中心市街地活性化問題の背景と周辺【コラム1998～2008】

「山林に戻る前に、土砂で都市部が埋まってしまう」とおっしゃるが、日本の生態的植生復元能力は、けっしてそのようなヤワなものではない。なるほど，足尾銅山のような人為的禿山なら大変だけど（市街地も人工禿山）、肥沃な土壌のある中山間地の田畑だったところが自然に還る現象は、今はどこでも見られる。

例えば、休耕田といいながら自然に戻らないように管理しなければならないのは、放置すると自然に戻りすぎて、近所の田畑に迷惑だし農耕再開が困難になるからだ。

人工林は管理できなくて山が荒れたといわれるが、それは人工林が自然林に戻る現象を言うのである。決して禿山になることではない。一般に、山は手入れしないと禿山になると誤解があるが、日本の気候は禿山になることを許さない。日本の農地や人工林は、自然に戻ろうとする土地をいかにして戻させないかという人間と自然の戦いの場なのだ。

肥沃な土壌の中山間地の山林農地に手を入れないでいると、雑草の中からパイオニア種の幼樹が生えてきて植生遷移が進み、ヤブツバキクラス域ならばいわゆる常緑広葉樹林（シイ、タブなど）に、ブナクラス域ならば夏緑広葉樹林（ブナ、ナラなど）へとむのは、植物生態学の常識である。

この遷移を人為的に助けるために潜在自然植生種の植樹のような方法をとってやれば、自然林に戻るスピードが速くなる。それが日本の自然である。

さて後半の論であるが、その通りだと思うのだが、では誰がそれを守り伝えるか。それには、ひとりやふたりではなく、文化を保つだけの一定の規模の集落形成が必要である。

ところが、人口が減少する時代に、どこの集落も保つのは不可能になるはず。それは人間も自然の産物として、集まって生きる生物の生き方があるから、やむをえないのだ。

どこの中山間地を保全するか、どこを自然に戻すか、農業や食料の問題ではなく、文化や環境のの問題として取り上げなければなるまい。

農政では集約農業を進めるから、農業集落は崩壊の方向をたどっている。これは農政とは別の次元の話であるべきだ。なぜウルグアイラウンド見かえり補償対象になるのだろうか。

というわけで、山崎さん、後半は面白いので、ぜひまた教えてください。

（自称週まち営業課長）

１０ 経済政策で少子・高齢社会のまちづくり（気まぐれコラム １９９９ 伊達美徳）

中心市街地論二関連して、ちょっと新しい政策が出ました。

これまでのどの省庁の政策にも、これから少子・高齢社会では、われわれはどこで暮らすのか、という視点が欠落していることを、このコラムの前のあたりで書きましたが、やっと、政府の重点政策に、少子・高齢社会のまちづくりに関する基本的なことが出ました。

先日発表された「経済新生対策」の中にです。次にその部分をコピーしておきます。

◎経済新生対策（経済対策閣僚会議 1999年11月11日

１．２１世紀に向けた生活基盤の整備・充実

（１）都市・地域基盤の再構築

１）「歩いて暮らせる街づくり」構想の推進

少子・高齢社会にふさわしい安全・安心でゆとりのある暮らしを実現するためには、通常の生活者が暮らしに必要な用を足せる施設が混在する街、自宅から街中まで連続したバリアフリー空間が確保された夜間も明るく安全な歩行

者、自転車中心の街、幅広い世代の住民からなる街、住民主役の永続性のある街づくりが重要となる。

このため、「歩いて暮らせる街づくり」構想を積極的に推進することとし、全国１０ヵ所程度の地区においてモデルプロジェクトを実施すべく、平成１１年度中に対象自治体を選定する。］（一部を抜粋しました）

どうも舌足らずの書きぶりですが、ここに書いてあることは、街ならば当然のこと、街の定義のようなものです。なのに、しばらく忘れられていました。

どこにも書いてありませんし、これ書いた人もどう考えたか知りませんが、これこそが21世紀の中心市街地活性化の基本となる政策です。しっかりやってほしいし、進めたいものです、

