהיינה שתיהן לחצר אחת;^רט) ועל-כל-פנים נדחה המצרן מפני הלוקח, אם הלוקח מבקש לבנות או לנטוע במקרקע שקנה, בעוד שהמצרן מתכוון להשתמש בו כמות שהוא.^רי)

יט. בעל דין-קדימה שתבע ונמצאה לו זכות לפדות את המקרקע מאת הלוקח - רואים את הלוקח כאילו מלכתחילה הי שלוחו של בעל דין-הקדימה, כדי לקנות לו את המקרקע כפי שקנאו, וכאילו היה מורשה על-ידי בעל דין-הקדימה להוסיף ולהחזיק במקרקע, להשביחו ולאכול את פירותיו עד שיתבע להחזיר לבעל דין-הקדימה.^ריא) (בהתאם לכלל האמור, אין הפודה צריך מעשה-קניין חדש כדי לזכות מן הלוקח; ואין הלוקח נעשה אחראי כלפיו כמוכר, אלא חיובי האחריות של המוכר עוברים במישרין לזכותו של הפודה; וחייב הפודה להחזיר ללוקח את מה ששילם למוכר, בין אם קנה בזול והוקר המקרקע, בין אם קנה ביוקר והוזל, בין אם הגזים במחר ובין אם מיעט; ואם השביח הלוקח את המקרקע עד שלא נתבע - שמים לו, ומשלם לו הפודה כיורד ברשות, ואם אחר שנתבע השביח - גובה הוא כיורד שלא ברשות, ואם הזיק הלוקח את המקרקע - מנכים לו מה שהזיק, ואף אם קלקל לפני שנתבע; ואת הפירות שאכל הלוקח עד שנתבע אין הוא חייב להחזיר; ואם שעבד בינתיים את המקרקע לאחרים - מסתיים השעבוד עם התביעה.^ריב) אולם יש גם כמה סייגים שאינם סוטים אמנם מן הכלל הנידון, אך מגבילים את תחולתו, וכפי שנראה להלן.

כ. קנה הלוקח את המקרקע במחיר נמוך מערכו האמיתי בשעת המיקח, חייב הפודה לשלם מכל-מקום לפי הערך האמיתי, אלא אם מוכיח הוא כי ההזלה לא היתה בבחינת הנחה אישית ללוקח.

כא. קנה הלוקח את המקרקע כנגד התחייבות שעדיין לא נפרעה, אין בעל דין-הקדימה פודה מן הלוקח, אלא אם הוא מצידו - פורע ללוקח לאלתר או שמסכים המוכר לפטור את הלוקח מחובו.

כב. טען הלוקח למחיר שהוא גבוה מערך המקרקע בשעת המיקח, ובעל דין-הקדימה טוען טענת ברי שהיתה קנוניה, הרי באין עדים לטענת הלוקח - נשבע הלוקח בנקיטת חפץ וגובה כטענתו, ואם יש לו עדים - גובה בלי שבועה; אולם, אם גבה הלוקח בלי שבועה - עוד יכול בעל דין-הקדימה להוסיף ולעמוד על טענתו כי היתה קנוניה מאחורי גבם של העדים, ויכול הוא לתבוע על-פי טענה זו את החזרת ההפרש - ואז לא יוכל הלוקח להיפטר אלא אם יישבע לפחות הסת.

כג. נעשה המיקח שלא כנגד התחייבות לתשלום כספי, יכול בעל דין-הקדימה לפדות את המקרקע על-ידי תשלום ערך התמורה - אם התמורה היתה בנכס שאין קפידה להמירו בכסף; אך אם היתה התמורה בנכס שיש קפידה בהמרתו - אין המקרקע עומד לפדיון בכלל.

כד. נמצאה לבעל דין-הקדימה הזכות לפדות מקרקע שניתן במתנה באחריות, משלם הוא ללוקח את סכום האחריות, ואם לא ניקב סכום - משלם הוא את ערך המקרקע.

כה. נעשה המיקח על תנאי, אין לבעלי דין-הקדימה זכות לפדות את המקרקע אלא משהוחלט המיקח ביד הלוקח.

