Stagnācija smacē Latviju

Nekustamie īpašumi

Situācija nekustamo īpašumu tirgū Latvijā (Rīgā) un Eiropā kopumā ir atšķirīga. 

Rīgā š.g. jūnijā mājokļu pārdošanas sludinājumu skaits aug - kopš š.g. janvāra tas palielinājies par 1/4, bet īrei pieejamo dzīvokļu skaits samazinājies par 35%. Pieaugoša iedzīvotāju daļa dod priekšroku īrei, nevis mājokļa iegādei. Mājokļu tirgus izteikti nostājies par labu pircējiem. Jūnijā 48% pārdevēju prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu par īpašumiem, tāpēc pieaudzis mājokļa pārdošanai veltītais dienu skaits. Vidējās cenas darījumos turas nemainīgas - ap 1060 EUR/m2. [1]

Atšķirīga ir situācija Rīgas mikrorajonos. Dzīvokļu cenas sērijveida ēkās Rīgā pazeminās jau otro mēnesi pēc kārtas. Jūnijā cenu kritums bija augstākais kopš pagājušā gada oktobra. Jūnijā sērijveida dzīvokļa cenas turpināja pazemināties, un vairākos mikrorajonos tās mēneša laikā noslīdēja par vairāk kā 2 %.

Visos Rīgas lielākajos mikrorajonos 2023. gada pirmajā pusgadā dzīvokļu cenas pazeminājās. Lielākais cenu samazinājums kopš gada sākuma Rīgas mikrorajonos novērots Pļavniekos (- 4,2 %). Citos lielākajos Rīgas mikrorajonos cenas šogad pazeminājās 1 – 4 % robežās.

Salīdzinot ar iepriekšējo mēnesi, jūnijā dzīvokļu piedāvājums Rīgā palielinājās par 6 %. Piedāvājumu skaits ARCO REAL ESTATE analizētajos Rīgas lielākajos mikrorajonos palielinājās par 4 %. Salīdzinot ar 2022. gada jūniju, dzīvokļu piedāvājums kopumā bija lielāks: kopējais dzīvokļu piedāvājumu skaits bija lielāks par 29 %, savukārt lielāko mikrorajonu dzīvokļu piedāvājums bija par 30 % augstāks nekā pirms gada.

Pagājušajā mēnesī gandrīz visos Rīgas lielākajos mikrorajonos dzīvokļu piedāvājumu skaits palielinājās. Visvairāk piedāvājumu skaits palielinājās Teikā (+ 16 %). Tikai vienā mikrorajonā jūnijā bija negatīvas tendences – skaits samazinājās Mežciemā (- 5 %).

Jūnijā, analizējot piedāvājuma skaitu proporcionāli mikrorajona lielumam, proti, pēc iedzīvotāju skaita, vislielākais piedāvājums konstatēts Āgenskalnā. Turpretī Bolderājā piedāvājumu skaits bija proporcionāli vismazākais. [2]

Starptautiskā mērogā mājokļu cenas Rīgā salīdzinoši nav augstas. Piemēram, Berlīnē vidējā kvadrātmetra cena no 2017.g. līdz 2023.g. pieaugusi no 3129 EUR līdz 5077 EUR. Tas lielā mērā izskaidrojams ar straujo imigrācijas pieaugumu no Austrumeiropas, it īpaši no Ukrainas Krievijas uzsāktā kara sakarā. 

Arī Zviedrijā, pateicoties iepriekšējām superzemajām banku procentu likmēm, pieprasījums pēc nekustamajiem īpašumiem bija augsts un to cenas pēdējo gadu laikā nemitīgi palielinājās. Šo procesu veicināja arī kovid mājsēdes faktors. Mājokļu cenas salīdzinājumā ar pirmspandēmijas periodu 2020.g. janvārī pret 2023.g. janvāri vidēji pieauga par 30%. Apmēram puse no darījumiem tika veikta pēc mainīgajām % likmēm, puse īstermiņa fiksētām likmēm. 

Taču šobrīd tendence ir mainījusies - banku procentu likmes ir pieaugušas, bet mājokļu cenas strauji krītas. Taču iedzīvotāju parādu apjoms arī ir pieaudzis.

Daži Zviedrijas ekonomisti vērtē, ka šīs mājokļu cenu izmaiņas faktiski ir tirgus korekcija - tās vienkārši atgriežas pirmspandēmijas līmenī, deldējot līdzšinējo pieaugumu. [3]

Taču iedzīvotāju parādu apjoms mājokļu cenu samazinājuma dēļ nemazinās. Tieši pretēji, pieaugušo banku % dēļ šo parādu apkalpošana ir ievērojami sadārdzinājusies.

