【所有物返還請求權/無權占有】民法第425條之1之主張、同法第838條之1主張？(台中高分院101年度上易字第25號) 整理/黃建霖律師
張貼日期：May 18, 2012 7:42:20 PM
【所有物返還請求權/無權占有】民法第425條之1之主張、同法第838條之1主張？(台中高分院101年度上易字第25號) 整理/黃建霖律師
臺灣高等法院 臺中分院 裁判書 -- 民事類
【裁判字號】101,上易,25
【裁判日期】1010403
【裁判案由】拆屋還地
【裁判全文】
臺灣高等法院臺中分院民事判決 101年度上易字第25號
上 訴 人 蕭蓓莉
訴訟代理人 陳忠儀律師
複代理人 陳昱瑄律師
被上訴人 張祝芬
號
訴訟代理人 洪錫爵律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國100年11月23
日臺灣彰化地方法院100年度訴字第532號第一審判決提起上訴，
本院於101年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落彰化縣員林鎮○○段 575地號土地，及
其上47建號、門牌彰化縣員林鎮○○路 ○段237巷5號房屋，
原均為上訴人之父即原審共同被告蕭嘉松所有。嗣經原法院
96年度執字第5432號清償借款強制執行事件拍賣結果，由伊
於民國（下同） 97年4月間拍定而取得所有權。該土地上如
原判決附圖即彰化縣員林地政事務所100年9月15日土地複丈
成果圖所示，編號B部分、面積33.17平方公尺之未辦保存登
記加強磚造建物第一層樓（門牌彰化縣員林鎮○○路○段237
巷9號，下稱系爭建物，同建物之2、3樓則屬前開 47建號之
增建部分，由伊因拍賣而一併取得，業經另案原法院97年度
訴字第857號、本院98年度上易字第251號民事判決確認在案
），乃先前向蕭嘉松承租上開土地之訴外人張藻端出資興建
及所有。嗣於租約屆滿後，由蕭嘉松依租賃契約之約定取得
系爭建物之權利，並因其積欠他人債務，而經原法院98年度
司執字第 37853號清償債務強制執行事件查封拍賣，再由上
訴人於 99年5月5日，以高於底價新台幣(下同）20萬元數倍
之 100萬元價格得標買受。查系爭建物為違章建物，上訴人
不能因移轉登記取得其所有權，且無任何占用上開土地之權
源，上訴人以不合理之價格標得該建物，係以損害伊為其主
要目的，為權利濫用，伊自得依民法767條第1項所有權物上
請求權規定，請求上訴人拆屋還地。爰求為命上訴人應將系
爭建物拆除，並將該部分土地返還伊，暨願供擔保請准宣告
假執行之判決。
【註：
被上訴人張祝芬即原告主張：
1、575地號及其上47建號，門牌5號之房屋，原為原沈共同被告蕭
嘉松所有，後經原告拍賣程序取得。
2、575地號其上未辦保存登記之9號1樓，乃訴外人張藻端興建而
原始取得，嗣候蕭嘉松因租約特約取得。嗣後法拍，由上訴人蕭蓓
莉以高於底價數倍之價格得標取得。(下稱系爭建物)。
3、575地號其上9號2、3樓，則屬47建號之增建，由被上訴人他案取
得。
4、系爭建物為違建，且無權占有土地，故被上訴人主張無權占有。】
二、上訴人則以：前開土地及系爭建物，原同屬蕭嘉松所有，而
先後經由執行法院公開拍賣，將之分別讓與被上訴人及上訴
人，依民法第425條之1之規定及最高法院48年台上字第1457
號判例、 73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議所示，應
推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地。故系爭建物
受讓人伊與被上訴人之間，推定在系爭建物得使用之期限內
，有租賃關係存在。又民法第838條之1規定，土地及其土地
上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地
與建物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、
期間及範圍由當事人協議定之，不能協議時，得請求法院以
判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。系爭 575
地號土地是經執行法院96年度司執字第5432號清償借款強制
執行事件拍賣結果，由被上訴人得標買受，取得權利移轉證
書。系爭建物則是經執行法院 98年度司執字第37853號清償
借款強制執行事件公開拍賣，由上訴人得標買受，取得權利
