FifthChapter

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内耗主页 | 序 | 前言 | 第一章 教育 | 第二章 环境和我的中国 | 第三章 人口：中国发展的千斤坠 | 第四章 人有旦夕祸福 |

第五章 安得广厦千万间 | 第六章 说说政府服务的效率 | 第七章 说说“十三亿水手” | 第八章 不是结尾的结尾 |

内耗

第五章 安得广厦千万间

一、先从小康社会说起

中国有一个目标：实现全民的小康生活。[1] 这是中国改革的总设计师邓小平在1979年首次提出的目标。当时来华访问的日本首相大平正芳问邓小平中国发展的前景时，邓小平沉吟了片刻，回答说：

“我们要实现的四个现代化，是中国式的四个现代化。我们的四个现代化的概念，不是像你们那样的现代化的概念，而是‘小康之家’。到本世纪末，中国的四个现代化即使达到了某种目标，我们的国民生产总值人均水平也还是很低的。就算达到那样的水平，同西方来比，也还是落后的。所以，我只能说，中国到那时也还是一个小康的状态。”[2]

当邓小平提出“小康”这个概念时，他并没有具体加以定义。这是可以理解的。指出方向是思想家的责任，具体落实就是政治家的事了。但是，在他的讲话中，邓小平已经将“国民生产总值人均水平”当作衡量是否“小康”的标准之一了。

到了1987年，邓小平对“小康”做出了比较具体的勾画：“从1981年开始到二十世纪末，花20年时间，翻两番，达到小康，就是年国民生产总值人均800百到1千美元。在这个基础上，再花50年的时间，再翻两番。那意味着什么？就是说，到这个世纪中叶，我们可以达到中等发达国家的水平。”[3]

在这个时期，衡量是否进入小康社会的标准仍然是那个国民生产总值。中国人口13亿。但是，在13亿人中，有几个知道什么是国民生产总值？我们在前文中曾经谈及国民生产总值和那个国内生产总值这两个概念。这两个概念在经济学上很有说头。但到百姓日常的生活中，毫无意义。国民生产总值后面其实是吃不着、喝不了的空数字。“人均国内生产总值2500元”不意味着13亿中国百姓每人可分得2500元，以补贴日常生活。正如一位旅美华人记者隗静指出的：“国民生产总值不能当饭吃”。[4]

可能是因为这个原因，国家在1991年具体地将“小康社会”从16个方面进行衡量。[5]

但是，小康标准中的那个“平均”最容易让人误解、最不能反映现实。从算术的角度看，98个穷人和两个富人一平均，结果100人都变成了中产阶级。中国人口的基数太大，那个几万亿的人均国内生产总值一经平均，就什么都不是了。

不过呢，这16个标准点总算还可以用具体数字衡量,以便老百姓计算，看看自己的生活是否进入了小康。到1995年，国家进一步将“小康”细化，制定出《全国人民生活小康水平的基本标准》（见下表）。

在“小康”这个问题上，我们国家又遇到类似在教育和医疗卫生上就有的老问题：城乡差别。这一个在过去60年都未能解决的问题，在“小康”这个问题上再次成为累赘。国家似乎也看到这一点，在1995年和1996年制定出两套小康标准：《全国农村小康生活水平的基本标准》（表三）和《全国城镇小康生活水平的基本标准》（表四）。

表3和表4是城乡两种不同的小康标准。从两个表格中不同的项目来看，“小康社会”的设计者们的确是仔细地将城镇和乡村的不同点做了认真的研究。虽然本文的目的不是比较小康的标准，但我觉得这种用两套不同的小康标准来勾画中国的将来的做法是值得商榷的。将城乡区别对待也许是为了承认现实，但却忽视了中国要消灭城乡差别的最终目标。这是从长远上看。

从根本上看，将城乡区别开，分别制定指标的办法似乎将中国人分为两个等级。比如说，城里人年平均“人均可支配收入”为2400元，可农村的“人均纯收入”却为1200元。同是中国人，怎么能如此加以区别呢？难道城里人有城里人的小康社会，农民有农民的小康社会？

当我们在宣传中国经济发展的成绩时没有将这个城乡区别加以突出。本书在前言中提到中国实力排行世界第六，是不是经济将中国农村的情况算进来了？我们不得而知。

在住房标准的问题上，国家制定的小康标准中有一项是住房的“钢砖木结构住房面积”。从字面上看，“钢砖木结构”是指目前盖房子使用的材料。现代化建筑材料已经向轻钢以及其他人工合成的材料发展了，钢砖木结构已属于传统的建筑材料。就我国的情况看，城镇居民一定会是住在钢砖木结构的房屋中；土坯子盖不了高层的公寓楼。与“钢砖木结构”相对立的可能就是土坯子、草房、毛毡帐篷、土窑洞一类的建筑结构了。故此，钢砖木结构与非钢砖木结构的比例就成为衡量农村小康水平的一项标准。那么我们中国农村在住房上的情况又是如何了呢？根据1996年的小康标准(表四)，钢砖木结构住房的最低“温饱”比例为43%。换言之，农村的的住房中，钢砖木结构的比例达到43%的时候，就算达到基本温饱水平了。我手边没有这个百分比是怎么计算的方法。这个“43%”是指每一个建筑物中必须有43%的钢砖木材料呢，还是只在某一地区中43%的农民住在钢砖木结构的房屋中呢？

2005年，中国贫穷省份之一的青海省，农村住宅中砖木结构和钢筋混凝土住房结构面积分别占住房面积的比例为26.2％和5.5％，合计达到31.7％。[6] 可能是鉴于青海省的基本情况，那个省自行制定的最低温饱标准为25%，比国家在10年前制定的小康那个标准要低。另一个中国贫穷省份，贵州省省内农村钢筋混凝土和砖木结构面积由2000年的14.08平方米增加到18.75平方米。[7] 这个省比青海省的还要差。我们必须指出的是，在中国东部的农村中，住房情况比西部的省份要好。比如，中国富庶省份之一的黑龙江省，其哈尔滨市郊农村人均钢筋、砖木结构住房面积在2006年就已经达到79%。[8] 我们在前文中提到中国经济发展的不平衡。这个不平衡在住房结构上也体现出来。在此不在赘述。

我们在研究上面3个表格时还发现，有一项指标，“人均使用面积”，只用于衡量城镇居民的小康水平。而在农村中则没有这一项。由于在网上没找到能够用于解释这个现象的资料，我们推测住房面积是一个城镇住房中特有的问题。相对城镇的情况来看，农村的住房面积可能不是问题，因为农们在盖房的时候不存在土地问题。但到城镇中的情况就不一样了。在我们讨论中国买房难的问题时候，土地问题是绕不开的。与前文中涉及的其他内耗点相比，土地和住房问题比较具有潜在的社会冲突性。从近10多年的发展中看，许多社会矛盾都在土地和住房问题上显露出来。特别是在城镇中，提高住房水平的代价很高。

这种在居住条件上的城乡差别还居然用标准化的方法规定出来。当年大诗人杜甫说的“大庇天下寒士俱欢颜”也没将那个时代中国人分成两等。他诗的“大”和“俱”的意思就是让“所有的人”都能高高兴兴地有房子住。

二、住房与住房改革

1．回顾

新中国刚刚成立之后，社会资源分配的基本形式是配给制，老百姓的衣食住行全由国家统一筹划。我们在医疗卫生系统中也看到这类似情况。与住房问题的不同之处是，在看病时，人们还需自己掏钱挂号、买药。在住房问题上，有工作的人，自由单位分配。然后每月象征性地缴纳一点管理费。这种做法有社会主义的气派。但是，这种由国家包下来的住房政策也是问题多多。国家能力有限，被“包”的对象十分有限。高干和党政机关的工作人员似乎还能分到住房，到了工人和其他行业的职工，就无缘新房了。到了文革时期，全面革命，将有私人房产的人家（资本家，小业主等）从他们的房子中轰出去，许多穷人才能有房住。文革彻底消灭了私人房产个。就是那样，城镇中的住房还是没能得到解决。在那个时期，人们的工资就那么一点，每月30-50多元的工资，根本买不起更多的住房。许多家庭都是三世同堂。小两口想结婚，没有房子，只能与公婆同室而居，以幔帐为界。在那样的居住条件之下，哪里还有隐私可言。为了争得住房，多少人到单位与领导吵架。又有多少职工抬着自己衰老的双亲到单位去，为的是要将分到自己名下的“独单”换成一个“偏单”。为争房子，多少家庭破裂，父母兄弟姊妹反目。本是为一个家庭修建的单元住房，偏偏要住进两家人。搞得油盐酱醋都成为“斗争”的缘由。