でも、これがなんだかつらい感じがあるのは、経済再生政策として出てくるところです。不況だから歩いて暮らせるまちづくりで経済再生だ、というのは、どうもなにか違うんじゃないの、といいたくなりますが、まあ理由はなん

でも、そんな街が戻ってくる政策を本気でやるのならうれしいことです。

とくに、私のような「不良老人の暮らす街」待望論者には、夜中まで飲んでも自宅に歩いて帰ることができる街、なんて嬉しいことです。

これから必要なのは、不良老人の町です。今後少子化で、不良青年・不良少年が減った後の街は、不良老人にお任せあれ。

いや、まじめ老人にも、自宅から自転車で、仕事場や図書館に通うことができる街は素敵ですね。

少子社会は、子育て女性たちがしっかり社会に参加できる町です。歩いて暮らせる町なら、歩いて働ける町なら、それも可能でしょう。（都市計画家、日本都市計画家協会会員）

１１．右肩下がりの都市計画（気まぐれコラム ２５ １９９９＜伊達美徳＞＝）

今日９月３日の神奈川新聞に、神奈川県三浦市の悩みが出ている。「“望みは高く”・・でも 人口減止まらぬ三浦市」と題して、９５年まではすこしずつ増加して５万４千人までなった人口が、その後は落ち込む一方で今や５万２千人余り。ところが９０年策定の市の総合計画では今年は７万人のはずだったし、つい３年前の都市マスタープランでは２０１５年を７万５千人と見ているので、現実との差が著しい。さて、市の総合計画を改定する時機が来ているが、次の総合計画では将来人口をどう考えるか。

市議会筋からは「下げどまりがみえない状況で、目標の７万５千人をどう扱うかの裏付けが示されない限り、全ての計画は描けないはず」と指摘があり、これに対して行政側は「実現可能な視点で人口計画を検討すると６万人」で、そうすると「市街化区域を拡大するという従来型の計画の論理が成り立たない」と答弁したという。

なぜ市街化区域を拡大するかというと、「同市の苦しい台所事情を補う税収増を前提に」しているのだそうだ。つまり、新しい住宅地開発を積極的にすれば、山林田畑よりも高い固定資産税となるので、市の税収が増えるという算段であろう。全く同じ話を新発田（新潟県）でも聞いているが、どこにでもある都市政策だ。だが、本当にそう上手く行くか、難しい話だ。

わたしは三浦市の隣の横須賀市で、１９８３年ころから都市計画の仕事をしているが、こちらも９７年に都市計画マスタープランをつくった。

それまで５０万人目標としていた人口を、それでは非現実的なので４４万～４６万人に見直した。このあたりで人口増加策として新住宅地開発をしても、市内ないし隣接市からの住み替え移動がほとんどで、あまり人口増加にならないのが実情である。

そもそも日本全体で人口が減り、超高齢社会になるときに、人口増加都市はどんなところか、考えてみればすぐわかる。

そうやって、郊外に新住宅地開発して上手く売れたとしても､そこにはその都市の中心部からの移動が起きて、替わりに中心市街地が空洞化する現象は、もう今現実に問題が起きていることである。

たしかに新住宅地開発で山林田畑より固定資産税は上がったが、中心部の空洞化でそちらの地価が下がれば、元も子もないのだ。そこまで考えずに、とりあえず税収が望めるのは、面倒な中心部再開発ではなくて、簡単でしかも農家が望む農地の転換だとて、郊外住宅地開発をいまだにやっているのだから困ったものだ。

右肩下がりの人口に対応しながら、よい暮らしの場と働く場を確保し、しかも財政的安定を目指す都市計画が、今問われている。それが、わたしが唱えている「コンパクトな就業・居住圏」づくりであるのだが、、。

