שלום. האתר עבר הסבה ועקב כך יש שיבושים רבים בעימוד בתוך הדפים. ניתן להתקשר אלי ולקבל קבצי pdf. תודה מיכאל
לפי מה שאמרנו נשאר ברור, שכאשר הוקמו החיבורים שלא בהתאם לאופן השימוש הראוי, אין בהם שום זכייה אוטומטית לבעל הקרקע ונשארים הם מלכתחילה ברשות המקים, כפי שמתחייב גם על-פי מה שהזכרנו בטור חו"מ סי' רע"ה סע' י"א. אולם, כשהוקמו החיבורים בהתאם לאופן השימוש הראוי, מסתבך העניין על-ידי מה שמסיק הרשב"א, בדבריו המובאים בשיטה מקובצת על הסוגיה הנ"ל בבבא מציעא. הרשב"א מסיק, קודם-כל, כי בכל מקרה, אףבמקום שהוקמו החיבורים שלא בהתאם לאופן השימוש הראוי, ואף במקרה שאין בעקירתם סכנה של נזק לקרקע, יכול בעל-הבית לזכות בחיבורים ולמנוע את עקירתם, אם מגלה הוא את כוונתו לכך בפירוש או מסתמא: "נראה לי, דדוקאשקדם ואמר עצי ואבני אני נוטל קודם שיאמר הלה דמיהם אני נותן, אבל קדם בעל השדה או בעל החצר ואמר ניחא לי במה שנעשה, מיד קנתה לו חצרו, שהרי כשבנה זה או נטע - על דעת שיקנה הלה אם ירצה בנה ונטע, והרי זהכאילו נתן מטלטלים בחצר חברו ואמר לו לכשתרצה לקנות מטלטלין אלו, הרי קנויים לך בכך וכך, ואמר הלה תקנה לי חצרי או שגלה בדעהו דניחא ליה דתיקני לו חצרו, קנה, ואין חברו יכול לחזור בו..." ואמנם דברים אלה כשלעצמםמסתברים לחלוטין - ואין הם נסתרים על-ידי הדין המפורש שראינו, שאין בעל-הבית יכול למנוע עקירה שאין בה סכנה של נזק לקרקע: כי ודאי, במה דברים אמורים שאין הוא יכול למנוע? כשהיורד קדם ודרש את העקירה לפנישהספיק בעל-הבית לזכות. אבל אם לא כן, ודאי קיימת החזקה, כמסקנת הרשב"א, שמקים החיבורים מתכוון להשאירם במקום ואינו דורש עקירה - וודאי נכון הוא שבעל הבית יהא רשאי לפעול בבטחון על סמך אותה חזקה, שמקיםהחיבורים עצמו יצרה, באופן שמקים החיבורים שוב לא יוכל לסכל את המעשה בדיעבד. אולם, הרשב"א אינו מסתפק רק בדברים שציטטנו, אלא אחר ביסוסם הנוסף מבחינה הלכתית הריהו ממשיך ואומר: "ובשדה העשויה ליטע, אם אמר בעל השדה טול נטיעותיך אין שומעין לו, דכמאן דגדרה ומנטר לה דמי, ועדיף מינה, דהא רב אמר ליה לההוא גברא דקגדרה ומנטר לה דישום ליה וידו על העליונה, משום דגלי אדעתיה דניחא ליה לנטעה. ואפשר היה לי לפרש האידרב, משום דגדרה וגלי דעתיה דניחא ליה, הוה ליה כאילו אמר תקנה לי חצרי... אלא דלא משמע הכי, מדקאמרינן דמודה רב לשמואל בשדה העשויה ליטע, ושמעינן לה מכללא דההוא עובדה, דאלמא משום דגלי אדעתיה בלבד דעשויהליטע היא, ולא משום דקניא ליה חצרו, דאי לא, היכי דייקי מינה דלא פליג אדשמואל בשעשאוה ליטע? ..."