כו. הזכות לפדיון המקרקע פוקעת אם לא נתבעה בהזדמנות הראשונה או שגילה הזכאי בדרך חיובית כוונת מחילה; ועל-כל-פנים אין הזכות מתקיימת, אם נתפרסם המכר (או דבר היותו של המכר מוחלט), ושהה הזכאי יותר מכדי צורך תביעה.

כז. בעל דין-קדימה, הכופר בעצם רשותו של המוכר למכור את המקרקע, והמודיע את טענתו ללוקח בטרם שהיתה זכותו משתהית על-פי האמור בסי' כ"ו לעיל, אין השיהוי חל בזכותו לפדות את המקרקע אלא משעה שיצא פסק-דין סופי הדוחה את הטענה.^ריג)

כח. הזכות לפדיון המקרקע איננה נפגעת על-ידי תחבולה שכל תכליתה לא היתה אלא להכשיל את הזכות;^ריד) אולם אם הותנתה תביעת הפדיון כתנאי מפקיע במכר - התנאי קיים.

כט. כל אימת שמתעורר ספק לגבי זכות-הפדיון - הראייה על התובע, אולם, אם הוכיח התובע את זכותו לכאורה - שוב אין שומעים לטענות ספק של הלוקח; ואם טען הלוקח טענת ברי שלא נסתרה על-ידי התובע, נשבע הלוקח הסת ונפטר.

ל. נמצא בדיעבד כי נפדה המקרקע שלא כדין, עומד הפדיון לביטול על-ידי הלוקח.

לא. נפדה המקרקע בהסתמך על דין-קדימה מחמת קניין, אשר נמצא בדיעבד כי הפודה לא היה זכאי בו, והקונה האמיתי לא ידע בשעת מעשה כי הזכות היא שלו, הריהו זכאי לחזור ולפדות את המקרקע מיד הקונה המדומה (אבל הדעת נותנת שלא מיורשיו או מלקוחותיו, כדין שומא דהדרא על-פי בבא מציעא ל"ה א') - ופדיונו מתקיים אף כנגד הלוקח המקורי.

בית יוסף על טור חו"מ סי' קע"ה סע' פ"ב מביא תשובה של מהרי"ק, דיוק המדמה לראות בדברי הרמב"ם אשר על-פיו יש להחיל כביכול את דין-הקדימה לטובתו של שותף לא רק במקרקעין, כי אם גם במיטלטלין. בית-יוסף דוחה את הדיוק - ומבחינת ניתוח דבריו של הרמב"ם דחייתו היא בלי ספק נכונה, - אך הרמ"א, בדרכי-משה שם ס"ק י"א, חוזר ונאחז בשיטת מהרי"ק ומציע להשאיר את דין-הקדימה של שותף במיטלטלין להכרעת בית-הדין, לפי המסיבות בכל מקרה ומקרה. את הגישה הזאת מאמץ גם בעל עה"ש, באותו סימן, סע' נ"ט.

רח) כך משום הטענה שיכול לטעון מי שמוכר את מקרקעו לשעבוד: "זה נוח לי ואתה קשה ממנו", שזהו הטעם למניעת המצרנות כנגד מי שמלווה כספים על משכנתא (שו"ע חו"מ סי' קע"ה סע' נ"ח) - ויתר השעבודים נלמדים מדין המשכנתא. עם זאת צריך עיון המקרה שראובן ושמעון שוכרים מקרקעין מצרניים מבעל-בית אחד, וראובן מבקש להעביר את שכירותו לאחר בעוד שלבעל-הבית לא אכפת. נוטה אני להסיק שבכגון דא צריכים לחול דיני המצרנות כאילו היו ראובן ושמעון - כל אחד מהם - קונה-הגוף של המקרקע המושכרת לו. את הכלל אפשר לנסח בזו הלשון: במקרקעין גובלים, המוחזקים על-פי חוזי-שכירות דומים מאותו בעל-בית, והחוזים עשויים להיות מועברים על-ידי השוכרים דינם כמצרנים בעלים זה לזה. אסמכתא למסקנה זו אפשר למצוא בדין המצרנות הנוהג לגבי מקומות בבית-הכנסת.

