Một số lưu ý về thuế TNCN từ nhà đất

Đối với các cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm, Điều 1, 119/2014/TT-BTC đã quy định: Các cá nhân cho thuê tài sản nếu doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống hoặc có tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng/năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì sẽ không phải khai và nộp thuế GTGT, thuế TNCN. Đồng thời cơ quan thuế sẽ không thực hiện cấp hóa đơn lẻ với những trường hợp này.

Tại Điểm b, Điều 4, Thông tư số 92/2015/TT-BTC, Bộ Tài chính quy định thêm:

- Các cá nhân có tài sản cho thuê nếu đạt mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì sẽ thuộc đối tượng không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN đối với tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.

>> Tham khảo: Hóa đơn điện tử, Báo giá hóa đơn điện tử.

- Đối với các trường hợp bên thuê trả trước tiền thuê tài sản cho nhiều năm thì cách xác định doanh thu: tính doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch. Nếu doanh thu vẫn ở mức từ 100 triệu đồng trở xuống thì cá nhân sẽ không phải nộp thuế TNCN và thuế GTGT.

Về thuế môn bài đối với cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống, tại Điều 3, Nghị định 139/2016/NĐ-CP đã quy định như sau: Các cá nhân hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì sẽ được miễn lệ phí môn bài. 

Cách xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống sẽ là tổng doanh thu tính thuế TNCN theo quy định của pháp luật về thuế TNCN.

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên thì các cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không phải kê khai và nộp thuế môn bài, thuế TNCN và thuế GTGT.

Trái với cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống, trường hợp các cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm sẽ bắt buộc phải kê khai và nộp đầy đủ 03 loại thuế: thuế môn bài, thuế TNCN và thuế GTGT. Đồng thời các cá nhân cũng cần tuân thủ đầy đủ hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản.

>> Tham khảo: Các bước đăng ký nộp thuế điện tử.

Đối tượng nộp thuế

Căn cứ vào Công văn số 2994/TCT-TNCN, đối tượng khai và nộp thuế với trường hợp cá nhân cho thuê tài sản được quy định như sau:

- Cá nhân cho thuê tài sản tiến hành khai và nộp thuế với cơ quan thuế

- Hoặc bên thu tài sản khai và nộp thuế thay thế (nếu hợp đồng thuê có thỏa thuận điều này).

Như vậy, các cá nhân cho thuê tài sản hay DN thuê tài sản của cá nhân đều có thể là đối tượng khai và nộp thuế hợp pháp (tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng).

Quy định nộp thuế môn bài

Mức thu thuế môn bài đối với các cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm được áp dụng như sau:

- Nộp 1 triệu đồng/năm đối với các cá nhân có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm;

- Nộp 500 nghìn đồng/năm đối với các cá nhân có doanh thu trên 300-500 triệu đồng/năm;

- Nộp 300 nghìn đồng/năm với với các cá nhân có doanh thu trên 100-300 triệu đồng/năm.

Cách tính doanh thu để xác định mức phí môn bài cá nhân có tài sản cho thuê: Tổng doanh thu tính thuế TNCN của các hợp đồng cho thuê tài sản trong năm tính thuế.

>> Tham khảo: Tra cứu hóa đơn, Tra cứu hóa đơn điện tử.

Với trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê cùng một địa điểm thì doanh thu để xác định mức lệ phí môn bài là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

Với trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê nhiều địa điểm thì doanh thu để xác định mức lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu của các hợp đồng cho thuê tài sản của tất cả các địa điểm cá nhân cho thuê trong năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại 1 địa điểm phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

Với trường hợp phát sinh hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì mức lệ phí môn bài nộp cũng sẽ được quy theo từng năm. Kể cả trường hợp cá nhân khai và nộp thuế GTGT, thuế TNCN 01 lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài nhiều năm thì lệ phí môn bài vẫn phải nộp theo từng năm.

Quy định nộp thuế GTGT

Khi khai và nộp thuế GTGT, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm sẽ tính dựa vào công thức sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%

Cách xác định doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là tổng doanh thu bao gồm: thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo đúng hợp đồng thuê đã ký; các khoản thu khác, không bao gồm tiền phạt hay bồi thường mà bên thuê chịu theo thỏa thuận của hợp đồng đã ký.

>> Tham khảo: Thủ tục thông báo phát hành biên lai đặt in, tự in.

Quy định nộp thuế TNCN

Khi khai và tính thuế TNCN, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm sẽ tính dựa vào công thức sau:

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%

Cách xác định doanh thu tính thuế TNCN đối với với hoạt động cho thuê tài sản là tổng doanh thu bao gồm: thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo đúng hợp đồng thuê đã ký; các khoản thu khác, ngoại trừ tiền phạt hay bồi thường bên thuê phải chịu theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng đã ký.

Lưu ý rằng: Nếu bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu thuế GTGT và thuế TNCN sẽ tính theo doanh thu trả tiền 01 lần. Tuy nhiên, lệ phí môn bài vẫn phải nộp theo từng năm.

>> Tham khảo: Lập tờ khai quyết toán lại thuế TNDN cần chú ý quy định nào?

Như vậy, tổng số thuế mà cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp sẽ được tính gộp theo công thức sau:

Tổng số thuế phải nộp = (Doanh thu x 10%) + Phí môn bài.

Kết luận

Mọi thắc mắc hay muốn được tư vấn về phần mềm hóa đơn điện tử E-invoice hoàn toàn miễn phí, Quý doanh nghiệp vui lòng liên hệ ngay:

CÔNG TY PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ THÁI SƠN

• Địa chỉ: Số 15 Đặng Thùy Trâm – Cầu Giấy – Hà Nội

• Tổng đài HTKH: 1900 4767 – 1900 4768

• Tel : 024.37545222

• Fax: 024.37545223

• Website: https://einvoice.vn/