預售屋的法定空地是否可以約定給特定人專用？有違反公寓大廈管理條利嗎？
張貼日期：Oct 09, 2014 9:23:51 AM
預售屋的法定空地是否可以約定給特定人專用？有違反公寓大廈管理條利嗎？
案例：
小欣在蘆洲買了一間位於一樓，有前後院的預售屋，而在買賣契約中有一條款約定：「本大樓編號Ｏ號Ｏ樓毗連之前後院，為該一樓之約定專用部分（規約草約亦有相同記載）。」但就在交屋過後，其他住戶於區分所有權人的會議中向小欣表達不同意的意思，並說小欣違反了公寓大廈管理條例的規定。小欣想知道法定空地約定給特地人專用，是不是真的有牴觸公寓大廈管理條例的規定？
解析：
一、對於約定專用部分，公寓大廈管理條例有特別規定除強制不得作為約定專用的規定外，其他部分皆得作為約定專用的客體（公寓大廈管理條例第7條參照）。其中特別針對本件小欣所提及的「法定空地」，於建築法裡，其並不是屬於「公寓大廈本身所占地面」的範疇（建築法第11條參照），因此小欣所買的預售屋中，對於法定空地的約定專用部分，並沒有違反公寓大廈管理條例的問題。
二、但是必須注意的是，仍然需要視法定空地是否為防火巷道、防火隔間或必要通道與否，否則恐亦會有違反之虞。
法條依據：
建築法
第 11 條
第1項
本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。
公寓大廈管理條利
第 7 條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得 為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區 內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用 部分。
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