והנה, מתוספת זו משתמע לכאורה כי "בשדה העשויה ליטע" - או כשהוקמו החיבורים בהתאם לאופן השימוש הראוי - אין שייכת זכייה מכוונת על-ידי בעל-הבית בדיעבד, אלא ממילא, משנתברר כי השדה עשויה ליטע היא, נקניםהחיבורים לבעל הקרקע למפרע, בהכרח, מכוח עצם המעמד המשפטי של הקרקע - וכעין דין accessio {רְכוּשָׁה, לטינית}מוגבל. אולם, לע"ד נראה לי כי מסקנה זו לא תוכל לעמוד. ראשית, תמוהה כאן עצם ההבחנה בין התרצותבעל-הבית סתם, שדינה כגילוי דעה לקנות באמצעות החצר, לבין התרצות בעל-הבית שיש בה משום גילוי דעת כי השדה עשויה ליטע, ושהיא עדיפה מקניין-החצר. שהרי אם מעמד הקרקע תלוי בדעתו של בעל-הבית, אין מנוס מןהמסקנה, שכל התרצות מצידו תצטרך להתפרש שלדידו השדה עשויה ליטע היא וכי החיבורים הוקמו בהתאם לשימוש הראוי לו - ואילו זכייה מדין חצר, על-פי הרישא של דברי הרשב"א, שוב לא תימצא לעולם. יוצא אם-כןשקנה-המידה להבחנה בין שדה העשויה ליטע לשאינה עשויה ליטע - או בין חיבורים שהוקמו בהתאם לאופן השימוש הראוי לבין אלה שהוקמו שלא כראוי - מוכרח להיות אובייקטיבי. ושנית, משטענה זו מתקבלת, לא יתכן כי שדההעשויה ליטע תקנה את החיבורים לבעל-הבית מכוח עצם מעמדה - או, יותר נכון, מכוח עצם מעמד החיבורים, על-פי טיבם, - שהרי אם קונה כאן בעל-הבית את החיבורים ממילא ובהכרח, נעלם הטעם להבחנת רב, כמסופר בגמרא, ביןתשלומי בעל-בית מתרצה לבין תשלומי בעל-בית שאינו מתרצה.
מסקנתנו היא אפוא שגם כאשר הוקמו החיבורים בהתאם לאופן השימוש הראוי אין הם נקנים לבעל הקרקע מאליהם, אלא נשארים הם בינתים ברשות המקים - עד שבעל-הבית יגלה את כוונתו לקנותם, מדין חצר, או עד שיגיע לידיהסדר אחר עם בעליהם; וגם בחיבורים מסוג זה - עד שאין מגיעים להסדר, וכל זמן שבעל-הבית אינו מתנגד, רשאי בעל החיבורים לעקרם (ולו גם בכפוף לחובתו לשלם בעד כל נזק שיגרום לקרקע), - אם כי בהבדל מחיבורים שהוקמושלא כראוי אין כאן בעל-הבית יכול לכפות עקירה, מצידו.
בהמשך מכאן, המסקנה היא שגם במבנים ובנטיעות המתחברים לקרקע - בדומה למצב בחומרים הגיאולוגיים המתחברים אליה - תיתכן בדיני ישראל בעלות נפרדת מן הבעלות בקרקע, ואף שלא על-פי קניין מקום. אולם, הפרדה כזאתהיא בהכרח זמנית, עד שהחיבורים ייעקרו או שבעל הקרקע יבחר לזכות בהם לעצמו,קנז) - ועל-כל-פנים קיימת גם בדיני ישראל לפחות החזקה כי המבנים והנטיעות שייכים אמנם לבעל הקרקע ומהווים חלק ממנה.קנח) קנט)
