ד.ה.2.א.1.

שאלה שנייה היא, אם השכירות החוזרת שאמרנו היא "שכירות משנה", שבה אין נוצר שום קשר ישיר בין השוכר השני לבעל הנכס, או שמא המדובר הוא בהעברת השכירות, באופן שהשוכר הראשון מסתלק לגמרי, או לכל היותר נשאר הוא רק ערב לשוכר השני. בפסק-דין של בית-המשפט במדינת ישראל,^צ) הסיק השופט זילברג שהדברים אמורים ב"שכירות משנה בלבד" - ואת דעתו זו, אם מותר לנו לשאול את סגנונו, "מרכיב הוא על שני רכשים". קודם-כל, מבחינה חיובית מסתמך הוא על דיוק לשון הדרישה על טור חו"מ סי' שט"ז; ושנית, מבחינה שלילית, מוציא הוא את מסקנתו מן העובדה, שלא הגיעו לידיעתו מקורות עבריים המאפשרים משהו מעין assignment of lease{הקצאת חכירה, _אנגלית} האנגלית. אולם, לע"ד אין הדברים נראים. במה שנוגע לדיוק לשון הדרישה, הרי הדברים מכוונים שם להוכיח את הדעה המופרכת כי הרמב"ם מבחין בין שדות לבתים; ואם אין הדברים איתנים למדי כדי להוכיח מה שביקשו להוכיח, על אחת כמה וכמה שאין בהם כדי לתמוך בהבחנה אשר בעל הדרישה כנראה לא חשב עליה כלל באותו ההקשר. על-כל-פנים, את ההעברה מסוג assignment of lease, שבה אין השוכר המקורי מסתלק לחלוטין, אלא נשאר הוא בבחינת ערב, אין דברי הרב מונעים בשום אופן. מצד שני, יש ויש מקום לומר כי בהתר להשכרה החוזרת, הכוונה היא דווקא להעברה גמורה, שבה מסתלק השוכר הראשון לחלוטין, והשוכר השני נכנס במקומו. מסקנה שכזאת מתחייבת לכאורה מן האסמכתא העיקרית לכל העניין, המתנסחת בפ"ה מהל' שכירות הל' ד' בזו הלשון: "השוכר את הספינה... - אם מכר כל הסחורה שבספינה לאיש אחר בחצי הדרך, וירד, ועלה הלוקח, נוטל (בעל הספינה) שכר חצי הדרך מן הראשון ושכר החצי מזה האחרון, ויש לבעל הספינה עליו תרעומת, שגרם לו לסבול דעת איש אחר..." דברים אלה, כשלעצמם, הם חד-משמעיים עד קצה גבול האפשרות, ותמה הוא כיצד-זה מביא השופט זילברג את ההלכה ה' שלאחר מכן, ומתעלם הוא מן המבוא הזה, אשר הלכה ה' נמשכת ממנו. יתר-על-כן, הרי הסיפא של הלכה ה' עצמה: "וכן אני אומר, אם אמר לו בעל-הבית לשוכר, למה תטרח ותשכיר ביתי לאחרים? אם לא תרצה לעמוד בו, צא, הניחו, ואתה פטור משכירתו - אינו יכול להשכיר לאחר, שזה באל תמנע טוב מבעליו: עד שאתה משכירו לאחר, תניח לזה ביתו"; וגם כאן משמע לכאורה שההשכרה לאחרים פוטרת את הראשון. עם זאת, האמת היא שבעל הדרישה פירש את הסיפא הזה, שההשכרה לאחרים "שכירות משנה" היא;^צא) וגם מהגהת הרמ"א על שו"ע חו"מ סי' שס"ג סע' י' ניתן להסיק שההשכרה השנייה היא שכירות משנה. את הרמזים הסותרים הללו אפשר לישב בקלות, על-ידי שנאמר שבמקרקעין מותרת בסתם הן העברת השכירות הן "שכירות המשנה", לפי רצון השוכר; ואמנם נראה לי שזהו הדין. אולם, בנקודה זו נתקלים אנו במקור נוסף, אשר נעלם כנראה מעיני השופט זילברג, והמכניס בפירוש הסדר דומה עד מאוד ל-assignment of lease האנגלי; ולפי זה מאבדת ההבחנה בין "העברת השכירות" ל"שכירות המשנה" חלק גדול מחשיבותה. המקור הוא בתוספתא בבא מציעא פ"ט הל' י"ב, וזה לשונה עד כמה שהיא נוגעת לענייננו עתה: "השוכר שדה מחברו, ועמד השוכר והשכירה לאחר - רשאי בעל-הבית שיאמר לו אין לי חשבון עם כל אדם אלא עמך; עמד בעל-הבית והשכירה לאחר שיקבל השכירות מן השוכר,^צב) רשאי השוכר שיאמר לו אין לי חשבון עם כל אדם אלא עמך". ומשמע (על-פי פשט המלה "רשאי" ולאור הדין המפורש בעניין הספינה) שבין בעל-הבית והשוכר השני - וכן בין השוכר ובא-כוח הבעלים - יכול ויכול להיווצר יחס ישיר, וכאשר הפעולה מכוונת אמנם ליחס כזה, מעבירה היא גם את הקשר החובי שבין המשכיר והשוכר, ולא רק את הקניין לבדו; אולם, אם הצד שכנגד רוצה, יכול הוא להתעלם מן ההעברה, כדי לתבוע את זכויותיו מן המתקשר המקורי.