无论城镇居民如何争住房，总算还有的可争。到了中国的农村，就完全不一样了。国家从来没有注意过农民的住房问题。但这并不意味着农民就没有住房的问题。1998年，江苏省无锡市发展改革委员会的干部范跃宁，随着一个党政代表团访问那个地区，代表团车队途径一宜川县童儿湾村时，偶然看到了一所仅有一间阴暗窑洞的小学校。学校中的20名学生每天坚持参加升旗活动。打那之后，范跃宁便开始了他的扶贫活动，受到当地人民的称赞。[9] 这是近10年前的情况。根据《公益时报》的数字，自新中国建国以来，中国的窑洞居民总数达1亿1千万之众。到今天仍有4000万人住在破旧的窑洞中。很多贫困户居住的土窑，年久失修，由于暴雨洪水、滑波泥石流等自然灾害造成窑洞房屋倒塌或年久失修濒临倒塌。[10]

我们翻遍了手边的资料，都没有发现中央领导人重点谈如何彻底解决农民的住房问题。即便在大跃进时代，公社化吃大锅饭了，国家都没有打算让农民住公房。由于没有文献资料，我们只能推测这后面的原因。第一，中国农民人口众多，国家无力将农民住房也包下来。第二，与城镇居民相比，农民手中所掌握的生产工具仍然是小农经济模式下的私有财产。其中也包括住房。如果某家农民手里有些钱，就可将自己的住房翻新，或者扒倒了盖新房。在比较富庶地区的农民，或者是家里有人在城里工作的农民家庭，住房条件就会比较好。从中国整体的情况看，东部沿海一带的农民住房条件会稍好一些。西部农民的住房条件就比较差。

需要指出的是，可能正是农民住房中有那么一丝私有财产的味道，外加农村盖房子不太涉及土地问题，农村住房的条件似乎要比城镇居民的好一些。这仅仅是从“人均面积”这个角度看。换言之，即便住在快要坍塌的破窑洞里，农民的居住面积也要比城镇居民的大。[11]

我们在本文中多次讨论过城乡差别这个问题。城乡差别是中国发展的症结。可是在诸多的城乡差别中，住房平均面积是唯一一项显示农民要高于城镇居民的指标。这是一件多少有些苦涩味道的好事。在打造小康社会的时候，农村的目标是要多修建钢砖木结构的房子，减少草棚、帐篷、土坯房、窑洞的比例。我们在下文将要详细讨论这项似乎无法完成的任务。

2．住房改革成功了吗？

中国在1979年掀起的改革浪潮也将住房问题覆盖其中。与医疗、教育系统一样，既然国家包下来的老办法被实践证明行不通了，那就改革。1980年4月2日，邓小平发表关于建筑和住房问题的谈话。他指出:

“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。”[12]

邓小平的这段话为接之而来的住房改革定下了基调。在那之后的20多年中，住房政策几经调整，但都还没有离开这个基本格式。1980年6月，也就是在邓小平讲话两个月之后，中国决策高层决定允许实行住房商品化政策，自此揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。[13]

1982年，中国当时的总理赵紫阳提出国家、企业贴补三分之二，个人拿三分之一。”[14] 这项政策意在鼓励人民自己买房。在这之后的10年之内，中国住房的改革处在一个过度时期。人们对自己掏钱买房的办法似乎不太习惯。到了1994年，中国决策高层做出《关于深化城镇住房制度改革的决定》（7月18日），明确城镇住房制度改革的基本内容。这项决定的核心是将原来的福利房屋分配的办法边缘化，开启了城镇住房商品化的大门。[15]

四年之后的1998年，国家下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。此文件被广泛认为是对原来住房实物分配制度的死刑判决。[16] 于是，1998年被公认为住房改革的起始年。其实，住房改革还是应该从邓小平于1980年讲的那段话算起。

中国的住房改革是一项非常复杂的社会、经济、政治工程。也许我过分强调住房改革的意义了。其实，住房改革的目的十分简单易懂：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”在由国家包下来的时代里，分房的依据是职位的高低、工龄、年龄、婚姻状况、家庭人口的众寡等因素。与领导关系好的人分到房子、分到好房子的可能性就大。改革了，是否买得起房子、买大房子还是小房子、在什么地点买房子、买高档的还是抵挡的房子，全凭个人的经济实力。这种改革方式的原设计是很好的。从国家角度，卸掉了一个大包袱；从个人角度，工作勤奋、出成绩，收入就高，就可以住高档的、大的、地点好的房子。住房问题上的“大锅饭”被彻底消除了。

这就是中国住房改革的简写版。

但是，从实践中看，就不那么简单了。当年邓小平勾画出来的住房改革的框架虽好，但在实践中遇到的问题远远超出当初决策者所预想的。比如，若想“大庇天下寒士”，资金从何处来。国家包不了，那就改革，让个人出一部分。再往后，改革继续深入，买房完资金全由个人出，住房完全市场化。这当中，“摸着石头过河”的味道太重了。中国是一个社会主义国家，其中大多数人都应该享受到这优越制度带来的好处。在改革10年后的2007年（要是从邓小平首次提到住房改革的1980年开始算，那就有27年了），中国城镇居民中仅仅有30%的人买得起住房。[17] 身为建设部政策研究中心主任的陈淮，在介绍这个数字的同时还信心十足地指出，在20年前，中国城镇居民中仅仅有3%的人买得起住房。所以，这个“30%”“增长了100倍。”

搞社会学的人都知道，在社会学统计中有一种叫做“统计回归现象”(Statistical Regression)的概念。这个概念是指当一个被考察对象已经处于一个极端状态的情况下，任何影响都会引起研究对象的明显变化。[18] 陈淮主任在这里谈到的“3%”与“30%”的比较就适用于统计回归现象。改革了这么多年，城镇居民中仍有70%的买不起住房。这很能说明住房改革是成功了，还是失败了。不要忘记，中国还有好几亿农村人口。虽然中国住房改革的焦点是在城镇居民身上，但农村人口居住条件也亟待改善。

中国的经济改革的最终目的是提高人们的生活水平。用邓小平的主张来解释，就是要实现小康生活。从前文列出的几个表格中可以看出，“小康”之概念的后面有许多可衡量的因素。其中，人们的收入水平是其中很重要的一项。如比，在城镇居民的年平均收入达到2400元的就可算到达小康水平了。依照2400元这个平均数，就目前中国天价的房产来看，人要存几辈子钱才能买得起房子呢？不过，这仅仅是一种比较方法。人们不能用“平均收入”去买房。我们在前文也提到，“平均”出来的数字对于老百姓来讲，没有实际意义。但是，70%的中国城镇居民买不起住房不但说明住房改革的成功与否，而且也说明中国总体经济改革的进度如何。

住房市场化似乎是住房改革的内涵。住房问题不像医疗卫生系统的运作，其中公益性质的含量较少（不等于没有）。在住房改革的问题上，我们再次看到类似医疗卫生系统市场化改革的现象：市场化是失败的原因（住房改革是否成功，尚无共识）。在住房改革问题上，“市场化”再次成为“窦娥”。住房价钱如海水涨潮，似乎是市场机制的结果。但政府在住房价格上涨的问题上又起了什么作用？仅就市场经济运作的规律来看，我们真正让市场规律支配住房改革了吗？这就是为什么我们将中国的住房改革视为一项非常复杂的社会、经济、政治工程的原因。

三、看看美国住房市场的运作

中国住房改革的核心是引进市场运作规律。为了有一个比较，我们来看看美国这个头号的“市场经济”国家的做法。

美国人住房水平的高低，完全取决于个人收入的水平。美国政府在老百姓购房问题上只做了两件事。第一是通过联邦储备银行在利息上的变动，间接地影响各个私人贷款银行购房贷款的利率。比如在2006年开始的房产交易衰退的情况下，联邦接二连三地下调利率，以吸引人们到银行借钱买房。到本章脱稿时，联邦政府的这种做法尚未奏效，各界高呼“狼来啦”，似乎美国的住房市场面临大崩溃。面对这种情况，美国政府束手无策。到了州政府和地方政府这两级，对住房市场根本没有任何干预的手段。

第二件事是根据购房贷款中每年交付于银行的利息减少缴纳的个人所得税。在美国向银行借钱买住房的人都知道，每月向银行支付的款项中包括本金与利息，其中利息所占的比例很大，几乎要达到70%--80%。这部分利息可以免缴个人所得税。如果一个有三口人、年收入15万美元的家庭从银行贷款买下一幢价值40万美元的房子，在购房贷款利率为6%左右的情况下，每月支付额应该大约在1700美元上下。那么，这1700美元中的1400美元会是利息。那么，这家人在年终缴纳个人所得税时，就可以从总收入中减去16800美元。按照美国等级纳税的比例看，这家人大概能免交5400美元的所得税（16800 x 30%）。这也是一笔不小的钱数了。许多有能力将住房贷款很快付清的家庭都还在慢慢地还贷款，目的就是少交个人所得税。这也算是联邦政府为了鼓励人们购买住房的一种手段。另外，美国的广大房主们每年向地方政府缴纳的房产税金额也是免税的。那些家有豪宅的美国人，每年在财产税上少交纳的所得税也是一大笔钱了。

