Om eiendomstjenester

Om eiendomstjenester

Tjenesteområdet eiendomstjenester består av Trondheim eiendom og Eierskapsenheten. Eiendomstjenestene har ansvar for blant annet å:

  • Bygge, utvikle prosjekter og ivareta byggherrefunksjon for kommunale bygg og eiendommer

  • Forvalte, drifte, vedlikeholde og renholde eiendommene

  • Kjøpe, selge, leie inn og leie ut bebygd og ubebygd eiendom

  • Gjennomføre reguleringsplaner og samarbeide med private eiendomsutviklere og grunneiere ved hjelp av utbyggingsavtaler for å oppnå ønsket byutvikling

Formålsbygg

Formålsbygg er bygninger hvor kommunen har blant annet skoler, barnehager og helsebygg. Verdien på disse bygningene er i underkant av 28 milliarder kroner. Disse verdiene må forvaltes og utvikles på en profesjonell måte. Godt, verdibevarende vedlikehold er viktig for å hindre forfall etter normal slitasje på en bygning. Tjenesteområdet gjør hovedvedlikehold av byggene hvert fjerde år. Året før hovedvedlikehold gjøres en grundig tilstandsanalyse av bygningene av eksterne rådgivere. Denne kartlegger hva det er nødvendig å gjøre for å opprettholde eiendommenes standard på et fastsatt nivå i Norsk standard 3454.


I løpet av fire år blir hele bygningsmassen kartlagt. Den årlige rammen på cirka 100 millioner kroner per år, dekker mellom 50 til 70 prosent av samlet behov i henhold til tilstandsanalyser på inneværende års vedlikeholdsbygg. Årlig behov vil variere avhengig av hvilke bygninger som står i årets vedlikeholdsplan.


Tabell 15-3-1 viser avvik mellom behov og vedlikeholdsramme for hele bygningsmassen kartlagt over de siste fire år. Tallene er oppført i millioner kroner.

Kommunedirektøren setter av midler til vedlikehold ut i fra total ramme på eiendomstjenestene. Tjenesteområdet arbeider aktivt med å effektivisere renholds- og driftstjenester uten å redusere kvaliteten på tjenestene av vesentlig betydning. Dette for å prioritere så mye som mulig av rammen på verdibevarende vedlikeholdsarbeider. Ytterligere reduksjon i total ramme vil imidlertid medføre redusert frekvens på ulike drifts- og renholdstjenester og/eller reduserte rammer til vedlikehold.


Bygg- og anleggssektoren er viktig i energi- og klimasammenheng. Derfor har tjenesteområdet som byggherre, eiendomsforvalter, eiendomsutvikler og rådgiver for andre enheter i kommunen stort fokus på energireduksjon, gjenbruk, klimagassregnskap og klimatilpasning. Det jobbes også mye med innovative løsninger for å være i forkant av eiendomsbransjens utvikling i årene fremover.

Bolig- og næringsareal

Å etablere og utvikle bolig- og næringsområder er en viktig del av byutviklingen. Kommunen skal være en aktiv deltaker og pådriver, både gjennom å utvikle egne arealer og gjennom å samarbeide med offentlige og private aktører.


De kommunale tjenesteområdenes behov for lokaler og plassering vil variere med samfunnsutviklingen. Det kan være utfordrende å kombinere krav til lokalisering med tilgjengelig areal. Revidert plan for areal til offentlige tjenester legges frem for bystyret høsten 2022. Planen omhandler areal til barnehager, skoler, helse- og velferdssenter, gravplasser, idrettsanlegg og kulturanlegg, og viser forslag til lokalisering og hvor kommunen fortsatt mangler areal. Den gir også føringer for videre arbeid med å skaffe kommunale tomter. Areal er en knapp ressurs i en voksende by, og muligheter for mest mulig effektiv bruk av arealene vi har er et kontinuerlig tema. Eksempler på effektivisering av arealbruk kan være sambruk av fellesarealer eller samlokalisering av tjenester.

Boligporteføljen

Kommunale utleieboliger

Kommunens boligportefølje er økonomisk organisert gjennom en utgiftsdekkende modell der utgiftene knyttet til forvaltning, drift, vedlikehold og finans dekkes inn gjennom husleiebetalingen fra leietakerne. Formålet med boligene er å bistå vanskeligstilte på boligmarkedet. Arbeidet med å tilpasse boligporteføljen pågår løpende for å møte kommunens fremtidige behov. Dette gjøres både gjennom ombygging av eksisterende boliger og oppkjøp mot nedsalg i områder som skårer lavt i siste levekårsundersøkelse. Porteføljens sammensetning har ikke i tilstrekkelig grad blitt tilpasset de endrede behovene hos boligsøkerne. Blant annet ser vi et økt behov for livsløpsstandard, mer areal for nødvendige hjelpemidler og generelt større boliger for å imøtekomme behovet for barnefamilier. Levekårsperspektivet er tungt vektlagt i kommunens boligpolitikk og herunder er det et mål å redusere andelen av familieboliger i områder som er preget av levekårsutfordringer.


