【民法/第354條】「房屋現況說明書內容與現況不符」，買家應如何主張權利？

※消保法第43條：「I消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時，消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。II企業經營者對於消費者之申訴，應於申訴之日起十五日內妥適處理之。III消費者依第一項申訴，未獲妥適處理時，得向直轄市、縣 (市) 政府消費者保護官申訴。」

2.凶宅買賣-臺灣高等法院民事判決100年度重上字第686號

判決就所附系爭說明書項次七係規範：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」之「賣方產權期間內發生兇殺或自殺致死」者，依文意解釋結果，乃指賣方所有權持有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方所有權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」。

3.凶宅買賣-臺灣高等法院民事判決 100年度上字第1102號

(1)本案判決認為，無論是自然死亡或非自然死亡皆會對不動產本身造成經濟性之價值減損，自堪認係屬物之瑕疵，且賣方故意隱匿不告知，於房屋說明書填寫部分採逐條詢問時賣方亦於房屋說明書填寫時勾「否」，故認買受人得依民法第359 條、第256 條規定解除系爭買賣契約。

→本件代理上訴人與被上訴人簽立系爭買賣契約之魏鴻源於95年11月間出售系爭不動產予被上訴人時，已明知系爭不動產內曾有住戶因一氣化碳中毒死亡之情事，卻仍未將該事故告知被上訴人已如前述，而系爭不動產因曾發生前開瓦斯中毒死亡事故，應認屬物之瑕疵，且上訴人就上開瑕疵之給付於債之本旨未符，屬瑕疵給付，此亦屬可歸責於上訴人之事由，則被上訴人依民法第359 條、第256 條規定解除系爭買賣契約，自屬有據。

(2)關於房地產現況說明書之第七項，賣方主張係指非屬兇殺或自殺致死之情形，惟買方代理人於詢問填寫此部分時曾逾越書面記載之文義，詢問賣方代理人關於系爭不動產有無發生兇殺、自殺致死以外之意外事故之情，則兩造於系爭買賣契約簽訂時是否僅以上開現況說明書上所載之文義為約定範圍，已有疑義。再者債務人具有先契約義務須告知重要資訊。

→上訴人雖另以被上訴人所提出之「房地產標的現況說明書」中第7 項係記載「是否曾發生兇殺或自殺致死案」，足見兩造所約定者係以「兇殺（即他人加工致死）」或「自殺致死」作為是否為兇宅之認定標準，今系爭不動產所發生事故，係一氧化碳中毒亡故之意外，非屬兇殺或自殺致死，被上訴人自不得以此解除系爭買賣契約云云，惟證人余宛真於本院101年1月13日行準備程序時證述：「…現況說明書是由伊勾選的沒錯，但這一定要一問一答，因為這裡面有些問題，如管理費一定要問委賣者，我不可能無憑自己填寫…我們不是按照書面字據來問，而是問這棟房屋有無發生任何兇殺、意外或自殺致死等情事。如有，我們是不敢賣的，因為每個物件都是這樣問客戶。」等語綦詳，顯見證人余宛真於為上訴人之代理人魏鴻源填寫現況說明書時，即曾逾越書面記載之文義，詢問魏鴻源關於系爭不動產有無發生兇殺、自殺致死以外之意外事故之情，則兩造於系爭買賣契約簽訂時是否僅以上開現況說明書上所載之文義為約定範圍，已有疑義。再者，當事人在契約成立以前，當事人就契約標的負有詳實說明之義務，此為學說上所稱之先契約義務，而房屋係供民眾日常生活起居之場所，衡諸一般常情，房屋是否曾經發生非自然亡故情事，常係買受人考量是否買受之重要因素，況該房屋若確曾發生非自然亡故情事，即屬物之瑕疵（已如前述），是以出賣人在訂約前，就出賣之房屋是否有非自然亡故之情事自應負有主動告知義務，而非僅負被動答詢義務爾。本件上訴人之代理人魏鴻源於向卓玄淑購買系爭不動產時，即以系爭不動產內曾發生意外死亡之事故為由，以顯然低於週遭物件交易之價格購得系爭不動產，足見上訴人及其代理人本身亦注重房屋是否曾經發生非自然亡故之情事，今上訴人及其代理人在明知系爭不動產發生非自然亡故事件，仍蓄意消極隱匿不告知被上訴人，自屬出賣人之債務不履行，被上訴人本此主張解除兩造間買賣契約，自為法所允許，上訴人猶執陳詞抗辯，洵無足採。

4.房屋傾斜龜裂-臺灣高等法院民事判決99年度上字第99號

本案系爭房屋於交付時即有傾斜龜裂之瑕疵存在，惟賣方事先以知情，確仍在房屋現況說明書中之第21項「是否有龜裂傾斜情形」之問題，勾選「否」，法院認為賣方有保證品質之意思，且明知傾斜確未告知係為故意，因此依民法第356、357條規定認為買方不負檢查通知義務。最後法院認賣方(上訴人)已於系爭房屋之現況說明書中，就系爭房屋並無傾斜情形為品質之保證，而出售之系爭房屋之傾斜率確有超過影響結構安全標準值1/200 而有瑕疵之情事，其自應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任。

→本件上訴人係51 年3月18日生，自57年10月13日起即設籍於系爭房屋之址，嗣雖有遷出，惟再於77年4月8日恢復設籍於此，該時其為成年人，有其戶籍謄本資料可按（本院卷第114-1頁）；而冠德建設於77年間之開挖鄰損事件，於77年8月即成軒然大波，甚且受損戶與承造人在台北市建管處施工科於78年3月2日進行協調時，上訴人之父洪慶章亦曾參與（原審卷(一)第95頁），應屬上訴人之代理人為之，堪認(賣方)上訴人於77、78年間已就系爭房屋有傾斜情事有所知悉，上訴人以其忙於結婚諉為不知，與事理有違，尚無可採。茲上訴人於託永慶房屋銷售系爭房屋時，在買賣契約書之附件標的物現況說明書第21項「是否有龜裂傾斜情形」，勾選「否」（原審卷(一)第63頁），復未於買賣契約書中為任何說明，因認：上訴人於出售系爭房屋時有故意不告知系爭房屋有傾斜瑕疵之情形，則依前開民法第357條規定，被 上訴人可免除檢查通知瑕疵之義務，不視為其承認所受領之物。故上訴人指摘：被上訴人於發見房屋有傾斜瑕疵後1年 始通知伊，不得主張瑕疵擔保請求權云云，與法不合，應無足取。

四、相關法條參照