Kopumā, gandrīz vai ar nulli nekustamā īpašuma darījumu skaitu jaunajos projektos raksturoja Aigars Šmits, kompānijas "Arco Real Estate" valdes priekšsēdētājs un Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas valdes priekšsēdētājs. [4] Līdz ar to arī būvniecības nozare Latvijā ir dziļā depresijā. Tas gan nenozīmē, ka neko vairs nebūvē vispār - pieprasījums pēc privātmājām vienai ģimenei joprojām ir stabils, lai gan arī samazinājies. Jāsecina, ka daļai iedzīvotāju ne iepriekš pieaugušās būvniecības izmaksas, ne šobrīd augstās banku % likmes, nav problēma.

Privātā sektora (uzņēmumu un mājsaimniecību) noguldījumi bankās ir nozīmīgs finansējuma avots, līdz ar to arī šī finansējuma izmaksas ir būtisks faktors kopējo banku izsniegto kredītu likmju veidošanā. Tomēr, skatoties uz šo finansējuma avotu un tā izmaksām (procentu likmēm), jāsecina, ka Latvijā tās nebūt nav augstākās Eiropā. Tieši pretēji, kopējās noguldījumu likmes Latvijā ir vienas no zemākajām starp visām eiro zonas valstīm. Līdz ar to banku finansējuma izmaksas un to izmaiņas nevar būt iemesls, kāpēc Latvijā šobrīd ir vieni no dārgākajiem, ja ne paši dārgākie kredīti eiro zonā. 

Latvijas bankām jau ilgstoši (drīz vien pēc eiro ieviešanas varējām novērot pakāpenisku līdzekļu akumulēšanos Latvijas Bankas norēķinu kontos) ir izveidojušies ievērojami naudas līdzekļu uzkrājumi (likviditātes pārpalikums), līdz ar to tām nav nepieciešams papildus aizņemties no centrālās bankas, jo visus kredītiem nepieciešamos līdzekļus tām sagādā noguldītāji. Ja 2014. gadā banku izsniegto iekšzemes kredītu un noguldījumu attiecība Latvijas bankās veidoja 1.44, tad šobrīd šī attiecība ir 0.75 (tātad bankas varētu palielināt kredītportfeli vēl par 30 %, neizmantojot nekādu citu ārēju finansējumu). [6]

Tieši noguldījumu likmes ir galvenais banku finansējuma avots Latvijā, līdz ar to arī noguldījumu likmes ir galvenais etalons, pret kuru mērīt kredītu likmes. Latvijas bankām jau ilgstoši (drīz vien pēc eiro ieviešanas varējām novērot pakāpenisku līdzekļu akumulēšanos Latvijas Bankas norēķinu kontos) ir izveidojušies ievērojami naudas līdzekļu uzkrājumi (likviditātes pārpalikums), līdz ar to tām nav nepieciešams papildus aizņemties no centrālās bankas, jo visus kredītiem nepieciešamos līdzekļus tām sagādā noguldītāji. Ja 2014. gadā banku izsniegto iekšzemes kredītu un noguldījumu attiecība Latvijas bankās veidoja 1.44, tad šobrīd šī attiecība ir 0.75 (tātad bankas varētu palielināt kredītportfeli vēl par 30 %, neizmantojot nekādu citu ārēju finansējumu). 

Pieņemot nemainīgu kredītrisku un izmantojot nevis teorētisko, bet faktisko banku finansējuma izmaksu līmeni (depozītu likmes), kredītu likmēm Latvijā šobrīd būtu jāatrodas eiro zonas vidējā līmenī vai pat nedaudz zem tā. Savukārt esošās formulas izmantošana ir ļoti labvēlīga banku rentabilitātei.

Laikā no 2014. gada sākuma līdz 2021. gada beigām, kad naudas tirgus likmes samazinājās, Latvijā likmju kritums bija divas un vairāk reizes mazāks nekā vidēji citās eiro zonas valstīs, uzņēmumu gadījumā pat nesasniedzot naudas tirgus likmju krituma apmēru (turklāt jāņem vērā, ka šajā laikā Eirosistēmas centrālās bankas piedāvāja bankām finansējumu, kas bija pat lētāks nekā naudas tirgū pieejamais).  

