Ley de Ordenación de la Edificación (L 38/1999)
EL NUEVO MARCO JURÍDICO LEGAL DERIVADO DE LA APLICACIÓN DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Elementos a considerar en la Responsabilidad en la Construcción: terremoto 2010 (Alberto Alcalde) Examina la situación en Chile
Antes de la LOE, la responsabilidad del Arquitecto y el Constructor venía regulada en el CC (art. 1.591) y por la amplia Jurisprudencia que lo desarrolló, extendiéndola al Aparejador y Promotor.
Todos ellos respondían solidariamente de los daños y perjuicios que ocasionase la ruina de un edificio que se produjere dentro de los 10 años desde la finalización de la obra, siempre que no se pudiera atribuir de forma individualizada dicha responsabilidad.
El concepto de ruina fue interpretado por los tribunales y ampliando más allá que la destrucción o pérdida del inmueble, extendiéndolo a aquellos defectos de construcción tales como grietas, desconchados, humedades, etc. que, por exceder de las imperfecciones corrientes, constituyen una violación del contrato e implican defectos constructivos que configuran el concepto de ruina funcional.
La vigente LOE modifica el mencionado plazo de garantía, es decir, el período en el que deben manifestarse los daños materiales, variándolo según el tipo de daño. Los plazos de garantía son los siguientes:
10 años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
3 años para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
1 año para los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Dichos plazos se cuentan a partir de la recepción de la obra, sin que el propietario haya formulado reservas, es decir, desde la recepción definitiva de la obra.
Hay que tener en cuenta que las acciones para exigir la responsabilidad prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, si bien pueden subsistir las acciones de responsabilidad por incumplimiento contractual que correspondan.
Ver la Jurisprudencia citada al respecto en el art. 14 LEC.
STS 1172/2008 de 4 dic (Rec 500/2004) - Resumen de doctrina - "Con independencia de la contribución causal de los promotores a la ruina de las obras, y de la construcción de cinco naves cuando el proyecto era para construir una, constituye doctrina de esta Sala, recogida, entre otras recientes sentencias, en la de 30 de abril de 2008 (recurso nº 1092/2001), respecto de la responsabilidad del Promotor, que «en supuestos de responsabilidad decenal la condena solidaria de los distintos elementos personales que intervienen en la edificación sólo está justificada en el caso de no poder individualizarse la correspondiente a cada uno de los culpables de los defectos constructivos, siendo factible que quepa precisar la atribuible a cada uno de ellos, en cuyo caso, si es posible discriminar con nitidez la participación responsable de cada uno en el resultado ruinoso, podrá exigírseles la reparación de forma individualizada (SSTS 30 de junio de 2005; 31 de mayo 2007 , entre otras muchas). Ahora bien, es hecho probado de la sentencia que el recurrente en casación fue promotor de la edificación y en tal concepto viene obligado a la reparación de los defectos reseñados de acuerdo con reiterada doctrina jurisprudencial expresiva de que no obsta a la responsabilidad del promotor que también pudiera ser imputada a los técnicos intervinientes en la obra y la solidaridad en estos casos ha sido declarada con la misma reiteración por la jurisprudencia en el sentido de hacerle responsable junto con los demás agentes de la construcción (SSTS 29 de noviembre 2004; 24 de mayo de 2007), en cuanto viene a hacer suyos los trabajos realizados por personas a las que ha elegido y confiado, y su obligación de entrega, caso de que tengan vicios incursos en el artículo 1591 , la ha cumplido de modo irregular, defectuoso, de tal forma que no puede quedar liberado alegando la responsabilidad de terceros ligados con él mediante los oportunos contratos (STS 12 de marzo 1999) ...». En el mismo sentido, cabe citar la Sentencia de 29 de noviembre de 2007 (recurso nº 636/2000), en la que, al respecto de la responsabilidad del promotor, se proclama que «el Promotor ni diseña ni ejecuta o vigila la obra, al ser funciones propias de los demás agentes que intervienen