Desahucio y Jurisprudencia sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos, por artículos
Desahucio en Andalucía
Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en Andalucía, mediante la modificación de la Ley 1/ 2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y se modifica la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo
LAU 1994
Desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas. No procede el desahucio cuando se discute la cuantía de los gastos repercutibles con voluntad de cumplimiento por parte de la arrendataria. Infracción procesal.
STS-1ª núm. 210/2015 de 22 de abril de 2015 (Rec. 848/2013- ECLI:ES:TS:2015:1529)
TERCERO.- En cuanto a las infracciones de carácter sustantivo que se denuncian carecen de sentido las referidas a las normas que regulan la consignación - artículos 1176, 1177, 1178 y 1180 del Código Civil - pues la Audiencia no han entendido que las consignaciones efectuadas comporten una extinción de la deuda con carácter liberatorio de la obligación de la arrendataria, para lo que sería necesaria efectivamente la concurrencia rigurosa de los requisitos establecidos en el Código Civil, sino que ha considerado -atendiendo a la finalidad de las normas que regulan la resolución del arrendamiento por impago de renta y cantidades asimiladas- que en el caso no concurre una actuación de la demandada que revele un claro incumplimiento de sus obligaciones, sino una discrepancia en cuanto a la justificación de las cantidades exigidas que en forma alguna puede dar lugar a la resolución del contrato arrendaticio.
En cuanto a la infracción de los artículos 27.2.a) de la LAU 1994, 1555-1 º y 1569-2º del Código Civil, claramente se hace supuesto de la cuestión. La Audiencia no contraviene las normas según las cuales el incumplimiento por el arrendatario de su esencial obligación de pago de la renta y de las cantidades asimiladas determina la resolución del contrato si el arrendador así lo solicita, pues lo que considera la Audiencia con acierto es que la fijación unilateral por el arrendador de las cantidades asimiladas a renta y la exigencia de su pago no comporta por sí la obligación del arrendatario de llevarlo a cabo cuando no está de acuerdo o no se le han justificado adecuadamente las razones de dicha exigencia.
En definitiva, no cabe considerar infringidas dichas normas ni la jurisprudencia que se cita como interpretadora de las mismas, pues en ningún caso dicha jurisprudencia ha determinado la obligación inexcusable del arrendatario de pagar la totalidad de lo exigido por el arrendador y reclamar posteriormente, en su caso, la devolución de lo cobrado indebidamente.
LAU 1964
Artíclo 54
STS 166/2009 de 4 mar - "SEGUNDO.- Es doctrina reiterada y pacífica de esta Sala que el incumplimiento por parte del arrendador de la normativa exigible en las transmisiones de viviendas arrendadas permite al arrendatario afectado excepcionar el incumplimiento de la selección y la consiguiente ineficacia del requerimiento, en el momento de pretenderse contra el la resolución del arrendamiento, si acredita que en la constitución del título en que se apoya, sin perjuicio de su validez entre los contratantes, no se ha respetado el orden de selección legal ordenado por el artículo 64, al quedar limitados los efectos de la impugnación a que meramente se prive al adquirente de la facultad de denegar la prórroga del arrendamiento por causa de necesidad (SSTS 27 noviembre 1963; 16 de febrero de 1993 , entre otras). En el caso que se examina, aun admitiendo la viabilidad procesal de excepcionar la impugnación de la transmisión, a los solos efectos arrendaticios de impedir al arrendador negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante aunque se justifique la necesidad de ocupar la vivienda, las sentencias que se citan en el motivo y la consiguiente infracción normativa, se refieren a supuestos de hecho distintos de los que regula el invocado art. 54 LAU-1964 , dirigido a prohibir la elección caprichosa del piso o vivienda en perjuicio de los inquilinos protegidos por la selección y a proteger al arrendatario mediante la estabilidad y permanencia en la vivienda arrendada. Dice este artículo lo siguiente: "1.