除去上述两条办法，美国政府，从联邦到地方，基本是采取“不插手”（Hands off）的态度。这就奠定了美国住房市场化的基础。政府与市场之间的关系是相互矛盾的。这后面理论性的东西太多，本文不加以讨论。美国政府不插手住房市场的运作，不等于“袖手旁观”。美国的法律系统中有一套严格规则，对有关房屋买卖的行为加以限制。同时，住房交易中还有一条“看家狗”：银行。

银行这种看家狗的角色与保险公司在医疗系统运作中的角色十分相像。银行看家狗的角色可以从以下4个方面体现出来。第一，当一个人申请贷款买房时，银行会将此人的收入、存款、信用历史、工作状况进行详细的调查，然后根据调查情况决定是否给此人贷款、贷款额度、贷款利率。银行这番调查的目的是要保护自己的投资。比如，一个刚刚工作的大学毕业生，若想买高档住房，银行很有可能不同意。银行的角色并没有到此为止。第二，银行还会要求贷款申请人购买“财产保险”。这主要是保护银行自己的利益，因为，在全部贷款尚未还清之时，银行仍然是房产的真正主人。第三，美国广大的房产主们每年都要向政府缴纳“房产税”。这个房产税是根据房产的价值计算的，一般由几千美元到上百万美元。美国大部分银行都要求贷款人单独设置一个保护性账户。贷款人在每个月交还银行贷款时，会多交一点，由银行为贷款人存到这个特殊账户里。到年底，贷款银行替贷款人从那个账户中提钱，缴纳房产税。这后面的原因是，一旦房主无力缴纳每年的房产税，政府就会将房产没收，以变卖房产的办法征收所欠的房产税。银行最不愿意看到这种状况。第四，银行在最后决定是否贷款的时候，还会派专人对房产进行估价，看看那房产是否值那么多钱。如果卖主满天要价，买方虽然接受了，银行也将拒绝放贷。

银行如此行为的道理十分简单：赚钱，保护自己的投资。银行这种看家狗的角色对美国房产市场运作很有制约作用。银行在房地产开发问题上的作用与其在私人房屋交易中的类似，只是更为谨慎小心。由于贷款投资（银行放贷也是一种投资）的数额大，所以银行对贷款申请人的项目会详细审查。由于美国的银行都是私营的，各级政府对银行的运作没有任何干预权。

美国房产市场上，各种不同层次商品房很多。一般年轻人初次买房时，大都先买较便宜的新房，或者是二手房。慢慢地积累资金和建立自己的信用历史。预付的底金高和良好的信用历史能使贷款人从银行得到低息贷款。

自己拥有住房是普通美国人生活中两大梦想之一（另一个是‘自己当自己的老板’；自己拥有自己的公司）。私人住房条件会很好，而且房产会连年增值。从社会发展角度看，私人房产是社会稳定的一个重要因素。在整个买房售房的过程中，政府完全不插手。房产过户的手续全有律师经受。将有关文件填写好、签字，最后交到县政府注册备案。

在美国这种住房市场化的环境中，在2005年，美国住房中68.9%是私人所拥有。[19] 而且, 由于美国人口市郊化的发展倾向，私人拥有住房在农村和市郊的比例要远远高于大城市市区中的私人住宅拥有率(农村：67.4%;市郊：76.4%;市区：54.2%)。[20] 需要说明的是，有一定数量的美国人租房住。这类人包括近几年来的移民，低收入的家庭（银行拒绝贷款）。还有一部分人由于工作流动性高，只能租房住。但是，将近70%的人拥有自己的住房，这个比例是很高的，比较接近杜甫诗中“大庇天下寒士俱欢颜”的理想境界。

美国住房市场如此成熟，但也留下一个大尾巴：穷人的住房问题。上面介绍的统计数字中显示，美国大城市中私人住房拥有率要远远低于农村和市郊。这是因为美国的穷人大多是聚集在城市里生活。为了照顾这些穷人，美国一些大城市（芝加哥，纽约等）、县政府和州政府都提供所谓的“公共住房”服务（Public Housing）。在公共住房系统中，或者是政府拥有一些公寓楼（芝加哥市），或者是政府向公寓楼的房主提供补贴，以便可以招收低收入的家庭。政府的房子或者政府补贴的房子，低租金、低费用。有许多从中国来的老年人，原来是到美国探亲，看望读书的孩子。到后来办下绿卡，就开始享受美国政府提供的公共住房。在美国伊利诺州的杜页县（Du Page County），县政府补贴的公寓单元，每月租金才70美元（2008年价格；两室一厅），而且水电费半价。同一市区中的类似非政府补贴的公寓，月租金至少要在1000美元以上。需要指出的是，能在大城市中有资格享受公共住房待遇的人，绝大多数都是低收入的穷人、黑人和其他少数民族。在那些住房区中，学校的教育质量差，犯罪率高。

美国各级政府的这种做法说明住房问题上还是有一定的公益性，其资金都来源于老百姓交的税。这与前文介绍过的医疗系统十分相似。

四、买房难，难于上青天

中国住房改革的核心是将以前由政府包下来的福利住房改为商品房。不再赘述。那么中国的商品房市场又是如何运作的呢？

从表面上看，中国住房市场，从立项、土地开发、建造、售房、装修，等等这些步骤是符合市场运作的模式的。住房改革之后的十几年中，在中国各个城市里，无论是人口上千万的大直辖市，还是中、小城市，全是高楼大厦平地起，欲与天公试比高。同时还有许多正在施工中的高楼大厦。这些高耸入云的大楼之中，有许多是民用的公寓住宅。按理说，在中国买房应该不是问题。实际情况却不是如此。

在中国住房改革以来的10年内，住房价格已经翻了好几倍。老百姓最常见的是，今天某处某处的房子还是2300元一平米呢，可一转眼就成了6000元一平米了。再一犹豫，就到了8、9000元一平米。最后只好放弃。转过一年，在相同地点的另一小区，类似的房型的价格已经就变成上万元一平米了。住房价格为什么会如此狂涨？就拿北京地区的房地产开发项目为例。住房开发的总成本大约如下：土地费用 （取得和开发费用） 20％，建筑安装工程费用40％，市政公共设施配套费用 20％-30％，各种税费 其他费用10%－15%。目前北京房屋1平方米的建筑安装工程费用是1400－1500元，以附加40%的利润额计算，1平方米也就不超过4000元。即使物价、原材料、人工成本、运输费用涨价上升，也是都有限，远远低于房价上涨速度。离城市中心区远近不同，交通方便程度不同构成了土地的价格差异，这是可以理解的。但在其他的成本费用相对固定的情况下，土地价格或称拿地成本飚升便成为房价上涨的重要因素。[21]

广大老百姓买不起高档商品房，是不是可以去买经济适用房呢？但在房地产经营中，房地产开发商对便宜的住房不感兴趣。根据一位叫韩世同的著名地产专家的看法，房地产开发商对开发经济适用房不会感兴趣的原因是利润太少。实际上，各个开发商对开发经济适用房不但不感兴趣，而且“从心底里是非常抵制经济适用房的。”[22]。结果是，没有多少经济适用房可供购买。

2007年12月16日，首都北京某房产公司发放经济适用房的“选房号”，结果有上千人连夜排队领号。一个位于市区的“弘善家园”小区，其中约有10000套经济房，除了给拆迁户落实住房外，就凭先后的顺序领取选房号。早8点开始发放选房号之后，几千人向前拥挤，场面十分混乱，使得好几个人受伤，被送往医院。[23] 这种场面，与在文革中城镇居民每年入冬时抢购过冬的大白菜的场面十分相似。哪知道，时至2007年，首都的百姓吃大白菜不用发愁了，但住房仍是一个问题。

这造成了中国的住房市场上一个非常奇怪的现象：广大老百姓感兴趣的、买得起的住房没有人开发，而整个房地产开发的注意力却都放在只占购房人群30%的目标上。这不得不让我们觉得中国住房市场化后面还有其他非市场化的因素在起作用。