さて、三浦市では目標人口をどう見るだろうか。目標はトレンドとは異なるものであり、都市をどのように持っていくか政策が加わらなければならないが、現実と離れすぎてはならないし、悩ましいところである。三浦市は右肩下がりの将来都市像を描けるだろうか。（いい歳になっても悩み多い都市計画家 990903）

１２．やはりうまく行かない中心市街地活性化（２００２．８．２６）

ここまでの各論は、中心市街地活性化法ができて、期待され評判となっていた９８年から９９年に書いたものである。

その後、あちこちでは中心市街地活性化の基本計画を作り、ＴＭＯなる新組織を作っているらしいが、それらの状況を見るとき、いま、これを読み返してみて、提起した問題はなにも解決されていないようである。

今日、２００２年８月２６日の日経新聞朝刊に、同新聞社が調査した中心市街地活性化の状況が載っている。そこには、鳴物入りで登場させた政策の中心であるＴＭＯが、ほとんど機能していないことが述べられている。

アンケートで聞いている事項がどうも商業政策に偏っているらしく、法の成立時における各省庁横断的な施策の進行状況を知ることができないのは残念であるし、ジャーナリズムも中心市街地活性化法が、中心商店街活性化であると思っているらしいことが分かる。

いずれにしても、商業政策としての中心市街地活性化策は、ほとんど展望が見えていないようだ。これまでの商業近代化、コミュニティマート、商業集積法についで、こんどもそのららの四の舞となるおそれが強い。

同記事に、順風になっている例として、長野県飯田市の再開発による活性化の例が載っている。その論調は、再開発事業にＴＭＯが絡み、住宅をＴＭＯが直接販売したこと、それにより中心市街地に人口が増えたことが、活性化の成功への道であるという。

その反対に、岡山県津山市の「アルネ津山」再開発管理会社のＴＭＯが経営不振に陥っていることが、逆風の例としている。

飯田の例は、その再開発事業でつくった、たかが４２戸で活力がでてきたというのは早計だろうし、津山でも別の再開発では１００戸からの住宅をつくっているのだから、失敗例というには早い。津山も飯田も、中心市街地活性化の模範生なのである。そこでは中心市街地で、単に商業をどうするかだけではなく、生活をどうするか文化をどうするかに取り組んでいる。ただ、いみじくも私が言ってきているように、住宅を作ることが中心市街地活性化のひとつの重要なキイであることを報道しているといえよう。

中心市街地活性化政策が、相も変らぬ商業政策であるうちは、失敗が続くだろう。いくつかの各地の活性化基本計画に目を通したが、昔の商業近代化と何にも変わらないことが書いてある。商業コンサルタントの作文に違いない。

もうひとつ、今日の朝日新聞の夕刊には、経済産業省が、中心市街地の撤退した大型店の空き店舗に、新たに入居するときには家賃補助をしよう、という政策を出すことが載っている。

それはそれで結構なことだが、やっぱり商業偏重であり、だいたいもともとは買い物客がいなくなったから撤退したところに、家賃補助したって後に入るテナントがうまくいくとは思えない。対症療法もいいところである。

根本的な政策は、なんといっても買い物客となる基礎的な人口を、街の中に定住させることが先決である。中心市街地に暮らしたくなる環境の良い賃料の安い住宅をつくることや、郊外に作った文化施設を街の中に呼び戻すことだろう。それはそのまま、少子高齢社会への対応でもあるのだ。

公的な住宅政策には、特定優良賃貸住宅とか高齢者優良賃貸住宅とか、中心市街地においてこそやるべき制度もあるのだが、行政は市営住宅建設さえも中心市街地でやろうとしないし、不動事業者も相変わらず田んぼをつぶすばかりである。

