張貼日期：Jul 10, 2013 9:36:22 AM
在房屋租賃，常見租賃第一年訂定租賃契約，之後基於方便考量，長見房東僅以口頭續約，在法律上即為不定期租賃契約，對於房東、房客都易造成風險，本文就房東的風險討論之。
依照現行民法規定，不定期租賃契約或有兩種形成方式，第一種是一開始簽訂期限逾一年的租賃契約，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃〈民法第422條〉；第二種則是定期租賃契約屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益〈例如續住〉，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約〈民法第451條〉。
雖然民法規定，未定期限之租賃契約，各當事人得隨時終止〈民法第450條第2項本文〉。但依照特別法優先於普通法之法理，土地法應優先民法適用，即房東非有土地法第100條所規定情形之一，不得收回房屋。
土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」
附帶一提，根據最高法院37年上字第7729號判例，將土地法第100條的僅限於不定期租賃契約才有適用，定期租賃契約並無適用。(租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。)
於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者〈最高法院55年台上第276號判例〉
定期契約屆至前，以存證信函告知租約即將終止，使法律關係明確。
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