房价高，老百姓购买力有限。可就在这种矛盾之上又另加一层霜：非法倒卖。《21世纪经济报道》的记者叶枫对北京的住房黑市进行了一番明察暗访，详细了解那些系统外运作但被广泛接受的行为。[24] 就拿上文说到的经济适用房来说吧。由于中国在房屋改革后，住房开发的注意力都放在高档住房上，经济适用房的开发就成了被遗忘的角落，类似文革时期的大白菜：虽然便宜，但数量有限。谁能得到经济适用房就成了问题。于是房号（类似于以前的粮票、自行车票，等票据）就成了资源分配的焦点。为了得到购买经济适用房的机会，人们不得不先花钱“买”这个“经济适用房号”。这种房号的售价可高达17万元。对于那70%买不起住房的中国老百姓来说，这个17万元是一个什么概念？我们就不必在此多言了。在记者的调查中，一位购房者觉得即便先花了这么十几万元也是合算，因为附近地区的商品房的价钱仍要远远高于自己支付的总额。计算下来，自己还是省了不少钱。记者调查中的案例都是发生在中国首都北京的事。

实际上，国家对经济适用房的购买过程，包括从银行对经济适用房的贷款，到购买经济适用房资格，有一套严格的规则。但购买经济适用房的人中经常出现“宝马”的主人。[25]

这背后就是那些在“系统外运作但被广泛接受的行为”。有三种潜形式支配着经济适用房的销售。第一，开发商手中会私自掌握一部分。许多经济适用房的开发商在项目建成后都会私自留下一些房号。由于自己不便直接出手，所以往往将房号通过一些中介机构卖出。这里有一个问题：为什么开发商不便自己出手呢？因为国家对经济适用房的开发有一系列的优惠政策。比如，根据《中国新闻网》报道，广州市政府为了鼓励经济适用房的建设，只要开发商把现有居住用地在今年内投入经济适用房开发建设，并于今明两年投放市场，不仅可以享受建设经济适用房有关优惠政策，还将得到优先服务和更多激励政策。[26] 所以，在政府各项优惠政策下建造的经济适用房的房价就不能堂而皇之地被无限抬高。怎么办？开发商就间接地卖经济适用房的购买权--房号。在一套经济适用房的总价格在30万到40万元之间的时候，人们却不得不用12万到17万元去买一个房号，这个比例的确让人吃惊。这实际上就是房屋黑市了！难怪有许多“宝马”来购买经济适用房呢!

由于“目前没有政策限制对经济适用房房号‘改底’（原初购买房号者的个人资料）”，[27] 这种房产黑市还在继续生存、发展。

再看第二个潜形式。这就是监管部门手中掌握的一些房号。这种漏洞是本书涉及的内耗中最大、最为隐形的一种。监管部门哪里得来的房号？因为，根据记者的调查，前一种潜形式在没有监管部门的放行情况下，根本行不通。换言之，如果监管机构不放行，开发商手中的房号就是废纸一张。开发商手中一般都会留下几个房号去“落人情。”[28] 这第二个潜形式似乎是上面第一种潜形式赖以生存的条件。政府监管机构都在如此运作，哪里还能起到监督开发商和中介机构行为的作用呢？

第三种潜形式是那些拿到经济适用房的人，由于某种原因，自愿出售手中的房号。依我们看，这第三种潜形式中，买卖双方还算是比较靠近“市场运作”的一种关系。但无论是开发商倒卖房号，还是政府监管机构“隐形”参与市场运作，或者是真正房号持有人自愿出卖手中的房号，这些体制外的做法使得国家在推广经济适用房上的计划几乎完全失败。于是乎就出现了“一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边却是已售经济适用房出现‘高租售率’；一边是经济适用房‘一房难求’，另一边经济适用房中却出现大量闲置的‘豪宅’”的怪现象。[29]

值得一提的是，中国有一些地区和地方政府是刚刚推出一系列经济适用房的开发政策。比如广东省，历来在中国改革的风浪中独领风骚。但在住房改革中，由政府开发经济适用房的努力效果甚微，结果不得不在2007年才提出一些鼓励开发商来参与经济适用房的开发活动。可惜这些迟到的措施却也是付之东流了。

没有足够的经济适用房可以解释为什么只有30%的城镇居民买得起自己的住房的现象。但是最根本的原因还是70%的城镇居民太穷。“买房难，难以上青天”[30] 这句话，实际是说“穷人买房难”。中国住房和城乡建设部部长姜伟新的回答就比较客气：“我国住房政策体系和住房保障体系还不健全，中低收入家庭住房支付能力相对不足的问题比较突出，房地产市场机制还不完善，商品住房价格上涨过快，住房供应结构不合理，住宅建设还不适应人口资源环境状况，科技贡献率低,资源消耗高。”[31] 姜伟新部长没有解释为什么连中等收入家庭都买不起房，他更没有解释为什么大多数的人（70%）连经济适用房都买不起、买不到。

作为中国最高的房管，姜伟新为今后解决比上青天还难的买房问题提出了解决方案。他的方案中包括“建立合理的住房建设和消费模式”，坚持正确发挥政府和市场的作用”，注意农民住房问题，解决农民住房的安全问题。[32]

最让我们感到万分欣慰的是姜伟新部长重点提到农村的住房问题。在各类有关住房政策研究中，重点全是放在城镇的住房中。这也难怪，如果小康的标准都是双重的，那不能怨重点排序的先后了！而且，更让我们感到高兴的是，姜部长特意提到了要解决进城民工的住房问题。

中国房地产的发展，带动了一系列其他产业的发展。这本应该对中国经济是一个巨大的推动。2007年中国8亿农民中，有1亿进城打工的农民就是证明。[33] 但这1亿人口，既无城镇居民的身份，又无钱买房。他们常年住简易的工棚中，领取基本工资，而且常常爬到高高的烟囱上以死相威胁，逼迫老板补发所欠的工资。这就是在劳工管理中被全世界所唾弃的“血汗工”。房地产开发所带来的亿万利润中，就无人多拿出那么一点来，提高农民工的生活质量。

中国想当强国，想进入小康社会，就必须解决这1亿多人口的住房问题。

但是，姜部长提出的另外两点却值得进一步讨论了。中国的住房问题的关键是“房价太高，人们收入太低”。而且，我们也看到类似医疗卫生系统改革中的问题：市场化似乎是失败的原因。我们实在不能同意这种说法。市场机制起作用的方式之一就是根据供求关系来调节生产。如前文所及，我们所看到的却是有求无供。对经济适用房的需求这么大，为什么却不能刺激开发商的兴趣？搞销售的人都知道，推销产品的原则之一是“薄利多销”。是开发商过于贪婪，一心想攫取高利润，还是在搞经济适用房开发时根本没有利润可图？相比之下，美国的住房市场，在没有政府插手的情况下，却能够有各种不同类型的住房，以满足不同收入水平家庭的需求。中美两国的国情不同，但我们这个世界上没有两种不同的市场经济理论；经济规律之所以被称为规律，就是因为它们起作用的方式是相同的。

姜部长提到要坚持政府与市场相结合的方法，但在市场起作用时，政府的角色到底应该是什么呢？姜部长还提到要建立合理的住房建设和消费模式。这是从政府的角度来讲的。问题是，政府又如何能够引导大众的消费模式呢？

在这些问题被回答之前，70%的城镇居民买房难的状况可能是很难改变的。

五、政府的角色何在？

由邓小平开始的这场改革的目的是发展经济，提到人们的生活水平。其关键何在？要发展经济，就必须摆正政府与经济运作的关系。到今天，这场改革已经30岁了。若是按人的年龄算，改革已经步入中年。但在许多领域中，我们还在探索、研究，以找到政府在经济运作中的位置。

下面让我们看一个真实的例子。[34] 此案例涉及的是政府在一项名义上是危陋房屋改造的房地产开发项目。案例发生地点是中国四大直辖市之一的天津。案例开始于2004年，到本书脱稿时，案例仍处在“待解决”状态。

案例过程

天津市南郊有一片高级住宅小区，约有400住户。这个小区的房型属于高级越层连体单居公寓楼。2007年初，当一户居民到银行用自己的房产抵押贷款时被告知，由于那片小区的建筑缺乏相关的手续文件，那一片小区里的居民不能得到土地使用权证。按照中国《房地产法》的要求，中国居民所购商品房应具备“土地使用权证”和“房屋所有权证”两个证书。目前，全国各大城市大多采取发两证的办法，也有采用土地、房屋权属“两证合一”方式的。在很多例子中，居民买了商品住房，一次交了70年的土地出让金，却只能拿到“房屋所有权证”，而拿不到“土地使用权证”。购房居民拿不到土地使用权证的原因有多种，但在这个例子中的情况却比较特殊。这片小区的原址开发前是一个废弃的工厂，占地面积约12万平方米。在开始时，此工程是一个“陋房房屋改造”的项目，但最终盖成并出售的住房是高级小区住宅。