空き店舗に家賃補助よりも、空き住宅への家賃補助あるいは金利補助のほうが先だろうに、。ジャーナリズムも、まちづくりの視点をもっと広げてほしいものである。

街なかへの道は、郊外よりも遠い。（２００２０８２６）

１３．怖いぞ、郊外ショッピングセンター（まちもりコラム２００４年５月２日）

４月号に謝る風景を３つ書いたら、なんと月末には年金保険料不払いの大臣やら国会議員たちの謝る風景がぞろぞろぞろぞろ、、、もうコラムを書くのがいやになった。それにしても、あの江角さんはタイミング悪くて、お気の毒だったなあ、いまなら謝らなくてもすんだかもね、、。

でもまたイチャモンをめげずに書きますが、今月はよその人のお話を紹介します。

最近、マーケティングプランナーの三浦展さんの話を聞きました。貴方の街にショッピングセンターはありますか、特に町はずれにできているとしたら、これは怖い話ですよ。

犯罪発生と郊外ショッピングセンター、なかでも特にジャスコ（イオングループ）の店と犯罪現場とただならぬ関係に言及されて、いやもう怖ろしいこと、、こじつけか、いや、でも、さもありなんかとも思いました。

流通業界の方は既にご存知のことかもしれませんが、三浦さんのサイトにその話が載っています。マア、読んでごらんなさい、町はずれにジャスコがある街の人は怖くなるから。

http://www.culturestudies.com/city/city03.html

http://www.culturestudies.com/city/city04.html

三浦さんはかつて西武流通グループのパルコに所属していた時代に、「東京第四山の手」を“発明”して郊外化を煽ったお方ですから、都市の郊外化問題にはなにほどかは責任があるお方ですが、とりあえず論考は面白い。

ついでに、民主党が「高速道路を無料にせよ」といっていますが、そうなると郊外店舗は流通コストは下がる、客は遠方からやってくる、ウハウハ大儲けになります。その党の要職にはジャスコ創業者の御曹司がいらっしゃるが、これは関係あるのか、、、まさかねえ、三浦さんの冗談話でしたが、もしかしたら、、。

わたしも前から思っていてこの＜まちもり通信＞にも書いていますが、日本の流通業者はひどすぎます。

全国あちこちの田んぼをつぶして食糧確保の場を減らし、とにかく安物建築と駐車場で美しい田園風景をぶち壊し、夜中まで営業して風紀も地域コミュニティも崩壊させ、短期間で儲けて市場飽和したらさっさと退散して跡は空き家のお化け屋敷置きざりでゴーストタウンになるまま。

その間に中心市街地もゴーストタウン化するのですから、泣き面に蜂を襲いかからせるようなものです。

目先の儲け仕事ばかりで繁盛して、それが街や地域の生活になにをもたらすのか、将来のことは何も考えない全国型流通業の面々には、ほんとに肌寒さを覚えています。

「中心市街地活性化法」ができたときに、「大店立地法」と「都市計画法改正」と抱き合わせて「まちづくり三法」（都市計画系は誰もこう言わなかったなあ、誰が発明したのかしら）ができたから、これからは良い街にするなんていってた政治家や経済産業省系の人たちに、（わが予想通りに）見事にしてやられました。（20040502）

１４．まちづくり３法が改正、だからいったじゃないの（まちもりコラム２００６年３月１日号）

今の国会に「都市計画法」と「中心市街地活性化法」の改正が上程されている。

この二つと「大規模店舗立地法」を合わせて、１９９８年からだれが名づけたのか「まちづくり３法」というのだが、実は、「まち壊し３法」である側面がばれてしまい、８年目にして大改正となるのだ。

１９９８年に貿易摩擦による外圧で「大店法」を廃止し、新法「大店立地法」の制定で大型店出店が緩和されたのに対応して、新法「中心市街地活性化法」で郊外に出てくる大型店に対抗するべく中心市街地の再生を図る施策を立て、同時に「都市計画法」を改正して、郊外に簡単に大型店を立地させないことを市町村長ができる制度を設けたのだ。これで一応制度は整った、はずだった。