בצד החזקה הזאה יש גם בדיני ישראל חזקה, המקבילה לזו שראינו באירופה, בדבר היכללות של תשמישים ביחידה נכסית עקרית. בדיני ישראל אין בקשר לכך שום הגדרה נוקשה בדבר מהותם של תשמישים, ובדרך-כלל רק מוצאיםאנו רשימות מפורטות של חפצים שלגביהם תחול או לא תחול חזקת-ההכללה באיזה נכס עיקרי, לפי מסיבות המקרה. אולם, רשימות אלו, נראה שאף בהן כשלעצמן אין שום הלכה קבועה ומוקפאת לדורות, אלא באות הן רק לבטא את המנהג ששרר בעניינן במקום ובתקופה שבהם נערכו, - על סמך הנחת-היסוד כי המנהג המקובל בכל מקום ובכל זמן מסוים הריהו בענין זה קנה-המידה המכריע. עם זאת, מסתבר מאותן הרשימות, כי קנה-המידה אינו צריך להימצא רקב"מנהג" באופן מופשט, אלא בכללי המנהג המצורפים למה שמתחייב על-פי תנאי המקרה - וניתן לסכם כי היחידה הקרקעית בדיני ישראל, הרי מלבד מה שהיא כוללת בסתם (אבל לא בהכרח) גם את כל מה שבנוי ונטוע בה, הריהיכוללת גם את כל השייך לה כתשמיש על-פי המנהג ותנאי המקרה. התשמישים לפי גדרים אלה יכולים להיות לא רק חפצים שכשלעצמם הם מיטלטלין, אלא גם חפצים הנחשבים כמקרקעין, בהיותם חלק מהותי מן הבנוי או הנטועבתחום היחידה הקרקעית, או אף באשר הם מקרקעין הנמצאים מחוץ לתחומה והנועדים על-כל-פנים לשמשה.קס)
עתה יכולים אנו לחזור על עקבינו כדי להעריך את הדברים מבחינה השוואתית-בקורתית, ונראה לומר כי ההגיון האובייקטיבי מצדיק שוב את השיטה העברית. ראשית מתברר דבר זה במקום שהשיטה העברית והשיטות של יבשת אירופהדומות, לענין ההתר של בעלות נפרדת על-פי קניין-מקום, כנגד השיטה האנגלית, הנראית כנמנעת מהתר ההפרדה אף במסגרת זו. היתרון של התר קניין-המקום מתברר מן העובדה הפשוטה שהוא נחוץ, וביחוד במקום שמצד אחדמצויים בעלי קרקעות שאינם יכולים לבנות או לנטוע בהן בעצמם ואשר הפקעת הקרקע מידיהם לצמיתות אינה רצויה, בעוד שמצד שני מצויים אנשים המבקשים לבנות או לנטוע אך אין להם קרקע, וגם קשה להם להשיג קרקע בבעלותגמורה. הפרדת-אמצעים מעין זו אינה דווקא נחלת התקופה הפיאודלית, אלא יש לה מקום למעשה בכל חברה האמורה לשמור על רקע של יציבות כלכלית, - וכשם שצפויה היא למשל במסגרת של משטר היובל העברי, כן גם נעשתה היאשכיחה דווקא בתקופה המודרנית, על-ידי הנטייה להלאמת הקרקעות או על-כל-פנים לריכוזן בידי גופים ציבוריים. באופן כזה נעשתה הבעלות הנפרדת בבניינים, על-פי קניין-מקום (застройки право {זכות בניה, רוסית}), לצורההמובהקת של ההשתכנות העירונית בברית-המועצות.קסא) גם בגרמניה קוראים אנו אצל וולף-רייזר, בעמ' 420-421: "החשיבות המעשית של קניין המקום גדולה יותר מכפי שחשבו לעת יצירת הבג"ב... באופנים רבים בא הוא לידישימוש בתכניות השיכון. ערים שונות וכמה מדינות נוהגות באופן שיטתי למסור קרקעות-בניין לקנייני-מקום המוגבלים בזמן, במקום למכרן לצמיתות. לדבר זה ישנו היתרון, שמונע הוא את ספסרות הקרקעות והבנייה, משאיר הואלבעל-הקרקע (למדינה או לקהילה) את שבח התייקרות הקרקעות, מאפשר הוא לבעל-קרקע זה את ההשפעה על צורה הבנייה ומקדם הוא את הבעלות הפרטית בבתים בקרב מעמד הפועלים והמעמד הבינוני..." ואם בכמה מקומות נשארתבכל-זאת האפשרות של קניין-מקום מוגבלת למטרות של בנייה בלבד, כי החוק אינו מכיר שם בקניין-מקום לצרכי מטעים - וולף-רייזר