Compraventa de viviendas

Derechos y garantías de los compradores

Cantidades entregadas a cuenta

Ley

Ley reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (L 57/1968)

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:

a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.

b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.

c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.

d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del artículo 6 de la citada Ley, se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 % de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.

Delito de Apropriación indebida

STS-2ª núm. 147/2016 de 25 de febrero de 2016 (Rec. 1127/2015) - Reiteración de la doctrina que establece que los supuestos de distracción por el vendedor de cantidades anticipadas en la venta de viviendas deben tipificarse como apropiación indebida cuando la vivienda no se construye y la devolución del dinero anticipado no se ha garantizado como exige la ley.

Los bancos que financian a los promotores no son terceros ajenos y tienen especial deber de vigilancia

La STS-1ª núm. 733/2015 de 21 de diciembre de 2015 (Rec. 2470/2012 - ECLI:ES:TS:2015:5263) concluye, revocando a la audiencia, que según la Ley de 1968 los bancos NO son:

"terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir"

"En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

Póliza colectiva: Falta de emisión de los certificados individuales

STS-1ª-Pleno núm. 322/2015 de 23 de septiembre de 2015 (Rec. 2779/2013 - ECLI:ES:TS:2015:3870) - Póliza colectiva para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Falta de emisión de los certificados individuales. En atención a la finalidad tuitiva de la norma, recientemente resaltada por la Sala, que exige el aseguramiento o afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, y a que se ha convenido una garantía colectiva para cubrir las eventuales obligaciones de devolución de la promotora de las cantidades percibidas de forma adelantada de los compradores, cuya copia ha sido entregada junto con los contratos de compraventa, es posible entender directamente cubierto el riesgo, sin que antes se haya emitido un aval, respecto de lo que no tiene responsabilidad el comprador.

"11. Los recurrentes sostienen que las pólizas colectivas no implicaban ninguna asunción de garantías a favor de los posibles adquirentes de viviendas, y que la garantía de cada comprador no se produciría hasta que no se emitieran los avales individuales, pues hasta entonces no se habría concretado la identidad del adquirente beneficiario, el importe de la suma anticipada y la parte de la prima congruente con aquella. Y, por otra parte, la entidad aseguradora o bancaria no quedaba obligada a emitir el aval individualizado si no era a requerimiento de la promotora. 

En cierto modo, eso parece que fue lo que afirmamos en la anterior Sentencia 25/2013, de 5 de febrero , al razonar que: 

«la norma -Ley 57/1968- no le impone -al banco- la obligación de velar por la entrega de los avales por parte de la vendedora. De la póliza firmada entre el banco y la promotora tampoco se deduce que la entidad bancaria tuviese obligación de entregar el aval directamente al comprador, pues siempre lo emitiría a petición del promotor». 

Pero esta interpretación pone en evidencia cómo puede quedar insatisfecha la previsión de garantía contenida en los arts. 1 , 2 y 3 de la Ley 57/68 , porque bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, este no tiene por qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales. 

En atención a la finalidad tuitiva de la norma, recientemente resaltada por la Sala, que exige el aseguramiento o afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, y a que se ha convenido una garantía colectiva para cubrir las eventuales obligaciones de devolución de la promotora de las cantidades percibidas de forma adelantada de los compradores, cuya copia ha sido entregada junto con los contratos de compraventa, es posible entender individual, respecto de lo que no tiene responsabilidad el comprador. No debe pesar sobre el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales individuales. 

Por ello podemos entender en estos casos que: i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía; ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 ; y iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva."

La aseguradora responde aunque el comprador no deposite en la cuenta especial, pues esto es obligación del vendedor

La STS-1ª Pleno de 13 de enero de 2015 (Rec. 2300/2012 - ECLI:ES:TS:2015:275)  (Resumen de la sentencia) fija como doctrina:

“de acuerdo con el art. 2 de la Ley 57/1968 es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir. La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador que establece el art. 7 de la Ley 57/1968, impide que en el contrato que asegure o avale las cantidades anticipadas, se pueda imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial.”

Posible responsabilidad de los bancos donde los cooperativistas depositaban el dinero para adquirir las viviendas

ATS-1ª- de 11 de marzo de 2015 (Rec. 7096/2014 - ECLI:ES:TS:2015:1524A) - AVAL EN GARANTÍA DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA. LEY 57/1968.  Admite a trámite el recurso de casación formulado frente a la SAP-Alicante-8ª 19/2014 de 29 de enero de 2014 (Rec. 17/2014 - ECLI:ES:APA:2014:30) que revoca la SJPI-2-Alicante de 11 de julio de 2014 (Autos 2100/2011) que había admitido la responsabilidad de la entidad financiera con base en la ley 57/1968. La dicha SAP Alicante, de muy mala calidad, y de la que personalmente discrepo radicalmente, dice:

"SEGUNDO.- La característica principal del aval en garantía a las cantidades dadas en la construcción regulado por la Ley 57/68 consiste en su carácter trilateral, esto es, exige la presencia de una entidad de crédito garante, una promotora-vendedora y compradores de viviendas.

La relación de aval en garantía de las cantidades dadas a cuenta tienen en consecuencia una doble relación contractual. De un lado la del promotor con la entidad avalista. De otro, la relación contractual del promotor con el comprador. Pues bien, es en esta relación donde se encuentra la fuente obligacional para con el comprador de la garantía de las cantidades dadas a cuenta del precio, pues es el promotor quien asume la obligación de garantía y de entrega del aval correspondiente. 

Es por ello que en el caso no cabe sino desestimar la pretensión deducida por los actores pues el documento de que se trata, la póliza de garantía de 16 de septiembre de 2004 contiene, no un aval a favor de los mismos sino el contrato entre el Banco y el Promotor en virtud del cual el Banco Popular asume la obligación a que se refiere la Ley 57/68 y que impone al promotor, esto es, la de emitir los avales que la promotora, por razón de las ventas que efectuara, le solicitara, estableciendo las condiciones o garantías que frente al riesgo que asumiría por tal expedición de garantías el Banco, debía prestar la promotora (Exponendo B de la póliza). 

Es evidente, por tanto, que la póliza no contiene un aval a favor de los actores ni de ninguno otro de los compradores de viviendas sino el contrato en virtud del cual la entidad contraía frente a la promotora la obligación de expedirlos en determinadas condiciones, la primera económica, fijándose un límite o tope cuantitativo (600.000 euros), y una segunda formal, exigiendo la petición del garantizado, es decir, de la promotora, para su expedición, asumiendo obligaciones concretas la promotora para garantizar el riesgo contraído por la entidad crediticia. 

Por tanto, como sin duda alguna se desprende de la Ley 57/68, el obligado a entregar el aval al comprador no es otro que la promotora. 

TERCERO.- En efecto, la promotora, cumpliendo las condiciones pactadas con el Banco debía solicitar " ...en cada caso al Banco por escrito la emisión del aval y será esta solicitud, junto con el resto de la documentación referida en la presente póliza, la prueba de la existencia del aval a los efectos de una eventual reclamación". 

Como señala la Póliza, 

" ...en base a la citada líneas de avales, el Banco, a solicitud del garantizado (la promotora) emitirá avales...hasta el límite máximo establecido y disponible en cada momento en función de los avales en vigor ..." 

regulándose seguidamente la individualización de los mismos -necesaria por razón de la propia limitación cuantitativa del contrato entre el Banco y la Promotora- al señalarse que 

" ...los avales que se expidan con referencia a la presente operación serán individualizados a favor de cada uno de los adquirentes de las viviendas de acuerdo con el modelo de aval tipo...expresándose en cada uno de ellos la cantidad que en los supuestos y condiciones que se especifican se garantiza al comprador en relación a una determinada vivienda ..." 

todo ello en congruencia no sólo con lo establecido en el artículo 2 de la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en construcción y venta de viviendas donde se establece que 

"... en el momento del otorgamiento del contrato el cedente hará entrega al cesionario del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas por cuenta del precio... " 

sino también en los contratos privados de venta donde en su estipulación quinta se hacía constar que la vendedora garantizaba con aval bancario las cantidades entregadas a cuenta 

"... entregando a la parte compradora, en este acto, acreditación documental de tal extremo ...," 

haciéndose constar en el Anexo al contrato, apartado "Garantías de las cantidades anticipadas" que se hacía entrega a la parte compradora " ...de la documentación exigida..." , refiriendo el apartado indicado que lo era de la "... copia del documento o documentos en que se formalizan las garantías de las cantidades entregadas a cuenta, según la Ley 57/68...", sin que así fuera -véase doc nº 4 solicitud monitoria-, siendo el hecho cierto que no se aporta no ya la póliza sino, y ello era lo relevante, el aval correspondiente, de modo tal que si la vendedora incumplió con su obligación, lo asumiera o no la compradora que aceptó dejar constancia de recibir un documento que en realidad no recibía y que sólo viene a reclamar dos años después a pesar de que tales documentos eran la garantía formal de un aval bancario, sólo a dicha parte podía exigirle el cumplimiento del contrato y no al Banco que en virtud de la Póliza lo que asumía era la obligación de avalar a los compradores en los términos que se le solicitasen por la promotora. 

En conclusión, no tienen los demandantes aval en base al cual reclamar frente a la entidad, probablemente por incumplimiento del promotor que quedaba vinculado por razón de la prestación del aval, no sólo a una carga financiera de mantenimiento de la prestación sino sometido a condiciones de responsabilidad frente a la entidad avalista. Y siendo así, no cabe sino estimar el recurso de apelación, desestimándose la demanda en su integridad."

Responsabilidad de la entidad financiera por no cumplir las exigencias que impone. No responsabilidad de la acreedora hipotecaria que financiaba la operación.

La STS-1ª-Pleno de 16 de enero de 2015 (Rec. 2336/2013 - ECLI:ES:TS:2015:426)

"Consta que los cooperativistas han cumplido sus respectivas obligaciones entregando las cantidades, realizando los ingresos en CAJA BURGOS y ni ésta ni la Cooperativa han exigido jamás la apertura de una cuenta especial ni la garantía de contrato de seguro o aval solidario que contempla y exige el artículo1º de la Ley 57/1968, de 27 julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. 

Los cooperativistas han solicitado la baja como socios de la cooperativa en marzo de 2010 con el siguiente texto, en el que, además, interesan el reintegro de las cantidades aportadas: 

"El abajo firmante, en su calidad de socio de la Cooperativa C/ San Francisco promoción de Cardeñadijo UR-1, ante este Consejo Rector comparece y como mejor proceda en Derecho participa que, ante la imposibilidad manifiesta que viene demostrando esta Cooperativa para cumplir con el fin societario, mediante la conclusión de la obra y entrega de las correspondientes viviendas, ejerce de manera irrevocable su derecho a causar BAJA voluntaria, solicitando el reintegro de las cantidades aportadas, o ejecución del correspondiente aval ante Caja Cantabria." 

2.- Los cooperativistas, que han perdido las cantidades satisfechas y no han obtenido las viviendas objeto del contrato han formulado demanda frente a la COOPERATIVA, CAJA DE BURGOS y CAJA CANTABRIA (hoy LIBERBANK, S.A.) en la que solicitan la declaración de la imposibilidad de la COOPERATIVA de cumplir el fin societario, siendo justificada la situación de baja de los mismos como socios cooperativistas y la declaración de responsabilidad solidaria de CAJA CANTABRIA y CAJA DE BURGOS. 

La base de la demanda es el incumplimiento de la obligación legal que impone el artículo 1 de la mencionada ley del 27 julio 1968 y de la disposición adicional primera de la ley 38/1999, de 5 noviembre, de ordenación de la edificación, normativa de ius cogens.

(...) Ha quedado firme la declaración de justificada de la baja de los cooperativistas y en la segunda instancia ha sido objeto de la apelación la cuestión relativa a la responsabilidad de las CAJAS por la falta de exigencia del aval a que se refiere el artículo 1 de la ley de 27 julio 19680. 