按照天津市的《鼓励外商投资危陋房屋改造项目的优惠待遇暂行规定》[35]，凡是对原有居民住房进行改造，提高居民生活质量的工程，天津市将提供许多优惠，比如“基础设施配套优先统一办理”，“涉及危陋房屋改造的各项行政事业性收费尽量给予减免，各种押金、保证金一律免收”，等等。为了鼓励外商和其他开发商，天津市还从三个方面提供了财政上的优惠。其中第一条规定：“危陋房屋改造的项目用地可全部实行行政划拨。投资者需要受让土地使用权的，可办理土地使用权出让手续，并可申请分批缴纳出让金。”

由此看，无论从手续上还是财政上看，对危陋房屋改造项目的优惠是十分有吸引力的。天津市的政策中对什么样的项目可以被化为危陋房屋改造有两条严格的条件：第一，成片的危陋房屋区，第二，三至五类房屋占70％以上。为了避免误解，天津市的政策中还清楚地指出：“本规定所称危陋房屋改造，是指对市内六区成片的危陋房屋、市政和公用设施短缺的旧城区”。很显然，我们这个例子中的开发项目并不符合这项规定。

对于这个小区里的房产主来说，他们对这些政策以及开发商是如何在这个开发项目上得到“危陋房屋改造”资格一无所知。房主们还发现，有关政府部门根本没有关于这项开发项目的土地信息。天津市原来设有两个相互独立局级部门负责房屋建造和土地开发的事宜：“天津市房屋管理局”和“天津市国土管理局”。为了向居民和开发商提供更好的政府服务，天津市于2005年将这两个局级部门合并，更名为“天津市国土资源和房屋管理局”。当这400户房主代表于2007年9月找到现在的天津市国土资源和房屋管理局时，他们被告知，第一， 有关文件可能在合并中丢失；第二，现在的机构不太清楚前天津市国土管理局所进行的工作。故此，无法提供帮助。在这种情况下，这400户房主的利益便处于一个无人负责的空间之中。

中国的各级政府都设有“信访办公室”，专门接待并负责解决居民生活工作中遇到的各种问题。当这400户居民代表找到天津信访办公室时，这个机构的工作人员十分同情这些房产主的困难。但同时也表示，他们也是无能为力。因为这个办公室解决居民困难的主要方法是将上访居民带来的问题转回到政府下属的局机关。这也就意味着，这些住户的问题将被转回到天津市国土资源和房屋管理局。

由于没能在政府部门得到满意的答复，小区中400多名房主开始求助与法律系统。但是，在他们与有关律师进行了初期接触后，又被律师收取的高额代理费用所震惊。律师高收费是因为案子牵扯到政府的高级官员，解决难度较高，需要律师调动很大的资源。

房主们的调查

小区房主们通过自己的调查了解到部分事情的真相。首先，由于原地产是旧工厂，开发商若打算将土地用于商品房的开发，那就必需交纳一笔很大的一次性“土地转性”费。但是，由于案例中的开发项目是陋房屋改造，所以开发商就享受了许多政府的优惠政策，包括“可申请分批缴纳出让金”。从原天津市国土管理局拒绝颁发土地使用权证的情况看，开发商很可能只是按照优惠政策所允许的那样，只交纳了一部分费用。

其次，开发商完全了解拖欠土地转性费的后果。因为，按照天津市的有有关规定，开发商有责任为房屋购买人办理房屋所有权证和土地使用权证。在过去几年中，房主们曾经一再催促开发商办理土地使用权证，但开发商都是托词说正在办理，一拖至今。

最后，经房主们自行了解，开发商目前正准备移居国外。如果此消息属实，那么此案就会成为无头案。目前小区的房主们面临的局面是，第一，当时的天津市主管部门由于机构变化已经不复存在。现在的新机构不再对此案的缘由负责。但由于开发项目不符合政府有关规定，不能颁发土地使用权证。第二，按照天津市国土资源和房屋管理局提的解决方案，由小区房主自筹资金，补交缺欠的土地转性费用。据房主们了解，这是一笔巨额费用。其平均金额可能会高达购房款的一半。

小区的居民认为，开发商是否交纳了有关费用以及开放手续是否符合政府的有关文件，这些都应该是政府机构的责任。此案发展至今，首先应该负责任的应该是政府。政府机构没有尽职尽责。这就是所谓的“行政不作为”的概念。其次，开发商应该被追究经济上和法律上的责任。明明知道本身行为不符合有关政策，还要钻空子，侵害房主利益。最后，当开发商违法违规的行为发生，而政府机构又行政不作为时，房主就成为最终的受害者，承担经济上的后果。

我们可以利用这个案例来揭示出中国政府在房地产开发中的几个问题

第一个问题是，政府本身是土地开发的受益者。土地国有化，政府垄断土地分配与再分配的权力。这一点本身无可非议。但政府却利用这个垄断权，在土地房产交易时高额收费，使政府机构财源滚滚。这种做法的结果之一是使政府机构成为开发项目的实际受益方。在有关土地的交易中，政府在国家名义之下将土地公开挂牌招标出售，各个开发商竞相将地价上抬，造成“土地疯了”的局面。[36] 经济适用房开发缺乏吸引力的原因之一可能就是土地价格太高，导致开发商没有利润可图。

相比之下，美国地方政府在进行房产开发时，公开招标的是整个项目，而不仅仅是土地。比如，土地招标规定的是某种档次的商业楼，后者是居民住房，然后其他指标都是围绕着这些要求设计的。来投标的开发商一定会将此项目上的总投资调整得十分有竞争力。总投资额中的一部分被政府得去，用于改善地产上基础设施（污水和雨水的处理，道路修缮，等等）。这就是土地转让费的用途，不能移做它用。政府本身不能从这些地产交易中获利。

第二个问题是政府在土地交易中的不公开性。在此案中，开发商之所以能够得到非法的优惠，就是因为有“黑箱”的帮助。有一位叫李清明的人，由于他曾在中国建设银行总行工作，后又在某大型民营企业集团任副总裁，可算是业内人士。他对中国房地产业的了解可算是到了“从里到外”的水平了。他对房产业内幕的调查结果引起各界的强烈反响。[37] 李清明的调查分析中揭示，一些不法开发商就是利用“土地交易黑箱操作”的方法获得高利润的。但是，更让人哭笑不得的是，本来政府定出的土地价格已经就是高似清天，但为了获得对某块地产的开发权，有一些开发商不得不用大笔钱财去贿赂政府官员。有时贿赂款额能高达土地转让费的30%。大概谁都可以猜到最终为这些贿赂款付单的是谁。

最后的问题就是政府机构不作为，甚至失职的结果。这个案例印证了前文介绍的政府监察机构在经济适用房分配中的问题。开发商是如何能够在从政府手中得到土地变性的开发权之后，又成功地将此开发项目列为“危陋房屋改造”项目的？开发商首先设法将废弃工厂的土地非法变成危陋房屋改造项目，然后以从银行得到优惠贷款，而且可以分期缴纳转让费。于是，开发商就可以在身无分文的情况下，利用银行的贷款和购房者交付的期房定金向政府交纳一部分转让费，并最终将项目完成。这当中可能会牵扯到政府官员的腐败问题。另外，我们知道，在一项土地开发项目中，政府的许多机构都要对项目的各个方面包括资金的到位情况进行检查和验收，再检查再验收。为什么原天津市的国土管理局在开发商没有将所有转让资金交齐的情况下，允许开发商将房屋都出售完毕呢？在整个过程中，开发商只需要有一位主管领导的签字就可以了。简单，但后果严重。

另外，由于政府拥有并控制的银行在土地开发中也没有起到应有的作用。政府主管部门的领导写条批贷款，开发商就可以得到许多好处。从近10几年来中国政府处罚的腐败政府官员的例子中看，几乎所有的贪官都染手于房地产开发。由于政府在所管辖地区有一手遮天之功能，当地的金融机构也属于政府管辖。所以，一个主管领导批了条子，银行的贷款自然就有的保证，根本不用开发商自己有多少经济实力。以很少一点资金来投资干大宗的房地产交易在中国房地产开发中是屡见不鲜的事。这种现象被俗称为“四两拨千斤。”[38] 万一开发项目不成功，销售不好怎么办？就将待售房屋抵押给银行，交给国家就了结了。经由各种黑箱渠道，房地产开发商通过政府将中国的银行当成自己的小金库了。

我们也还看到，虽然一些搞腐败的官员最终受到应得的处罚，但在其犯罪过程中却没有制衡机制。这些腐败官员因手中批条子的权力而得到上百万、上千万元的好处，哪还顾得上那些连夜派队领经济适用房的百姓们的疾苦！但是，年复一年，类似的案例在全国各地重复。被处罚的贪官一个接一个，犹如长江后浪推前浪。

政府与经济发展、市场经济的关系，以及其在市场运作中的地位这些问题，牵扯到十分复杂的理论，本文无意深究。但是，目前在住房问题中显示出来的问题不得不使我们在这个问题上多思考一下。尤其在我们将住房问题长期得不到解决的原因归咎于市场的时候，我们还需要想一想，我们在多大程度上放手让“市场”来运作了？

