Retracto legal
NORMATIVA
Artículo 1521.
El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Artículo 1522.
El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
Artículo 1523.
También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.
Artículo 1524.
No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
Artículo 1525.
En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los artículos 1.511 y 1.518.
Artículo 1518.
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
Artículo 1511.
El comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones.
CÓMPUTO DE PLAZOS EN EL RETRACTO LEGAL
Artículo 1.524 CC
Artículo 1524.
No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
Retracto de comuneros - Adjudicación en subasta - Cómputo del plazo de incicio
STS 198/2009 de 18 mar (Rec. 1566/2005) - "El retracto legal, como derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere y en sus mismas condiciones, constituye un auténtico límite que el ordenamiento jurídico impone al derecho de propiedad, constriñendo el poder de disposición que, de ordinario, corresponde al dueño de la cosa, estableciendo una preferencia a favor de determinadas personas para adquirir aquella en caso de que tenga lugar su enajenación. De lo dicho se desprende que tal derecho de adquisición preferente no entra en juego sino después de que la cosa haya sido enajenada, esto es, transmitida a un tercero, siendo los conceptos de enajenación (o transmisión) y de correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho de retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad contemplado específicamente en el artículo 1524 CC respecto del retracto legal de comuneros -STS de 14 dic 2007, con cita de la STS de 9 mar 1999, admitiéndose el retracto respecto de enajenaciones hechas en pública subasta judicial, pues, precisamente en un supuesto de retracto legal de comuneros, recuerda la STS de 25 may 2007, haciéndose eco de lo dicho en la STS de 8 jun 1995, que no existen razones para limitar el retracto a las adquisiciones derivadas de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, «no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo»). En línea con lo mencionado es necesario aclarar que el hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como venta consumada y no meramente perfeccionada. Así, dice la STS de 17 jun 1997 que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, siendo aún más explícita la STS de 14 nov 2002, que señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección, estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción. De este modo, en las transmisiones de bienes a través de contrato de compraventa, aunque el contrato se perfeccione al concurrir el consentimiento de las partes sobre la cosa objeto del mismo y el precio según el artículo 1450 CC, lo relevante a efectos de determinar cuándo nace el derecho de retracto y cuándo puede ejercitarse la acción por el retrayente es que la adquisición de lo comprado no tiene lugar sino cuando a ese título se le une el modo o tradición consistente en la entrega de la cosa del vendedor al comprador (en nuestro sistema, hasta el momento en que se produce la entrega de la cosa, el contrato sólo produce efectos de índole obligacional entre las partes), incluso de forma simbólica - traditio ficta- con otorgamiento de escritura pública según el artículo 1462.2º CC. Y de igual forma, en los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante será la consumación de la venta pues sólo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en 9 días, salvo que se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra testimonio y se notifica al retrayente. En tal sentido se ha pronunciado esta Sala de forma concluyente en sus dos últimas sentencias sobre la cuestión, SSTS de 14 dic 2007 y 14 jul 2008, confirmando ésta última la doctrina, que ahora se reitera, de que en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene lugar con la subasta sino con el auto de adjudicación, siendo la fecha de este la que debe tomarse en cuenta como día inicial del cómputo a no ser que el retrayente desconozca su existencia, en cuyo caso el plazo comenzará a partir del día siguiente a su notificación. En relación con el único punto litigioso que se trae ahora a casación, constituye ratio decidendi de la sentencia de segunda instancia que la acción no estaba caducada por interponerse la demanda antes de que se agotara el plazo de nueve días que contempla la ley, plazo que el tribunal de apelación computa desde el auto de adjudicación. La sentencia sienta como hechos probados (fundamento jurídico Segundo) que el auto de adjudicación se dictó el 30 de septiembre de 2002 y que la demanda se presentó el 8 de octubre de ese mismo año, dentro, por tanto, de los nueve días siguientes, siendo irrelevante para el tribunal de instancia que la notificación no tuviera lugar sino hasta el 9 de octubre de 2002. En conclusión, se rechazan los tres motivos del recurso, como ya se ha dicho, por resultar inexistente el interés que se invoca, en la medida en que la sentencia de la Audiencia es conforme con la doctrina de esta Sala que ahora se reitera, que sienta que en las ventas en pública subasta el dies a quo para el comienzo del plazo de caducidad de la acción de retracto a que se refiere el artículo 1524 CC se corresponde con el del auto de adjudicación, por ser el momento en que la venta queda consumada."
STS 903/2009 de 26 feb (Rec. 471/2003) - "El recurso debe ser estimado. La sentencia recurrida yerra al afirmar, a modo de presunción aunque no emplea este término, que el conocimiento de la transmisión viene dado por la publicidad de la subasta y de los actos transmisivos posteriores. Lo cual no lo dice el artículo 1524 CC ni lo ha dicho nunca la jurisprudencia. El artículo 1524 parece claro respecto al dies a quo del retracto legal: la inscripción en el Registro de la Propiedad o, sólo en su defecto, si no se produce la inscripción, es desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. La jurisprudencia ha matizado que si antes de la inscripción el retrayente hubiera tenido conocimiento completo de la transmisión, la fecha de tal conocimiento sería el dies a quo. En caso de subasta administrativa, se entendió que el dies a quo fue la notificación de la adquisición y compraventa en escritura pública, en la STS de 14 dic 2007. En caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el dies a quo; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad: lo cual lo dice también la citada STS de 14 dic 2007. Tal como dice la retrayente en su escrito de recurso, el contenido de la sentencia dictada en instancia, que recogiendo la doctrina existente del Tribunal Supremo, establece que respecto a la pretendida caducidad en los casos de subasta judicial el nacimiento de la acción de retracto se produce con la aprobación judicial de la subasta, ya que con la aprobación del remate y la subsiguiente adjudicación al rematante de la finca subastada se opera la consumación del contrato, claro es, siempre que el retrayente haya tenido conocimiento exacto de la subasta y de las condiciones de la misma. Con la prueba practicada en la instancia no ha quedado acreditado en forma alguna que la actora tuviera conocimiento anterior a la inscripción del Registro de la existencia de la subasta, de la adjudicación ni de las condiciones de la misma, por lo que el plazo debe contarse desde la citada inscripción. Y dicha sentencia en modo alguno dice que se hubiera producido tal conocimiento."