En esta sentencia se declara la responsabilidad de las entidades financieras en que pueden incurrir por las cantidades anticipadas al no exigir la constitución del seguro o aval, sin que sea esencial la cuenta especial, en el sentido de que si no se constituye ésta, no se exonera a la entidad financiera de responsabilidad. Responsabilidad que declara ser de carácter solidario. Asimismo, declara que se responde por la falta de exigencia del aval y el plazo de prescripción no ha transcurrido porque el dies a quo es el de las bajas de los cooperativistas a lo largo de 2010 y la demanda fue el 1 de abril de 2011. Al solicitar la baja, cada cooperativista se enteró de la inexistencia del aval, que garantizase la devolución de las cantidades anticipadas

(...) TERCERO .- 1.- Responsabilidad de la entidad financiera recurrente. Esta se funda en la mencionada ley 57/1968, 27 julio. Su artículo primero , primer apartado, impone a las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas... y perciban cantidades anticipadas del precio, el deber de garantizar la devolución de las cantidades entregadas... mediante contrato de seguro... o por aval solidario... para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. Y el apartado segundo añade que las cantidades anticipadas por los adquirentes... habrán de depositarse en cuenta especial. Y agrega el último inciso de este apartado, lo que es importante en el presente caso: para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad bancaria o caja de ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior. Esta no es otra que la garantía de devolución de las cantidades entregadas, mediante el contrato de seguro o un aval solidario. Dicha norma es ratificada por la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de ordenación de la edificación, que insiste en la garantía de las cantidades anticipadas, mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 julio. 

Esta responsabilidad constituye la base del motivo primero del recurso de casación que, al amparo del artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alega la infracción, precisamente, del artículo 1 de la citada ley , por aplicarlo indebidamente a esta entidad recurrente. 

Las sentencias de 11 abril 2013 y 19 julio 2013, profundizando en la línea marcada por las anteriores de 25 octubre 2011 y 10 diciembre 2012, han declarado lo siguiente:

"...en la actual doctrina jurisprudencial ya no puede sustentarse la configuración de esta prestación de garantía como una obligación meramente accesoria del contrato cuyo incumplimiento queda reducido al ámbito de una infracción administrativa y, por tanto, ajeno al cauce del incumplimiento resolutorio del mismo. Por el contrario, la doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha esforzado recientemente en orden a configurar el fundamento contractual de esta figura y su correspondiente imbricación en el contrato celebrado, al igual que ha hecho con la licencia de primera ocupación. Este desarrollo jurisprudencial se ha llevado a cabo de una forma progresiva. Así, en lo que podemos denominar como primera fase, STS 25 octubre 2011 (núm. 706, 2011) esta Sala ya resaltó, como principio general, que la omisión del aval o de la garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros adquirentes de las viviendas, artículo uno de la citada Ley 57/68 , implicaba una vulneración de lo pactado que podía ser calificada de grave o esencial." 

En el mismo sentido, la del 7 mayo 2014, añade: 

"El aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando. Examinado, por esta Sala, el tenor de los preceptos de la Ley 57/1968 se aprecia que, al exigir la misma la constitución del aval, refuerza su función garantizadora al dotar de naturaleza ejecutiva al mismo y no pudiendo olvidar que el hecho de que lo imponga una Ley, le aporta una especial trascendencia hasta el punto de que ello ha contribuido a que esta misma Sala considere, como obligación esencial, su constitución." 

De esta normativa y de esta jurisprudencia, aunque no la hay específica sobre el tema planteado aquí, se desprende la responsabilidad del promotor que en este caso es la COOPERATIVA y de la entidad financiera CAJA BURGOS. 

A la vista de los hechos, más que probados, admitidos, resulta que CAJA CANTABRIA, hoy la recurrente LIBERBANK, SA, había constituido hipoteca sobre la finca donde la COOPERATIVA por medio de la entidad constructora debía construir las viviendas, lo que no hizo, y la entidad CAJA BURGOS recibía las aportaciones y ni uno ni otro había cumplido la exigencia de cuenta especial y aval que exigía la ley. Ambos se han aquietado ante la sentencia estimatoria de la demanda que pronunció en su día el Juzgado de 1ª Instancia, que ni siquiera fue apelada por ellas. 

Lo que sí se plantea en este recurso es la responsabilidad de LIBERBANK, SA. Y éste debe ser estimado. Los cooperativistas NO ingresaron sus aportaciones en CAJA CANTABRIA, ésta era el acreedor hipotecario al que la otra entidad (CAJA BURGOS) que sí percibía las aportaciones, ingresaba fondos para cubrir el crédito hipotecario. No debe obviarse que aquella entidad era la que financiaba la operación y que estaba al margen de la COOPERATIVA y de la entidad (CAJA BURGOS) que recibía las aportaciones de los cooperativistas. En consecuencia, no se puede mantener que CAJA CANTABRIA quedaba afectada por aquella obligación legal; es ajena al ámbito que protege esta ley. El artículo 1 de la misma impone obligaciones a la entidad financiera a través de la cual la promotora percibe los anticipos de los adquirentes, pero no se refiere a la entidad financiadora de la promoción ni a aquellas entidades de crédito que pudieran recibir los fondos posteriormente. 

En definitiva, no cabe aplicar esta norma y exigir la responsabilidad a la entidad financiera que, como la recurrente, es distinta de aquélla a través de la cual la promotora percibió las cantidades entregadas por los adquirentes, cooperativistas. 

2.- En consecuencia, se estima este motivo, quedando fuera la recurrente, de la responsabilidad derivada de la citada ley."

Prescripción de la acción de responsabilidad: no es extracontractual (1 año) sino general (15 años); dies a quo

La STS-1ª-Pleno de 16 de enero de 2015 (Rec. 2336/2013 - ECLI:ES:TS:2015:426)

SEGUNDO .- 1.- Al analizar los motivos de casación, procede comenzar con el segundo, referido a la prescripción, ya que es bueno que esta Sala se pronuncie sobre la misma, partiendo de dos extremos, el de tipo de responsabilidad y el de dies a quo. Lo cual es necesario porque la sentencia de primera instancia afirma que se trata de responsabilidad contractual, afirmación que no es objeto de justificación, ni de desarrollo alguno y la sentencia de la Audiencia Provincial afirma que es extracontractual. 

En este motivo segundo se alega infracción del artículo 1968.2º, del Código civil porque, partiendo de la prescripción anual que deriva de la responsabilidad extracontractual, impugna el dies a quo aceptado por la sentencia recurrida. 

2.- En primer lugar, el motivo se rechaza por razón del tipo de responsabilidad. El artículo 1089 del Código civil dispone que las obligaciones nacen de la ley... No es tanto que la ley imponga una obligación sino que liga el nacimiento de ésta a un determinado hecho: es, pues, el hecho jurídico el que hace nacer la obligación. De ello se pasa al tema de la responsabilidad. Se ha distinguido la responsabilidad contractual, que deriva no ya del contrato sino de una relación jurídica entre el que tiene el deber de cumplir y el que tiene el derecho a recibir. Y la responsabilidad extracontractual se produce entre el que tiene el deber de reparar el daño y quien lo ha sufrido, no mediando relación jurídica alguna entre uno y otro. En el presente caso, el artículo1.1 de la Ley de 27 julio 1968 impone una conducta que si no se observa, como omisión -hecho jurídico- hace incurrir en responsabilidad. 

Si una entidad no cumple el mandato imperativo de dicha ley, está incumpliendo una obligación que le imponía la ley, cuya obligación derivaba del negocio jurídico de los cooperativistas. En modo alguno se puede afirmar que se trata de responsabilidad por acto ilícito, conforme al artículo 1902 del Código civil que está fuera de toda relación obligacional con los perjudicados. Estos, como deudores, se fundan en el negocio jurídico inicial y en el incumplimiento de la obligación que impone la ley en relación con el mismo. 

En consecuencia, conforme al artículo 1968.2º del Código civil en relación con el 1902, no se aplica la prescripción anual, sino la general para las acciones personales, de quince años, que dispone el artículo 1964. 

3.- En segundo lugar, el dies a quo. Aparte de lo expuesto hasta ahora, sobre la no aplicabilidad de la prescripción anual, se plantea el tema del dies a quo. Al ser el transcurso del tiempo un presupuesto esencial para la prescripción, se precisa determinar exactamente el momento del comienzo del mismo. A ello se enfrenta el artículo 1969 del Código civil al disponer que se contará desde el día en que pudieron ejercitarse, (las acciones) es decir, la actio nata; el ejercicio de la acción permanece inactivo y a partir del momento en que pudo ejercitarse, se inicia en el cómputo del tiempo de la prescripción; es la posibilidad de ejercicio. Tiene un carácter objetivo, pero si se desconoce, el cómputo empezará desde que lo conoce el interesado, por lo que se acerca al criterio subjetivo. Tal como ha dicho esta Sala, en sentencia del 5 junio 2008, con referencia a otras anteriores, la acción nace cuando pudo ejercerse eficazmente; de lo contrario, se daría el contrasentido de que se castigaba al titular de un derecho por una inactividad que le imponía la ley o la propia convención y de ahí que no se puede reprochar al titular de un derecho el no haberlo actuado en una época en la cual no podía ponerlo normal y eficazmente en ejercicio, por no conocer todavía las bases para actuarlo". 

La sentencia de la Audiencia Provincial, objeto del recurso, se equivoca al pretender la aplicación del artículo 1902 del Código civil, pero acierta al considerar el dies a quo, en estos términos: 

"Ahora bien, el plazo para exigir la responsabilidad comienza a contar desde que se produce el daño para el cooperativista, y el daño se produce cuando este intenta recuperar sin éxito el dinero invertido y le comunican que no se lo devuelven por la falta de aval. A partir de entonces es cuando pude exigir la responsabilidad por culpa de las entidades que recibieron el dinero sin que existiera aval que garantizase la devolución. En el supuesto de autos las bajas de los cooperativistas se produjeron a lo largo del año 2010, en el curso del año anterior a la interposición de la demanda, que tiene fecha 1 de abril de 2011. A partir de la solicitud de baja, el plazo de prescripción comenzaría a contar para cada cooperativista cuando se enteró de la inexistencia de aval que garantizase la devolución de las cantidades. Corresponde a la parte que alega la prescripción acreditar cuando se tuvo este conocimiento. En todo caso al presentarse la demanda en el curso del año siguiente a la declaración de baja de prácticamente todos los cooperativistas, entendemos que la acción no puede estar prescrita." 

A lo largo del recurso se ha combatido la determinación del dies a quo que ha hecho la sentencia recurrida. Se mantiene en el recurso que el daño se manifestó en el momento en que se produjo el evento dañoso y este momento debe fijarse en enero de 2009 y el plazo ha transcurrido, porque se produjo el daño cuando la COOPERATIVA no pudo reintegrar el importe de las aportaciones por falta de aval o desde que las obras quedaron abandonadas. 

No es así. Los cooperativistas sufren el daño (objetivamente) y advierten (subjetivamente) su existencia cuando intentan recuperar las cantidades que han anticipado y se les comunica que no se les devuelven por falta de aval. Así se ha declarado probado por la sentencia de instancia, incólume en casación. Lo cual coincide cuando se produjeron las bajas de los cooperativistas, en el curso del año anterior (2010) a la interposición de la demanda (1 de abril de 2011). Hecho probado declarado así en la sentencia de instancia. 

A ello se añade lo que dice la sentencia de 5 junio 2003: 

"Sobre el extremo relativo al término inicial a partir del cual ha de iniciarse el cómputo del plazo correspondiente: la indeterminación de ese día inicial o las dudas que sobre el particular puedan surgir no debe en principio resolverse en contra de la parte a cuyo favor juega el derecho reclamado, sino en perjuicio de aquella otra que pretende su extinción..." 