ところが現実はどうだったかといえば、せっかく決めた郊外開発規制制度は市長がほとんど使わない（政治的に使えなかった？、だから今度の改正法では市長から県知事に一部権限を移す始末である）ので、大型店は郊外にどんどんできるばかりだし、その一方で中心市街地は住人が減っているのに郊外住宅づくりを規制しない。

やっている中心市街地活性化策は、これまでにもやりつくして失敗ばかりしてきたアーケードとか空き店舗とか舗装直しとかポイントカードとかの商店街振興策の繰り返しで、肝心の住民増加定住策は何も行わないのであった。これが全国ほとんどの地方都市のまちづくり策で、中心市街地は空洞化して、空き家と空き地駐車場が増えるばかり。

笑い話だが、中心商店街が郊外大型店に負けるのは駐車場がないからだという言いわけが長らくあったが、いまや駐車場の数だけは郊外店舗に負けないくらいあるから、こっちが繁盛するはずだが、。

ところで、ついに日本は人口減少が始まった。もう３０年以上前から分かりきっていたのだが、昨年末に現実とわかって初めてマスコミもおかしいほど騒ぐのだ。

実は、人口現象問題も、環境問題も、エネルギー問題も、超高齢社会問題も、いずれも中心市街地の再生に結びつくのである。

１９９８年に中心市街地活性化法ができたときに、どうもこれは失敗の繰り返しになりそうだとした私の予言は、不幸にも的中したのだ。このことは、この＜まちもり通信＞に載せているので、指摘した問題点をここでは繰り返さないからそちらをごらんいただきたい。（参照：中心市街地活性化の背景と周辺1998～2002）

そのことに政策当局もやっと気がついて、今度のまちづくり３法改正（性格には大店立地法は改正はないから２法だ）は、明確に郊外開発規制が真正面に出てきたことと、中心市街地化活性化政策が商業政策に偏っていたのを住宅政策へと舵を切り替えたのである。

各地に鳴り物入りでつくるだけつくって、ほとんど効果を発揮していないＴＭＯもこれでおしまいになるらしいが、次の組織はどうなるのか、経済産業省と国交省の縦割りの弊害だけが残ることにならないように祈るばかりである。

さて、今度は各地の首長が政策を切り替えるのだろうか。今は便利だからだれもが車社会対応の施策をもとめるが、これに迎合する政策を続けていると、超高齢化となり、環境・エネルギー問題を抱え、人口が減少する社会にその都市は対応できなくなるのだ。そのときは見捨てられる都市となるのだ。

都市計画法を改正しても、市長が選挙の４年のスパンでしか政策を見ないから、１０年はかかる都市政策に対応できないのだ。これは何とかしなければならないことである。都市計画権限を首長からはずしてはどうだ、という極論もある。 （２００６０３０１）

１５．郊外店舗開発の跡地が犯罪地帯に（まちもりコラム２００６年５月２日号）

中津川市の郊外国道沿いの閉店したパチンコ屋で、中学生が殺された。そこは不良どもの溜まり場になっていたそうだ。

そう、地方都市によっては、郊外幹線道路沿いの荒れようは、前々から大変なことになるぞと思っていた。たとえば、福島から北に国道を行くと、次から次へと撤退して空き家になった店舗跡のお化け屋敷がつづく。

農地をつぶして郊外店舗を作って、しばらくは客がついても、もうからないとなるとさっさと閉店する。もともとその土地や建物を、店舗営業者が自から買いとったり建てたものではなくて、農業をやめた地主が建てて貸したものである。

店舗屋は超安物建物を建てる資金を建設協力金とかで支払って農家に建てさせ、安い地代を払っているのだから撤退は楽である。跡がお化け屋敷になろうが犯罪地帯になろうが、知ったことではない。残った建物を壊す金もないから、持ち主も放っておくことになる。そして今回のような事件があちこちで起きているのだ。