דוחה את ההשגות על כך, בטענה שעד עכשיו על-כל-פנים לא הורגש בחסרון הדברקסב) - הרי ציטוטמתוך הסע׳ ד'-2 של "חוזה החכירה החקלאי" האחיד של הקרן הקיימת במדינת-ישראל: "במשך תקופת החכירה יש לחוכר הזכות להשתמש בבניינים הבנויים ובמטעים הנטועים כיום ובאלה שייבנו ויינטעו בעתיד... ולעשות בהם כאדםהעושה בתוך שלו". כאן מתברר אפוא בעליל, שעל-כל-פנים במציאות שלנו מורגש הצורך באפשרות של קניין-מקום, לא רק ביחס לבניינים אלא גם לענין מטעים, - ורק אנומליה היא כאשר חוק המקרקעין, תשכ"ט, מתעלם ממציאות זו. לפי החוק (סע' 12) מתפשטת הבעלות בקרקע גם על הגופים הקבועים שבחלל הרום או העומק שלה, ואין אחדות זו ניתנת להפרדה אפילו בדרך שעבוד. לכל היותר ייתכן שהגופים יושכרו בנפרד (סע' 13 ו-78). עם זאת יש לציין שקביעה מוחלטת זו נסתרת בהמשכו של החוק במה שנוגע לאפשרות של בעלות נפרדת בדירה ב"בית משותף" (סע' 54).
לאחר מכן באים אנו להתר הפרדת הבעלות אף שלא על-פי קניין-מקום, ושוב נראה כי הברירה היא להסתבך במשחק מלים המרוקן את המושגים המשפטיים מתוכנם. קבלת העקרון האירופי של ה-accessio {רְכוּשָׁה, לטינית}בעקביותו, פירושה הוא שאם מקים החיבורים יפעל בחיבורים שהקים - כגון שיעקרם או יפריד מהם חלקים - הרי זכותו המקורית לפיצוי בעד השבח (אם בכלל היתה לו זכות כזאת) תפחת במידה מתאימה, אך הוא מצידו יצטרך להיחשב עם זאתכגנב. לתוצאה שכזאת אין שום הצדקה, ביחוד לנוכח העובדה שבדרך-כלל יהיה מקים החיבורים צפוי לאפשרות של דרישת-עקירה מצד בעל-הבית - כפי שנראה להלן, - ומשמע שבדרך-כלל אף אין עקרון ה-accessio נחוץ להבטחתו של אינטרס בעלותי מתאים מצד בעל הקרקע, ויתכן אפילו שעקרון ה-accessio יהיה בינתים לרועץ אף לבעל-הקרקע עצמו (כגון שערך החיבורים יוכלל בחישוב מס-הרכוש שהוא יחויב לשלם, אף-על-פי שתכניתו תהיה שלא להיזקקכלל לחיבורים ולעמוד על עקירתם). לכן, לפחות כנגד הפגיעה הצפויה כאן למקים החיבורים, מסכימות למעשה כל השיטות האירופיות שאנו עוסקים בהן, שבינתים - כל זמן שלא נגמר עניינו עם בעל הקרקע - אמנם תהא למקים, בסייגים שונים, זכות-עקירה, על אף ה-accessio .קסג) אולם, זכות של עקירה ועקרון ה-accessio הם תרתי דסתרי, ולמעשה - במקום שיש זכות עקירה - מקים החיבורים הוא הנשאר בינתים בעליהם, על אף כל התעקשות נוגדת של נוסח החוק.קסד) מלבד זה, צירוף מסיבות אחר שבו עשוי עקרון ה-accessio להביא תוצאות מופרכות הוא כאשר מקים החיבורים אכל את פירותיהם ולבסוף דורש ממנו בעל הקרקע לעקור את החיבורים: במקרה כזה לא יזכה המקיםבפיצוי כלשהו בעד השבח שהיה, אך הוא מצידו יצטרך על-כל-פנים להחזיר את הפירות שאכל - לפחות כשירד לקרקע שלא בתום-לב ואם בית-המשפט לא יפסוק אחרת, לאור השטות שבדבר; אך אם בית-המשפט יפסוק אמנם אחרת, ממילא יימצא שוב עקרון ה-accessio נסתר מתוכו.