במה שנוגע לירושת השכירות, ישנן שוב דעות חלוקות. השאלה מתעוררת כמובן רק בקשר ליורשי השוכר - אין צריך לומר שלא יהא דין יורשי המשכיר נוח יותר מדין לקוחותיו, - והרשב"א פסק בתשובה, סי' אלף כ"ח, המובאת גם בבית-יוסף על טור חו"מ סי' שי"ב, כי השכירות עוברת ליורשים, עד תום זמנה, בלי שום ברירה מצידם לסיימה.^צג) לעומת זאת, מהר"ם מרוטנברג פסק, בתשובה המובאת בהמרדכי על בבא מציעא, פרק השוכר את האומנין, סי' שמ"ה, כי מות השוכר יש לו דין אונס המאפשר ליורשים לסיים את השכירות, במקרה שלהם עצמם אין עניין בה (בתנאי העקרוני, כפי שנראה להלן, שסיום השכירות לא יעמיד את הצד שכנגד במצב גרוע יותר מכפי שהיה אלמלא התקשר בשכירות מלכתחילה). מאחר שתשובת מהר"ם מבוססת בעקרון כללי, ואילו יחוד הדין בענייננו לפי שיטת הרשב"א איננו מוסבר, נראה שהעדיפות מגיעה לשיטת מהר"ם.

מבחינת תנאי-הלואי, מתחלקים דיני השכירות שבסתם לשתי קבוצות: אחת בעניין אחריותו של בעל-הבית להחזקת גופו של הנכס במצב שיאפשר לשוכר להפיק את ההנאה שבעדה הוא משלם, והשנייה בעניין חישוב השכר במקרה של התפתחויות מיוחדות השייכות לעניין.

דיני הקבוצה הראשונה מסתכמים כלהלן:

א) לגבי מום הנמצא בנכס בשעת ההשכרה חל בדרך-כלל דין המום שנמצא בממכר, אשר לא ניכנס כאן לפרטיו ושעיקרו הוא כי יכול הקונה לחזור בו משמתגלה לו המום, ואם לא חזר - מחל.^צד) אולם, "פגמים שבהזנחה", הנקבעים לפי המנהג ותנאי המקרה, והנמצאים בנכס בשעת ההשכרה - חזקה היא על המשכיר כי הוא מתחייב לתקנם, ואף אם ראה השוכר ושתק, אין זה מוחזק שמחל.^צה)