今天，各界呼吁对住房改革进行改革的呼声甚高。但是，大家可能没有想过这样一种可能性：国家出台的各项政策、法规本身没有错误；问题就出在执行过程中的潜规则以及违规、违法行为。而这些问题已经远远超出住房问题的范围了。

六、中国住房问题的前景

1. 住房改革不力，谁之过

住房问题，与人口和环保两大问题相比，不太具有“爆炸性”。这可能是因为百姓习惯目前的住房条件了。自打新中国建国以来，百姓的住房问题根本没有在高层决策“雷达区”中。中国注定要等到邓小平下决心将中国带入小康社会时，改善老百姓住房条件的问题才被摆到桌面上来。即便进了新世纪，人们对住房问题还是没有重视。在2004年年初，三份有关中国社会形势的报告陆续发布。这三份报告是分别由中国最权威的研究机构，中国社会科学院（《2004年中国社会发展的问题和趋势》），中共共产党的理论学术机构，中央党校（《领导干部对2003—2004年中国社会形势的若干判断》）和中国一家民间研究机构，零点调查公司（《2003年度中国居民生活指数调查》）发表的。中国老百姓的住房问题居然没有在这三份报告中占得一席之地。[39]

中国住房改革的幅度在各项改革领域中是最大的，也是最干脆的：由国家包干的福利房，一下子变为私人购房；房产的开发也由国营变为私营运作。国家不再负责老百姓的住房问题，卸下了一个大包袱。但是，当这一手段开始实施后，老百姓的住房问题并没有得到解决。根据李清明提供的资料，仅在2004年一年之中，首都北京全市实现商品房销售额1249.1亿元。[40] 由此我们可以大概想象，在全中国就会有上千亿，甚至上万亿元的商品房交易。如果从1998年开始计算，住房改革已经有10年的时间了。在这10年的时间内，商品房的交易额就更大、只能用“天文数字”这个概念来形容了。但是，由这种天文数字为驱动的住房改革仍然没有为大多数人（70%！）小康式的住房。这还不包括8亿农民。

住房改革的内涵远不如人口与医疗卫生系统改革那样复杂。人口的发展牵扯到一个特定社会中的文化。而医疗卫生系统呢，不但牵扯到人们的健康和生命，而且还具有很强的公益性。可住房问题可以被简单地归纳为市场上的买卖行为。

市场如何起作用？当人们对某种产品有需求时，就会有人生产这种产品；每当一种新产品上市，由于原初生产者在那个时候占有“新产品优势”，这个产品的价格就会比较高。价格高，利润就高；高利润会吸引更多的生产者；更多的生产者带来行业竞争；竞争使得产品质量高、功能开始多样化、价格开始下降。在这个过程中，能够掌握市场走向，利用技术降低成本的生产者能够占有较大的市场份额。反之，就会被淘汰出局。这是市场学基本原理的超级简化原理。

如此众所周知的市场运作方式，放到中国的房屋经营中，就全部失效！

政府在市场运作的中角色是通过各种法律制度保护公平竞争，维护消费者利益。每一次政府的行为超出这个界限，其作用必然是扰乱市场运作。在中国房地产业的运作中，政府不但以国家的名义出让国有土地，而且还以国家拥有的资金（银行）支持私人开发商的项目。这个组合本身就是一锅烂粥“菜谱”。有了这菜谱，外加投机开发商、腐败的政府官员、黑箱运作，等等这些作料，一锅烂粥就熬成了。政府批发的土地，国家的银行出的资金--天下竟有如此优惠的投资环境！即便开发项目失败，还有国家的银行兜底。手边有这样的高利润、无风险投资，谁还愿意搞经济适用房的开发呢？

我们在这里将“腐败的政府官员和黑箱运作”称之为熬烂粥的作佐料，这也算是“委屈”了他们的作用了。中国一位叫郎咸平的经济专家。他在2007年11月为一些媒体人士讲“中国八大危机”时指出，中国经济发展宏观上失调，原因之一是，“在目前大面积腐败之下的腐败款大量进入楼市和股市。”[41] 虽然郎咸平没有提供具体的数字来进一步解释“腐败款”，但我们仍然可以由此看出中国“市场”上的混乱程度。一个社会在运作中产生出来的“腐败款”居然到了能够左右国家经济发展的程度，也可算是今古奇闻了！

中国老百姓直接看到、感受到的是自己住房问题。对另一个土地房产开发中黑洞--工商业建筑的开发就不太注意了。由于工商业建筑的开发绝大部分是在黑箱中操作的，其背后的问题就更大了。在销售民用住房时，开发商还不得不公布房屋的各项指标和价格。但到工商业建筑的开发中，黑箱就更黑了。今天中国城市中，万丈高楼平地起。大部分豪华的大楼都是银行、保险公司或者其他政府机关。这些政府的机构，使用公共资金修建富丽堂皇的大楼，根本不用经过公开的论证。这也为个人住房的开发立下一个样本。本文的重点在老百姓的住房，对工商业建筑的开发不多讨论。

更令人感到焦急的是，本文中所指出的问题并不是什么新发现。李清明研究发表在2005年。在网上和其他形式的刊物上刊载有大量其他学术研究、政策分析、新闻报道，对住房改革的弊端、老百姓买房难、政府官员的腐败行为，等等，揭示得十分透彻。但问题仍然得不到解决。我们在教育和环保两个领域中也看到类似的现象。

无论中国住房改革沿着哪一条路发展，只要政府在市场化的过程中不能摆正本身的位置，只要各项政策法规不能很好地得到执行，这改革是不会成功的。

2. 发展路上的绊脚石

对于老百姓来说，住房问题的关键是价格太高，绝大多数老百姓腰包里钱太少。可是，相比之下，也还有另一些似乎是微不足道的问题。所以，我们在这里将这些问题称为“绊脚石”。

绊脚石之一：开发与城市规划

与世界上其他国家一样，中国的大小城市中也有各种不同的城市与土地使用规划：何处为居民区、何处为工厂区、何处为商业区、何处为园林绿化地带，等等。但实际上的中国城市面貌却呈现出毫无规划的样子。如果驾车穿过市区，沿街两旁全是大大小小的商店、餐馆。就是商店也是各类商店混杂，十分混乱。驾车穿城而过时，还能看到高层建筑遍布全市，大有见缝插针一样的感觉。高层建筑脚下布满了上世纪80-90年代修建的5-6层公寓楼，看上去犹如树林中的小草。那些老楼房的采光、通风完全被那些高层挡住。这样的布局显示出城市的建设毫无规划之言。

房屋和道路的修建都必须具有一定的长远性。随着科学的发展，建筑材料在时间上的耐受力也明显的增强。所以，现代化建筑物的寿命都要在50-100年之间。这是中国《民用建筑设计通则》的规定。我们在此借用中国一句俗话：“山不转，水转。”搞城市建设，一定要有长远规划。摩天大楼建起来，接下来70-100年不动。但城市其他方面要变化。人口会增加，对市区街道建筑等方面的要求会有变化。70-100年的时间内，其他各项科学技术会有意想不到的发展。如果我们想为子孙后代打下一个良好的基础，就需要有城市发展规划。

可是，在中国的大城市中，有多少刚刚不到20年的楼房就只为政府要修“轻轨”就被拆掉；有多少10年前修建的沿街建筑因为政府要拓宽马路而被夷为平地。不能将修公路、铁路那种“逢山开山”的办法拿到城市建设中来。2007年初，浙江大学一幢仅仅13年的大楼（22层、67 米高）就被炸掉。面对此场面，记者惊呼“谁来对曾经和今日的决策负责？”[42]

这种做法与中国人“破家值万贯”的持家传统是想违背的。之所以如此大方，是因为资金不是从决策者的腰包中掏出来的。

绊脚石之二：住房建筑质量

房地产开发商在开发时，尽量降低成本，但并不是想通过先进的技术、先进的管理技术，等手段，而是在建筑材料和施工方法上想歪点子。杭州一处高档商品房居然用竹子代替钢筋。[43]在房地产开发利润高的情况下，豆腐渣工程仍然层出不穷，竹子做钢筋、木板做阳台、使用低号水泥，难以令人置信。这种现象在中国不是个别的。2006年到2007年在北京进行的新房验收中，“验收近千套房，八成有质量问题”。[44] “八成有质量问题”！这个数字很惊人了。在建筑工程中偷工减料是很严重的问题。但是，我们没有在有关的报道中发现最终是如何处理那些开发商的。需要指出的是，开发商之所以敢如此以身试法，主要原因是在整个房地产开发环节中，开发商起着举足轻重的作用。建筑商、监理单位都受雇于开发商并按照开发商提出的建筑标准来监理建筑商。[45] 这里我们再次看到政府监管部门“行政不作为”的问题。这是发生在中国首都的事。