Igualmente, las sentencias de 5 junio 2008 y 25 marzo 2009  que reiteran la doctrina sentada por las de 10 de octubre de 1977, 29 enero 1982 y 19 abril 2007 exponen: 

"Nuestro Código Civil, superando la teoría de la actio nata, afirmativa para ser posible la prescripción, de que la acción hubiera nacido, dejando sin resolver la cuestión de cuando debe entenderse que nació, acepta, a través de la normativa del artículo 1969, la teoría de la realización, sosteniéndose del nacimiento de la acción cuando puede ser realizado el derecho que con ella se actúa, o más concretamente al tiempo al que pudiere ejercitarse eficazmente para lograr su total efecto, según tiene reconocido este Tribunal en sentencias de 26 de noviembre de 1943, 29 de enero de 1952 y 25 de enero de 1962, porque, como se proclama en la última de las relacionadas resoluciones, si la prescripción extintiva comenzara a correr antes de que la acción pudiera ejercitarse, se daría el contrasentido de que se castigaba al titular de un derecho por una inactividad que le imponía la Ley o la propia convención, y de ahí que no se pueda reprochar al titular de un derecho el no haberlo actuado en una época en la cual no podía ponerlo normal y eficazmente en ejercicio, por no conocer todavía las bases para actuarlo". 

De lo que deriva que los cooperativistas pudieron ejercitar las acciones que efectivamente han hecho en la demanda origen del proceso, desde que instaron la baja en la COOPERATIVA y comprobaron que nada había sido garantizado, conforme a la ley de 1968.

Plazos de entrega y reclamación - El avalista carece los motivos de oposición del avalado (ex art. 1853 CC)

STS-1ª-Pleno núm. 218/2014 de 7 de mayo de 2014 (Rec. 828/2012 - ECLI:ES:TS:2014:2391), citada luego por diversas, como la STS-1ª-1ª núm. 218/2015 de 22 de abril de 2015 (Rec. 81/2013 - ECLI:ES:TS:2015:1534); dice aquélla:

PRIMERO.-Resulta acreditado y no contradicho que el demandante compró sobre plano una vivienda sita en la URBANIZACIÓN000 " a Urbanismo y Nuevas Obras S.L., en fecha 22 de septiembre de 2006.

La estipulación quinta del contrato fijaba la fecha de entrega en el segundo semestre de 2008, "salvo que medie justa causa". Las cantidades entregadas se garantizaron mediante aval, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley 57/1968, con Caja Madrid. 

Se emitió el certificado final de obra el 29 de diciembre de 2008. 

La recepción del mismo por parte del Colegio de Arquitectos es de 19 de enero de 2009. 

La licencia de primera ocupación se solicitó el 9 de enero de 2009 y se concedió el 9 de marzo de 2009. 

La fecha convenida para la entrega de la vivienda era el 31 de diciembre de 2008. 

El 2-1-2009 se requirió de pago por el comprador a la entidad bancaria, con cargo al aval. 

El 10-2-2009 se requirió de resolución por el comprador a la vendedora por burofax. 

Tanto en primera como en segunda instancia se desestimó la demanda interpuesta por el comprador contra el banco avalista. 

La sentencia recurrida entendió que se debía examinar la causa de la resolución entrando a analizar la intensidad del incumplimiento de la promotora (que en este caso no fue demandada), y se denegó la resolución al considerar que el retraso fue insuficiente, dado el escaso tiempo transcurrido entre el final de la obra y la obtención de la licencia de primera ocupación.

SEGUNDO.- Motivo único.-Si el art. 3 de la Ley 57/1968 de 27 de julio es una norma de rescisión automática distinta de la del art. 1124 CC que permite la rescisión por incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda, siendo suficiente el cumplimiento de las condiciones que exige la Ley 57/1968 o por el contrario hay que examinar la causa de resolución vía art. 1124 C.

Se estima el motivo. 

Por el recurrente se alegó que al reclamar el importe de las cantidades entregadas a cuenta al avalista, es suficiente con acreditar que no se ha cumplido el plazo de entrega de la vivienda adquirida, sin necesidad de examinar la causa de resolución (vía art. 1124 CC) por lo que no sería necesario entrar a valorar si el incumplimiento de la promotora-vendedora es grave o no y sin necesidad de razonar sobre la frustración o no de la finalidad contractual. 

Esta Sala debe decidir, al pedirlo el recurrente, si transcurrido el plazo de entrega de una vivienda, adquirida con los condicionantes de la Ley 57/1968, se puede entender que automáticamente puede reclamarse el importe al avalista, sin necesidad de valorar si el retraso ha sido excesivo o no, o si se ha frustrado o no la finalidad del contrato. 

El recurrente plantea que se produce la apertura automática de la posibilidad de reclamar con cargo al aval al día siguiente de incumplido el plazo de entrega de la vivienda. 

En base a ello el comprador y recurrente entiende que si la vivienda se hubo de entregar el 31 de diciembre de 2008, el importe del aval se podía exigir desde el 2 de enero de 2009 (primer día hábil), sin que se deba entrar a considerar si el plazo de expedición de la licencia de primera ocupación fue excesivo o no (emitida el 9 de marzo de 2009 y solicitada el 9 de enero de 2009). 

TERCERO.-El artículo primero de la Ley 57/1968 establece la necesidad de que la promotora garantice la devolución de las cantidades entregadas antes y durante la construcción, respondiendo también de la terminación en el plazo convenido. 

El artículo segundo insiste en esta obligación, debiendo hacer entrega el cedente, al otorgamiento del contrato, del documento que acredite la garantía. 

El artículo tercero permite al cesionario la rescisión con devolución de las cantidades entregadas a cuenta cuando ha expirado el plazo para la terminación de la obra.

La Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/89 marca límites a los intereses. 

Sobre el particular ha declarado la sentencia de esta Sala de 25 de octubre de 2011, rec. 588 de 2008:

"Como principio general, procede sentar que la omisión del aval o garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los adquirentes, referidas en el artículo 1 de la Ley 57/1968, implica que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial..." 

En el mismo sentido se considera esencial la mencionada obligación en la sentencia de esta Sala de 10-12-2012, rec. 1044/2010 y en la de 5-2-2013, rec. 1410/2010. 

A la vista de esta doctrina hemos de resaltar la importancia de garantizar las cantidades entregadas a cuenta, deber que se impone legalmente. 

El aval pretende asegurar a los compradores frente a los incumplimientos de los vendedores, en cuanto a la entrega de la obra en plazo, exigiendo a la promotora la inversión de las cantidades entregadas en la obra concertada (preámbulo de la Ley 57/1968), previsión legal cuya necesidad se destaca en situaciones de crisis económica, lo que refuerza la esencialidad de la garantía que estamos analizando. 

Sentada la trascendencia del aval, a la luz de la Ley 57/1968, debemos determinar si se trata de un aval de naturaleza autónoma supeditado solo a los términos contenidos en el mismo, o, por el contrario, está subordinado a las circunstancias de la obligación de entrega que garantiza. 

Examinado, por esta Sala, el tenor de los preceptos de la Ley 57/1968 se aprecia que, al exigir la misma la constitución del aval, refuerza su función garantizadora al dotar de naturaleza ejecutiva al mismo y no pudiendo olvidar que el hecho de que lo imponga una Ley, le aporta una especial trascendencia hasta el punto de que ello ha contribuido a que esta misma Sala considere, como obligación esencial, su constitución, como antes dijimos.

Por ese reforzamiento de la garantía establece el art. 1, regla primera de la Ley 57/1968: 

Que el avalista responderá para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Cuando el precepto establece que "por cualquier causa" no llegue a buen fin, está estableciendo un claro criterio objetivo en torno a la exigencia del aval, por lo que el avalista no podrá oponer los motivos de oposición que pudieran corresponderle al avalado, en base al art. 1853 del CC. 

El art. 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma, por lo que una vez se acredita el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga, ya que incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas. 

No puede situarse el avalista bajo el amparo del art. 1853 del CC, pues el art. 1 de la Ley 57/1968 condiciona la exigencia del importe del aval al "caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido", resultando indiferente para el legislador que el retraso haya sido más o menos breve. 

Este pronunciamiento sobre la obligación de pago del avalista, se hace en base a que en el presente procedimiento solo se ha dirigido la acción contra la entidad de crédito. Tampoco se pidió, por tanto, la rescisión ni la resolución frente al promotor o vendedor.

CUARTO.-Estimado el motivo y asumiendo la instancia debemos estimar íntegramente la demanda en la que se reclamaba al avalista el importe de las cantidades entregadas a cuenta por importe de 20.876,03 euros, acreditado el pago de tales cantidades mediante documentación del anticipo, del contrato y del movimiento bancario. Más los intereses legales desde la fecha en que se requirió de pago al avalista (arts 1100 y 1108 CC; y disposición adicional primera c) de la Ley de Ordenación de la Edificación que deroga parcialmente la ley 57/1968, al dejar sin efecto el interés del 6%). 

No puede limitarse la condena al importe del aval, por importe de 15.337,51€, pues como dijimos en la sentencia de 3 de julio de 2013, sentencia núm. 476/2013, recurso 254/2011: 

No procede respetar los límites cuantitativos de la póliza de seguro, pues la misma, al constar que se efectuaba al amparo de la Ley 57/68, que obliga a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, no debió contener límites inferiores... 

La referida limitación cuantitativa, por debajo de las cantidades entregadas, viola el artículo séptimo de la Ley 57/1968 cuando determina la irrenunciabilidad de los derechos de los cesionarios, pues la ley establece un contenido normativo y obligatorio para los avales o seguros, en su caso, que garantizan las cantidades entregadas a cuenta, cuya cobertura no podrá ser inferior a las sumas entregada por los compradores.

Incumplimiento del plazo de entrega: rigores y excepciones

STS-1ª núm. 237/2015 de 30 de abril de 2015 (Rec. 1600/2012 - ECLI:ES:TS:2015:1708)

TERCERO.- El motivo debe resolverse aplicando la doctrina de esta Sala interpretativa de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), con especial consideración de las sentencias de Pleno que, poniendo en relación el art. 3 de dicha ley con el art. 1124 CC y la doctrina jurisprudencial relativa a este último, han decidido recursos de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales como en la de oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial. 

De tales sentencias destaca, en primer lugar, la STS-1ª-Pleno de 5 de mayo de 2014 (Rec. 328/2012 - ECLI:ES:TS:2014:2038) que, equiparando la «rescisión» a que se refiere el art. 3 de la Ley 57/1968 a la resolución por incumplimiento regulada en el art. 1124 CC, declaró que no procedía resolver el contrato por retraso en la terminación de la vivienda, a instancia del comprador, porque al requerir este de resolución al vendedor la vivienda ya estaba terminada, contaba con licencia de primera ocupación y el comprador había sido previamente requerido por el vendedor para consumar el contrato.

En segundo lugar debe hacerse referencia a la STS-1ª-Pleno 778/2014 de 20 de enero de 2015 (Rec. 196/2013 - ECLI:ES:TS:2015:429) [por error dice 21 de enero], más reciente, que, tras analizar la jurisprudencia relativa a la Ley 57/1968, concluye, rectificando el criterio de una sentencia de 1986, que el art. 3 de dicha ley introduce una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC, de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver («rescindir») el contrato. No obstante, la propia sentencia de 21 de enero de 2015 puntualiza que la doctrina que establece «no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador». 

CUARTO.- De aplicar al motivo examinado la referida doctrina jurisprudencial de esta Sala resulta que debe ser desestimado por las siguientes razones: 

1ª) Tiene razón el comprador recurrente cuando aduce la especialidad que el art. 3 de la Ley 57/1968 supone respecto de la jurisprudencia tradicional interpretativa del régimen general del art.1124 CC en cuanto a la relevancia del retraso en la entrega por parte del vendedor. En este punto, pues, las consideraciones de la sentencia recurrida acerca de dicho retraso como incumplimiento no determinante de la resolución del contrato a instancia del comprador se ajustan a la doctrina jurisprudencial interpretativa del art. 1124 CC, pero no a la más reciente, posterior a la propia sentencia impugnada, acerca del art. 3 de la Ley 57/1968.