移轉證書。本件因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定
人各異，依民法第838條之1規定，應視為已有地上權之設定
。伊自有合法權源而得繼續占有土地，並非無權占有。又伊
以數倍金額標買系爭建物，主要是情感因素，伊在該土地上
已生活27年，卻要被迫離開家園，該建物對伊全家人而言，
是不可用金錢衡量的，如同傳統社會中，即便大家出門在外
，再怎麼飛黃騰達，或是落魄潦倒，都希望能保留祖厝，因
為那是大家心中永遠的記憶與情感等語，資為抗辯。並求為
駁回被上訴人之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔
保請准宣告免為假執行。
【註：
上訴人主張(節錄)：
1、租賃關係之存在為占有權源：
前開土地及系爭建物，原同屬蕭嘉松所有，而
先後經由執行法院公開拍賣，將之分別讓與被上訴人及上訴
人，依民法第425條之1之規定及最高法院48年台上字第1457
號判例、 73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議所示，應
推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地。故系爭建物
受讓人伊與被上訴人之間，推定在系爭建物得使用之期限內
，有租賃關係存在。
第425-1條第1項規定：
土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與
他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受
讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內
，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
2、視為地上權之存在，為占有權源：
系爭 575
地號土地是經執行法院96年度司執字第5432號清償借款強制
執行事件拍賣結果，由被上訴人得標買受，取得權利移轉證
書。系爭建物則是經執行法院 98年度司執字第37853號清償
借款強制執行事件公開拍賣，由上訴人得標買受，取得權利
移轉證書。本件因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定
人各異，依民法第838條之1規定，應視為已有地上權之設定。
民法第838條之1第1項規定：
土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地
與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍
由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或
建築物為拍賣時，亦同。】
三、原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造聲請，分別為准、免假
執行之宣告；上訴人不服，求為判決(一)原判決命上訴人拆屋
還地及假執行部分，並訴訟費用之裁判均廢棄。(二)上開廢棄
部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上
訴人則求為判決駁回上訴。（上訴人請求蕭嘉松一併拆屋還
地部分，經原審判決駁回，上訴人未聲明不服，此部分已經
確定，不在本院審理範圍）
四、被上訴人主張前開 575地號土地及其上47建號房屋（門牌彰
化縣員林鎮○○路 ○段237巷5號），原為蕭嘉松所有，經原
法院96年度執字第5432號清償借款強制執行事件拍賣結果，
由伊於 97年4月間拍定而取得所有權（領得權利移轉證書之
日為97年5月2日）；系爭建物為當時向蕭嘉松承租土地之訴
外人張藻端出資興建及所有，於約期屆滿後由蕭嘉松依租賃
契約之約定取得權利，且前經本院 98年度上易字第251號民
事確定判決，認定非屬上開47建號房屋之增建，為獨立建物
（2、3層樓部分則為47建號房屋之增建，而由被上訴人一併
取得所有權)；系爭建物嗣為原法院98年度司執字第37853號
強制執行事件查封拍賣後，再由上訴人於99年5月5日，以高
於底價 20萬元數倍之100萬元價格得標買受之事實，有被上
訴人所提土地登記謄本、法拍屋查詢資料、民事判決影本為
證，並經原審調閱原法院96年度執字第5432號、98年度司執
字第37853號民事執行卷及97年度訴字第857號（本院98年度