לעומת זאת, על-פי הגישה של דיני ישראל, כפי שסיכמנוה לעיל, נמנעות כל התקלות האלו - וזה בלי שום מחיר של הסתבכות בתקלות שכנגד. כי היתרון היחיד של ה-accessio {רְכוּשָׁה, לטינית} הוא, שמשחרר הוא את הפעילות בקרקעאו ביחס אליה מן ההתנגשות בין שתי מערכות-קניין בלתי-מתואמות בתחומה; אך גם דיני ישראל מסלקים התנגשות זו במחי-יד - ובלבד שבעל-הבית יעדיף אמנם להיות פטור מאתה.
והגישה העברית הזאת, באמת יש לראותה כעדיפה לא רק ביחס לחיבורים שהוספו על-ידי מעשה האדם, אלא גם ביחס לחיבורים שצורפו לקרקע על-ידי כוחות הטבע, כגון רוח, סחף או רעידת אדמה - כפי שעלול לקרות בעיקר ביחסלהתחברות חומרים גיאולוגיים, המובאים מן החוץ, שעליה דיברנו לעיל. פלניול וריפר (בכרך ג', עמ' 262) מנסים להצדיק הבחנה בין התחברות על-ידי כוחות הטבע לבין חיבור בידי אדם, זו לשונם: "אך אם אפשר להסכים שנכס יישללמבעליו בלי אפשרות פיצוי, על-ידי התחברות טבעית לנכס הזולת, בהיות הדבר תוצאה של הופעה אשר שום אדם איננו אחראי לה, הרי לא כן הוא כאשר ההתחברות היא מעשה ידיו של אדם ידוע". אולם, באמת, מסקנה זו תמוהה היאמאוד. כי אדרבה: כשהחיבור הוא מעשה ידי האדם, אפשר היה לומר כי האדם לא צריך היה ללכת ולהשביח את נכס הזולת בלי רשות - ואם הלך והשביח, יפסיד את השקעתו. אך כשהחיבור נעשה באונס, והחומרים המתחברים יצאומתחת יד בעליהם שלא מדעתם - למה ישאו בעליהם בהפסד ובעל הקרקע האחרת ירוויח חינם? אכן, המדובר כאן הוא בעיקר בחומרים טבעיים, שגם בעליהם הראשונים אולי זכו בהם מן ההפקר ולא שילמו בעדם; אך ההנחה בחברהתקינה היא כי משזכה אדם בנכס - ולו גם מן ההפקר - הריהו מוגן, ושוב אין אדם אחד רשאי לזכות בנכס שלא מדעתו, לא רק בדרך תפיסה על-כרחו, אלא גם לא על-ידי מציאת אבדה - ואילו כאן באמת רק עוסקים אנו בענין אבדה. דברזה מוכר גם בפירוש בחוק השוייצרי, אלא שכל אימת שדיני האבדה מתנגשים בנידון עם דין ה-accessio {רְכוּשָׁה, לטינית}, נותן החוק השוייצרי את ההכרע לדין ה-accessio.קסה) לעומת זאת, בדיני ישראל אמנם מוחלים כאן באופןעקרוני דיני האבדה - בכפוף רק לסייג מסוים הנובע מן הייחוד המצוי בכל-זאת בענייננו. הייחוד הוא, שההפרדה החוזרת של החומרים המתחברים, כדי להחזירם לבעליהם הראשונים, עשויה כאן לפעמים להיות כרוכה בנזק לקרקע מאליההתחברו - ולכן, בארץ-ישראל, מתוך שיקולי ישוב הארץ, מאפשר הדין לבעל הקרקע לזכות בחיבורים, כנגד פיצוי, אם ירצה, כפי שראינו לעיל ביחס לחיבורים המוספים בידי אדם. מצד שני, על-פי דיני האבדה הכלליים, לא יהא בעלהקרקע חייב בפיצוי, אם נראה ממסיבות המקרה כי הבעלים הראשונים התיאשו כבר מלכתחילה. לעומת זאת, בחוץ-לארץ, אם יידון הדבר על-פי דיני