2ª) También tiene razón el recurrente, en principio, cuando invoca la relevancia de la licencia de primera ocupación para el cumplimiento íntegro por el vendedor de su obligación de entregar la vivienda. De hecho, la propia sentencia recurrida comparte esa relevancia que, por un lado, se refleja en la Ley 57/1968 cuando se refiere a la cédula de habitabilidad en su art. 2.a), disponiendo que su no obtención determina la devolución al comprador de las cantidades anticipadas, y en su art. 4, que supedita la cancelación de las garantías a la expedición de la cédula de habitabilidad; y por otro, también se ha venido reconociendo por la doctrina más reciente de esta Sala en materia de compraventas de vivienda (p.ej. SSTS 10 de septiembre de 2012, recurso nº 1899/2008, 8 de noviembre de 2012, recurso nº 877/2010, 12 de febrero de 2013, recurso nº 1439/2010, 12 de marzo de 2013, recurso nº 576/2010, y muchas otras posteriores dictadas entre junio de 2013 y abril de 2014, como las de 14 de noviembre de 2013, recurso nº 1770/2010, y 28 de abril de 2014, recurso nº 2338/2012). 

3ª) Sin embargo, la ya citada STS-1ª-Pleno 778/2014 de 20 de enero de 2015 (Rec. 196/2013 - ECLI:ES:TS:2015:429) [por error dice 21 de enero] contempla la posibilidad de que la resolución del contrato a instancia del comprador pueda denegarse, pese a la existencia de retraso en la entrega, por mala fe del propio comprador, y en el presente caso la sentencia impugnada aprecia esa mala fe y esta Sala comparte plenamente tal apreciación. 

A estos efectos debe recordarse que el art. 1258 CC, matizando el principio de estricta sujeción a lo pactado contenido en el art. 1091 del propio Código, obliga a los contratantes no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según la naturaleza del contrato, «sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley». 

De ahí que la jurisprudencia de esta Sala haya denegado pretensiones resolutorias de los compradores de viviendas cuando, en función de las circunstancias de cada caso, resulte patente que en realidad encubren incumplimientos oportunistas de los propios compradores carentes de un interés jurídicamente protegible. Así, la STS-1ª-Pleno de 5 de mayo de 2014 (Rec. 328/2012 - ECLI:ES:TS:2014:2038), citada en el fundamento jurídico precedente, deniega la resolución interesada por el comprador después de que la vivienda estuviera terminada y en disposición de ser entregada; la sentencia de 1 de abril de 2014 (recurso nº 475/2012), adoptando la misma solución, declara que «la realidad social de la crisis económica impone a los tribunales de justicia la búsqueda de soluciones equilibradas que, ante contratos de compraventa celebrados antes de manifestarse la crisis pero que deban consumarse después, tengan en cuenta las circunstancias sobrevenidas que dificulten el cumplimiento de sus obligaciones por el comprador pero, también, eviten pretensiones meramente oportunistas de este de desvincularse del contrato alegando como incumplimientos esenciales del comprador los que no sean tales»; la misma idea preside la sentencia de 19 de julio de 2013 (recurso nº 258/2011) cuando rechaza que la falta de aval de las cantidades anticipadas pueda invocarse como causa de resolución del contrato una vez que, exigido por el comprador, el vendedor se lo ofrezca, razonando la sentencia que no cabe imponer en un momento dado «unas exigencias que, según el desarrollo de las relaciones entre los contratantes hasta entonces, merecen calificarse de contrarias a la buena fe contractual»; y lo mismo cabe decir, en fin, de la sentencia de 17 de enero de 2013 (recurso nº 1579/2010) que, aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla rebus sic stantibus en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador. 

Pues bien, que la invocación del retraso de la licencia de primera ocupación en la demanda del hoy recurrente fue meramente oportunista y contraria a la buena fe se desprende de que nada alegase al respecto en el requerimiento de resolución que dirigió a la vendedora el 30 de diciembre de 2008, cuando la construcción estaba terminada desde el 3 de octubre anterior; de que la falta de licencia sí la invocara, en cambio, cuando requirió de resolución a la vendedora el 3 de marzo de 2009 pero encontrándose ya en trámite la licencia, que se obtendría el 16 de abril siguiente; de su actitud constantemente elusiva frente a los requerimientos de cumplimiento hechos por la vendedora una vez obtenida la licencia de primera ocupación; y en fin, de la invocación en su demanda de la falta de aval como otro incumplimiento más de la vendedora, es decir, una vez que, terminada la vivienda y obtenida la licencia de primera ocupación, ya no tenía sentido la garantía de las cantidades anticipadas. 

En suma, como aprecia la sentencia recurrida, el comprador solo pretendía desvincularse del contrato por intereses subjetivos ajenos al contrato mismo, a su causa, sin un interés jurídicamente atendible, invocando la falta de aval como «un mero artificio» y, en conclusión, faltando en su conducta a las «exigencias imperativas éticas clamadas por la conciencia social, en el lugar y momento histórico determinado» (STS 6-6-1991, recurso nº 485/1989). 

Mutuo disenso y Resolución de contrato

STS-1ª núm. 133/2015 de 23 de Marzo de 2015 (Rec. 2167/2013 - ECLI:ES:TS:2015:1425) - La extinción por disenso de un contrato de compraventa de vivienda sujeto a la Ley 57/1968 extingue la garantía de las cantidades anticipadas a cuenta del precio. El disenso debe ser anterior al vencimiento del plazo para el inicio de la construcción o, si esta ya se hubiera iniciado cuando se celebró el contrato de compraventa, al vencimiento del plazo establecido para la entrega de la vivienda.

Doctrina jurisprudencial básica

STS-1ª 221/2013 de 11 abr (Rec. 1637/2010) -

"4. La cuestión de los avales o garantías de las cantidades entregadas a cuenta, ley 57/1968, de 27 julio, requiere de mayores observaciones a tenor de la fundamentación desarrollada por la Sentencia de Apelación. En este sentido, si bien por el efecto útil de los recursos (teoría de la equivalencia del resultado), debe mantenerse el sentido del fallo de la sentencia; no obstante, la fundamentación del mismo debe responder a otros criterios valorativos.

En efecto, en la actual doctrina jurisprudencial ya no puede sustentarse la configuración de esta prestación de garantía como una obligación meramente accesoria del contrato cuyo incumplimiento queda reducido al ámbito de una infracción administrativa y, por tanto, ajeno al cauce del incumplimiento resolutorio del mismo. Por el contrario, la doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha esforzado recientemente en orden a configurar el fundamento contractual de esta figura y su correspondiente imbricación en el contrato celebrado, al igual que ha hecho con la licencia de primera ocupación.

Este desarrollo jurisprudencial se ha llevado a cabo de una forma progresiva. Así, en lo que podemos denominar como primera fase, STS 25 octubre 2011 (núm. 706/2011) esta Sala ya resaltó, como principio general, que la omisión del aval o de la garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros adquirentes de las viviendas, artículo uno de la citada Ley 57/68, implicaba una vulneración de lo pactado que podía ser calificada de grave o esencial. Posteriormente, en una segunda fase, en la ya citada STS 10 diciembre 2012 (núm. 731/2012), se profundizó en la configuración contractual de la figura declarándola, por una parte, como obligación esencial del vendedor, y por la otra, determinando su régimen de aplicación conforme al contexto de las obligaciones recíprocas, como son las derivadas del contrato de compraventa, de forma que la resolución del contrato a instancia del comprador por incumplimiento de dicha garantía dependerá de que, en verdad, subsista dicha reciprocidad o, dicho de otro modo, siga teniendo sentido la constitución o continuidad de la garantía.

Sentadas estas bases, la configuración contractual de la figura puede responder a los siguientes criterios. En el plano de su caracterización nos encontramos ante una obligación legal, de carácter esencial, que atañe o compete al vendedor de la vivienda en proyecto o en construcción. Su tipicidad, conforme a la naturaleza del contrato de compraventa, se imbrica en el funcionamiento de la reciprocidad obligacional tendente a garantizar el cumplimiento del contrato: construcción de la vivienda y pago de la misma. En el plano de su régimen de aplicación, por mor de la tipicidad expuesta, cabe diferenciar dos supuestos. En la fase de pendencia de la obra proyectada, o en su construcción, el aval opera como una propia obligación bilateral, de forma que el futuro adquirente puede tanto oponer una excepción a la entrega de la cantidad anticipada, si éste no se otorga, como proceder a la resolución del contrato si entregada o dispuesta dicha cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval. En este sentido, el aval viene a constituir la causa de la obligación de entregar de la cantidad y viceversa (artículo 1274 del Código Civil). Todo ello, conforme al principio de buena fe contractual y su proyección con la doctrina de los actos propios. En la fase de realización de la prestación, construcción terminada de la vivienda, si la obligación del aval no ha resultado exigida por el adquirente su constitución carece de sentido pues con la entrega o puesta a disposición de la vivienda su función se reconduce al ámbito propio del cumplimiento o incumplimiento contractual. Su configuración contractual, por otra parte, hace innecesario que para su aplicación el adquirente deba tener, además, la condición de consumidor.

En el presente caso, al igual que ocurre con los criterios de determinabilidad del plazo de entrega, la parte recurrente trae a colación la cuestión del aval a los únicos efectos de corroborar el incumplimiento contractual de la vendedora, respecto del plazo mencionado como término esencial del cumplimiento de la prestación, sin referencia alguna a su configuración o tipicidad contractual y a los efectos derivados. Por contra, conforme a la delimitación efectuada, se observa con claridad que su exigibilidad cuando la vivienda ha sido ya puesta a disposición del adquirente, aparte de ser contraria a la buena fe y su proyección en los actos propios, carece de función o de sentido pues refleja que lo que realmente se pretende no es otra cosa que el incumplimiento resolutorio de la vendedora por el retraso producido respecto del plazo establecido."

STS-Civil-Pleno 540/2013 de 13 sep (Rec. 281/2013) - Caso ASEFA y semejantes: resuelve definitivamente una cuestión que había dado lugar a múltiples sentencias contradictorias - SEGURO DE CAUCIÓN, COOPERATIVA DE VIVIENDAS Y LEY 57/1968: Póliza global que garantiza las cantidades anticipadas por los cooperativistas incluso aunque la construcción no haya comenzado; rechazo de la tesis del “tramo I” y el “tramo II”. Prevalencia de las condiciones particulares de la póliza, que garantizaban el “buen fin” de la promoción, sobre los certificados individuales, que decían no garantizar el buen fin ni la entrega de las viviendas. Carácter imperativo de la Ley 57/1968, peculiaridades de su aplicación a las cooperativas de viviendas y reafirmación por la LOE. Intereses del art. 20 LCS: procedencia.    

Información a suministrar

Información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (RD 515/1989)

Publicidad vinculante y Resolución contractual

Aunque el ATS-1ª de 23 de septiembre de 2015 (Rec. 1622/2014 - ECLI:ES:TS:2015:7126A) inadmite el recurso por motivos procesales, ratifica la instancia que entendió vinculante la publicidad dela promoción vendida.

Consumidores y Usuarios

Legislación sobre Consumidores y Usuarios

Se declara abusiva la cláusula de un contrato de compraventa de vivienda por la que el comprador asume el pago del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTRU)

STS-1ª 97/2014 de 12 mar 2014 (Rec. 184/2012) - 

"PRIMERO. Resumen de antecedentes.