Tā, piemēram, centrālo banku veiktās “kvantitatīvās mīkstināšanas” (jeb aktīvu – pārsvarā valdības vērtspapīru – pirkšanas) rezultātā banku sektorā ir izveidojušās ļoti ievērojamas naudas rezerves, kas mazina motivāciju piesaistīt jaunus noguldījumus. Rezultātā redzam diezgan izteiktu tendenci, ka valstīs, kurās šie naudas uzkrājumi ir vislielākie, salīdzinot pret kopējiem banku aktīviem, arī depozītu likmes ir viszemākās, tajā skaitā Latvijā 

Kur finanšu tirgū dominē tikai daži lieli spēlētāji, šie spēlētāji nevis mēģina ar zemāku kredītlikmju palīdzību piesaistīt papildu kredītņēmējus (kas, iespējams, nozīmētu papildu kredītriskus), bet gan tieši otrādi – samazina savu riska apetīti un koncentrējas uz peļņas gūšanu no esošajiem klientiem (vai Latvijas gadījums nav spilgts apliecinājums šim secinājumam?). 

Līdz ar to – ja galvenais cēlonis pārāk augstajām kredītu procentu likmēm Latvijā ir pārāk zemā konkurence, tad situāciju pēc būtības var atrisināt tikai jauna, nopietna spēlētāja parādīšanās tirgū, kas ļautu esošajiem tirgus dalībniekiem sajust reālu konkurenci. Kamēr tas nenotiks, turpināsim mocīties. Latvijas kredītņēmēji – ar vienām no augstākajām likmēm eiro zonā, Latvijas noguldītāji – ar zemāko atlīdzību par uzkrājumiem bankās. [7]

Taču, uz jaunu pietiekami lielu banku iesaisti Latvijā cerības ir ļoti vājas. Bankas ir daudz konservatīvākas par nebanku biznesu - tās seko klientiem, nevis otrādi. Citiem vārdiem, lai Latvijā ienāktu vēl kādas lielākas bankas, vispirms ir jāienāk pietiekami apjomīgām tiešajām investīcijām. Taču pat faktiskajās cenās (ieskaitot inflāciju) bruto kapitālieguldījumu apjoms Latvijā kopš 2014.g. pieaug ļoti lēnām.

Kopsavilkums

Latvija tikai formāli ir demokrātiska valsts. Taču faktiski tā drīzāk ir vērtējama kā tipiska plutokrātija. Tās ekonomiskie mehānismi un valsts pārvalde ir pakļauta bagātāko iedzīvotāju interesēm. Bankas kredītus piešķir pārsvarā ar zemu riska pakāpi - tiem, kam jau ir īpašumi ieķīlāšanai kredīta nodrošinājumam un, kuri vēlas to vairot vēl un, kuri var atļauties maksāt augstas kredītu % likmes. Bankas, ekspluatējot šo iedzīvotāju nišu, jūtas komfortabli, jo nelielā to skaita dēļ tām praktiski nav konkurences - tā ir šaura oligopolija, kas spēj vienoties par sev izdevīgāko stratēģiju un netraucēti to īstenot.

Tāda pat situācija šobrīd ir nekustamo īpašumu tirgū, kur apgrozās galvenokārt paaugstināta komforta un ekskluzīvi mājokļi. Tas vairāk vai mazāk apmierina arī būvniecības nozari - nav lielu projektu, bet Pierīgas privātmāju kvartāli turpina attīstīties, jo ir pieprasījums. Tāda nav nekur citur Latvijā.

Līdzīga situācija ir iekšzemes tirdzniecībā - mazumtirdzniecībā piedāvājuma pusē arī dominā oligopols, kurš nosaka produktu cenu politiku.  Arī šajā jomā tas vājās konkurences dēļ jūtas komfortabli, jo pieprasījuma pusē pretī stāv pietiekami liels pārtikušu iedzīvotāju slānis, kuri var atļauties maksāt paaugstinātas cenas. Valstī, kura pēc vairuma ekonomiskiem un sociāliem reitingiem Eiropas Savienībā ieņem zemākās vietas, kuras attīstība acīmredzami stagnē, tas iespējams tikai vērienīgas "valsts nozagšanas", t.i. augstas korupcijas un ēnu ekonomikas apstākļos. Valsts, kurā ēnu ekonomika kā Latvijā ir ap 30%, ir bezcerīga. 

Latvijas sabiedrība ir ideoloģiski, politiski un etniski sašķelta, to arvien vairāk pārņem morālas, ekonomiskas un sociālas degradācijas process.

30.07.2023.

_______________________________________________________________________________________

[1] Latio. 03.07.2023.

[2] Arco Real Estate. 06.07.2023.

[3] CNBC. 11.01.2023.

[4] LSM.lv

[5] Makroekonomika, 04.07.2023.

[6] Turpat.

[7] Turpat.