en el proceso constructivo, si bien lo idea, lo controla, administra y dirige a fin de incorporar al mercado la obra hecha, por lo que de admitirse la tesis de la recurrente en ningún caso resultaría condenada solidariamente en un proceso por vicios constructivos (SSTS 13 de mayo 2002; 8 de junio de 2007). La responsabilidad de los promotores no es por tanto por culpa extracontractual, sino que opera dentro del ámbito jurídico del art. 1591 del Código Civil, en relación al 1596 , como responsabilidad profesional, por tratarse de supuesto de ruina, y darse las razones que recogen las sentencias de 1 de octubre de 1991; 28 de enero de 1994 y 24 de mayo 2007, entre otras: a) que la obra se realiza en beneficio del promotor; b) que se destina al tráfico mediante la venta a terceros; c) que los adquirentes confían en su prestigio profesional; d) que es el promotor quien elige y contrata a los técnicos y al constructor y e) que al adoptar criterio contrario produce desamparo o limita a los futuros compradores, frente a la mayor o menor solvencia del resto de los intervinientes en la construcción. Estos criterios de jurisprudencia, señala la Sentencia de 24 de mayo de 2007 , han sido incorporados a la Ley de Ordenación de la Edificación en la que el Promotor figura como uno más de los Agentes que la misma refiere, bien es cierto que con una ampliación del concepto al no venir ya caracterizado como el mero beneficiario del negocio constructivo. Y si no fuera por la declaración inicial contenida en el artículo 17, relativo a que "las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y adquirentes de los edificios ...", se podría decir que la Ley constituye al Promotor en responsable exclusivo de los defectos constructivos, o lo que es igual, en garante de la calidad del producto final elaborado. El Promotor, dice el 17.3, responde solidariamente, "en todo caso" con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras "en todo caso" con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma».
STS 1093/2008 de 3 dic - "Esta Sala acepta la argumentación de la sentencia de instancia, pues al existir varias concausas, unas que son imputables a la dirección técnica de la obra y otras a la ejecución material de la misma, sin posibilidad de discernir entre ellas, la responsabilidad de todos ellos frente al dueño no puede ser otra, como así lo tiene establecido con reiteración esta Sala, que la responsabilidad solidaria (por todas, STS de 21 de mayo de 1999), sin que en casación hayan quedado desvirtuados los razonamientos de la instancia. Esta Sala tiene declarado que "el contratista, como profesional que es en el ramo en que ha sido contratado, debe indicar las consecuencias perjudiciales que se deben seguir de determinadas órdenes y direcciones en la ejecución de la obra, salvando su responsabilidad, siempre que por su profesión pueda conocerlas, no requiriéndose para ello otros conocimientos; lo que no puede escudarse es en la simple y socorrida excusa de que hace lo que le mandan, pues de lo contrario sobraría su mención entre los responsables de los daños que enumera el artículo 1591 : siempre estaría en su mano huir de la responsabilidad pretextando las órdenes recibidas de los técnicos. Ya esta Sala en sentencia de 22 de septiembre de 1986 dijo que el constructor, por su carácter técnico, debió o bien no realizar la obra sin un correcto terraplenado (en el caso de aquellos autos), o bien de las consecuencias que tendría hacerla de la manera proyectada" (SSTS de 8 de febrero de 1994 y 26 de diciembre de 1995 ). Por otra parte, es doctrina reiterada de esta Sala la de que la apreciación de la causas determinantes de la ruina, así como la distribución de las cuotas de responsabilidad entre los distintos partícipes del proceso constructivo, es materia reservada a los Tribunales de instancia, en atención a su carácter eminentemente fáctico (por todas, STS de 19 de noviembre de 1999 ). Asimismo, constituye doctrina jurisprudencial la referente a los siguientes aspectos: a) las responsabilidades derivadas del artículo 1591 del Código Civil cabe que se atribuyan a arquitectos y a constructores, según el origen de las mismas (vicios de dirección, del suelo, de construcción o de