ישראל, נראה שבעל הקרקע לא יוכל לזכות בחומרים המתחברים בלי הסכמתהבעלים הראשונים, אלא-אם-כן התיאשו כבר הללו מלכתחילה; אולם, מסתבר על-פי דיני האבדה הכלליים, שאם העקירה תהא כרוכה בנזק לקרקע, מכל-מקום לא יהא בעל הקרקע חייב לאפשר את ההפרדה אלא אם הבעלים הראשוניםיסכימו לשלם את הנזק - ואם הבעלים הראשונים לא יסכימו לשלם ודאי יהא בכך גם משום הסכמה כי בעל הקרקע יזכה לעצמו, אם ירצה.קסו)
ולבסוף, במה שנוגע לדין התשמישים, כאן אין אמנם הבדלים מהותיים בין השיטות השונות (וביחוד לא בין השיטה העברית והשיטות של יבשת אירופה); ואכן, בכל השיטות גם יחד אין הדין מאפשר לברר על נקלה מהו תשמיש ומהאיננו תשמיש, אלא מחייב הוא לדוק היטב בתפיסה המקובלת ובמסיבות המקרה. אולם, בעוד שהשיטות של יבשת אירופה מתימרות למצוא לדבר קני-מידה יותר מדויקים, ואילו השיטה האנגלית נשארת בנידון זה, במידה רבה, אילמתלגמרי, הרי השיטה העברית תופסת את הדבר במהותו - וגם זהו יתרון שאינו מבוטל.
קנז) אגב כך מתעוררת השאלה, מה יהא הדין כשמקום החיבורים משועבד כחצר למישהו שאיננו בעל הקרקע. על-פי הדינים הכלליים נראה להסיק, כי בעל-החצר יוכל במקרה כזה לזכות בחיבורים, במקום בעל הקרקע; אך במקרה שקניין החצר לא יכלול בו זכות להחזקת החיבורים בבעלותנפרדת, יוכל בעל הקרקע לזכות בחיבורים - על-ידי תפיסת-ידו בחצר - מעל ראשו של בעל-החצר הכללי, ועל-כל-פנים הוא יוכל לחזור ולזכות מידו של הלה, אם הלה קדם וזכה לעצמו.
קנח) ר' בספר על "ההחזקה ודיניה", פרק ה', סע' ה' סי' 1.
קנט) מכאן משתמע שאם בעל הקרקע יבוא להקנות לאחרים את מקרקע שיש בה מבנים או נטיעות השייכים לזולת, והוא לא יגלה ללוקח את דבר הבעלות הנפרדת, תהיה שם החזקה כי המיקח מתיחס לנכס מאוחד - ועל-ידי חזקת ההקנאה המאוחדת תיווצר ממילא גם החזקה כי בשעת-מעשהקונה המוכר אה המבנים או הנטיעות מלכתחילה לעצמו והוא מתחייב לפצות בגינם את הבונה או הנוטע.
קס) ר' שו"ע חו"מ סי' רי"ד, רט"ו ור"כ, וביחוד סע' ח' בסי' רט"ו וסע' ט"ו בסי' ר"כ; ור' גם רשב"ם על בבא בתרא ס"ח ב', ד"ה האבנים שהן לצרכה.
קסא) המשפט האזרחי הסובייטי, א', עמ' 369-379.
קסב) וולף-רייזר, עמ' 421, והערה 6 שם; מסיניאו, ב/א, עמ' 289.
קסג) ר׳ פלניול וריפר, ג׳, עמ' 263; מסיניאו, ב/א, עמ' 289; בג"ב, סע' 997 ו-258; צג"ב, סע׳ 939, 753, ור' רוסל ומנתא, ב׳, עמ' 342; צ'שיר, עמ' 103, 397-395.
קסד) השווה מסיניאו, ב/א, עמ' 289.
קסה) צג"ב, סע' 660.
קסו) דוק בשו"ע חו"מ סי' קס"ח סע׳ א', ובדברי המגיד-משנה וכסף משנה על פ"ד מהל' שכנים הל'י, ובדברי הריטב"א (בשיטה מקובצת) והתוספות ונימוקי יוסף על סוגיית הזיתים ששטפם נהר,בבבא מציעא ק"א א', ור׳ גם שו"ע חו"מ סי' רס"ד.