Immobilier

Idéalement, on n’investit en immobilier que l’argent des autres (via la capacité d’endettement). Ainsi, le patrimoine brut devient progressivement le patrimoine net au rythme du remboursement de l’emprunt. Donc pas d’apport et pas d’effort d’épargne (investissement autofinancé), de façon à ce que la capacité d’épargne soit préservée et permette de développer le patrimoine financier.

Ainsi, en optimisant les 2 leviers que sont la capacité d’endettement et la capacité d’épargne, on développe au mieux son patrimoine.

LMNP (loueur en meublé non professionnel)

Nous parlerons ici du LMNP classique dans l’ancien (un simple achat d’appartement que l’on va meubler pour louer sous statut LMNP).

Le loueur meublé a le choix entre trois baux :

• le bail meublé classique d’un an renouvelable

• le bail meublé étudiant de 9 mois non renouvelable

• le bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans la limite de 10 mois maximum).

Fiscalité

Fiscalement, la location meublée est vue comme une activité de commerçant. Il faudra opter soit pour le régime micro BIC (50 % d’abattement sur vos revenus locatifs), soit pour le régime réel (déduction des charges réelles pour réduire l’assiette imposable).  

Avantages

• Permet d'optimiser l’imposition des revenus locatifs car le LMNP permet de ne pas payer d’IR sur ses revenus locatifs.

• Plus rentable que la location nue : la fourniture de meubles va se traduire dans les loyers par une augmentation de 10 à 20%. 

• la location meublée permet de se positionner sur des activités à haut rendement :

  • la colocation,

  • AirBnB,

  • La location saisonnière,

  • Ou encore un mix entre la location étudiante et la location saisonnière l’été.

Inconvénients 

• Besoin de le meubler : Juridiquement, un décret liste le mobilier minimum obligatoire.

• Déclaration de début d’activité. Avec une date de début d’activité correspondant à la date date de signature de l’acte authentique. Ainsi on peut déduire en charges les frais de notaire et les frais d’agence (en optant pour le régime LMNP au réel plutôt que micro-BIC. 

  • En pratique, il faut renseigner le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début d’activité (date d’achat, ou au plus tard dans les 15 jours suivant l’arrivée du 1er locataire). Ce formulaire est à transmettre au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du Tribunal de Commerce compétent géographiquement (dans la région de votre bien loué). Et un seul formulaire doit être rempli même si on possède plusieurs appartements loués en meublé. Ainsi, on obtient un numéro d’immatriculation appelé SIRET qui sera utile pour les déclarations fiscales. Si on met en location d’autres biens meublés plus tard, il faudra renseigner un formulaire P2-P4i pour les biens suivants.

  • Ensuite, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) prend contact et demande de renseigner un « formulaire 1447 » au sujet de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Car il faudra s’acquitter de la CFE à hauteur de quelques dizaines ou centaines d’euros par an.

  • Par ailleurs, pour les biens loués en saisonnier, certaines villes imposent aussi une demande d’autorisation préalable afin d’obtenir une autorisation d’exercice.

Passage d'une location nue ou résidence principal en LMNP

• Un appartement qui était loué en location nue, ou qui faisait office de résidence principale, peut devenir une location meublée en LMNP. Dans ce cas, la déclaration P0i devra être envoyée au greffe du tribunal de commerce avant de passer en meublé. Comptablement, au réel, il sera possible d’amortir le bien et les meubles à leur valeur vénale (mais il sera trop tard pour amortir aussi les frais de notaire et frais d’agence).

Comptabilité

• Parmi les charges déductibles des recettes LMNP (pour réduire l’assiette taxable), on trouve : les frais de notaire, les honoraires de gestion de l’agence, l’assurance, les charges de copropriété, l’entretien, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, services d’un expert comptable ou d’un site spécialisé etc. En pratique, il faut que toutes les factures comportent une date postérieure au début d’activité LMNP et l’adresse du bien concerné.

• D’un autre côté, pour réduire l’assiette taxable on va également pratiquer des amortissements comptables pour les équipements, meubles et travaux supérieurs à 500 € HT. Sans oublier le principal : l’amortissement de l’appartement lui-même, qui est juste une charge comptable et non une vraie charge en trésorerie ! Et même si on n’a pas de prêt immobilier (l’amortissement comptable du bien n’a rien à voir avec l’amortissement du prêt). Encore une fois, cela permet de réduire la base taxable et de la ramener à 0, alors que le résultat réel (en trésorerie) est positif.