ב) התקיימה השכירות, ונפגם הנכס, או אבד מיד השוכר (אבל לא נשחת עד כדי שינוי מהותי), עקב אונס בלתי-צפוי שבא מבחוץ, או אפילו אונס בלתי-צפוי שעלה מתוך גורמים הטבועים בנכס גופא, אלא שמטרת השכירות לא היתה מוגדרת (והמשכיר לא ערב אפוא לשום טיב מסוים), הרי האונס נופל ברשות השוכר, וחייב הוא במלוא השכר^צג*) - ואונס הצפוי לשני הצדדים בשווה, או הצפוי לשוכר ואינו צפוי למשכיר, דינו כאונס בלתי-צפוי.^צד*)

ג) נפגם הנכס או אבד מיד השוכר עקב אונס הבא מגורמים פנימיים, ומטרת השכירות היתה מוגדרת, והפגם אמנם פוגע במטרה, או שנפגם או אבד הנכס עקב אונס צפוי למשכיר ובלתי-צפוי לשוכר (ואפילו היתה מטרת השכירות בלתי-מוגדרת, או שנבע האונס מגורמים חיצוניים), וכך במקרה שנשחת הנכס באונס עד כדי שינוי מהותי (ואפילו היה האונס חיצוני ובלתי-צפוי), הרי האונס הוא ברשות המשכיר.^צה*)

ד) במקום שנופל האונס ברשות המשכיר יש להבחין בין שכירות של נכס "סתם" לבין שכירות של נכס "זה". השכירות מן הסוג הראשון - עיקרה הוא חובי: המשכיר מתחייב כאן להעמיד נכס מתאים לרשותו של השוכר, לשם השגת מטרתו של זה, ואף אם משתעבד הנכס באופן קנייני לשוכר, הרי זה רק בבחינת מילוי חיובו של המשכיר. לעומת זאת, בשכירות מן הסוג השני, העיקר הוא בשעבוד הקנייני של נכס מסוים לשימושו של השוכר, והמשכיר יוצא ידי חלקו בהסכם השכירות על-ידי עצם ההשכרה של אותו נכס מסוים. בהתאם להבחנה זו, הדין בנכס "סתם" הוא, שאם נאנס הנכס באונס הנופל ברשות המשכיר, נמצאת חובתו בלתי-מקוימת, והוא חייב אפוא לתקן את הפגם או להעמיד לרשות השוכר נכס-חילופין, בעוד שבמקרה של נכס "זה" - המשכיר פטור.^צו)

ה) אף-על-פי שאמרנו כי בנכס "זה" המשכיר פטור, הרי במקרה שנופל האונס ברשות המשכיר, והמדובר הוא במיטלטל - נשאר גופו של הנכס משועבד לשוכר (בגדרי רשותו של המשכיר), לשם השגתה של מטרת השכירות, ורשאי השוכר אפילו לכלות את הגוף (והיינו למכור את הבלאים) במידה שיוכל הדבר להועיל לו כדי להשיג את מטרתו. במקרקעין, אין לשוכר שעבוד כזה, אבל מכל-מקום, בין במקרקעין ובין במיטלטלין (כשאין השוכר מנצל את השעבוד האמור), רשאי השוכר לראות את האונס כגורם המפסיק את השכירות באשמת המשכיר (ולהלן נראה את משמעות הדבר לעניין חישוב השכר).^צז)

ו) במקרה של אונס הנופל ברשות המשכיר בנכס "סתם", כשאין המשכיר ממלא את חובתו, יכול השוכר לראות את השכירות כמופסקת באשמת השוכר, או רשאי הוא לתקן את הפגם, או להשיג לעצמו נכס-חילופין למטרתו על חשבון המשכיר, עד כדי ערך השכר, ואם יש ביד השוכר משכון בערך יותר גדול, כי אז עד כדי ערך המשכון.^צז-1)

