房客可不可以提前解除租約？

張貼日期：Nov 24, 2014 8:17:26 AM

房客可不可以提前解除租約？

案例：

住在台中的小夫考上了台北的大學，想在學校附近租一間套房，但因學校位於鬧區，周邊的租金都太高，超出小夫的預算，好不容易看中一間套房，每月只要四千五百元，但是唯一的壞處就是必須跟房東一起住，且房東還養著一隻藏敖，房東掛保證：「他很乖，不要惹他，他就不會隨便咬人。」小夫心動之餘就衝動地簽下一年的約。有天，小夫玩到三更半夜回家，躡手躡腳的回房間時不小心踩到藏敖，警覺的藏敖就咬了小夫一口，被藏敖嚇壞的小夫著急著想立刻搬家，小夫可否因此提前解除租約？

解析：

一、通常於有定期限的租約中房客及房東雙方皆應遵守各自的權利、義務至租約到期時，除非雙方有另外約定或是發生特殊事由（以下詳述之）。本件小夫可以解除租賃契約（民法第424條參照），因為房東所飼養的藏敖依一般通常人客觀上皆認會有危害安全之虞，因此小夫可以依法主張終止契約。

二、若雙方租約並沒有「房客得提前終止」的約定，實務上房客仍可以請求終止租約，但需賠償房東相當的損害（最高法院18年上字第2001號民事判例參照）。通常程序為提前一個月通知房東，並再多付房東一個月租金作為賠償。

三、以下為法律允許房客提前終止租約的規定：

（1）承租的房屋有瑕疵，危及房客（含同住家人）的安全、健康（民424）。

（2）依法律及租賃契約，房東有修繕的義務，經房客催告而仍不修繕時（民430）。

（3）承租的房屋有一部分減失，存餘部分不能達租賃使用目的（民435）。

（4）因第三人主張權利，致不能使用、收益（民436）。

（5）房客死亡，其繼承人得通知房東終止租約（民450Ⅲ）。

法條依據：

民法

第 424 條

租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。

最高法院18年上字第2001號

要旨：租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理。

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