La sentencia recurrida declaró nula, por ser abusiva, la cláusula, incorporada a un contrato de compraventa de vivienda, por la que la vendedora quedó facultada para repercutir a la compradora el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana transmitidos, del que la primera era sujeto pasivo a título de contribuyente - de conformidad con lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

El contrato de compraventa se había celebrado el dos de marzo de dos mil cinco, antes, por lo tanto, de que fuera promulgada la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, que modificó la disposición adicional primera de la 26/1984, de 19 de julio, e incluyó, en el apartado 22, letra c), de la relación de cláusulas abusivas que ésta contenía " la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional".

La compraventa, perfeccionada por Monthisa Residencial, SA, vendedora, y doña Paulina , compradora, ha sido tratada por el Tribunal de apelación conforme a la normativa protectora del consumidor, por tener esta condición la segunda - demandada - y ser la primera - demandante - una empresaria.

También ha entendido dicho Tribunal que el contrato incorporaba condiciones generales, con un contenido predeterminado por la voluntad de una de las partes e impuesto a la adherente.

Contra la sentencia de apelación interpuso recurso de casación la vendedora, por tres motivos, a los que nos referimos seguidamente, si bien alterando el orden de su formulación - por razón de la peculiaridad del segundo, que no debió haber sido admitido -.

SEGUNDO. Enunciado y fundamentos de los motivos primero y tercero del recurso.

En el primero de los motivos de su recurso de casación, Monthisa Residencial, SA denuncia la infracción del artículo 2, apartado 3, del 

Código Civil, conforme al que las leyes no tienen efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario.

Afirma la recurrente que el Tribunal de apelación había desconocido lo dispuesto en dicha norma, al aplicar al conflicto planteado en la demanda la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, pese a que no había sido promulgada cuando se perfeccionó el contrato de compraventa que incorporaba la discutida cláusula.

Añade que es inadmisible que una ley posterior, que modifica otra anterior, se aplique retroactivamente para declarar abusiva una cláusula que no lo era conforme a la que estaba vigente cuando el contrato quedó perfeccionado.

TERCERO. Desestimación del motivo primero.

Declaramos en la sentencia 824/2011, de 25 de noviembre, que la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, no es aplicable retroactivamente.

Sin embargo - al igual que sucedió en el caso enjuiciado en la mencionada sentencia - es lo cierto que el Tribunal de apelación no aplicó ninguna norma de dicha Ley, sino que declaró abusiva la cláusula litigiosa conforme a lo dispuesto en el artículo 10 bis, apartado 1, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, en la redacción vigente en la fecha del contrato, esto es, en la reformada por la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación - según la que "se consideran cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato".

Es cierto que en la sentencia recurrida también se mencionó la Ley 44/2006 - que, como se expuso, modificó la disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, e incluyó, en la relación de cláusulas abusivas, "la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional" -, pero lo hizo tras declarar que no era aplicable directamente al contrato litigioso, por haberlo celebrado las litigantes antes de que entrara en vigor y por carecer la misma de eficacia retroactiva.

CUARTO. Enunciado y fundamentos del tercer motivo.

Monthisa Residencial, SA denuncia en este motivo la infracción del artículo 10 bis, apartados 1 y 3, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, en relación con el artículo 8 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación y los artículos 36 y 38 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria.

Niega la recurrente la concurrencia de los requisitos precisos, según las referidas normas, para afirmar el carácter abusivo de la cláusula, teniendo en cuenta la naturaleza del bien objeto del contrato y las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración.

En particular, niega la realidad del desequilibrio importante de los derechos y obligaciones derivadas del contrato, así como que su actuación hubiera sido contraria a la buena fe, al redactarlo e informar en todo momento a la compradora de su contenido, excepto del importe definitivo de la plusvalía, por no disponer de los valores catastrales que el Ayuntamiento iba a asignar a las viviendas.

Además, afirma el carácter libre de la compraventa de inmuebles en nuestro mercado, sujeto a las reglas de la oferta y la demanda.

QUINTO. Desestimación del tercer motivo.

El Tribunal de apelación aplicó correctamente a la cláusula litigiosa el artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio, general para la defensa de los consumidores y usuarios, en relación con los artículos 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

En la interpretación de dicha Directiva ha destacado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en la sentencia de 16 de enero de 2014 - C-226/12 -, que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato.

Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce - como pusimos de relieve en la antes citada sentencia 842/2011 - al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado al precio, al imponer finalmente al comprador el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía. Con lo que, además, este soporta una incertidumbre sobre el alcance de su obligación.

A la luz de una concepción ética de la buena fe, como modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, valoramos la desigualdad entre las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula genera y el defecto de información que su aplicación implica - por las razones expuestas por la propia recurrente - como ausencia de buena fe en la parte vendedora, en contra de lo manifestado en su recurso."

Resolución por incumplimiento del plazo de entrega: aunque no sea especialmente intenso constituye incumplimiento

STS-1ª-Pleno 778/2014 de 20 de enero de 2015 (Rec. 196/2013 - ECLI:ES:TS:2015:429) - El retraso en la entrega de la vivienda, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador, siempre que concurran una serie de requisitos.

Carácter abusivo de la cláusula sobre recepción del inmueble, otorgamiento de escritura, intereses de mora pactados

STS-1ª 57/2014 de 18 de feb (Rec. 2201/2012) - "SEGUNDO.- La cláusula quinta que figura en el contrato de compraventa contiene la siguiente regulación en cuanto a la entrega de los inmuebles:

«la toma de posesión de los bienes comprendidos en esta promoción, que consiste en la construcción de una planta única de garajes, la construcción de tres edificios denominados bloque NUM002, NUM003, NUM004 respectivamente y una urbanización privada; se consumará con la entrega de llaves, estando previsto, salvo en supuestos de caso fortuito o fuerza mayor, que tenga lugar en el plazo de 30 meses desde la fecha de inicio de las obras de cada bloque con su parte proporcional de urbanización. La construcción de los bloques se iniciará con el bloque NUM002, transcurridos 12 meses desde el inicio de las obras del mismo se comenzará el bloque NUM004 y transcurridos 24 meses el bloque NUM003. La fecha de inicio de las obras de cada bloque será la que figure en el acta de comienzo de obra suscrita en el correspondiente libro de órdenes».

La Audiencia, en la sentencia hoy recurrida, no aprecia oscuridad en la estipulación anterior y señala que

«no es ambigua, pues de su tenor fácilmente resulta y se conoce que se trata de una promoción compuesta de tres bloques de edificios, una planta única de garajes y una urbanización y que se establece un plazo distinto para el inicio y ejecución de cada bloque, se entiende, lógicamente, a partir de la construcción de la planta única, comenzando primero por el bloque NUM002 y siguiendo luego con el NUM004 (a los 12 meses de iniciado aquél) y luego el NUM003 (a los 24 meses), de forma que la concreción que a renglón seguido se hace de que la fecha de inicio de cada bloque será la que figure en el acta de comienzo de obra y libro de órdenes, lejos de introducir confusión, clarifica su concreción y por eso que no puede compartirse la consideración de la sentencia recurrida de que debe equipararse el inicio de la construcción del bloque NUM002 con el de la excavación, porque se trata de unidades arquitectónicas distintas y de sucesiva ejecución».

Considera, por el contrario, que dicha cláusula es abusiva

«por ser incardinable en el ordinal 1.1 de la D.A. 1 de la L.G.D.C.U. 26/1984 de 19 de Julio, que era la vigente a la fecha de la firma del contrato, introducida por la D.A. 1.6 de la Ley 7/1998 de 13 de abril de Condiciones Generales de la Contratación, de acuerdo con la cual tiene el carácter de cláusula abusiva aquélla en que se reserva al profesional que contrata con el consumidor un plazo insuficientemente determinado para satisfacer la prestación debida de su cargo».

Pero, pese a ello, entiende que en el caso no ha de derivarse consecuencia alguna de tal carácter abusivo ya que dicho plazo no es esencial y, dada la fecha de finalización efectiva, no puede entenderse frustrado el fin del contrato e incumplidas por el vendedor sus obligaciones con efectos resolutorios, como se pretende mediante reconvención opuesta por los compradores.

TERCERO.- El primero de los motivos del recurso de casación interpuesto por dichos compradores denuncia la vulneración de los artículos 1281, 1282, 1283, 1284, 1285, 1286 y 1288 del Código Civil, sobre la interpretación de los contratos y, en concreto, se refiere a la interpretación que la Audiencia ha dado a la expresada cláusula 5ª respecto de la fecha de inicio de cómputo del plazo establecido para la entrega de las viviendas.

Alega la parte recurrente como fundamento del interés casacional la contradicción existente entre diferentes sentencias dictadas por las distintas secciones de la Audiencia de Oviedo sobre la misma cláusula al resolver sobre contratos iguales celebrados con diversos compradores, no obstante lo cual únicamente cita y aporta como sentencia de contraste -en cuanto sustentadora de un criterio distinto al sostenido por la recurrida- la dictada por la Sección 4ª de la misma Audiencia de Oviedo con el nº 70, de 21 febrero 2012  la cual afirma, en relación con la expresada cláusula, lo siguiente: 

«Basta una lectura de la misma para llegar a la convicción de que su redactado es oscuro y confuso al hacer referencia a distintos plazos. Prevé un plazo general para la ejecución de la obra, el de treinta meses, ahora bien, como la promoción estaba formada por tres edificios, el día inicial en el cómputo del plazo de ejecución de la obra variaba en función del bloque en el que se ubicase el piso. Así se partía del bloque NUM002, para el que el día de inicio de la obra se preveía "el que figure en el acta de comienzo de obra suscrita en el correspondiente libro de órdenes". El bloque NUM003 se empezaría transcurridos doce meses desde el inicio del bloque NUM002. Como a esa fecha han de sumarse los treinta meses que se contemplan4 en general hablaríamos de cuarenta y dos meses desde el inicio del bloque NUM002 , computado como se preveía anteriormente, sin embargo parece que esa no era la fecha exacta, pues en todo caso el cómputo del plazo dependería de cuando accediera al libro de ordenes el acta de inicio de la obra de cada bloque, que se fijaba como término inicial en el inciso final de la cláusula quinta. En cuanto al bloque NUM004 el inicio de la obra se preveía transcurridos veinticuatro meses desde el inicio del bloque NUM002, con las mismas peculiaridades en cuanto a la fijación del término inicial del plazo. Dejando al margen las singularidades en el cómputo de plazo, como quiera que para comenzar el bloque NUM002 no se fijaba una fecha concreta, el cumplimiento de la cláusula, en definitiva el plazo de ejecución de la obra, queda al arbitrio de la promotora, quien en definitiva determina el momento en el que el acta de inicio de la obra accede al libro de órdenes....».

Niega la validez de dicha cláusula, puesto que: 

«En definitiva, como queda evidenciado en el caso de autos el alcance, validez e interpretación de la cláusula queda al arbitrio de una de las partes contratantes, el promotor, en contra de lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código Civil. Y así aunque los trabajos de excavación se inician hacia marzo de 2007, la demandada pretende que el cómputo del plazo no puede comenzar hasta el año siguiente, marzo de 2008, fecha en la que solventados los problemas existentes en la parcela -se alude a la necesidad de desviar un colector general de saneamiento- accede al libro de órdenes el acta de inicio de la obra, con lo que en definitiva es la promotora y arquitecto quienes tienen plena disponibilidad en el cumplimiento del contrato, en concreto en lo relativo al plazo de entrega del piso....». 

En consecuencia la anterior sentencia, puesta en relación con la hoy recurrida, resultaría en principio válida para fundamentar el interés casacional que se invoca, pero no resulta suficiente para acreditarlo en los términos que exige esta Sala de que se invoquen en cada caso al menos dos sentencias firmes que se pronuncien en distinto sentido sobre el mismo problema jurídico relevante para el fallo.