infracción de condiciones del contrato; b) el concepto de arquitectos puede comprender a otros técnicos directores de las obras y el de constructor abarcar incluso al promotor; c) la concurrencia en los demandados de hechos susceptibles de ser determinantes de su declaración de responsabilidad, es manifestada por los Tribunales de instancia con el carácter de hecho; d) proclamada la responsabilidad solidaria por el todo o con atribución de cuotas, puede cualquiera de los condenados recurrir en casación por el sistema establecido y con los requisitos legales; e) un condenado carece de facultad procesal para pedir en casación la condena por el todo a otro codemandado, y sólo ha de tratar de demostrar que la suya propia ha sido producida por infracción de ley sustantiva o procesal (STS de 19 de noviembre de 1997 ). (...) Como sienta la sentencia recurrida, en lo que se refiere a la redes de fontanería y saneamiento, se trata de un defecto de ejecución, relativo a su anclaje y por tanto de responsabilidad exclusiva del constructor, sin que quepa acoger el argumento de que por contrato sólo estaba obligada a lo proyectado, pues su responsabilidad se residencia en la infracción de sus obligaciones y que, más allá de lo proyectado respecto de cada específico elemento constructivo, su obligación era la de actuar conforme a la "lex artis" para entregar un bien idóneo para el fin previsto."
TS 21 dic 2011 (Rec. 1885/2008) - El TS niega la legitimación reconocida en tanto que la promotora demandante en el presente procedimiento no tiene la condición de perjudicada, constando a tal efecto que la misma no solo se negó a responder de los defectos de la carpintería metálica de un edificio frente a los compradores de las viviendas sino que, además, vendió las viviendas conociendo ya las filtraciones de aire y agua en muchas de ellas. Indica la Sala que en todo caso, la conducta debida de la demandante-recurrida era haber reparado los defectos antes de vender las viviendas, o bien repararlos una vez vendidas, pero no, como ha hecho, venderlas con los defectos sin rebajar el precio y negarse luego a repararlos.
"Así definidas las posiciones de las partes en relación con lo resuelto por la sentencia impugnada, los motivos de casación examinados deben ser estimados por las siguientes razones:
1.ª) No se aprecia la causa de inadmisión alegada por la parte recurrida en su escrito de personación, pues la impugnación de la legitimación activa se formula por las partes recurrentes sin alterar en ningún punto esencial los hechos que la sentencia impugnada declara probados.
2.ª) No se aprecia el defecto formal que la actora-recurrida alega respecto del motivo de Dirsa, pues la cita del " artículo 477-1.º" LEC en su enunciado debe entenderse referida, no al art. 477.2-1.º como quiere hacer ver dicha parte, sino al apdo. 1 del mismo artículo, es decir a la "infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso", según demuestra la cita, a continuación, del art. 1902 CC como norma infringida. En definitiva, el recurso de casación de Dirsa se tuvo por preparado y fue admitido al amparo del art. 477.2-2.º LEC, en atención a la cuantía litigiosa, y el motivo cumple los requisitos formales exigibles al fundarse en infracción de una norma aplicable para resolver el problema de la legitimación activa de la demandante en función de si tiene o no la condición de perjudicada.
3.ª) Como la propia parte recurrida subraya al oponerse a los motivos de casación, la acción ejercitada por ella contra las ahora recurrentes es la fundada en el art. 1902 CC, por responsabilidad civil extracontractual. En consecuencia, desde esta perspectiva habrá de prescindirse de la legitimación para el ejercicio de otras acciones, como serían las fundadas en el art. 1591 CC o en la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999. De aquí que resulte un tanto confusa la referencia de la recurrida a su acción como promotora "frente a las contratistas", ya que no fueron estas, sino la codemandada absuelta, quienes contrataron con ella la ejecución de la obra. Además, la propia recurrida se negó a dirigir su demanda contra los técnicos de la obra, pese a haber sido estos llamados al proceso a petición de parte demandada.