上易字第 251號）民事卷核符無異，上訴人對此亦無爭執，
堪信為真實。
五、被上訴人主張系爭建物無權占用前開土地，上訴人則以該建
物與土地原均屬蕭嘉松所有，因法院拍賣結果，分別由被上
訴人及上訴人取得所有權，依民法第425條之1之規定，推定
在房屋得使用之期限內，有租賃關係，或依民法第838條之1
規定，視為已有地上權之設定，自屬有權占用土地，被上訴
人請求上訴人拆屋還地，為無理由等語，資為抗辯。故兩造
所爭執者，為雙方間就系爭建物之基地是否有租賃關係存在
？或應視為有地上權設定？析述如下：
(一)按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，
為民法第 425條之1第1項前段所規定。其適用以土地及其上
之房屋同屬一人所有，嗣因土地及房屋同時或先後讓與相異
之人，致土地與房屋異其所有人為要件。如土地及其上之房
屋，原非同屬一人所有，在土地讓與他人後，房屋所有人依
法不得主張其利用土地之法律關係，對於土地受讓人繼續存
在時，該房屋即屬無占用土地之合法權源。嗣後原土地所有
人雖再取得該土地上房屋之所有權或事實上處分權，亦應承
繼房屋原所有權人對於土地受讓人欠缺基地占有本權之瑕疵
，而無民法第425條之1規定推定有租賃關係之適用。
【註：
法院認為，本件無民法第425條之1第1項前段規定適用的餘地，
理由如下：
民法第425條之1第1項前段的規定，僅適用在『原本
土地及其上之房屋同屬一人所有』的情況，如果原本即非同屬一
人，即使嗣後原土地所有人再取得該土地上房屋之所有權或事實
上處分權，亦應成受前手的瑕疵，而無適用之餘地。】
(二)原法院 96年度執字第5432號強制執行事件拍賣系爭575地號
土地及其上47建號房屋時，執行債務人即蕭嘉松雖於96年10
月1日具狀陳稱該筆土地中之 36平方公尺，業據其提供訴外
人張藻端搭建門牌彰化縣員林鎮○○路○段237巷9號房屋（
其1樓部分即為系爭建物)，雙方訂有經公證之租賃契約，租
期自91年1月7日起至97年12月31日止等情，並提出原法院91
年1月7日公證之91年度公字第0040號公證書影本為證。惟該
項租賃關係，業經執行法院以影響於執行債權人台灣中小企
業銀行股份有限公司之抵押權，而以 96年11月1日彰院賢執
癸96年度執字第5432號執行處分予以除去後拍賣在案，有該
執行卷附執行處分、97年4月9日拍賣公告可參。被上訴人在
執行法院除去蕭嘉松與訴外人張藻端間之租賃關係後，始於
97年4月9日拍定買受，自無民法第425條第1項規定之適用。
即原有之租賃關係並不隨同移轉於為拍定人之被上訴人，原
承租人張藻端不得主張租賃契約對於被上訴人仍繼續存在。
則系爭房屋在被上訴人拍賣取得土地所有權之日（正確日期
為領得權利移轉證書之97年5月2日）起，即無占用房屋基地
之合法權源，而為無權占有。其後，原承租人張藻端將該建
物之事實上處分權移轉時，由於其與被上訴人間並無基地租
賃契約存在，自亦無適用民法第426條之1基地租賃契約對於
房屋受讓人仍繼續存在之餘地。
【註：
法院認為，本件無民法第426條之1規定適用的餘地，
理由如下：
蕭嘉松雖曾提出與訴外人簽有自91年1月7日起至97年12月31日
止之租賃公證契約惟該項租賃關係，業經執行法院以影響於執行
債權人台灣中小企業銀行股份有限公司之抵押權，而以 96年11
月1日彰院賢執癸96年度執字第5432號執行處分予以除去後拍賣
在案。被上訴人在執行法院除去蕭嘉松與訴外人張藻端間之租賃
關係後，始於97年4月9日拍定買受，自無民法第425條第1項規
定之適用。即原有之租賃關係並不隨同移轉於為拍定人之被上訴
人，原承租人張藻端不得主張租賃契約對於被上訴人仍繼續存在
。則系爭房屋在被上訴人拍賣取得土地所有權之日（正確日期為
領得權利移轉證書之97年5月2日）起，即無占用房屋基地之合法
權源，而為無權占有。其後，原承租人張藻端將該建物之事實上
處分權移轉時，由於其與被上訴人間並無基地租賃契約存在，自
亦無適用民法第426條之1基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存
在之餘地。】
(三)嗣蕭嘉松雖於 97年8月28日，以系爭建物為其原始建造為由
，申請新建房屋之稅籍登記（含1、2層樓），並在另案原法
院97年度訴字第857號請求確認所有權等事件，於 97年11月
21日法官現場勘驗時，陳稱：伊與張藻端原訂租約期限到97
年12月31日，法院拍賣後張藻端怕麻煩，已與伊提前終止租