Así en auto de 10 diciembre 2013 (Rec. 3203/2012), entre los más recientes, se reitera que

«este requisito, plasmado en el Acuerdo sobre criterios de admisión del recurso de casación y extraordinario por infracción procesal adoptado por esta Sala con fecha de 30 de diciembre de 2011, su debida justificación [del interés casacional] requiere que se invoquen, sobre un problema jurídico relevante para el fallo de la sentencia recurrida y con identidad de razón con el mismo, de un lado, al menos dos sentencias firmes de una misma Sección de una Audiencia Provincial que decidan colegiadamente con un criterio contradictorio al de la resolución impugnada y, de otro, la cita de, al menos, otras dos Sentencias de una misma Sección de una Audiencia Provincial (...) que se adhieran al criterio mantenido en la resolución impugnada...».

En el mismo sentido se pueden citar los autos de 19 junio 2012 (Rec. núm. 214/2012) y 27 noviembre 2012 (Rec. núm. 378/2012).

De ahí que, razonablemente, la parte recurrida haya denunciado la inadmisibilidad del recurso al oponerse al mismo según le autoriza el artículo 485 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En todo caso, y con el fin de agotar la respuesta casacional, se ha de precisar que la interpretación de la cláusula contractual efectuada por la Audiencia en el caso presente en modo alguno contradice los criterios lógicos que han de regir el ejercicio de dicha función ni vulnera los preceptos legales que la disciplinan, sobre los cuales ciertamente no se vuelve en el desarrollo del motivo que más bien se limita a enumerar los artículos del Código Civil reguladores de la interpretación de los contratos y a alegar la vulneración de todos ellos.

La Audiencia ha acudido al criterio de la literalidad del contrato, previsto como preferente en el artículo 1281 del Código Civil - siempre que no contradiga la intención evidente de los contratantes- pues la repetida cláusula 5ª señala claramente que el plazo de ejecución será el de treinta meses desde el inicio de la construcción del bloque NUM002; fecha de inicio que ha de determinarse atendiendo a lo fijado en el libro de órdenes por la dirección facultativa.

En consecuencia no cabe combatir la cláusula desde el aspecto de la interpretación contractual -que resulta clara- a efectos de propugnar una interpretación "contra proferentem" que por razón de una inexistente oscuridad llevara a estimar que el plazo fijado en treinta meses debía de computarse no a partir de la iniciación de la construcción del bloque correspondiente, sino a contar desde el inicio de la excavación.

Por ello, el motivo ha de ser desestimado.

CUARTO.- El segundo motivo viene a incidir sobre la misma cuestión, denunciando ahora la vulneración de lo dispuesto por los artículos 1256 y 1258 del Código Civil, pero no plantea ni justifica adecuadamente el interés casacional, como nuevamente pone de manifiesto la parte recurrida en su escrito de oposición, ya que ni siquiera concreta cuál es la doctrina contradictoria cuya unificación se pretende.

Como ya se ha señalado, la interpretación del contrato es correcta y el propio Código Civil distingue entre aquellos supuestos en que queda al arbitrio de una de las partes la validez y el "cumplimiento" de los contratos, lo que da lugar a su ineficacia (artículo 1256), de aquellos otros en los que es el "plazo de cumplimiento" el que queda indeterminado o a voluntad del deudor, en los cuales el acreedor tiene acción para solicitar de los Tribunales la fijación del momento en que dicho cumplimiento ha de resultar exigible (artículo 1128), lo que, en su caso, pudiera integrar una cláusula abusiva pero con efectos distintos a los resolutorios que ahora se pretenden. La Audiencia ha estimado tal carácter abusivo si bien ha considerado que la fecha de cumplimiento por parte de la vendedora no ha supuesto una frustración de la finalidad que a la parte compradora le había llevado a contratar; por lo que, aunque se estimara la existencia de retraso en el cumplimiento, dicho retraso no ha de dar lugar a la resolución que se pretende por vía reconvencional."

Fecha de entrega de vivienda: determinabilidad del plazo de entrega. Control de abusividad y transparencia

STS-1ª-1 610/2014 de 3 nov 2014 (Rec. 1590/2012) - Reitera la jurisprudencia de la STS-1ª de 26 may 2014 (Rec. 1125/2012), reproducida más abajo, y añade: 

"5. En relación al presupuesto de comprensibilidad de la reglamentación predispuesta (motivo segundo del recurso de casación) debe señalarse que esta Sala, SSTS de 18 de junio de 2012 núm. 406/2012), 11de abril de 2013 (núm. 221/2013) y 9 de mayo de 2013 (núm. 241/2013) ha profundizado en el significado jurídico del control de transparencia como un plus u obligación que tiene el contratante predisponente en orden a que la cláusula considerada no solo sea clara e inteligible, gramaticalmente para el contratante consumidor, sino que también resulte transparente tanto en la comprensión de la carga económica que realmente supone para él el contrato celebrado, esto es, respecto de la onerosidad o sacrificio patrimonial que debe realizar a cambio de la prestación que quiere o espera obtener, como de la comprensión, clara y sencilla, de la carga jurídica del contrato, es decir, de la posición jurídica que asume en los aspectos básicos que definen el contrato celebrado, como en la respectiva asignación o distribución de los principales riesgos del contrato celebrado.

En el presente caso, por las razones ya expuestas, debe señalarse que la posición jurídica que asume el consumidor respecto de la configuración del plazo de entrega resulta comprensible y transparente en la medida en que la reglamentación predispuesta le permite tanto una evaluación, sencilla y clara, del criterio de determinabilidad del plazo predispuesto, esto es, de la determinación de la fecha de inicio de la obra como inicio, a su vez, del cómputo del plazo establecido, como del control del mismo a través del derecho de información que, instrumentalizado por distintas vías, le permite conocer la marcha o el ritmo de la progresiva realización del proceso constructivo."

STS-1ª de 26 may 2014 (Rec. 1125/2012) - 

"3. En síntesis, ambas instancias desestimaron la demanda interpuesta por la parte compradora. En el planteamiento de la sentencia recurrida, la Audiencia declara que la cláusula no es abusiva porque en el momento de la celebración del contrato las partes conocían, porque se les había informado, que no había nada construido y que sólo se había iniciado la tramitación administrativa. Esta tramitación era compleja por la gran envergadura de la obra y por eso no se podía ser más preciso a la hora de fijar el plazo de entrega. No existe falta de claridad en la comprensión de la cláusula y, en último término, de conformidad al ejercicio de los derechos conforme a la buena fe, lo que se desprendía del contrato era la obligación de iniciar las obras cuando se concediera la licencia de obras y así se hizo. A mayor abundamiento, de declarar nula esta cláusula, tampoco la entrega de la obra se podía fijar en el plazo de 18 meses desde la firma del contrato dada su complejidad. Condiciones generales de la contratación y protección del consumidor. Compraventa de vivienda. Determinabilidad del plazo de entrega. Control de abusividad y de transparencia: doctrina jurisprudencial aplicable. Razón de la eficacia resultante del contrato.

SEGUNDO.- 1. La demandante, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC, interés casacional por existencia de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales (se citan la sentencia núm. 269/2005, de 14 de noviembre, de la Sección 8ª, de la Audiencia Provincial de Cádiz, la Sentencia núm. 282/2002, de 19 de julio de la misma Sección y Audiencia y la sentencia núm. 390/2009 de 20 de julio dictada, por la Sección 4ª, de la Audiencia Provincial de Málaga. El recurso de casación se articula en dos motivos. En el primero, se alega infracción de lo dispuesto en la disposición adicional primera, apartado I, 5ª de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios en relación con el artículo 1256 del Código Civil, y en consecuencia del artículo 1281 CC, al resultar la cláusula indefinida y vincular el contrato a la voluntad del profesional. En el segundo, se denuncia la vulneración de los apartados a y c del artículo lo de la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y del artículo 5.5. del Real Decreto 515/1989 sobre la protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, por cuanto la cláusula carece de concreción, claridad y sencillez, con falta de comprensión directa.

2. En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, los motivos planteados deben ser desestimados.

3. En relación a la cuestión central que plantea el recurso de casación relativa al posible carácter abusivo del plazo configurado para la entrega de la vivienda (motivo primero del recurso), debe señalarse, previamente, la siguiente delimitación. En efecto, atendida la naturaleza y alcance del control contenido se debe resaltar que se trata de un control de legalidad que no permite decidir con base a la equidad o discrecionalmente conforme a las características del caso concreto que se quieran poner de relieve. Por el contrario, conforme a la función de este control en orden a la delimitación contractual del tráfico patrimonial seriado, el control de contenido debe operar y ajustarse a los principios y normas de nuestro sistema jurídico en orden, primordialmente, a comprobar que la regla contractual predispuesta es conforme a los principios básicos de la regulación contractual aplicable sin ella, de acuerdo a los parámetro de la buena fe y equilibrio contractual. De esta forma, el control se proyecta de un modo objetivable teniendo por objeto el contraste del marco contractual predispuesto sin poder ser confundido o extendido al control de las consecuencias o hipótesis a las que pueda dar lugar, según los casos, el incumplimiento contractual de las partes; plano extraño a la función de este control que atiende a la calidad y validez funcional de la contratación seriada.

En este sentido, se ha pronunciado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en numerosas ocasiones, caso de las recientes Sentencias de 21 de febrero de 2013 , C-472/11 y 16 de enero de 2014, C-226/12, destacando que tanto la apreciación del desequilibrio importante, atendidas las normas aplicables en Derecho nacional, como las circunstancias del caso concreto, atendibles cuando se aplica la cláusula general de abusividad, deben valorarse conforme a la reglamentación contractual predispuesta en el momento de la celebración del contrato.

Pues bien, atendida esta delimitación previa, debe señalarse, en primer término, que la representación contractual predispuesta (expositivo I del contrato), conforme a la naturaleza, objeto y contenido obligacional de las partes, deja bien claro que en el momento de la celebración del contrato no se había iniciado el proceso constructivo y tan solo se había solicitado la tramitación administrativa necesaria para el inicio de su realización delimitándose, de esta forma, el contexto interpretativo en donde debe valorarse la posible indeterminación del plazo de entrega predispuesto, esto es, como compraventa sobre plano de vivienda futura en un proyecto constructivo de envergadura con una ejecución planificada en varios años y de forma progresiva o por fases. En segundo término, y en la línea de este contexto interpretativo, debe analizarse si la ausencia de una fecha o término concreto respecto de la entrega de la vivienda constituye, per se, la indeterminación del plazo con independencia de la naturaleza y objeto del contrato celebrado. 

En este sentido, nuestro Código Civil configura conceptualmente, artículos 1261 en relación con los artículos 1271, 1272 y 1273, la determinación del objeto del contrato como un presupuesto de la validez del mismo. Pero también, y en esta misma línea, la interpretación de los citados preceptos permite concluir, sin especial dificultad, que dicho presupuesto se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra absolutamente determinado en todos sus extremos, como si su concreción se produce conforme a criterios de determinabilidad que operan dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la realización de un nuevo convenio al efecto (SSTS 11 de abril de 2013, núm. 221/2013 y 12 de julio de 2013, núm. 461/2013).

Dicha consecuencia viene además reforzada por la aplicación del principio de conservación de los contratos que esta Sala toma en consideración no sólo como criterio interpretativo, sino también como principio general del derecho (STS de 15 de enero de 2013, n° 827/2012).

En el presente caso, estipulación primera del contrato privado de referencia, conforme a la interpretación gramatical referida al "sentido literal" que dispone el artículo 1281 del Código Civil, como criterio impulsor del fenómeno interpretativo, entre otras, sentencia de esta Sala de 18 de mayo de 2012 (n° 294/2012), la determinación del plazo de entrega, pese a no establecerse una fecha concreta o término esencial al respecto, quedó configurado con un criterio claro de determinabilidad: "en el plazo máximo de 18 meses a contar desde el inicio de las obras de edificación"; plazo que empezó a computarse el 23 de enero de 2008, momento en el que se iniciaron las obras de la construcción de la casa. La conclusión, por tanto, es que el plazo quedó debidamente concretado para las partes con un claro criterio de determinabilidad acorde con la naturaleza y características del contrato celebrado, sin que su cumplimiento se dejase al arbitrio del vendedor predisponente (artículo 1256 del Código Civil).