-En las ventas por pisos a que se refiere este capítulo deberá respetarse el orden de prelación que establece el artículo 64 en cuantos casos hubiere en la finca pisos de características análogas, entendiéndose que la analogía existe cuando el inmueble contare con dos o más pisos de renta, superficie, orientación y altura semejantes o parecidas.2. Del mismo modo, cuando la transmisión de viviendas se cause por donación, deberá respetarse lo dispuesto en el número anterior". Del tenor literal de la norma se desprende que para denegar la prorroga del arriendo por causa de necesidad se requiere que el demandante sea arrendador de varios pisos en el mismo edificio y que la transmisión se cause por venta o donación. Fuera quedan las transmisiones por herencia, a la que no se refiere el precepto, y a las que, aun incluyéndolas en los supuestos contemplados en el mismo mediante la utilización de criterios analógicos, por falta de previsión normativa -que no es del caso- sería aplicable el mismo régimen jurídico que sirve para excluir, tanto del artículo 54 como del 64 de la LAU , aquellos supuestos en que se ha producido la venta o donación simultánea de todos los pisos del inmueble, puesto que todos los pisos se han transmitido, sin generar la necesidad de establecer orden de prelación alguno, y puesto que lo contrario equivaldría a otorgar al inquilino, no el derecho a que se respete su situación privilegiada para permanecer en el uso del objeto arrendado, sino la posibilidad de interferir la voluntad de los propietarios en la determinación de a quien debe corresponder cada piso, facultad que no está configurada en la Ley, y que, de estarlo, se prestaría a grandes dificultades, por lo cambiante de las circunstancias momentáneas, que, en cada caso, pueden concurrir (SSTS 16 de febrero 1963; 16 de febrero de 1993). Como quiera que los hechos probados de la sentencia ponen en evidencia que no estamos ante una donación, sino ante el reparto hereditario íntegro entre los coherederos de todos los pisos y locales del edificio propiedad del titular causante de la arrendadora demandante, pudo esta en el momento de denegación de la prórroga, aplicar el orden de prelación previsto en el artículo 64, entre los pisos arrendados, al disponer de varios en el edificio; razones todas ellas que determinan que no aparezca justificado interés casacional alguno ni que se vulnere la doctrina jurisprudencial a partir de una serie de sentencias que, o no se refieren al supuesto debatido o llevan a la conclusión contraria pretendida por la recurrente, como es el caso de la sentencia de 27 de noviembre de 1963 (donación de un único piso); de 16 de febrero de 1993 (donación en favor de la nueva propietaria, que niega la aplicación normativa cuando lo que se "vende o dona es la totalidad de los pisos arrendados"); de 8 de noviembre de 1994 (pisos o viviendas que fueron objeto de donación, sin referencia a ninguna acción de impugnación) y de 20 de febrero de 1998 ("si bien recibe el bien a título de herencia del causante, su padre, la adquisición de ese concreto bien se ha determinado por la asignación, no de toda la herencia entre los herederos sino de uno sólo de los inmuebles que integran el caudal relicto")."
