Перш за все варто визначити коло нормативних актів, які регулюють це питання. До них належать: Цивільний кодекс України1, Закон України від 01.07.04р. № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»2 та Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 22.06.11 р. № 7033.
Що таке об'єкт самочинного будівництва з точки зору закону?
Згідно зі ст. 376 ЦК та постановою Пленуму Вищого спеціалізованого суду України від 30.03.12 р. № 6 «Про правовий режим самочинного будівництва» житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо:
— вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети (для будівництва будівлі);
— будівлі побудовані без належного дозволу чи належно затвердженого проекту;
— будівлі побудовані з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Причому відповідно до ч. 2 тієї ж ст. 376 ЦК особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває автоматично права власності на нього.
У якому випадку об'єкт самочинного будівництва треба узаконювати через суд?
У тому випадку, коли особа, яка збудувала об'єкт самочинного будівництва, має правовстановлюючі документи на землю. Наприклад: договір довгострокової оренди земельної ділянки, на якій побудований самобуд. В описаній ситуації узаконити об'єкт самочинного будівництва можна через інспекцію Державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) шляхом подання відповідної декларації або сертифіката (залежно від ступеня складності будівництва). Або ж через суд на підставі ч. З ст. 376 ЦК (менш надійний у порівнянні з узаконенням через ДАБК процес).
Але нерідкі випадки, коли об'єкт самочинного будівництва побудований на земельній ділянці, на яку забудовник не має ні права власності, ні права користування. У такому випадку узаконення самобуду відбувається в два етапи: судовий (визнання права власності) і позасудовий (реєстрація права власності на підставі рішення суду).
Після отримання рішення суду звертатися потрібно із заявою до місцевих органів реєстраційної служби, а саме до державного реєстратора (ст. 8 Закону).
Щодо документів, які потрібно додати до заяви про реєстрацію права власності на самовільно збудований об'єкт нерухомості.
Порядок передбачає два варіанти.
Варіант 1: реєстрація права власності з видачею свідоцтва про право власності.
Варіант 2: реєстрація права власності без видачі свідоцтва (з видачею виписки з реєстру).
Відразу відзначимо, що обидва варіанти мають за юридичною силою рівний результат (особа стає власником нерухомості), але виражений він у різних документах.
Перелік документів, які додаються до заяви про державну реєстрацію:
Варіант 1 (п. 29 Порядку):
- копія документа, що посвідчує особу заявника;
- документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав (119 грн.);
- документ про сплату державного мита (51 грн.);
- документ, що засвідчує право на земельну ділянку;
- рішення суду;
- технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна;
- ідентифікаційний код.
- виписка з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі, якщо в документі, що засвідчує речове право на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер);
- декларація про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрована в установленому порядку Інспекцією Державного архітектурного контролю, і виданий на підставі декларації готовності об'єкта до експлуатації сертифікат (для об'єктів IV та V категорій складності).
Варіант 2 (пп. 9, 27 Порядку)
- копія документа, що посвідчує особу заявника;
- документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав (119 грн.);
- документ про сплату державного мита (51 грн.);
- рішення суду;
- технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна;
- ідентифікаційний код.
Варіант 1. Такий перелік документів випливає з Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 703, а саме з розділу під назвою «Особливості державної реєстрації права власності на нерухоме майно на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно».
Як бачимо, державна реєстрація прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно щодо новозбудованого або реконструйованого нерухомого майна проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташоване таке майно, за заінтересованою особою (п. 44 Порядку).
На підставі прийнятого державним реєстратором рішення про реєстрацію видається свідоцтво про право власності на нерухоме майно.
Варіант 2. Як видно, у цьому переліку документів немає документа, що засвідчує речове право на земельну ділянку, та витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.
Цей перелік документів зазначено в розділі «Загальні засади проведення державної реєстрації прав» зазначеного Порядку.
У день прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію він видає заявнику виписку з Державного реєстру прав разом з документами, які подавалися для проведення державної реєстрації прав.
Важливим моментом при отриманні рішення суду є те, що у позовних вимогах потрібно вказати, що позивач просить суд визнати за ним право власності саме на «нерухоме майно (наприклад: будинок)», а не на новозбудований об'єкт чи об'єкт самочинного будівництва. Адже відповідно до ст. 11 ЦПК суд розглядає цивільні справи в межах заявлених вимог.
Такий нюанс зумовлений наступним: що якщо суд визнає за особою право власності на нерухоме майно, то вона може зареєструвати таке право в загальному порядку, використовуючи описаний нами Варіант 2. Тобто у такому ж порядку як, наприклад, реєструється на підставі рішення суду право власності на будинок при поділі майна подружжя (в такому випадку правовстановлюючим документом теж буде рішення суду).
Якщо ж право власності буде визнано на «самочинно збудоване нерухоме майно» чи «новозбудоване», то в такому випадку діятиме порядок реєстрації з видачею свідоцтва про право власності (Варіант 1).
Отже, державний реєстратор на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в обох розглянутих нами випадках вносить записи до Державного реєстру прав на нерухоме майно (п. 18 Порядку). Тільки правовстановлюючі документи будуть різними: у першому варіанті — свідоцтво, а в другому — рішення суду.
Варто відзначити, що заява про державну реєстрацію подається щодо кожного об'єкта нерухомого майна окремо, а державна реєстрація прав, надання відмови в ній проводяться у строк, що не перевищує 14 робочих днів з моменту прийняття заяви про державну реєстрацію (п. 5 ст. 15 Закону).
1 – ЦК;
2 – Закон;
3 – Порядок
Юридичний інтернет-ресурс ПРОТОКОЛ