Om eiendomstjenester

Trondheim kommune eier, forvalter og utvikler et areal på ca. 62.000 daa og en eiendomsportefølje på mer enn 1,3 millioner kvadratmeter eiendom. Den inneholder formålsbygg hvor det foregår kommunal virksomhet, som skoler, barnehager, helse-og velferdssenter, og kultur- og idrettsbygg og administrasjonsbygg.


- Eide formålsbygg: 830.000 kvadratmeter

- Leide formålsbygg: 150.000 kvadratmeter

- Eide kommunale boliger: 225.000 kvadratmeter

- Leide kommunale boliger: 105.000 kvadratmeter


Den kommunale boligporteføljen består av i underkant 4.000 utleieboliger.

Tjenesteområdet eiendomstjenester består av Trondheim eiendom og Eierskapsenheten. Tjenesteområdet har ansvar for blant annet:

  • Forvaltning, drift og vedlikehold av kommunens bygninger og bygninger eid av tilknyttede stiftelser

  • Renhold i bygninger med kommunal virksomhet

  • Prosjektutvikler og byggherrefunksjon for kommunale bygg og eiendommer

  • Kjøp, salg, innleie og utleie av bebygd og ubebygd eiendom

  • Gjennomføring av reguleringsplaner og samarbeid med private eiendomsutviklere og grunneiere ved hjelp av utbyggingsavtaler for å oppnå ønsket byutvikling

Bolig og næringsareal


Etablering og utvikling av bolig- og næringsområder er en viktig del av byutviklingen. Kommunen skal være en aktiv deltaker, både gjennom å utvikle egne arealer og gjennom samarbeid med offentlige og private aktører.


De kommunale tjenesteområdenes behov for lokaler og lokalisering vil variere med samfunnsutviklingen. Det kan være utfordrende å kombinere krav til lokalisering med tilgjengelig areal. Plan for areal til offentlige tjenester ble lagt frem for bystyret i november 2017 (160/17). I planen er det gjort rede for arealbehov for kommunale tjenester og idrett i hele kommunen. Planen viser forslag til lokalisering og hvor kommunen fortsatt mangler areal. Den gir også føringer for videre arbeid med å skaffe kommunale tomter. Areal er en knapp ressurs i en voksende by, og muligheter for mest mulig effektiv bruk av arealene vi har er et kontinuerlig tema. Eksempler på effektivisering av arealbruk kan være sambruk av fellesarealer eller samlokalisering av tjenester.


Formålsbygg

Formålsbygg er bygninger hvor kommunen yter tjenester som skole, barnehage, helsebygg med mer. Trondheim kommunes eiendommer utgjør store verdier. Disse verdiene må forvaltes og utvikles på en profesjonell måte.


Målrettet og langsiktig satsing for å minimalisere vedlikeholdsetterslep i eiendomsporteføljen har ført til at Trondheim kommune har blitt en foregangskommune gjennom måten å arbeide på. Forutsigbare rammer over lengre tid skaper godt planlagt verdibevarende vedlikehold. Etter 2006 har tjenesteområdet fått kompensasjon for endringer i areal etter normtall for byggebransjen, såkalt “middels Holte-sats”. Dette er det ressursbehovet som kreves for å verdibevare bygningsmassen og forebygge vedlikeholdsetterslep. God eiendomsforvaltning krever langsiktighet og en eventuell reduksjon i bevilgningen vil på lengre sikt føre til økt vedlikeholdsbehov og økte kostnader.


Et nytt bygg blir umiddelbart lagt inn i kommunens vedlikeholdssyklus. Hovedvedlikehold av formålsbygg utføres hvert fjerde år, mens boligvedlikehold utføres hvert sjette år. Ved hovedvedlikehold gjøres en grundig tilstandsanalyse og nødvendige vedlikeholdsbehov utføres. Mellom hver syklus for hovedvedlikehold utføres kun akutte og nødvendige tiltak. Dersom enheter har ønske om å utføre bygningsmessige endringer i selve leiearealet, tilstrebes dette utført samtidig med hovedvedlikeholdet. Historisk har vi vernet om bygningsvedlikeholdet tross reduksjon i økonomiske rammer. Grunnen til dette er at godt vedlikehold også reduserer driftsutgiftene. Dårlig vedlikehold fører til økte driftsutgifter.