Artículo 56
STS 909/2008 de 2 oct - Solicitud de indemnización por desistimiento unilateral y anticipado del contrato de arrendamiento, acumulándose demanda por incumplimiento grave y reiterado de la arrendadora de sus obligaciones, en particular por entregar el edificio con deficiencias urbanísticas que impedían la concesión de licencia de apertura. El Juzgado consideró bien hecha la resolución acordada por la arrendataria, siendo del parecer contrario la Audiencia, que la condenó por abandono injustificado del contrato, ya que conocía el estado del inmueble y que podía hacer las obras necesarias para desarrollar su actividad. El recurso de casación se da contra el fallo, no contra los razonamientos de la sentencia. No es procedente suscitar el posible interés casacional en procedimientos seguidos no en atención a la materia sino a la cuantía objeto del mismo. Imposibilidad de examinar cuestiones nuevas, no debatidas en apelación. Indemnización ex art. 56 LAU 1964: cesa la obligación para el arrendatario en el momento en que se ocupa el local por un tercero, presuponiéndose el daño si el local sigue desocupado, debiendo contraerse la indemnización al tiempo en que el edificio permaneció sin alquilar, sin abarcar las posibles diferencias de renta sii se alquila. Moderación de la indemnización: la doctrina más reciente de la Sala admite que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario se haga en atención a las circunstancias de cada caso, permitiendo por tanto su moderación. - "SEGUNDO.- Del recurso de casación interpuesto por "Alcatel España, S.A." (antes "Alcatel Standard Eléctrica, S.A."), han sido admitidos los motivos sexto y séptimo. Ambos motivos se amparan en el nº 1 del artículo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso, denunciando la infracción del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964 , aprobado por Decreto 41041/1964 . En el motivo sexto se alega que el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se ha aplicado indebidamente, pues contiene un simple facultad resolutoria atribuida por la Ley al arrendatario pero se aparta del principio general del incumplimiento de los contratos, no siendo un precepto sancionador del incumplimiento, ni siquiera una especialidad de dicho incumplimiento, y por tanto nunca debió invocarse ni aplicarse. El motivo ha de ser desestimado. Y así es, por cuanto no se anuda por el recurrente efecto alguno a la indebida aplicación del precepto, siendo así que, como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el recurso de casación no se da contra los argumentos o razonamientos de la sentencia, sino contra el fallo -Sentencia de 28 de febrero de 2006, que cita las de 1 diciembre de 1993, 10 de junio de 1995 y 20 de febrero y 30 de octubre de 2002, aludiendo a muchas otras-, máxime cuando en el caso de autos la consecuencia establecida en el artículo 56 (indemnización a favor del arrendador con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedara por cumplir), no ha sido aplicada en su estricta literalidad legal, sino moderada mediante una estimación del perjuicio real causado al arrendador. Consecuentemente, el motivo se desestima. TERCERO.- En el motivo séptimo se alega que se ha producido una interpretación errónea del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , al partir de la base de la total indemnización por todos los meses que faltarían en el momento del desistimiento para la conclusión del contrato, moderando esta cifra para reducirla a una inferior, entendiendo la parte que únicamente debe indemnizarse por el tiempo en que el local permaneció cerrado, siendo más adecuada la cuantía correspondiente a cuatro meses de renta, teniendo en cuenta la cifra mensual del arrendamiento, que es de 4.500.000 pesetas. Debe precisarse que la Audiencia señaló como indemnización la de los cuatro meses en que el inmueble permaneció sin arrendar más la suma correspondiente a los meses de renta transcurridas hasta la adjudicación del inmueble en subasta, pero en cuanto éstos por la diferencia de renta mensual entre el arrendamiento a la entidad "Alcatel" y el concertado con posterioridad con la mercantil "Teleaction". Se estima que tal criterio es contrario a la doctrina expresada por esta Sala, que en supuesto de aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha declarado en Sentencia de 30 de abril de 2007 lo siguiente: "que el ex-arrendatario haya de pagar las diferencias de renta porque el arrendador haya vuelto a arrendar el local en condiciones económicas que le son perjudiciales, es un criterio que carece de base legal en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 . La jurisprudencia de esta Sala, con excepción de la sentencia de 28/2/95 , la única flexibilización que ha admitido es la de que en el momento de la ocupación por tercero del local cesa la obligación para el ex-arrendatario