【強制執行/公寓大廈】大廈車位遭法拍，該大廈的其他區分所有權人，可否主張優先承買權？
張貼日期：Apr 10, 2014 8:41:32 AM
【強制執行/公寓大廈】大廈車位遭法拍，該大廈的其他區分所有權人，可否主張優先承買權？
按建築物區分所有係數人區分一建築物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有。基於所有權標的物獨立性之原則，其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部。其中所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，始足當之。因並非共有之狀態，固無土地法第三十四條之一規定之適用。又公寓大廈社區內之設施，形式上以住戶各有若干應有部分登載，但使用機能或效用上係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在，在一般交易上亦均一併處分，解釋上應屬區分所有建物之從物，依民法第六十八條第二項規定，此類建物於買賣時，亦毋庸通知他共有人優先承購。反之倘僅係共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之部分，未予干涉，應認僅有默示分管契約之存在，因不失共有之本質，自仍有土地法第三十四條之一規定之適用。(最高法院民事九十九年度台抗字第九一六號裁定參照)
整理上開裁定如下：
1、若認定為區分所有建物之從物：
(1)依民法第86條第2項處理。.(2)此類建物於買賣時，亦毋庸通知他共有人優先承購。(3)判斷原則：公寓大廈社區內之設施，形式上以住戶各有若干應有部分登載，但使用機能或效用上係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在。(4)實務上的判斷依據：A有無固定之車位位置B使用機能上則有無完全之獨立性（供特定人停放特定車輛）C車位所有人對其得使用部分完全可否得自由使用收益處分，並且排除他人之干涉，甚至可將之出租或設定負擔，進而讓與他人D是否限由該區分所有建物之區分所有權人購買始得辦理所有權移轉登記(此部分可函詢該地地政事務所)
2、若認定為默示分管契約之存在：
(1)不失共有之本質，自仍有土地法第三十四條之一規定之適用(共有人的優先承買權)(2)判斷原則：係共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，長年互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之部分，未予干涉。(3)實務上的判斷依據：該地下停車位是否得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記？是否為專有部分而具有構造上及使用上之獨立性？是否在效用上係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在？或僅是共有物之分管狀態等等？