רט) בקשר לדין זה יש להזכיר את המחלוקת המתנהלת בין הפוסקים הראשונים בנוגע לשאלה אם יש דין מצרנות לגבי בתים. רבנו תם פסק שאין מצרנות בבתים, משום שאין בתים עשויים להתאחד לחצר אחת, ומשום שבבתי דירות גם אין בדין המצרנות משום הישר והטוב. אולם, השיב הרשב"א, שאף בבתים יש מקרים שעשויים יהיו להתאחד לחצר אחת, והיינו כשסמוכים הם זה לזה, ואין חסר אלא לפרוץ דלת ביניהם, כדי שיהיו בית אחד. ובמקרים כאלה ברור שדין המצרנות עשוי להיות מן הישר והטוב אף בבתים. הפוסקים המאוחרים הכריעו בשאלה זו כדעת הרשב"א.

רי) המקור לדין זה הוא במה שנאמר בגמרא: "ארעא לבתי וארעא לזרעא - ישוב עדיף, ולית בה משום דינא דבר-מצרא" (ופירשו חז"ל שאם הלוקח מבקש לבנות במקרקע והמצרן מבקש לזרוע בו -יש להעדיף את הלוקח, משום שהבנייה עדיפה מן הזריעה לגבי יישוב הארץ. וכתב הרא"ש כי הנטיעה עדיפה אפילו מן הבנייה; ורוב המפרשים הבינו שכוונת הרא"ש היא כי במקרה שהמצרן מבקש לבנות והלוקח מבקש לנטוע מעדיפים גם-כן את הלוקח. אולם, הט"ז טוען שאם-כן ביטלנו את כל דין המצרנות, וכוונתו האמיתית של הרא"ש היא לומר כי הזריעה נדחית מפני הנטיעה מקל-וחומר, אבל לא שגם הבנייה נדחית מפני הנטיעה - והיינו ששימוש עראי נדחה מפני השבחה של קבע, אבל לא שיש להפלות גם בין המינים השונים של שבח קבוע. לע"ד, הפירוש הנכון של דברי הרא"ש אולי הוא כדרך הרוב, אבל על-כל-פנים - מאחר שדעת הרא"ש לא התקבלה על דעת הכל - יש להעדיף את עמדתו של הט"ז, המתאימה יותר לפשט הגמרא. - לא נאמר בפירוש מה החיזוק הראוי למניעתה של התיימרות כוזבת מצד הלוקח או המצרן, אך מסתבר שהפתרון הפשוט הוא בהתנאת זיכויו של הצד המועדף במועד מפקיע מתאים ובמתן ערובות לכיסוי כל הפסד.

ריא) ר' גם תוספות על כתובות צ"ט ב', ד"ה הכי, ושלא כשלטי-גבורים על ב"מ, פרק ט', סי' תקס"א.

ריב) מן המקורות ברור רק שהשעבוד אינו מוסיף להתקיים כנגד הפודה; אבל מן הזכות הניתנת ללוקח לגבי אכילת הפירות מסתבר כי רשאי הלוקח גם לשעבד את המקרקע בגדר זכותו, ואין השעבוד מתבטל עם התביעה למפרע, אלא רק מסתיים.

ריג) כך הוא בלי ספק הפירוש הנכון של תשו' מהרי"ל סי' ע"ז (ר' בסוף התשובה, שמלכתחילה ידע ראובן על טענתה של לאה, ור' שם גם-כן שכל ההתדיינות שבאמצע לא פגעו בזכות הפדיון של לאה - עד שיצאה ההכרעה הסופית של מהרי"ל; והשווה לתשו' הרשב"א סי' תתקט"ו ונתה"מ על סי' קע"ה - חידושים ס"ק ט' וביאורים ס"ק ב', - שגם אם מאריכים את תקופת השיהוי, מכל-מקום צריכה כוונת הזכאי להתגלות בתוך תקופת השיהוי הרגילה).

ריד) בזה הכללנו את ההלכה, שאם נגרם לבעל דין-הקדימה אונס כדי למנוע ממנו לעמוד על זכותו בעוד זמן, מאריכים לו את שהות התביעה במידה מתאימה.

הדף הבא