Boligpolitisk plan

Boligpolitisk plan ble vedtatt i bystyret i september 2020 i sak 132/20. I vedtaket beskrives en rekke tiltak for perioden 2021-24. Kommunedirektøren har igangsatt arbeidet med å følge opp vedtakene i planen. Blant annet er det vedtatt nye retningslinjer for startlån og for kommunale boliger. Videre er arbeidet med program for kommunalt disponerte utleieboliger i gang, samt utredning av mulig struktur for eierrollen.


Nærmere om boligene innenfor kommunens bo- og aktivitetstilbud (BOA)

Det er etablert midlertidige boliger med tilhørende base for å flytte ut hele enheter ved planlagt verdibevarende vedlikehold. Vedlikehold av bygg tilhørende bo- og aktivitetstilbudene har vært utfordrende over tid da de som bor i disse bygningene er svært sårbare og gjør tilgjengelighet til vedlikehold utfordrende. Modellen med midlertidige boliger legger godt til rette for dette med gjennomføring av vedlikehold i originalboligen samtidig som den enkelte beboer kan ivaretas på en god måte.

Innvendig tilstand på leilighetene er den enkelte beboers ansvar. Dette er derfor ikke kartlagt på grunn av beboernes særlige sårbarhet. Utvendig og i fellesareal er tilstanden vurdert som tilfredsstillende på alle boligene. Videre tiltak og kartlegging vil først gjøres på en tilfredsstillende måte når beboerne har flyttet til interimboliger.

Finansiering vil være innenfor den utgiftsdekkende boligøkonomien.


Husleienivå i 2023

For 2023 vil kommunens husleiesatser justeres i tråd med økningen i konsumprisindeksen, anslått til 4,6 prosent, og i tillegg økes med 4 prosent for å ta høyde for økte husleieutgifter for boliger innleid fra Boligstiftelsen, jamfør formannskapssak 94/22. Når vi sammenligner Trondheim kommunes husleie per 01.01.2022 med SSBs predikerte månedlig leie for 2021 ser vi at kommunens leie i gjennomsnitt ligger cirka 15 prosent lavere enn snittet i kommunen. Kommunedirektøren anslår at kommunen i 2023 vil ha et husleienivå som ligger om lag 12 prosent under gjengs leie i markedet.

Økonomiske nøkkeltall

Figur 15-3-1 viser budsjett- og regnskap for eiendomstjenester inklusive bolig i perioden 2019-2021, vedtatt budsjett og prognose på regnskap for 2022 samt kommunedirektørens forslag til netto driftsbudsjett for eiendomstjenester for 2023.

Figur 15-3-1. Utvikling av regnskap og budsjett over tid. Tall i nominelle kroner. 2019 kun gamle Trondheim, og 2020, 2021 og 2022 er påvirket av koronapandemien.

I perioden 2019 til 2023 har det vært bra samsvar mellom regnskap og budsjett totalt innenfor eiendomstjenester. Også i 2022 forventes det balanse.

Sammenligning med andre kommuner

Tabell 15-3-2 viser indikatorer for Trondheim og ASSS-kommunenes ressursbruk innenfor

eiendomstjenestene. Hensikten med figuren er å få fram likheter og forskjeller mellom Trondheim og ASSS-kommunene. De ulike kategoriene er omtalt på asss.no: https://www.ks.no/asss-hjem/kostrabegrepene/

Trondheim disponerte ni prosent av kommunens samlede netto driftsutgifter til eiendomsforvaltning i 2021. Det er lavere enn gjennomsnittet i ASSS-kommunene.

Økningen i Trondheim fra 2020 til 2021 skyldes i hovedsak økte vedlikeholdskostnader samt økning i forsikringspremie.


Trondheim kommune hadde lavere utgifter til driftsaktiviteter og energikostnader enn snittet av ASSS-kommunene. Vedlikehold i kroner per kvadratmeter ligger over snittet i 2021 som skyldes spesielle regnskapstekniske forhold.


Ressursbruk i institusjoner og barnehager ligger over snittet, mens ressursbruk i skoler og barnehager ligger under gjennomsnittet av ASSS-kommunene.