Utfordringer og strategier

Utfordringer og strategier

Utfordringer og strategier innen tjenesteområdet eiendomstjenester er:

Vedlikeholdsetterslep og globale påvirkninger

Vedlikeholdsetterslepet for kommunens formålsbygg utgjør omtrent 200 millioner kroner per 01.01.2023. Etterslepet på bolig utgjør i tillegg omtrent 100 millioner kroner. Strategien for for å redusere dette så mye som mulig er å sørge for økt effektivisering gjennom smart eiendomsdrift ved bruk av innovasjon, digitalisering og automatisering. Økte materialkostnader, mer ekstremvær, økte miljøkrav, inkludering av bygningene i Klæbu med stort vedlikeholdsetterslep og reduserte rammer gjør at det er vanskelig å redusere dette etterslepet i nær fremtid. Samtidig er det viktig å ha dette som et fremtidig mål.

Husleienivå kommunens boliger

Kommunens utleieboliger finansieres gjennom den utgiftsdekkende husleiemodellen hvor alle kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold av boligbyggerne i tillegg til kapitalutgifter for nybygg og andre investeringer dekkes av husleieinntekter. Ved inngåelse av ny kontrakt med Boligstiftelsen er forvaltningskostnadene økt fra 18 millioner årlig til 28,75 millioner kroner pluss faktiske kommunale avgifter for de innleide eiendommene på 3,5 millioner kroner. Ny leieavtale har en varighet på ti år og tilsvarer en husleieøkning for samtlige leietakere på 370 kroner per måned, eller 4 440 kroner per år for å kompensere for kostnadsøkningen innenfor den utgiftsdekkende boligøkonomien. Husleieloven setter imidlertid begrensninger for å gjennomføre endringene i løpende kontrakter, og det vil derfor ta flere år før ny husleie fullt ut er implementert. Inntil dette skjer må kostnadsøkningen dekkes via reduksjon i vedlikeholdsbudsjettet for de kommunale boligene.

Energieffektivisering

Eiendomstjenestene har et mål om to prosent årlig energieffektivisering i bygningsmassen. Hvert år blir det vanskeligere å nå dette målet da de mest effektive tiltakene allerede er utført. Strategien vår er å redusere energiforbruk gjennom god styring, overvåkning, energisparingstiltak, brukermedvirkning, solceller, varmepumper og ny teknologi, men det krever investeringer. Det har de siste årene blitt bevilget mer midler til dette enn tidligere, men om det er nok til å nå målet om å spare to prosent er uvisst.

Mer ekstremvær

I framtida blir det mer ekstremvær, større skredfare, flom og havstigning. Dette vil føre til at det vil være utfordrende å ta like godt vare på bygningsmassen som før med samme mengde midler. En intern kartlegging av klimasårbarhet er utført, og tilførte utredningsmidler er i ferd med å benyttes for en ekstern kartlegging. Strategien vår er å gjøre tiltak som gjør bygningene mer robuste, og slik redusere risiko for framtidige materielle skader som følge av ekstremvær. Eiendomstjenester er i kontakt med Sintef for å prøve å få til et forskningsprosjekt på hvordan en kommune best kan ivareta denne utfordringen. Når vi vet hva vi bør gjøre og hvordan det bør gjøres, må det prioriteres midler for å gjøre tiltak.

Smart eiendomsdrift

Vi har et mål om mer ressurseffektive og funksjonelle bygninger. Strategien vår for å få til dette er å ta i bruk smart eiendomsdrift der automatisering, økt digitalisering og innovative driftsløsninger er sentralt. Blussuvoll ungdomsskole er tatt ut som pilotbygning der nye løsninger kan testes før det eventuelt tas i bruk i flere bygninger.

Gjenbruk

Det er etablert et eget gjenbrukslager for bygge- og anleggsmaterialer på Nyhavna med en tilhørende digital oversikt over hva som ligger på lageret i programmet Loop Front. Gjenbrukskartlegging av bygninger som skal rives, rengjøring og klargjøring av materialene, og transport og logistikk av materialer som skal tas i bruk fungerer bra. Utfordringen er å få de som har mulighet til å benytte seg av gjenbruksmaterialer til å faktisk gjøre det. Lageret kan ikke bare fylles opp, det må også brukes materialer derfra. Som regel er det enklere å kjøpe nytt og det er behov for føringer som i større grad oppfordrer de som kan til å benytte seg av gjenbruksmaterialer. Det er fremdeles vanskelig å få til økonomisk lønnsomhet på gjenbrukslageret, så det vil fremdeles være behov for tilføring av midler.

Kommunens behov for areal

Trondheim kommune er i vekst. Befolkningsveksten gjør at det er behov for nytt areal til formålsbygg, både i tett bebygde og mindre tett bebygde områder.

Kommunen må til enhver tid sørge for at det finnes tilstrekkelig areal for å yte kommunale tjenester, og gjennom arbeidet med Plan for areal til offentlige tjenester har kommunedirektøren synliggjort hvor i byen det vil være behov for kommunale formålsbygg frem til 2060. En revisjon av denne planen legges frem for bystyret høsten 2022, og vil kobles tett opp mot arbeidet med ny kommuneplans arealdel (KPA).