En parecidos términos, respecto del cumplimiento de los deberes de información de las fases de la edificación llevadas a cabo (Real Decreto 515/1989), en donde los compradores tuvieron acceso a la misma a través de diversos cauces, (oficina de información, página web, etc), y se les facilitó la información que solicitaron.

4. Por otra parte, en el plano diferenciable del cumplimiento del contrato también conviene resaltar, a mayor abundamiento, que de la prueba practicada no resulta acreditado ni la falta de diligencia de la vendedora en el cumplimiento de sus obligaciones y deberes urbanísticos (entre otros, licencia de obras y licencia de primera ocupación), ni el incumplimiento obligacional del plazo máximo tal y como se determinó, pues se citó a la compradora el 21 de septiembre de 2009, para proceder a la escritura pública del contrato el día 29 del mes siguiente, dentro del plazo de 18 meses establecido. Todo ello, conforme al principio de buena fe contractual, a la aplicación de la doctrina de los actos propios, y al plano satisfactorio de la entrega respecto de los intereses del comprador (STS de 19 de julio de 2013, núm. 477/2013).

5. En relación al presupuesto de comprensibilidad de la reglamentación predispuesta (motivo segundo del recurso de casación) debe señalarse que esta Sala, SSTS de 18 de junio de 2012 núm. 406/2012), 11 de abril de 2013 (núm. 221/2013) y 9 de mayo de 2013 (núm. 241/2013) ha profundizado en el significado jurídico del control de transparencia como un plus u obligación que tiene el contratante predisponente en orden a que la cláusula considerada no solo sea clara e inteligible, gramaticalmente para el contratante consumidor, sino que también resulte transparente tanto en la comprensión de la carga económica que realmente supone para él el contrato celebrado, esto es, respecto de la onerosidad o sacrificio patrimonial que debe realizar a cambio de la prestación que quiere o espera obtener, como de la comprensión, clara y sencilla, de la carga jurídica del contrato, es decir, de la posición jurídica que asume en los aspectos básicos que definen el contrato celebrado, como en la respectiva asignación o distribución de los principales riesgos del contrato celebrado.

En el presente caso, por las razones ya expuestas, debe señalarse que la posición jurídica que asume el consumidor respecto de la configuración del plazo de entrega resulta comprensible y transparente en la medida en que la reglamentación predispuesta le permite tanto una evaluación, sencilla y clara, del criterio de determinabilidad del plazo predispuesto, esto es, de la determinación de la fecha de inicio de la obra como inicio, a su vez, del cómputo del plazo establecido, como del control del mismo a través del derecho de información que, instrumentalizado por distintas vías, le permite conocer la marcha o el ritmo de la progresiva realización del proceso constructivo.

6. Por último, respecto de pretensión de integración contractual que realiza la parte recurrente, conforme a los criterios del artículo 1258 del Código Civil, debe señalarse que no procede su examen, dado que no ha prosperado la declaración de abusividad de la cláusula en cuestión."

Determinabilidad del plazo de entrega. Condiciones generales de la contratación: Control de transparencia, definición y alcance.

STS-1ª 221/2013 de 11 abr (Rec. 1637/2010) - 

"Interpretación contractual. Determinabilidad del plazo de entrega. Condiciones generales de la contratación: Control de transparencia, definición y alcance. El Aval en garantías Ley 57/1968: Imbricación en la estructura contractual y desarrollo interpretativo. 

2. En primer lugar, y en relación con la cuestión de la determinabilidad del plazo de entrega como requisito objetivo del contrato y consiguiente deber de información y transparencia de la legislación autonómica y sectorial que se cita (motivos primero y cuarto del recurso) debe tenerse en cuenta lo ya resuelto por esta Sala en la Sentencia de 10 diciembre 2012 (núm. 731/2012) que, en un caso similar, en su fundamento Sexto declaraba:

"El motivo tercero, fundado en infracción del art. 1445 CC en relación con el derecho de información del consumidor de los arts. 13 apdo. 1 d ) y 2 de la LCU, 3, 4 y 6 del RD 515/1989 sobre protección de los consumidores en la compraventa de viviendas y 4, 9 y 11 del Reglamento de información al consumidor en la compraventa de viviendas en Andalucía, de 1989, impugna la sentencia recurrida por no haber apreciado indefinición del objeto de la compraventa ni carencia de precio cierto, para lo cual la parte recurrente invoca toda la documentación que, según las normas invocadas como complemento del art. 1445 CC, tendría que haberse puesto a disposición del comprador.

Pues bien, este motivo debe ser igualmente desestimado porque, versando el juicio sobre la validez o nulidad de un contrato de compraventa por razón de la determinación o no de su objeto y precio, no cabe duda de la total determinación de ambos elementos esenciales: de su objeto, mediante la identificación del apartamento tipo NUM003, planta NUM004, n° NUM005, bloque NUM006, portal NUM007, con plaza de estacionamiento n° NUM008 y trastero n° NUM009 del conjunto urbanístico "DIRECCION001", con entrega de planos y puesta a disposición del proyecto básico de ejecución y del Documento Informativo Abreviado en el que constaban todas las características del edificio, incluidas superficie y calidades; y de su precio, tanto mediante la expresión de la cantidad de 542.000 euros más 37.940 euros en concepto de IVA como correspondiente al NUM004 con sus anejos de garaje y trastero, no habiendo razón alguna para5 considerar nulo el contrato por no especificar el precio de unos anejos que, como tales, no podían transmitirse separadamente, como mediante la expresión al detalle de su forma de pago, 61.632 euros a la firma del contrato, 490.060 euros a la firma de la escritura pública y entrega de llaves y 28.248 euros en 22 plazos mensuales de 1.284 euros cada uno a partir del 10 de septiembre de 2006.

Como quiera que estos elementos esenciales del contrato le constaban a la parte hoy recurrente desde el 23 de julio de 2006, fecha en que se firmó el contrato privado litigioso, es difícilmente explicable que hasta encontrarse próxima la terminación del conjunto urbanístico no considerase indeterminados la cosa y el precio, e igualmente lo es que todavía siga considerándolos así so pretexto de no habérsele entregado toda la documentación prevista en las normas administrativas".

En efecto, no cabe duda que nuestro Código Civil, artículos 1261 en relación con los artículos1271, 1272 y 1273, establece la determinación del objeto del contrato como un presupuesto de la validez del mismo. Pero también, y en esta misma línea, la interpretación de los citados preceptos permite concluir, sin especial dificultad, que dicho presupuesto se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra absolutamente determinado en todos sus extremos, como si su concreción se produce conforme a criterios de determinabilidad que operan dicho resultado sin necesidad de subsanación o de un nuevo convenio. Consecuencia que además viene reforzada por la aplicación del principio de conservación de los contratos que esta Sala toma en consideración, entre otras, Sentencia de Pleno de 15 enero 2013 (núm. 827, 2012). En el presente caso, estipulación quinta del contrato, conforme a la interpretación gramatical referida al "sentido literal" que dispone el artículo 1281 del Código Civil, como criterio impulsor del fenómeno interpretativo, entre otras, la Sentencia de esta Sala de 18 mayo de 2012 (núm. 294/2012), la determinación del plazo de entrega, pese a no establecerse como fecha concreta, quedó configurada con unos criterios claros de determinabilidad: "a los dieciocho meses desde el otorgamiento de la licencia de obras", esto es, abril de 2007; momento a partir del cual resulta pertinente valorar el posible retraso en orden a la resolución del contrato, como más adelante se expondrá, sin que ello comporte, como pretende la parte recurrente, discutir la propia existencia y validez del contrato celebrado por indeterminación de su objeto.

3. En segundo lugar, y profundizando en las perspectivas metodológicas y conceptuales que se proyectan en la legislación autonómica sectorial citada, particularmente de la protección derivada de la legislación sobre consumidores y de la contratación bajo condiciones generales, conviene tener en cuenta lo señalado por esta Sala en la Sentencia de 18 junio de 2012 (núm. 406/2012), a propósito de la compatibilidad de dichos criterios con el marco general de la interpretación dispuesto por el Código Civil; cuestión que se precisa en los siguientes términos:

"En primer término, cabe establecer que en el plano de la interpretación contractual se da una clara compatibilidad entre el específico control establecido para la contratación bajo condiciones generales, y el marco general de interpretación del Código Civil. La razón primaria de esta compatibilidad anida en la propia y necesaria abstracción del proceso interpretativo que alcanza, ineludiblemente, a todo orden o tipo de control sobre el contenido y aplicación de las normas, de suerte que los propios controles de inclusión, transparencia y de contenido que prevé la regulación de las condiciones generales de contratación se sirven, previamente, de estos medios interpretativos en su conjunto. De esta forma, los mismos requisitos de incorporación que contempla esta legislación (articulo 5.5 de la LCGC) presuponen que el ajuste a los criterios de "transparencia, claridad, concrección y sencillez" se ha realizado desde una previa labor interpretativa.

En todo caso, la razón de compatibilidad viene establecida expresamente en las reglas de interpretación de la citada ley, artículo 6.3, en donde se remite supletoriamente a las disposiciones sobre interpretación de los contratos recogidos en el Código Civil. De forma implícita, idéntica proyección la encontramos en el régimen aplicable a la declaración judicial de su no incorporación o de nulidad de la cláusula, en donde la sentencia estimatoria debe "aclarar', esto es, interpretar, el alcance de la eficacia contractual resultante o, en su caso, la justificación de la nulidad operada (articulo 9.2 de la Ley). Todo ello, sin perjuicio del alcance interpretativo del artículo 1288 del Código Civil y su incidencia en la llamada "interpretatio contra stipulatorem", o del alcance del principio de buena fe como elemento de la interpretación integradora del artículo 1258 del Código Civil".

En línea con esta Sentencia, se puede afirmar que el control referido al criterio de transparencia, como parámetro abstracto de validez de la cláusula predispuesta, esto es, fuera del ámbito del "error propio" o "error vicio", cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la "carga económica" que realmente supone para él el contrato celebrado, esto es, la onerosidad o sacrificio patrimonial a cambio de la prestación económica que se quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los presupuestos o elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación o distribución de los riesgos de la ejecución o desarrollo del mismo.

En el presente caso el recurrente no cuestiona realmente la inaplicación del control de transparencia en sus posibles aspectos, ni tan siquiera la información recibida, como se desprende de sus propias alegaciones en donde, sin dificultad, fija el plazo de entrega el 6 de abril de 2007, conforme a los criterios de determinabilidad anteriormente expuestos, ya que lo que realmente plantea, fuera de la posible complejidad o incomprensibilidad de dichos criterios, es una interpretación en clave autonómica de la Ley Valenciana 8/2004, de 20 de octubre, en la medida en que del deber de redactar con cláusulas claras la previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas deba inferirse, directamente, el carácter de término esencial de dichos plazos; planteamiento que esta Sala no comparte.

En parecidos términos, respecto de las plazas de aparcamiento cuya reserva de adquisición y precio correspondiente vienen contemplados en los contratos celebrados (estipulación segunda), quedando incluida su descripción en el proyecto inicial de edificación y resultando su ejecución conforme a la normativa administrativa pertinente, otorgamiento de la licencia de obras y certificación, y aceptación por parte del Ayuntamiento de la correcta finalización de la obra. A mayor abundamiento, ambas instancias, destacan como hecho probado que los compradores visitaban con frecuencia el desarrollo de la obra, teniendo "un perfecto conocimiento" de las fases y conclusión del mismo."