del abono de indemnización -sentencias de 15 de junio de 1993, 28 de febrero de 1996, 30 de marzo de 2000 y 23 de abril de 2001 -. Se entiende que el artículo 56 presupone la existencia del daño si el local permanece desocupado, no en otro caso, pues existiría un enriquecimiento injusto del arrendatario, que cobraría la indemnización por el daño y la renta del nuevo arrendamiento". El motivo ha de ser estimado. Y ello por distinta razón a la expuesta en el mismo, debiendo contraerse la indemnización debida al arrendador al tiempo en que el edificio permaneció sin alquilar, que fue cuatro meses, en los que la renta mensual era de 5.316.948 pesetas, lo que supone un importe de 21.267.792 pesetas, a los que hay que descontar los 9.000.000 de pesetas en poder de la parte arrendadora en concepto de fianza, por lo que el importe se reduce a 12.267.792 pesetas, lo cual supone la estimación parcial del recurso de casación. En cuanto a los intereses legales, conforme al artículo 576.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , dada la sustancial reducción del importe que deberá satisfacer "Alcatel" respecto del señalado por la Audiencia, se estima que los intereses legales procesales correspondientes a dicha suma deberán satisfacerse desde la fecha en que se dicta la presente Sentencia y hasta el completo pago. (...) CUARTO.- Del recurso de casación interpuesto por "Pleyes, S.A.", "Enrique López, S.A." Y "Lume, S.A.", han sido admitidos los motivos primero y segundo. El motivo primero se ampara en lo dispuesto en el artículo 477.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto de litigio y en concreto del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable en relación con el artículo 1256 del Código Civil y, en su caso, 1255 y 1152 del mismo texto legal. Propugna la parte recurrente la aplicación en su literalidad del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , entendiendo que se trata de un precepto imperativo, de manera que la indemnización a cargo del arrendatario ha de consistir en la cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, sin reducción o moderación alguna en función de una valoración concreta de los perjuicios sufridos, considerando irrelevante el hecho de que el local haya vuelto a ser arrendado. A mayor abundamiento, se alega la existencia de una cláusula penal en el contrato -la décima, apartado 2 - en la que se prevé que "ambas partes, de mutuo acuerdo establecen que, en caso de resolución del contrato por el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la arrendataria, ésta vendrá obligada a indemnizar a la propiedad por una cantidad equivalente al de la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir". El motivo en su totalidad debe ser desestimado. Respecto de la primera de los cuestiones planteadas, es decir, la improcedencia de reducir o moderar la consecuencia indemnizatoria prevista en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , es preciso traer a colación la doctrina de esta Sala recogida entre otras, en la Sentencia de 30 de octubre de 2007 , en la que se expone que es cierto que la jurisprudencia de esta Sala mantuvo en determinadas ocasiones la imposibilidad de modificar cuantitativamente la indemnización resultante de la estricta y rigurosa aplicación del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 1964 , y muestra de ello son algunas de las sentencias que se citan en el recurso, pero también que la doctrina más reciente de esta Sala "se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso". En primer lugar, afirma la sentencia de 3 de febrero de 2006 que «la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria constituye "quaestio facti", por lo que su estimación es función soberana de los juzgadores de instancia, y sólo cabe su control en casación mediante denuncia de error en la valoración probatoria con cita de la norma legal de prueba que se estime conculcada de modo trascendente para tal apreciación fáctica», e igualmente razona de la siguiente forma sobre la aplicación del citado artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 : «... la jurisprudencia, en ocasiones observó un criterio de estricta literalidad (SS. entre otras, 30 noviembre 1992, 28 febrero 1995, 13 febrero 1996, 26 junio 2002, 20 junio 2003, 3 junio 2005 ), y en otras, para evitar la notoria desproporción que se podría derivar de la aplicación rigurosa del precepto, y consiguiente enriquecimiento injusto, se inclinó por considerar correcta una prudente moderación (SS., entre otras, 2 julio 1984, 15 junio 1993, 25 enero y 28 febrero 1996, 17 octubre 1998, 25 marzo 1999, 23 mayo 2001, 15 julio y 11 noviembre 2002 y 15 diciembre 2004 -éstas dos últimas como "obiter dictum"-). Para la aplicación de este criterio es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato-, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva (arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964, y 7.2 CC) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos (arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964, 7.1 CC, 11 LOPJ y actualmente también 247 LECiv/2000". Tal doctrina aparece reiterada en la sentencia de 7 de junio de 2006 , que recoge de modo literal los anteriores razonamientos. En consecuencia, atendida la anterior doctrina jurisprudencial, la primera cuestión suscitada el motivo ha de ser rechazada. En cuanto a la aplicación de la cláusula penal, ha de advertirse que no es cuestión que aparezca debatida en la apelación, pues la sentencia de segunda instancia ni siquiera se refiere a ella cuando expone la argumentación del recurso de apelación de la ahora recurrente, ni llega a tratar de la misma a lo largo de su fundamentación jurídica, sin que se haya denunciado ante esta Sala, a través del pertinente recurso extraordinario por infracción procesal, la existencia de incongruencia o de falta de motivación de la sentencia recurrida, de lo que se extrae que se está planteando una cuestión nueva, no suscitada en la apelación, siendo doctrina reiterada de esta Sala que no es posible traer al debate casacional lo que no ha sido objeto de la apelación -sentencias 9 de octubre de 2000, 5 de febrero de 2001, 15 de diciembre de 2002, 25 de febrero de 2004, 31 de mayo de 2006, 21 de mayo de 2007 y 22 de diciembre de 2007 , entre otras muchas-. Por otra parte, tal y como está redactada la cláusula décima del contrato, lo previsto en la misma es para el caso de resolución por incumplimiento del arrendatario, cuando lo que se ha defendido y solicitado por la parte recurrente no es la resolución del arriendo por incumplimiento del arrendatario, sino la indemnización del artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por uso de la facultad de desistimiento del arrendatario. Consecuentemente, el motivo se desestima. QUINTO.- El motivo segundo se ampara en "lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del litigio y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo al interpretar el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1.964, de 24 de diciembre ), reconocida, entre otras, en las sentencias de 3 de julio de 1990; 30 de noviembre de 1992; 28 de febrero de 1995, y 13 de febrero de 1996 , cuyos textos se acompañan y que ponen de manifiesto el interés casacional de la sentencia recurrida". Este motivo también debe ser desestimado. Con independencia de que no es procedente suscitar el posible interés casacional en procedimientos seguidos no en atención a la materia sino a la cuantía objeto del mismo, como se ha recordado en numerosos Autos de esta Sala,..."
Artículos 101 y 108 - Obras, repercusión de su coste y Desahucio
STS-1ª-1 581/2014 de 22 oct (Rec. 2469/2012) -
"PRIMERO .- Resulta acreditado y no contradicho que arrendador y demandado formalizaron contrato de arrendamiento de fecha 24 de agosto de 1968, correspondiente al piso... figurando como arrendatario D. Leopoldo.
La propiedad se vio obligada por el Ayuntamiento de Cádiz a realizar obras de rehabilitación de la finca acometiendo también y al margen de aquellas, obras de desatasco general del alcantarillado. Por carta fechada el 29 de marzo de 2011, la arrendadora notificó a la Letrada del inquilino la repercusión del importe de las obras, "a razón de 249,92 euros al mes en diez años por las obras ordenadas por el Ayuntamiento y de 75,12 euros en un solo mes por las obras de desatasco" (sentencia del Juzgado asumida por la Audiencia). Por burofax de 31 de mayo de 2011, el inquilino se opuso a dicha repercusión.
La sentencia del Juzgado estimó la demanda al entender que el inquilino se había opuesto extemporáneamente al incremento, por lo que debía declararse que concurría una aceptación tácita.
En la sentencia de la Audiencia se desestima el recurso de apelación, al entender que el inquilino aceptó tácitamente el incremento e igualmente se declaró en la resolución de apelación que no era de aplicación la doctrina emanada de la sentencia de esta Sala 1ª del TS de 21 de mayo de 2009.
SEGUNDO.- Motivo único.- La sentencia dictada el 15 de mayo de 2012 por parte de esa Sección de la Audiencia Provincial de Cádiz en resolución del recurso de apelación presentado por esta parte contra la sentencia dictada el 24 de noviembre de 2011 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Cádiz en los autos de juicio verbal nº 862/11 se estima que la misma hace una interpretación incorrecta del Epígrafe 10.3 del apartado C de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuanto a la repercusión de obras de mantenimiento de la finca al inquilino en contratos posteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1964, justificativa del acceso a la casación con fundamento en el art. 477.1 y 2.3º de la LEC.
Se desestima el motivo.