אם הפרת החובה צפויה לגרום לשוכר גם נזק ממון מלבד עצם הנזק שבהפרת החובה (למשל, מתוך כך שהשוכר סומך על המשכיר), חייב המשכיר לפצות את השוכר על כל הנזק שההפרה גרמה. דומה לזה הדין בכל מקרה שהמשכיר מפר בפשיעה חובה המוטלת עליו על-פי הסכם השכירות;^צח) אבל אם נאנס המשכיר ואין הוא יכול למלא חובה המוטלת עליו (להבדיל מן האונס הפוגע בנכס ושאיננו מונע מן המשכיר את האפשרות למלא את חובתו, אלא רק גורע מחובתו את מילויה ומצריך מעשה נוסף לשם המילוי), נפטר המשכיר בדומה למה שאמרנו לעיל, בפסקה ד', בנכס "זה", אלא שיכול השוכר לראות את השכירות כמופסקת באשמת המשכיר, בדומה למה שאמרנו בפסקה ה'.^צט)

ז) נאנס השוכר, ובטלה מטרתו בשכירות, והאונס לא היה צפוי לו, או שהיה צפוי לו ולמשכיר בשווה, יכול הוא להסתלק מן השכירות (וישלם כנגד הנטל שהספיק המשכיר לשאת בו, כפי שנוסיף ונברר להלן); אבל זכות זו עומדת לשוכר רק בתנאי שהפסקת השכירות תשאיר את המשכיר במצב כאילו לא היה מתקשר בשכירות כלל: אם בינתיים שינתה השכירות את מצבו לרעה, אין השוכר יכול להשתחרר.^ק)

ח) נאנס השוכר ואין בידו להגשים את השכירות לשם אותה מטרה שלשמה התקשר, ואף המשכיר נאנס, ואין בידו למלא את חיובי השכירות המוטלים עליו (או שהמדובר הוא בנכס "זה", ונאנס הנכס), הרי ידו של המוחזק על העליונה: אם השכר שולם כבר מראש, והשוכר בא להפסיק את השכירות ולתבוע את ההפרש המגיע לו, אומר לו המשכיר, "בבקשה, נסה להגשים את השכירות, ורק אם תיכשל בגלל איזה עיכוב מצידי תוכל לבוא אלי בטענות" - ואילו אם השכר עדיין לא שולם, והמשכיר בא לתבוע, אומר לו השוכר "מלא חלקך ותתבע".^קא) אולם, נראה שאין הדברים אמורים אלא במקרה שהמשכיר כבר שינה את מצבו לרעה, ואין השוכר יכול לחזור בו עוד, וגם לא הגיעה שום הנאה לשוכר. אם השוכר יכול לחזור בו, ודאי שיוכל לתבוע את החזרת השכר אף אם שולם, ואם הגיעה הנאה לשוכר, הרי שיוכל המשכיר לתבוע כנגד ההנאה, על-פי הטענה "אילו בעית למיתי עד הכא, לאו אגרא בעית למיתב?".^קב) לפי זה, אם נאנס המשכיר, או שנפל אונס ברשותו בנכס "זה" (ואין אפשרות או זכות לניצול הבלאים) - נמצא שלא רק השוכר יכול להפסיק את השכירות לפי בחירתו, אלא אף המשכיר רשאי להפסיקה.

ט) נגרמה הפסקה זמנית במימוש השכירות מחמת אונס הנופל ברשות המשכיר, ואין השוכר בוחר להפסיק את השכירות, זכאי הוא לניכוי מן השכר כנגד ההנאה שלא זכה בה.^קג)

י) נגרם מום בנכס, שהמשכיר אינו יכול או שהוא פטור מלתקנו - ואפילו נופל המום ברשות המשכיר, והשוכר אינו בוחר להפסיק את השכירות - הרי זה מחל, ואינו זכאי לניכוי; אולם, אם נגרם המום באונס שהוא "מכת מדינה", ואין הוא ניתן לתיקון, זכאי השוכר לניכוי מן השכר אפילו כשנופל האונס ברשותו, וכך משום שלאו דווקא "מזלו של השוכר גרם", אלא מזל הכלל הוא, ומזל המשכיר בכלל. בשכירות לפירות, זכאי השוכר לניכוי אף אם אין מכת-המדינה פוגעת בנכס עצמו כי אם בפירות. כמו כן, אם פוגע האונס, ואפילו שלא בדרך מכת-מדינה, בתכונה הצריכה להימצא בנכס על-פי התנאים המפורשים של השכירות, ואין הפגם ניתן לתיקון, והשוכר אינו יכול לחזור בו בלי שתאבד הנאתו למפרע, זכאי הוא לניכוי מן השכר - אף-על-פי שנופל האונס ברשותו. בשני האופנים, במידה שפוגע האונס בהנאת השוכר למפרע, אף הזכות לניכוי מן השכר חלה למפרע.