2008年5月在四川发生了8级地震，几万人失去了生命。其中有许多是学生。在震中，一写近几年建造的楼房倒塌。但有一些以前的老楼却没有倒塌，或者没有立刻倒塌，给了人们几分钟的逃生时间。盖房子造楼是“千年大计”，这是中国一句俗话。话虽俗，但道理深远。在此不再多说了。可是，值得我们深思的问题是，为什么会有众多的房地产开发商显示出那种殃民违法的短期行为？

绊脚石之三：现代化的住所，落后的居住意识

在2005年的央视春节联欢会上，有一个喜剧小品，说的是邻里之间由于内装修引起的矛盾。那个小品既好笑，又具有强烈的讽刺意义。内装修随着中国私人住房的发展，已经成为一个很有活力的行业。但是，人们对自己公寓房的改造已经到了几乎要将四壁拆除，重砌砖墙的程度。似乎各个中国地方政府对房产内装修没有任何限制。在许多例子中，居民购买了上下两个单元，然后自行将楼板打通，修建越层公寓；有的居民将室内墙壁拆除，重新设计单元内的格局；有的居民自行加造卫生间；有的居民，将分到自己名下的车房地面砸开，挖地1尺，然后自行将车房改建成住房。将高层建筑中的住房进行如此的改动是十分危险的。在国际上，如此规模的内装修绝对是不可想象的。以美国为例，居民想在自己院子周围修建一道木篱笆，都需要到当地市政府申请许可证。将屋中电线改道、装修洗澡盆更是需要又有关部门的批准。美国有一套非常严格的房屋建筑标准。每一个房屋承包商以及专业的电工、管匠，都要通过有关的考试才能营业。

由于中国城市中公共治安太差，住在底层的居民都要在自己窗外安装铁框子，把自己的家“装扮”成监狱。也是为了防盗，家家户户都要安装好似银行保险柜那样的防盗铁门。就连出门都要用钥匙开。这样的结构违反了有关防火的法规。这样的居住意识十分落后。治安差似乎是一个可以接受的理由，但这就牵扯到居住环境的问题。

绊脚石之四：房屋建筑与环境

“平地拔起的万丈高楼”仅仅是人们住房需求的一部分。随着高楼林立街道纵横的城市越来越多，城市污染也就越来越严重。我们希望政府和广大的房屋承包商们对城市的环境问题给予高度的重视。新中国建国60年，已经跻身与世界强国之列。但是，到2006年，中国城市的排污能力刚刚达到总污水总量的56%。而且，由于各地污水处理的能力不平均，全国600多个城市中有近50%的跟本没有污水处理能力。[46] 而且，更严重的是，一些具有一定污水处理能力的城市中，污水处理厂污泥和垃圾普遍存在二次污染隐患，使得一次污水处理的努力付诸东流。比如，首都北京，某些垃圾填埋场地下渗漏污染已造成周围十几平方公里范围内的地下水不能饮用[47]

下面的表5是中国城市面积扩大的速度。从全国城市建设的总体看，在1990年到2003年

的13年间，增加率几乎为100%。如此的增长率的确是十分惊人的了。城市扩大在很大程度上就是指居民的住房越来越向城市周边延伸。但是，在城市中一幢幢高层建筑犹如雨后春笋冲上云霄的时候，有关方面对相应的辅助系统却没有注意。没有配套的公共交通、学校、商店，医疗设施，等等，至多给新居民带来生活不便。但是，对生活污水处理系统和绿地的忽视却给生态带来致命的打击。从表5种可以看出，中国许多城市的扩展速度是十分惊人的（重点看看重庆、成都、杭州、南京、广州几大城市的发展）。

在为中国大都市成长速度高兴之余，我们更是感到担心。就拿城市中的园林绿地来说。下面的表6是对中国大城市中绿地和园林覆盖情况的一览表。

将此表中的数据与世界上其他发达国家相比较，中国的大城市中，有几个还是已经到国际水平（南京、广州、北京、大连），其中有的已经远远超过西方发达国家的水平。美加两国实行的是由“美国国家游乐与园林协会”（U.S. National Recreation and Park Association）制定的标准，为平均园林绿地为10英亩/1000人（10 acres/1,000 people）。 [49] 将这个标准转换成平方米，就约等于44平方米/人。美国国家游乐与园林协会的这个标准没有法律的强制性。各个地方政府都是自愿地将这个标准写进地方的城市规划中。

在中国，以全市的平均数来总计“园林绿化的平均数”有误导的嫌疑。中国的各大城市都有很大面积的市郊地区。比如北京周围的市属县就有好几个，有的是在山区。北京郊区的山里，绿色植被比较好。用其将市内的绿化程度加以平均是不对的。从北京的首都机场进入市区，沿着机场高速公路两旁种植了许多树木，以绿化公路两旁。但树木之间仍然是裸露着的黄土。大风刮起的尘土仍就是满天飞舞。

以广州为例。广州市2003年总人口为725万，总面积为7263平方千米。按照2003年的数字（见表6），广州每人平均园林绿地为178.8平方米。这个数字不但高出中国其他城市，而且在国际上也是少有的。但是，这个数字并不能描绘广州市的真实情况。广州市市区（不含郊县）人口为625万，市区面积为3718平方公里。如果按照2003年的标准，每人平均园林绿地面积为179平方米的话，那么广州市市区平均园林绿化面积大约为1167平方公里。访问过那个城市的人都知道，广州市内不会有1/3的园林绿地。广州市区的实际情况是，由于多年前城市建设缺乏长远规划，市区道路的改造已无它路可循。结果是向老天索取空间。广州市内的高架公路遍及市区各个角落，开车行路，大有在天上飘荡的感觉。由于实在没有地方种花草来绿化城市，于是就有人提议将红花绿草沿着高架路的护栏种植。

至于类似上海、天津、重庆、成都这样的巨型都市，人均园林绿化地的平均数就更低了。天津市市区有一银河广场，总占地面积19.89万平方米，是一座半下沉式全开放式公园。设计者颇有匠心，使其位置周围几座天津市的主要建筑融为一体，珠联璧合，蔚为壮观。但是，这么大的一座开放性公园，除了在周边有几颗孤零零的小树之外，若大的一片空地上寸草未种、颗树不栽。放眼望去，生生就是一块大大白色水磨石。从卫星图上看天津，这个广场十分显眼：一个三环套月形的大白点。看来，不是每一个人都能认识到城市中园林绿地与人类生存的关系。

在北京举办奥运会，举国欢庆。但北京的大风沙是一件令人担心的事。使用行政手段可以控制入京的人数，使用行政手段可以减少大街上行驶的车辆数量，使用行政手段可以将高污染的工矿企业停产，或者搬出北京。但是，面对大自然的影响，行政手段便一筹莫展了。中国申奥成功是8年前的事了。希望在这8年内我们已经对大自然的规律有遵从。这仅仅是北京。其他的城市又怎么办了呢？

在解决城镇人口住房问题时，当务之急是让人们有四壁遮风，从而忽视了城市建设的规划问题，忽视了生态的平衡问题、忽视了建筑质量问题、忽视了提高人们现代化的居住意识。这些问题现在看上去似乎微不足道。可是，如果我们现在不对这些事加以注意，将来我们还要为今天的疏忽付出高额的代价。

我们今天不是正在为昨天的疏忽买单吗？！

七、结束

我们在本章结束以前还要再提一提农民住房问题。中国强大了，有上万亿美元的外汇储备、近乎天文数字的GDP。那为什么还不能解决农民住房问题？

浙江省慈溪市的前市长洪嘉祥在2005年写过一篇文章，专门讨论如何解决农民住房的问题。浙江是中国比较富庶的地区，人均GDP远远高于中国西部地区。但是，许多这个地区的农民还是享受不到基本的住房条件。洪嘉祥是这样描述他负责的慈溪农民住房问题的：

“经过二十多年的改革开放，慈溪农民的居住条件有了明显改善。但由于各种原因，农村中还存有为数不少的住房困难户。2003年，全市总户数为386967户，其中在册农户332116户，占85.5%。人均住房占地15²ｍ以下（人均占地15²ｍ以下的概念：一户三口之家不足一间房屋）的困难户有18355户，分别占总户数和农户总数的4.74%和5.53%。宗汉、浒山、观海卫、掌起四镇（街道）的情况更为突出，住房困难户分别占当地总农户数的6.68%、8.23%、9.3%和9.95%。有的镇（街道）住房困难户多达数千户，有的村甚至超百户。另外因城市、土地、水利、交通规划控制及缺少耕地指标等政府原因造成的住房困难户有14808户，占总户数的80.68%”。[50]