Alega el recurrente que de acuerdo con la sentencia de esta Sala de 21 de mayo de 2009, el arrendador no puede reclamar el importe de obras, cuando los contratos se formalizaran con posterioridad a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964. Transcribimos la norma discutida:
Disposiciones transitorias.
Segunda Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 ...
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria...
C) Otros derechos del arrendador.
10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:..
10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:
1ª. Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.
Esta Sala ya se pronunció en sentencia de 30 de octubre de 2013, rec. 1513 de 2011, en el sentido de permitir la repercusión de las obras impuestas por la Administración, en interpretación de las norma transcrita, y ello aún cuando los contratos de arrendamiento fuesen posteriores a la LAU de 1964.
No se infringía la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dado que estamos, en su mayor parte, ante un supuesto de obras impuestas administrativamente que no es el caso de la analizada en sentencia de 21 demayo de 2009, pues la DT 2 ª establece la disyuntiva entre los casos del art. 108 de la LAU de 1964 y los casos de obras impuestas administrativamente, en cuyo supuesto sí son repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985.
En el caso de autos, es hecho probado que el arrendatario aceptó tácitamente la reclamación efectuada al no oponerse en el plazo legal, como dispone el art. 101 de la LAU de 1964, interpretado por sentencia deesta Sala de 18 de abril de 2013, recurso 2100 de 2010, por lo que por este motivo, también es estimable la acción ejercitada y rechazable el recurso de casación.
Por lo expuesto no concurre infracción de doctrina jurisprudencial, dado que repercutido al arrendatario el importe de obras, en su mayor parte, impuestas por la Administración, habiéndose aceptado tácitamente su importe por el inquilino y no habiendo sido abonadas las mismas, procede confirmar la estimación de la acción de desahucio, con resolución del contrato de arrendamiento."
Artículo 114.1
El impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual
STS 1219/2008 de 19 dic - El impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual - "El único motivo del recurso alega la existencia de interés casacional por oposición a la doctrina jurisprudencial, y, como contradictorias a la sentencia recurrida, cita las de esta Sala de fechas de 15 de octubre de 2002, 31 de mayo 1985, 7 de marzo 1983, 11 de octubre 1982, 29 de octubre de 1981 y 28 de marzo de 1957, donde se establece que el incumplimiento contractual no requiere de una persistente y tenaz resistencia a la observancia de lo convenido, sino que es suficiente que tal incumplimiento se produzca y frustre las legítimas expectativas de la otra parte. El motivo se estima. Constituyen hechos declarados probados en la instancia que, siendo la renta actualizada de la vivienda alquilada la cantidad de 118,71 euros, el día 3 de abril de 2002, la demandada ingresó en la cuenta de la actora la suma de 94,97 euros, y el 19 de abril de 2002 realizó un nuevo ingreso de 23,74 euros; posteriormente, el 3 de mayo de 2002 volvió a ingresar 94,97 euros, y pagó el resto el día 22 de este mes, cuando, el 9 de mayo de 2002, ya se había presentado la demanda de desahucio. En el caso, si bien no existe contrato escrito, de los ingresos realizados por la demandada en la cuenta de la actora, se infiere que los pagos se realizaban en los primeros días de cada mes. AI no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y esta haya sido satisfecha extemporáneamente. La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 LAU se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan. Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual."
Artículo 114.8
Desahucio de inquilina por alimentar palomas que dañaban el inmueble
SAP Asturias 28 sep 2007 - Contiene la jurisprudencia del TS sobre actividades molestas, nocivas e insalubres.
LAU 1964 - Real Decreto-Ley 2/1985
Prórroga forzosa
STS-1ª-1 595/2014 de 23 oct (Rec. 2586/2012) - doctrina: en los contratos posteriores al RDL 2/1985 el sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del clausulado.
"CUARTO .- Motivo único. Por infracción del artículo 1281, párrafo primero del Código Civil, puesto que los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, por lo que se debe estar al sentido literal de sus cláusulas, en lugar de interpretarlas de forma ilógica, arbitraria y absurda, como hace la Audiencia de Barcelona. Y al amparo del número 3º del apartado 2, del art. 477 de la LEC, se sustenta interés casacional por razón de que la sentencia recurrida se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
Se estima el motivo.