約等語；張藻端亦於97年12月23日具狀表示：她與蕭嘉松的
租賃契約已到期，所有權利都歸還蕭嘉松所有，此屋與她完
全無關等詞，並經本院以 98年度上易字第251號民事判決認
定：系爭建物為獨立之建物，非屬47建號房屋之增建，依蕭
嘉松、張藻端間於91年1月7日經公證之租賃契約第7條：「
員林鎮○○段 575地號土地面積36平方公尺之房屋，門牌號
碼彰化縣員林鎮○○路○段237巷9號，房屋係由出租人同意
承租人搭建（承租人於78年已搭建完成）承租人對此房屋有
一切使用及拆除之權利。租期屆滿承租人返還房屋時，若承
租人不將地上物拆除，要依現況返還時，不得要求出租人任
何補償或賠償。」之約定，因該租賃契約已於97年12月31日
屆期，所有權利自歸蕭嘉松所有，蕭嘉松、張藻端辯稱系爭
建物之權利，依租賃契約之約定已歸蕭嘉松取得，尚屬可採
等情，有民事判決書、彰化縣地方稅務局員林分局98年2月1
8日彰稅員分二密字第 0982005580號函、勘驗筆錄、民事異
議狀附前開97年度訴字第857號民事卷（第29、96至98、107
至 111頁）可參。明顯可見，蕭嘉松並非系爭建物之原始建
造人，係在被上訴人拍賣取得系爭 575地號土地所有權後，
始於 97年8月間租約終止或同年12月31日租期屆滿之翌日，
依其與張藻端間租賃契約之約定，取得系爭建物之事實上處
分權（因未辦理所有權登記及移轉登記，而無法取得建物之
所有權）。則上訴人再於原法院 98年度司執字第37853號執
行事件拍賣時得標買受系爭建物，而取得其事實上處分權利
，依前開說明，自應承繼蕭嘉松、張藻端欠缺基地占有權之
瑕疵，不得主張依民法第425條之1規定，推定在房屋使用期
限內對於被上訴人有租賃關係存在。故上訴人抗辯其與被上
訴人之間，就系爭建物基地有租賃關係，委無可採。至被上
訴人在系爭建物拍賣時，雖曾於99年4月8日具狀陳稱系爭土
地及房屋原同屬蕭嘉松一人所有，因拍賣而分屬不同人所有
，依民法第425條之1規定具有租賃關係，伊為建物基地所有
權人，依民法第426條之2規定對系爭建物有優先承買權云云
，乃屬誤解法令所致，不能作為在上訴人取得該建物事實上
處分權後，雙方應成立租賃關係之論據。又依上述，系爭建
物為張藻端原始建築，為張藻端所有，亦非上訴人所主張民
法第838條之1規定之土地及其土地上之建築物，同屬於一人
所有，因強制執行之拍賣，其土地與建物之拍定人各異時，
視為已有地上權之設定之情形，故被上訴人主張系爭建物無
合法占用系爭土地之正當權源，堪以認定。
【註：
法院認為：基於承受瑕疵，本件並無民法第425條之1之適用
訴外人張藻端原始取得系爭建物，再轉讓予蕭嘉松，
後上訴人在經由拍賣程序取得，所以上訴人應該承受張藻端、蕭
嘉松二人欠缺占有權源之瑕疵，不得主張依民法第425條之1規定
，推定在房屋使用期限內對於被上訴人有租賃關係存在。
法院認為：
系爭建物為張藻端原始取得，故本件並無民法第838條之1規定
的適用】
(四)系爭建物於上開執行事件拍賣時，鑑價結果其市價僅為13萬
元，經執行法院核定20萬元為第一次拍賣底價，建物占用基
地之法律關係由拍定人自理，基地所有人張祝芬（即被上訴
人）有依拍賣條件履行之優先承買權等條件，於99年5月5日
第一次拍賣結果，由上訴人以高於底價數倍之 100萬元得標
（同時另有一名投標人賴美秀出價20萬元，該名投標人即為
代理被上訴人標取 575地號土地及47建號房屋之人，被上訴
人陳稱係其委任賴美秀前往投標），有富達不動產估價師事
務所估價報告書、拍賣公告、不動產拍賣筆錄、投標書附於
上開98年度司執字第 37853號執行卷可證。依前開估價結果
，系爭房屋之市價，既然未逾20萬元，上訴人竟以數倍於市
價之價格參與競標，被上訴人主張其如優先承買該建物，將
造成損害，自屬可信。蓋執行法院已於拍賣條件內載明基地
所有人有優先承買之權，上訴人以高價得標後，如被上訴人
依該項拍定條件優先承買，將須付出數倍於市價的價格買受
系爭建物，而因此蒙受損失，如被上訴人不行使優先承買權
利，則由於上訴人所繳納之價款終將分配給蕭嘉松之債權人
，作為清償蕭嘉松債務之用，對其等亦無任何實質上之不利
益可言，其有使被上訴人無法或難以取得系爭建物之權利，
造成系爭建物與其基地不能歸於同一人所有之意圖甚為明顯
。上訴人陳稱係基於在其家園生活20多年之情感因素及永遠
的記憶云云，顯然僅為避重就輕的美麗說詞。上訴人既然係
基於自己之任意行為，極力取得系爭建物之事實上處分權，
對於該建物有無利用基地之合法權源，即應自負其責，不能
認為被上訴人訴請拆屋還地，有損害他人為目的之惡意，或