洪嘉祥在他的文章中仔细地分析上述情况的原因，并提出了解决问题的方案。其实，在他那篇6千多字的文章中，洪嘉祥所表达的意思就是两个：农民太穷了；政府没有资金一下子将问题全都解决。“巧妇难为无米之炊”！这是问题的关键所在。我们并没有进一步对慈溪市后来的住房问题进行研究，看看作为当地父母官的洪嘉祥除了写文章之外还具体做了些什么。但是，他能对农民住房问题有那的样分析，也是难能可贵了！

我们在本章开始时提到，农村住房的小康标准是，让43%的农民住上有钢砖木结构的房子（表3）。那个标准的提出还是十几年前的事了。本文撰写至此，我们没有能找到有关的数字，用以比较这个目的是否达到了。中国老百姓的住房水平是一个很能说明中国是否进入小康社会的标志。毛泽东当年就说过，“中国的问题根本上是农民问题”。[51] 中国农民的住房问题不得到结决，只要住房问题上的城乡差别还存在，中国不能成为“小康社会”。

中国有万亿美元之多的外汇储备，中国更有那几百万亿的GDP。但是，这些钱能够解决中国百姓的住房问题吗？

第五章参考文献源

[1] 新华社稿，《全面建设小康社会的标准》，2002/12/30。《中国网》：

http://www.china.com.cn/chinese/zhuanti/254441.htm （2008/4/12/阅读）。

[2]《新华网》，《历史上的今天，1979年12月6日》，2007/12/6。

http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/ziliao/2007/07/21/content_6409287.htm

[3]（作者不详），《邓小平论建设‘小康’社会》，2007/12/19。《肃南扶贫信息网》：

http://www.gssn.gov.cn/snnyb/nybncxk/200712/1848.html （2008/4/11阅读）

[4] 隗静，《国民生产总值不能当饭吃》。原载《环球时报》 (2007-02-28 第11版)。《人民网》：

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[8] 杨兴文，《食物支出比重越来越小 哈市农民安居乐业生活步步高》，2007/11/12。《黑龙江新闻网》：

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[9] 朱旭东，《慈善如歌——一位普通公务员和他的扶贫大业》，2007/1/8。原载：《人民网》

《中国文明网》：http://www.godpp.gov.cn/ddjs_/2007-01/08/content_8983826.htm (2008/4/19阅读)

[10] （作者不详），《给农民一个安全的家》，2008/4/15。《公益时报》：

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[11] 《中国统计年鉴2007》，10-35：“城乡新建住宅面积和居民住房情况”，1978年至2006年

[12] 贾康，刘军民，《1978年邓小平讲话拉开中国住房改革序幕》，2007/11/16。《新华网》：

http://news.xinhuanet.com/book/2007-11/06/content_7020046.htm 。（2008/4/19阅读）。原文出自：

《中国住房制度改革问题研究：经济社会转轨中“居者有其屋”的求解》贾康 刘军民著 经济科学出版社 2007年6月出版

[13] （同上）

[14] 张仙桥，《关于实现社会主义住宅商品化的三个突破》。《中国房地产》 1985年第5期。转载于：

《中国社会学网》：http://www.sociology.cass.cn (2008/4/19阅读)

[15] 常红 (责任编辑)，《点评改革开放30年最具影响力的30件大事》，2008/1/9。《中国政府新闻网》：

http://gov.people.com.cn/GB/6751465.html （2008/4/19阅读）

[16]（同上）

[17] 康淼 来建强，《建设部专家：全国大概30%城镇居民买得起房》，2007/11/12。《新华网》：

http://news.xinhuanet.com/house/2007-11/12/content_7055309.htm（2008/4/20阅读）

[18] Campbell, D.T., & Stanley, J.C. (1966). Experiment and quasi-experiment designs for research. Chicago: Rand McNally College Publishing Co.

[19] U.S. Census Bureau, “Annual Statistics: 2005,” 2006/3/1 Last Revised.

http://www.census.gov/hhes/www/housing/hvs/annual05/ann05t12.html (2008/4/22阅读)

[20] （同上）

[21] 此处引用数字均由在京的业内人士提供。具体数字仅供参考

[22] 陈建，《广州鼓励开发商建设经济适用房 可享受优惠政策》，2007/4/4。来源《中国新闻网》；

《新浪财经》：http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20070404/11253472095.shtml （2008/4/25）

[23] 张武 李慧博，《北京经济适用房放号引千人连夜挨冻排队》，2007/12/17 来源：《京华时报》

《新华网》：http://news.xinhuanet.com/house/2007-12/17/content_7263888.htm （2008/4/24阅读）

[24] 叶枫，《北京经济适用房炒房号揭底调查：房号花费12万》，2007/1/16。原载：《21世纪经济报道》

《猫扑网》：http://finance.mop.com/life/2007/0116/073696569.shtml （2008/4/24阅读）

[25] 姜赟， 《北京天通苑经济适用房 一个房号卖了13.5万元》，2007/2/5。原载《人民日报》。

《新华网》：http://news.xinhuanet.com/house/2007-02/05/content_5696398.htm（2008/4/26阅读）

[26] 陈建，《广州鼓励开发商建设经济适用房 可享受优惠政策》，2007/4/4。来源《中国新闻网》；

《新浪财经》：http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20070404/11253472095.shtml （2008/4/25）

[27] 叶枫，《北京经济适用房炒房号揭底调查：房号花费12万》，2007/1/16。原载：《21世纪经济报道》

《猫扑网》：http://finance.mop.com/life/2007/0116/073696569.shtml （2008/4/24阅读）

[28] (同上)

[29] 宋振远、陈芳、孙晓胜，《京城经济房暗访记：已售房到底卖给了谁》，2005/6/21。来源《京华时报》

《搜房网》：http://www.soufun.com/news/2005-06-21/444326.htm （2008/4/26阅读）

[30] 《城市联盟网》，《房产专辑》：http://www.chinacity.net/8168/8775/ （2008/4/26阅读）

[31] 姜伟新，《对建立和完善中国住房政策体系的三点思考》，2008/03/27。来源：《光明日报》。

《人民网》：http://politics.people.com.cn/GB/1027/7051852.html（2008/4/20阅读）

[32] （同上）

[33] 韩俊、崔传义、范皑皑，《农村剩余劳动力微观调查》，2007/8/2。《中国网》：

http://www.china.com.cn/aboutchina/zhuanti/rkyld/2007-08/02/content_8620961.htm （2008/4/27阅读）

[34] 此案例的资料完全来自于作者与当事的面谈以及对各项政府政策的研究。

[35] 天津市国土资源和房屋管理局政务网：http://211.94.192.68/Lists/List14/DispForm.aspx?ID=1025，阅读时间：2007年12月27日

[36] 作者不详，《土地疯了》，2007/10/18。原载《中国企业家》。《新郎财经网》：

http://finance.sina.com.cn/g/20071018/20364075737.shtml （2008/4/27阅读）

[37] 李有祥，《房地产暴利黑幕：五大手法+七项流程》，2005/3/14。来源《南方日报》。

《南方报业网》：http://www.southcn.com/estate/news/jujiao/200503140105.htm （2008/4/27阅读）

[38] （同上）

[39] 《中国国力报告》：“报告一 2004中国社会形势分析” http://www.fsa.gov.cn/web_db/sdzg2005/map/CGL/glbg-022.htm （2007/5/11阅读）

[40] （同上）

[41] 郎咸平，《中国的八大危机之详解》，2007/11/16。（中国日报五强联盟2007总裁年会上的演讲）。

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[42] 郝莹，《发展循环经济 遏止“短命”建筑》，2007/3/14。《大学生在线网》：

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《国土资源新闻网》：http://news.mlr.gov.cn/front/chinaResource/read/news-info.asp?ID=89850（2008/4/29阅读）。

[44] 张学冬，《验千套房八成存问题 利益链条成房屋质量绊脚石》，2007/1/19。来源《新京报》。

《新浪财经网》：http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20070119/07183261796.shtml （2008/4/29阅读）

[45] (同上)

[46] 姚润丰，《我国污水处理费用“十一五”末缺口将达700亿元》，2008/4/3。《新华网》：

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[49] Evergreen Common Group, (2004). Green Space Acquisition and Stewardship in Canada’s Urban Municipalities.

Evergreen Group: http://www.evergreen.ca/en/cg/cg-parkland.pdf

[50] 洪嘉祥，《关于解决慈溪农民住房困难问题的调查与思考》，2005/6/24。《宁波政府网》：

http://g.ningbo.gov.cn/art/2005/06/24/art_11614_230420.html （2008/5/1阅读）

[51] 温铁军，《中国的问题根本上是农民问题》，（时间不详）《中国科学院自然科学史研究所》：

http://www.ihns.ac.cn/zhanlue/cankao/wentiejun0403.htm （2008/5/2阅读）

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