Sobre los requisitos que ha de tener un contrato de arrendamiento concertado tras el RDL 2/1985, para que se pueda entender que puede prorrogarse forzosamente para el arrendador, esta Sala ha declarado:
"la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado (SSTS de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007])".
Sentencia de 9 de enero de 2013, recurso: 2063/2009:
"como declaró la sentencia del Pleno del TS de 9 de septiembre de 2009 [la sentencia no es del Pleno, a pesar de lo que se dice], de la definición del contrato de arrendamiento que proporciona el artículo 1.543 del Código Civil se desprende que la determinación temporal es uno de sus elementos esenciales, por lo que, en definitiva, el término «indefinido» resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad"; en definitiva, "indefinido" supone "no definido". Lógicamente a integrar por el art. 1581 CC".
Sentencia de 5 de diciembre de 2013, recurso: 2209/2011:
"El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo".
Junto con esta doctrina esta Sala viene declarando que cuando en el recurso de casación se invoca un error en la interpretación del contrato, solo podrá se estimado, cuando la hermenéutica se haya desarrollado con evidente falta de lógica.
De las propias sentencias de esta Sala antes transcritas se deduce que para que se pueda reconocer implícitamente pactada la prórroga forzosa es necesario que la conclusión sea clara, terminante y sin ningún género de dudas.
A la luz de esta doctrina y examinando los indicios valorados por la Audiencia Provincial debemos declarar:
1. Que los demás arrendatarios tengan contratos anteriores a 1985, con contenido similar, solo significa que se ha utilizado, por comodidad, el mismo modelo impreso de contrato, hasta el punto de que la fecha de impresión es de 1970, pero ello no evidencia voluntad por parte del arrendador en pactar la prórroga forzosa.
2. No es necesario que se cite expresamente el RDL 2/1985, sino que se excluya.
3. Tampoco es indicativo que la cláusula de actualización sea bianual, cuando la renta se cuantifica anualmente (sentencia de 22 de junio de 2009, recurso 1/2005).
4. La repercusión del incremento de servicios, suministros, e impuestos solo evidencia la necesidad de adaptarse a un contrato que era susceptible de prórrogas mensuales o anuales (Sentencia 10-3-2010,recurso 1782/2005).
5. No es extraño que el valor fiscal del edificio en la escritura de aceptación de herencia fuese bajo, dado que como alega el demandado la mayor parte de los contratos estaban sujetos a prórroga forzosa.
6. Que el contrato haya durado 18 años, hasta el requerimiento resolutorio, solo evidencia la posibilidad de que los contratos sujetos al RDL 2/1985 puedan prorrogarse sucesivamente por el plazo convenido (sentencia de 22 de junio de 2009, recurso 1/2005), pues de seguirse la interpretación contraria se estaría obligando a los arrendadores a darlos por resueltos tras un cierto período, para evitar que se computase como indicio de prórroga forzosa una duración prolongada.
En suma, los indicios en los que se sustenta la Audiencia no son unívocos sino que admiten un interpretación en contra, por lo que no estaríamos ante un supuesto de prórroga forzosa pactada de forma clara y terminante y, debido a ello, la sentencia recurrida ha de ser casada al infringir la doctrina jurisprudencial de esta Sala plasmada, entre otras, en las sentencias de 9 de enero de 2013, recurso 2063/2009, y 5 de diciembre de 2013, recurso 2209/2011.
(...)
FALLAMOS
1. ESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN...
2. Casar la sentencia recurrida, asumiendo en su integridad lo dispuesto en el fallo de la sentencia de 8 de abril de 2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Santa Coloma de Gramanet (procedimiento ordinario 672/2010).
3. Se ratifica la doctrina jurisprudencial en el sentido de que en los contratos de arrendamiento de vivienda concertados con posterioridad al RDL 2/1985, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del clausulado."