4.ª) La acción fundada en el art. 1902 CC exige en el demandante la condición de perjudicado, y esta no concurre en la promotora demandante-recurrida, quien no solo se negó a responder de los defectos de la carpintería metálica frente a los compradores de las viviendas sino que, además, vendió las viviendas conociendo ya las filtraciones de aire y agua en muchas de ellas. Alegar, como hace la demandante-recurrida y admite la sentencia impugnada, que la seguridad de que iba a ser demandada por los propietarios de las viviendas la legitimaba para el ejercicio de la acción fundada en el art. 1902 CC, o que la comunidad de propietarios estaba conforme con el ejercicio de la acción, equivale a afirmar la posibilidad de acciones preventivas fundadas en dicha norma, es decir anteriores a la propia existencia del daño o perjuicio, o bien una legitimación por sustitución que carece de sustento legal. A esto se añade, de un lado, que la circunstancia de ser aún la promotora, al tiempo de interponer su demanda, propietaria de un local y de una plaza de garaje del edificio es irrelevante, pues ni consta ni se alega que tales elementos estuvieran afectados por las filtraciones derivadas de los defectos de la carpintería metálica; y de otro, que la conformidad de la comunidad de propietarios con que la promotora interpusiera la demanda de este litigio también es irrelevante, pues lo cierto es que la promotora se negó a responder frente a la comunidad y que no interpuso su demanda en beneficio de esta sino defendiendo un derecho propio. Hasta tal punto es esto así, que si en vez de la reparación en forma específica hubiera solicitado una indemnización por su equivalente económico, la comunidad de propietarios no habría gozado de ningún título para, en el caso de haber prosperado la demanda de la promotora, haberle exigido la entrega del importe de la indemnización.
5.ª) Tampoco la jurisprudencia en que se funda la sentencia recurrida justifica en este caso la legitimación activa de la promotora, pues además de referirse a demandas fundadas en el art. 1591 CC, lo cierto es que la sentencia de 28 de junio de 2006 (rec. 4018/99 ), que es la más especialmente invocada por la sentencia recurrida, versa sobre un caso en el que la acción de la promotora se dirigía contra la constructora, fundándose precisamente en el contrato, y en el que, además, la demandante había satisfecho una importante cantidad correspondiente a reparaciones o subsanaciones. Por el contrario la jurisprudencia, tratándose de acciones fundadas en el art. 1902 CC, exige la condición de perjudicado ( STS 22-12-08 en rec. 3992/01 ) e, incluso en el caso de acciones fundadas en el incumplimiento del contrato de obra, exige también el quebranto patrimonial propio, no de terceros ( STS 16-1-08 en rec. 5725/00 ), requisito exigido también para la acción de la promotora fundada en el art. 1591 CC al declarar la sentencia de 11 de octubre de 2011 (rec. 1474/08 ) que "es preciso que la totalidad de las viviendas no hayan sido transmitidas a terceras personas, o si lo han sido, la cooperativa o asociación haya reparado los desperfectos, o bien, se hubiera comprometido a abonarlos, es decir, es necesaria la existencia de un perjuicio patrimonial real y efectivo".
6.ª) En suma, la conducta debida de la demandante-recurrida era haber reparado los defectos antes de vender las viviendas, o bien repararlos una vez vendidas, pero no, como ha hecho, venderlas con los defectos, sin rebajar el precio, y negarse luego a repararlos oponiéndose a lo planteado en conciliación por la comunidad de propietarios para, en cambio, presentarse como perjudicada por las subcontratistas, pero al margen del contrato de obra, en una demanda de cuyo planteamiento, tanto en cuanto a acciones ejercitadas como a personas demandadas, ella misma debe soportar las consecuencias."