  • Ainsi, l’appartement, les travaux et les meubles sont considérés comme des dépenses amortissables qui permettront de réduire le résultat fiscal sur plusieurs années. Dans l’esprit, l’amortissement représente la perte de valeur comptable d’un bien au fil du temps, selon sa durée de vie estimée. Par exemple, pour un réfrigérateur de 1 000 €, on va amortir sur 5 ans donc 200 € par an (le comptable confirmera).

  • En pratique, un logement meublé est loué charges comprises, sans obligation de faire des régularisations de charges annuelles. C’est à dire que l’on peut simplement fixer des charges mensuelles forfaitaires. C’est un point positif, par rapport à la location nue qui nécessite des comptes d’apothicaire pour faire les régularisations de charges annuelles. Fiscalement, les recettes des meublés sont déclarées charges comprises, alors qu’en location nue on déclare hors charges.

Pinel

Il s’agit d’investir dans un bien immobilier neuf pour mise en location avec des loyers plafonnés dans une zone locative très demandée.

Le propriétaire investisseur en Pinel et le logement doivent répondre à plusieurs conditions :

• Qualité du propriétaire : contribuable fiscalement domicilié en France

• Type de logement : logement neuf (hors maisons individuelles à partir de 2021), ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement), ou en construction 

• Performance énergétique du logement : réglementation thermique RT 2012 (qui va de pair avec un logement neuf a priori)

• Emplacement du logement : situé en zone A, A bis ou B1 (donc exclusion des zones B2 et C) selon le simulateur de zonage de l’administration.

contraintes sur les locataires de Pinel et la location :

• Qualité du locataire : liens familiaux possible, mais hors foyer fiscal du propriétaire ;

• Revenus du locataire : plafond de revenus selon la composition familiale du locataire et la zone (simulateur de zonage de l’administration). Par exemple, les locataires d’un Pinel ne doivent pas dépasser les 57 489 € de revenus annuels en zone A pour un couple ;

• Engagements de location : le bien doit être loué au plus tard 1 an après son achat ou son achèvement (attention car des investisseurs en Pinel ont perdu la défiscalisation faute de trouver des locataires à temps). Et pour une durée minimale de 6 ans.

• Plafond de loyer : selon la zone, il faut respecter un plafond de loyer mensuel (hors charges) par m². Par exemple 13,04 € par m² en zone A. Et pour mieux tenir compte de la réalité du marché locatif, il faut appliquer un coefficient multiplicateur (maximum x 1,2).

Avantages

• Permet de défiscaliser : avoir une réduction d’impôt sur le revenu sur un bien de 300 000€ maximum L’investisseur en Pinel peut s’engager sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans avec une défiscalisation de 12 % si 6 ans, 18 % si 9 ans, et 21 % si 12 ans. Elle a baissé en 2023 à 10,5 % / 15 % / 17,5 %. Et en 2024 ce sera encore pire : 9 % / 12 % / 14 %

Inconvénients

• Delta temporel entre début investissement et premiers loyers si VEFA et risque au niveau du constructeur ou du promoteur (s'assurer aussi de la solidité financière et de la réputation)

• Plus cher à l'achat (achat neuf), qu'on revendra au prix du vieux

• Devoir s'engager X année

• Devoir prendre des locateur aux revenus mensuel moindre. 

Conclusion

Faire très attention à certains « gestionnaires de patrimoine » peu scrupuleux. En effet, ils viennent de façon régulière démarcher nos cabinets dentaires pour des « audits gratuits », dans le but de nous vendre des « investissements de défiscalisation » en Pinel fortement commissionnés et très peu rentables. Voulant à tout prix échapper à notre forte imposition, et ayant une faible éducation financière, notre profession est en effet une cible de choix pour ce type de produit en réalité très peu recommandable. 

Les bons CGP sont débordés rien que par le bouche à oreille, les clients viennent naturellement à eux ou orientés par des tiers de confiance (de bons notaires ou experts comptables, de bons sites d’information…). Les autres sont de prétendus CGP qui sont en fait des vendeurs de Pinel. 

Déficit foncier 

Déficit foncier imputable sur le revenu globale à hauteur de 21.400 euros en 2023 reportable sur 10 ans. 

Source

• https://avenuedesinvestisseurs.fr/investir-en-location-meublee-lmnp/#inconvenients-meuble