張貼日期：Oct 08, 2014 8:11:51 AM
預售屋的露臺或屋頂平台能在契約中約定由誰專用嗎？
案例：
阿寶最近剛好有買房的預算，就在房仲的介紹一下，阿寶在新莊副都心看上了一間有露臺的預售屋，雖然價格略高，但是因為只剩下這間房屋是有露臺的，而建商跟阿寶說：「不用擔心共有問題，我們可以在買賣契約中約定：『本大樓編號Ｏ號Ｏ樓毗連之露臺，可歸該毗連住戶管理使用之。』，即可。」，不過阿寶仍然不確定是否僅在買賣契約中約定露臺為自己專用就可以了？
解析：
一、對於阿寶所提到的露臺，並非屬於專有部分，則專有部分以外的都算是共用部分，其他包含樓頂平台、屋頂、地下防空避難室等（公寓大廈管理條例第7條）。共用部分的使用，通常依照其設置目的及通常使用方法，除非另外有約定可以從其約定（公寓大廈管理條例第9條第二項參照）。所以阿寶除非有規約或是經過區分所有權人會議特定「約定專用部分」之外，否則阿寶不能對其他住戶主張其權利。
二、本件建商向阿寶所述，於買賣契約上約定的條款，僅拘束建商，對於其他不知悉的住戶並未拘束之。不然建商能以公示性的方式將條款載明於住戶規約草約中。
法條依據：
公寓大廈管理條例
第 7 條
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得 為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區 內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用 部分。
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