中心市街地を壊した上に、さらに犯罪地帯をも用意するという、きわめて犯罪的な行為の郊外開発をしているのは、まさに郊外店舗屋である。大はイオングループから、中小は洋服の青山とか靴とかパチンコやら、とにかくめったやたらと醜い風景を作った果てが、こうなのである。

私はこの問題指摘をずっと前からしてきているのだが、大規模店舗立地法を改正して、閉店の場合に後始末をさせる条項を新設してはどうか。

なにしろ「立地」法なのだから、立地させた後で立地しなくなったときのことを規定するのは当然だろう。

あるいは撤退店舗の後始末をするように条例で定めてはどうか。持ち主と営業者に責任を持たせて、撤退する場合は、建てる前の農地に戻させるように決めてはどうか。（２００６０５０２）

１６．いよいよ怖くなってきたぞ郊外の暮らし２００８年４月１２日

ついに大型小売店舗の撤退が始まった。郊外の田んぼをつぶして超大規模ショッピングセンターをつくってきているイオンと、それを追随しようとしているヨーカドーグループが、2008年2月期決算 の営業利益が前年同月比でマイナスになったという。前者は１０年ぶり、後者は６年ぶりだそうだ。（２００８年４月１１日朝日新聞朝刊東京版）

伸び悩む消費の壁に突き当たり、日本の人口減少をにらんで、これからは伸びの見込めない店舗を閉鎖し、アジアに転戦するのだという。

おお、予想していたことがもうやってきたか、さすがに目先の転換が早いものである。

地方都市を焼畑商業で壊しつくして消費者マーケットも崩壊したから、このへんでハイさようならというのである。

そうしてこんどは、この日本焼畑ビジネスモデルをアジアの台頭する諸都市に持って行って、またそこで都市を壊し市場を崩壊させるまで商売してハイさようなら、また次の台頭地域へと向かうのである。

まさに焼畑商業とは、いいえて妙である（この言葉は矢作弘さんの発明か）。

自動車があるから買い物にも不便じゃないからとて、郊外へ郊外へと住処を移していった人たちは、買い物をするところもなくなるし、年とって自動車運転もままならないことになる。

わかっていながらそんな生活圏を構築していく世の中が、わたしは不可解である。

ガソリンにかかるナントカ税の暫定税率を維持して延長する法が国会の政局がらみで通らなくて、現在のところ暫定税分が下がってガソリンが安くなり、自動車利用者は単純に喜んでいる。

そんなことで喜んでいるようだから世の中だめになるんですよって、いよいよ年寄りぶった小言が出る。

ガソリンはもっと高くしたほうが良いに決まっている。要りもしない自動車を一家に２台も３台もそろえて、要りもしない道路をつくって野山を崩し、どこもかしこも排気ガスや騒音を撒き散らしてきたのだが、いまやその公害ビジネスモデルを台頭するアジア諸国にばら撒いている。

北京オリンピックで空気が悪いからどうしようかなんていっているが、昔そっくり同じことを東京で言っていた。中国発生の亜硫酸ガスかなにか公害の煙が、日本に押し寄せるという。要するに日本が見事に公害技術輸出をした結果である。

むしろ、一般販売ガソリン にはど～んと高率の税をかけて高価にしよう。ただし公共交通用には安くする。道路特定財源は一般化しよう。

そしてその税収を、拡散して非効率となった生活圏を効率的に再編成するため 、社会政策としての居住政策（いまのような経済政策としての住宅政策ではなくて）に投入するのだ。

この生活圏の再編こそが、これからの日本の人口減少超高齢社会における重要政策だ。

日本の基幹産業となった自動車産業が衰退するなんていう人がいるだろうが、イオンのような大型流通業と同じで、その功罪の罪に目をつぶっているうちに、気がついたら生活者の死屍累々、これでは何にもならないのである。

参照→◆まちもり通信「中心市街地論」