濫用其權利之情事。
六、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於妨
害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文
。蕭嘉松為系爭 575地號土地所有人時，系爭建物為原始建
造人張藻端所有，而在上訴人蕭嘉松取得該建物之事實上處
分權時，土地之所有權人則變更為被上訴人，即系爭建物與
其基地，並無同時屬於蕭嘉松一人所有之情形，且被上訴人
係在執行法院處分除去蕭嘉松與張藻端間之租賃關係後，拍
定取得土地之所有權，依法亦不繼受張藻端與原地主蕭嘉松
間基地使用之租賃關係，該建物自無占用其基地之合法權源
。上訴人蕭蓓莉嗣後拍賣取得系爭建物之事實上處分權，亦
應承繼其前手欠缺占有房屋基地權利之瑕疵，其抗辯依民法
第425條之1第1項、第 838條之1規定，兩造間在房屋使用期
限內，有租賃關係存在，或視為有地上權設定，並無可採。
且被上訴人請求拆屋還地，亦無惡意或濫用其權利等情，均
已如前述，被上訴人本於所有權之物上請求權，請求上訴人
將系爭建物拆除並交還土地，於法即屬正當，應予准許。原
審判命上訴人拆屋還地，於法並無不合。上訴意旨指摘原判
決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項
、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 3 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑
法 官 曾謀貴
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳慈傳
中 華 民 國 101 年 4 月 3 日
歷審裁判：
1001123 臺灣彰化地方法院100年訴字532號民事判決
1001220 臺灣彰化地方法院100年訴字532號民事裁定
相關法條：
民法
第425條
（租賃物所有權之讓與）
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，
不適用之。
第425-1條
（土地所有人與房屋所有人之租賃關係）
土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與
他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受
讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內
，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
第426-1條
（房屋所有權移轉時承租人之效力）
租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房
屋受讓人，仍繼續存在。
第426-2條
（租用基地建築房屋之優先購買權）
租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之
權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人
於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優
先承買權人。
第767條
（所有權之保護－物上請求權）
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有
權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。
前項規定，於所有權以外之物權，準用之。
第838-1條
（強制執行拍賣之協定）
土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地
與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍
由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或
建築物為拍賣時，亦同。
前項地上權，因建築物之滅失而消滅。
民事訴訟法
第449條
（上訴無理由之判決）
第二審法院認上訴為無理由者，應為駁回之判決。
原判決依其理由雖屬不當，而依其他理由認為正當者，應以上訴為無理由