租屋漏水，房客可否拒絕房東修繕？施工期間無法正常使用房間，房客可否請求減少租金？

案例

敏俊離鄉到桃園工作，在公司附近租了套房，過沒多久廁所開始漏水，敏俊趕緊連絡房東處理。房東盡速請水電師傅評估後，告知需將廁所打掉重新施工，為時一個月。敏俊認為施工的粉塵、施工人員之進出、無法使用廁所盥洗淋浴等情形，將造成居住上極大不便；相較之下，漏水問題反而可以忍耐。敏俊是否可以拒絕房東施工？若不能拒絕，房客是否可就施工期間之不便利請求減少租金？

解析

一、敏俊於通常使用情形下出現漏水問題，若租約沒有特別約定，原則上應該由房東負擔修繕責任 (民法第429條第1項參照)。案例中，專業人士評估必須將廁所打掉重新施工，此修繕行為係屬房東維持租賃物合於約定使用收益狀態之保存行為，敏俊應配合修繕，不得拒絕（民法第429條第2項參照）。

二、敏俊於施工期間無法正常使用廁所，造成諸多不便，是否可向房東請求減少租金？法律並未規定。基於保護租賃關係中承租人使用收益範圍縮小或全然無法使用之目的，在不可歸責於承租人之前提下，得類推適用民法第435條。在本案例中，敏俊係依照通常情形使用廁所，後續漏水施工並不可歸責於敏俊，故敏俊得就施工期間無法使用之部分，向房東請求減少租金。