שינה השוכר מתנאי השכירות, או שהיתה הנאתו נמנעת ממילא, אף אלמלא האונס הנותן לכאורה זכות לניכוי - אין הזכות לניכוי קיימת.^קד)קה)

צ) ע"א 208/51, ארוין הקר נגד שינה ברש, פסקי דין ח', עמ' 556 ואילך.

צא) עיין בפתחי תשובה על שו"ע חו"מ סי' שט"ז ס"קא.

צב) ר' מנחת ביכורים. לאור המשך דברי התוספתא, בהם מתברר כי בעל-הבית יכול על-כל-פנים למכור את השדה המושכר, מבחין בעל מנחת ביכורים ואומר: "ואינו רשאי (השוכר) למחות למכור, אבל להשכיר לאחר שיקבל השכירות מן השוכר אינו רשאי, ויכול לומר הראשון נוח לי..." אולם, אם הכוונה היא באמת להבחין כאן בין מכר הגוף למכר השדה לפירותיה, או בין מכר להעברת זכות גבייה בעלמא, הרי שההבחנה איננה נראית: ראשית, מפני שהשוכר מה אכפת לו מה הקף המכר? לדידו, החשוב הוא שבין כך ובין כך מועבר הוא לבעל-בית חדש, והדעת נותנת כי בשני האופנים צריך הדין בעניינו להיות מאוחד. ושנית, מפני שלעניין עצם יכולתו של בעל-הבית להעביר את זכותו לדמי-השכירות אין בכלל שאלה אם הדבר בידו: פשיטא שהדבר בידו, על-פי הדין הכללי של הרשאה או מעמד שלשתן. יש אם כן לומר ש"עמד בעל-הבית והשכירה לאחר" - אמנם פירושו הוא שהעמיד מישהו במקומו, "שיקבל השכירות מן השוכר", כדברי מנחת ביכורים; אלא שהעמדה זו אין משמעה רק העברת הזכות לגביית השכירות, ואף אין משמעה השכרה בהבדל ממכירה, כי אם משמעה הוא העמדת מישהו, באיזה הקף שהוא, שיקבל השכירות מן השוכר כבעל-הבית - ולעניין זה, אף-על-פי שהשוכר אמנם אינו יכול למחות ולמנעו מעיקרא, הרי יש בידו לומר כי לדידו אין ההחלפה מסלקת את אחריותו של בעל הבית המקורי, ורשאי הוא לחזור תמיד ולערוך את החשבון ההדדי עם בעל-הבית. זהו ודאי פירוש התוספתא, ואולי גם פירוש כוונתו האמיתית של בעל מנחת ביכורים.

צג) יש כמובן להסיק כי את היורשים אי-אפשר יהיה על-כל-פנים לחייב בדמי-השכירות מחוץ לנכסי העזבון, - ואם נכסי העזבון לא יספיקו, והיורשים גם לא ישלמו מכיסם מרצונם, יוכל בעל-הבית לסיים את השכירות מצידו, משייפסקו התשלומים. אם היורשים יוסיפו ליהנות בינתיים בלי זכות, הריהם יהיו חייבים לשלם מדין זה נהנה וזה חסר.

צד) שו"ע חו"מ סי' רל"ב ואילך.

צה) על-פי פסחים ד' ב' ושו"ע חו"מ סי' שי"ח.

צג*) על-פי בבא מציעא ע"ח ב' - ע"ט א'.

צד*) על-פי שו"ע חו"מ סי' של"ד סע' א' והג"ה שם.

צה*) על-פי בבא מציעא ע"ח ב' - ע"ט א'.