Bygningene og deres tilstand er viktige for kvaliteten på kommunens tjenesteproduksjon. En godt vedlikeholdt bygning forebygger helseskader, bidrar til gode og trivselsfremmende omgivelser og godt arbeidsmiljø. En godt vedlikeholdt bygning gir også lavere driftskostnader.


Tjenesteområdet eiendomstjenester arbeider aktivt med å effektivisere renholds- og driftstjenester uten å redusere kvaliteten på tjenestene. Ytterligere reduksjon i rammer vil imidlertid medføre redusert frekvens på ulike drifts- og renholdstjenester. Opplevd kvalitet vil gå ned.


God styring av kostnader, kvalitet og framdrift av bygge- og vedlikeholdsprosjektene tillegges stor vekt. Eiendomstjenester legger som byggherre, eiendomsforvalter, eiendomsutvikler og rådgiver for andre enheter i kommunen, stor vekt på miljø. Det jobbes mye med innovative løsninger for å være forkant av eiendomsbransjens utvikling i årene fremover.


Tjenesteområdet samarbeider med brukerne av bygningene for å fortsatt nå målet om to prosent reduksjon i energibruket per år. Dette gjøres gjennom tekniske tiltak og god dialog mellom brukere og driftspersonell. Dette holdningsskapende arbeidet er viktig.

Økonomiske nøkkeltall


Utvikling i driftsbudsjett


Figur 25-1 viser budsjett- og regnskap for eiendomstjenester i perioden 2018-2020, vedtatt budsjett og prognose på regnskap for 2021, samt kommunedirektørens forslag til netto driftsbudsjett for eiendomstjenester for 2022.

Figur 25-1. Utvikling av regnskap og budsjett over tid. Tall i nominelle kroner. 2018 og 2019 kun gamle Trondheim, og 2020 og 2021 er påvirket av koronapandemien.

Økningen i budsjett i fra 2020 til 2021 har, jf figur 25-1, i all hovedsak sammenheng med økt ramme på grunn av nye bygg. I perioden 2018 til 2021 har det vært rimelig bra samsvar mellom regnskap og budsjett. Også i 2021 regner tjenesteområdet korrigert for koronakompensasjon å gå i balanse.


Sammenligning med andre kommuner

Tabell 25-2 viser indikatorer for Trondheim og ASSS-kommunenes ressursbruk innenfor eiendomstjenester. Hensikten med figuren å få fram likheter og forskjeller mellom Trondheim og ASSS-kommunene. De ulike kategoriene er omtalt på asss.no: https://www.ks.no/asss-hjem/kostra-begrepene/

Tabell 25-2. Nøkkeltall. Trondheim, ASSS 2020

Trondheim disponerte 8,8 prosent av kommunens samlede netto driftsutgifter til eiendomsforvaltning i 2020. Det er 0,3 prosent høyere enn Oslo, men lavere enn Bergen og Stavanger og 0,3 lavere enn snittet for ASSS kommunene.


I 2020 ble det gitt statlige tiltaksmidler for å dempe effekten av koronapandemien, noe som økte vedlikeholdsnivået sammenlignet med et normalår. Trondheim kommune hadde lavere utgifter til driftsaktiviteter og energikostnader enn snittet av ASSS-kommunene. Vedlikehold i kroner per kvadratmeter ligger over snittet, men vi bruker mindre enn Oslo og Stavanger. Ressursbruk i institusjoner og barnehager ligger over snittet, mens ressursbruk i skoler og barnehager ligger under gjennomsnittet.