Interpretación del plazo de entrega fijado y su posible carácter esencial. El retraso en el cumplimiento como causa justificativa de la resolución del contrato. Doctrina de actos propios. La excepción de cumplimiento (exceptio non adimpleti contractus).

STS-1ª 221/2013 de 11 abr (Rec. 1637/2010) - 

"TERCERO .- 1. En relación al pretendido carácter esencial de los plazos de entrega establecidos (motivos segundo y tercero del recurso) debe señalarse que se trata de una cuestión de indudable naturaleza interpretativa. En este sentido, amén de ser doctrina de esta Sala, tan conocida y reiterada que huelga la cita de sentencias concretas, que la interpretación de los contratos corresponde a los órganos de instancia y sólo puede ser revisada en casación cuando resulte ilógica, arbitraria o irrazonable, lo cierto es que la Sentencia de Apelación realiza una correcta fundamentación del proceso interpretativo. 

Así, desde la interpretación literal y sistemática de las estipulaciones pactadas, la citada STS 18 mayo 2012 (núm. 294/2012) se observa, con suficiente claridad, que la determinabilidad de los citados plazos de entrega no fue revestida de la condición de término esencial para los compradores, de forma que en los propios criterios de determinabilidad del plazo (estipulación quinta de los meritados contratos) se dio entrada a la condicionalidad del mismo con referencia o remisión al desenvolvimiento de otros hechos relevantes en la consecución de la obra: "concesión de la licencia de obras y planeamiento de ejecución de la obra". En esta línea, misma estipulación, si que resultó prevista la conclusión de la obra antes del plazo máximo fijado y la posibilidad de su puesta a disposición anticipada. Del mismo modo, estipulación cuarta, que la condición resolutoria del contrato sólo quedó configurada, contractualmente, en favor de la parte vendedora ante el impago de cualquiera de las cantidades aplazadas.

2. Tampoco puede ponerse en tela de juicio la valoración que la Sentencia de Apelación realizada respecto del retraso observado en el presente caso y su posible relevancia como causa justificativa de la resolución del contrato, esto es, del incumplimiento resolutorio, pues en estos casos, conforme a la doctrina jurisprudencial, muy ligada a las circunstancias de los mismos, el mero retraso puede considerarse no resolutorio cuando el término no fue configurado como esencial, no se frustra la finalidad del contrato y el cumplimiento tardío sigue siendo útil e idóneo para la satisfacción de los intereses. Todo ello sin perjuicio, como ya se ha señalado, de la aplicación al presente caso de la doctrina de los actos propios. Entre otras, STS de 15 junio 2012 (núm. 399/2012).

3. Por último, tampoco cabe estimar la aplicación en este caso de la exceptio non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido) pues como se señala en la Sentencia de esta Sala de 18 mayo 2012, anteriormente citada a efectos de interpretación contractual, la aplicación de dicha excepción, como derecho o facultad dispuesto para poder rechazar el cumplimiento de una obligación que no se ajusta la ejecución del programa de la prestación previsto, no se extiende o ampara aquellas pretensiones cuya causa de pedir gravita en el incumplimiento propiamente dicho de la obligación, cuestión que ocurre cuando se pretende que el término esencial del plazo comporte el incumplimiento resolutorio del contrato."

Resolución de compraventa por imposibilidad de conseguir préstamo - Cláusula Rebus Sic Stantibus

STS-1ª de 17 de enero de 2013, núm. 820/2013 - 

"TERCERO .- El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1182, 1183 y 1184 relativos a la imposibilidad sobrevenida porque, según la parte recurrente, en este caso la imposibilidad no sería definitiva sino coyuntural y, además, imputable a los deudores dado el poco tiempo transcurrido entre el 28 de abril de 2008, fecha de la firma del contrato privado de compraventa, y el 29 de julio de 2008, fecha del primer requerimiento para otorgar escritura pública. Se alega también que no cabe identificar la imposibilidad de financiación con las dificultades para obtenerla; que el 28 de abril de 2008 "la situación de crisis generalizada ya se había puesto de manifiesto" ; que en su respuesta al requerimiento de 5 de noviembre de 2008 los5 compradores no alegaron la imposibilidad sobrevenida de pagar el precio; que según el propio documento de la entidad de crédito acompañado con la demanda la denegación del préstamo hipotecario se debió a la situación financiera del comprador y no a la situación financiera general; que no consta comparación alguna entre la situación económica de los compradores al firmar el contrato y su situación en noviembre de 2008; y en fin, que "los compradores procedieron a adquirir la vivienda cuando esta se encontraba próxima a su finalización, no pudiendo manifestar que tres meses después ya no podían cumplir, pero tres meses antes sí".

Pues bien, este motivo sí debe ser estimado por las siguientes razones:

1ª) El régimen de los arts. 1182 a 1184 CC, referido a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o físicamente imposible, se compadece mal con los hechos litigiosos y con la pretensión de los demandantes-reconvenidos: lo primero, porque la obligación de estos no era la de entregar una cosa determinada, hipótesis del art. 1182 CC, ni tampoco una obligación de hacer, hipótesis del art. 1184 del mismo Código, sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece; y lo segundo, porque lo verdaderamente pretendido en la demanda inicial no era tanto una liberación de la obligación de los compradores de pagar el precio subsistiendo la de la vendedora de entregar la cosa cuanto un desistimiento del contrato, por más que se calificara de resolución y se invocara el art. 1124 CC, por circunstancias sobrevenidas consistentes, en esencia, en la imposibilidad de obtener financiación.

2ª) Cuando la jurisprudencia admite la aplicación analógica del art. 1184 CC a las obligaciones de dar a que se refiere su art. 1182 (p. ej. SSTS 21-2-91 , 29-10-96 , 23-6-97 y 30-4-02) no lo hace para ampliar el ámbito del art. 1182 a las deudas de dinero, sino para admitir la liberación del deudor de cosa determinada no solo por la pérdida de esta sino también por la imposibilidad legal o fáctica de entregarla.

3ª) Lo que sucede, por tanto, es que la sentencia recurrida se funda formalmente en los arts. 1182 a 1184 CC, que guardan una estrecha relación con el caso fortuito contemplado en su art. 1105, pero materialmente aplica la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, más próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC (SSTS 5-1-80 , 8-11-83 , 26-5-90 y 21-7-10), a su art. 1289 o a su art. 1575, atendiendo a la restricción del crédito provocada por la crisis económica y a las consiguientes dificultades de los compradores de viviendas para acceder al que hasta entonces venía siendo su medio habitual de financiación, es decir el préstamo hipotecario. 

4ª) La cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato. Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90 , 6-11-92 y 15-11-00). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa (SSTS 10-2-97, 15-11-00, 22-4-04 y 1-3-07), y por regla general se ha rechazado su aplicación a los casos de dificultades de financiación del deudor de una prestación dineraria (SSTS 20-5-97 y 23-6- 97). Más concretamente, en relación con compradores de viviendas que debían pagar el precio en tiempo más o menos próximo al inicio de la todavía subsistente crisis económica, la sentencia nº 597/2012, de 8 de octubre, ha rechazado tanto la nulidad por vicio del consentimiento como la resolución por incumplimiento solicitadas por una compañía mercantil que había comprado tres viviendas de una misma promoción inmobiliaria y alegaba que la vendedora se había comprometido a obtener la subrogación de la compradora como deudora hipotecaria, razonándose en la sentencia de esta Sala que el deudor debe prever las fluctuaciones del mercado, amén de apreciarse en la sociedad compradora una finalidad especulativa; la sentencia nº 568/2012, de 1 de octubre, ha rechazado unas pretensiones similares de la compañía mercantil compradora de una vivienda, que igualmente alegaba el compromiso de la vendedora de facilitar la financiación del pago del precio, razonando esta Sala que "era previsible que el banco no hubiese aceptado la subrogación por falta de solvencia, pues a la propia compradora se le denegaron los préstamos que directamente solicitó a las entidades financieras"; y la sentencia nº 731/2012, de 10 de diciembre, ha rechazado unas pretensiones semejantes de los cónyuges compradores de una vivienda en una urbanización de la costa razonando que la propia ambigüedad de su planteamiento impedía dilucidar si en verdad les interesaba o no la financiación del pago del precio mediante un préstamo hipotecario.

5ª) Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla (SSTS 27-6-84, 17-5-86, 21-2-90 y 1-3-07). Por otra parte, en la actualidad es clara una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales (art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea (art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales (art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación). Así, en el último trabajo citado se propone para el art. 1213 CC el siguiente texto, inspirado tanto en la idea de la causa negocial como en la de la asignación de riesgos: 

"Si las circunstancias que sirvieron de base al contrato hubieren cambiado de forma extraordinaria e imprevisible durante su ejecución de manera que ésta se haya hecho excesivamente onerosa para una de las partes o se haya frustrado el fin del contrato, el contratante al que, atendidas las circunstancias del caso y especialmente la distribución contractual o legal de riesgos, no le sea razonablemente exigible que permanezca sujeto al contrato, podrá pretender su revisión, y si esta no es posible o no puede imponerse a una de las partes, podrá aquél pedir su resolución.

La pretensión de resolución solo podrá ser estimada cuando no quepa obtener de la propuesta o propuestas de revisión ofrecidas por cada una de las partes una solución que restaure la reciprocidad de intereses del contrato".

6ª) Ahora bien, que la regla rebus sic stantibus pueda aplicarse a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior, y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.

7ª) De aplicar todo lo anterior al presente caso resulta que tampoco desde la perspectiva de la regla rebus sic stantibus cabe mantener el fallo impugnado, precisamente porque, dada la motivación que le precede en la propia sentencia, su único fundamento real queda reducido a la crisis económica, hecho ciertamente notorio, y a la consiguiente restricción generalizada de los préstamos hipotecarios, hecho igualmente notorio. Sin embargo, aparte de que los compradores demandantes iniciales solo aludieron a la regla rebus sic stantibus al contestar a la reconvención de la mercantil vendedora, lo cierto es que la propia sentencia recurrida prescinde de los presupuestos más elementales para su aplicación al no considerar necesaria una comparación entre la situación económica de los compradores antes y después del contrato, al prescindir por completo de la capacidad económica de uno de los cónyuges compradores mediante el solo y nada convincente argumento de que ambos compraban para su sociedad de gananciales, al identificar la imposibilidad de financiación con la denegación de financiación por una sola entidad de crédito y fundada en un alto endeudamiento que bien podía ya existir al tiempo de celebrarse el contrato o, en fin, al no dar la debida relevancia al dato de que el propio contrato ya contemplaba expresamente la posibilidad de que los compradores no obtuvieran la financiación prevista sin por ello exonerarles del pago del precio, asignándoles así un riesgo que en principio excluiría la aplicación de la regla rebus sic stantibus conforme al criterio de la asignación de riesgos seguido por la sentencia de esta Sala nº 240/2012 de 23 de abril.

8ª) En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para7 conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.

CUARTO.- La estimación del motivo primero hace innecesario el examen de los otros dos, fundados en infracción de los arts. 1300 y 1303 CC (motivo segundo) y en infracción de los arts. 1254, 1089, 1091, 1124, 1255, 1258, 1261, 1278, 1445 y 1450 CC (motivo tercero), y comporta, conforme al art. 487.2 LEC, la casación total de la sentencia recurrida para en su lugar, en virtud de todo lo razonado en el fundamento jurídico tercero, confirmar la sentencia de primera instancia, incluido su pronunciamiento sobre costas por ajustarse a lo dispuesto en el art. 394.1 LEC."

Contratación de bienes con oferta de restitución del precio

Ley de protección de los consumidores en la contratación de bienes con oferta de restitución del precio (L 43/2007)

Libro del edificio

Hipotecas

Algunas ayudas

Ayuda económica por adquisición de vivienda financiada mediante préstamo hipotecario (MutGenJudicial Res 22 dic 2008)