צו) על-פי בבא מציעא ע"ח ב' - ע"ט א' ושו"ע חו"מ סי' שי"ד סע' א', הגה (ושלא כתשובת הרא"ש, כלל ל"ה סי' ו', שאף בנכס "זה" - אף-על-פי שאין בעל-הבית חייב להעמיד נכס-חילופין, מכל-מקום חייב הוא לתקן את הפגם, אם אפשר).

צז) על-פי בבא מציעא ע"ח ב' - ע"ט א', והרב המגיד על פ"ה מהל' שכירות הל' ו', ושו"ע חו"מ סי' שכ"א סע' א' הגה, וסמ"ע שם, ס"ק ו', ותשובת חת"ם סופר המובאת שם בפתחי תשובה, ס"ק א'.

צז-1) התחיבות גרידא, בלעדי משכון, אינה יכולה להועיל בעניין זה, כי הרי זו התחיבות-קנס ואסמכתא.

צח) במקרה שהמשכיר שולל מן השוכר את הנכס בפשיעה, בהסכם לנכס "סתם", הרי זה כמובן כאילו הפר המשכיר את חובתו להעמיד נכס לרשות השוכר. אבל בפ"ה מהל' שכירות הל' ו' כתב הרמב"ם שהוא הדין אפילו בנכס "זה", והעיר הרב המגיד כי פשיטא הוא - ולע"ד קשה, שהרי אפילו נאמר כי יש כאן הפרת חובה, הלא מכל מקום תהא החובה להעמיד לשוכר נכס "זה", וכיצד יצא המשכיר ידי חובתו על-ידי העמדת נכס אחר, ולו גם דומה? לכן נראה לי כי יש לפרש, שאמנם אין כאן בכלל עניין של הפרת חובה חוזית, אלא רק פשיעה בנזיקין, ומלכתחילה נופל הנזק ברשות השוכר, כדין אונס בלתי-צפוי הבא מבחוץ, אבל בדיעבד נמצא שהמשכיר-המזיק חייב לשוכר אותו פיצוי בדיוק שהיה חייב לו לו היה מפר חובה להעמיד לרשות השוכר נכס "סתם"; ובמקרה שבאמת אין לשוכר נפקא מינה אם יועמד לרשותו נכס "זה" דווקא או נכס אחר הדומה לו בדיוק, יימצא בדיעבד שהמשכיר יכול לצאת ידי חובת הפיצוי אפילו על-ידי העמדת התחליף, ומשום דליכא ד"לצעורה קא מכוין" - ודוק בגיטין ע"ד ב'.

צט) על-פי בבא מציעא ע"ח ב' - ע"ט א', ושו"ע חו"מ סי' של"ג סע' ו' והגה שם, והגהה על הרא"ש, בשם מהרי"ח, בבבא מציעא פ"ו סי' ב', ושו"ע חו"מ סי' של"ג סע' ה', ודברי הרמ"ךבשיטה מקובצת על בבא מציעא ע"ט א'. ור' גם-כן בספר על "החזקה ודיניה", בפרק ו' סע' ה', הערה ס"א.

ק) על-פי שו"ע חו"מ סי' של"ד, וסי' של"ג סע' א'-ב', וסי' שי"א סע' ג', ובאר-היטב, שם, ס"ק ב'.

קא) על-פי שו"ע חו"מ סי' שי"א סע' ד.

קב) בבא מציעא ע"ט א'.

קג) על-פי שו"ע חו"מ סי' של"ג סע' ה' הגה, וש"ך שם, ס"ק כ"ה. התוצאה מתאימה לעקרון שנראה להלן, שאם השכירות מופסקת באשמת המשכיר מחשבים את הצטברות השכר לפי ההנאה.

קד) על-פי שו"ע חו"מ סי' שכ"א ושכ"ב, וסמ"ע בסי' שכ"א ס"ק ו', ותשובת חת"ם סופר המובאת בפתחי תשובה שם, ס"ק א'.

קה) הערה קה היא סקירה של חיובי החזקת הנכס במצב מתאים על ידי בעל-הבית של הדינים בשיטות אחרות. בחרנו להציג אותה כטקסט רגיל בעמוד הבא.

הדף הבא