Wie voor het eerst onroerend goed koopt, weet waar hij aan begint maar vaak niet waar het eindigt. Veel kopers houden er geen rekening mee dat heel wat bijkomende kosten hun budget zwaar op de proef kunnen stellen. Zoals verzekeringen, diverse kosten of dienstverleners die moeten betaald worden… Wat staat u als kandidaat-koper allemaal te wachten? Een overzicht.
1. Expertise
Een woning kopen is vaak de meest ingrijpende financiële beslissing in een mensenleven. Het is dan ook niet meer dan normaal dat u de plaatsbeschrijving of de verkoopwaarde van het pand in kwestie aan een grondig onderzoek onderwerpt. U doet daarvoor het best een beroep op een vastgoedexpert. In ruil voor 300 of 400 euro wijst die u op de risico’s en de eventuele zwakke punten. U kan die uitgaven eventueel recupereren door de resultaten van de expertise als argument te gebruiken bij de prijsonderhandelingen en zo een aanzienlijke korting te verkrijgen.
2. ‘Notariskosten’
Voor u de sleutels in uw bezit krijgt, moet u heel wat papierwerk invullen. De bedoeling daarvan is de partijen te beschermen. Maar wat u het meest zal bijblijven, zijn de fiscale en notariële kosten die u moet betalen in ruil voor uw eigendomstitel.
Eerst moet u registratierechten betalen. Die worden berekend op de verkoopprijs en de lasten. Het tarief van de registratierechten is afhankelijk van het gewest: 10 procent van de aankoopprijs in Vlaanderen en 12,5 procent in Wallonië en Brussel. In Vlaanderen betaalt u geen registratierechten op de eerste schijf van 15.000 euro. Dat noemt men het 'abattement'. In Brussel schommelt het abattement tussen 60.000 en 75.000 euro. In Wallonië bestaat dat niet.
Alleen de notaris is bevoegd om u officieel als nieuwe eigenaar aan te duiden. De wet vereist nu eenmaal de tussenkomst van een openbare officier om een verkoop ‘tegenstelbaar’ te maken aan anderen. De notaris wordt vergoed in functie van het door hem geleverde werk. Hij voert onder meer administratieve opzoekingen uit (uittreksels uit het kadaster, stedenbouwkundige voorschriften, enzovoort). Hij maakt daarvoor bepaalde kosten die hij aan u doorrekent. Daarbovenop komt nog de kostprijs van de fiscale zegels en andere administratieve kosten, zoals de hypothecaire overschrijving.
3. Leningskosten
Hebt u nooit eerder geleend? Weet dan dat het niet volstaat om elke maand het kapitaal en de intresten af te betalen. Uw budget moet ook nog met andere factoren rekening houden. Daarom deze gouden regel: het bedrag waarover u onmiddellijk kan beschikken, moet hoger zijn dan uw onmiddellijke uitgaven. Voor uw periodieke uitgaven geldt dezelfde redenering.
U zal registratie- en inschrijvingskosten moeten betalen. Die bedragen respectievelijk 1 en 0,3 procent van het ontleende bedrag. Ook de financiële instelling waarbij u leent, kan bepaalde bijkomende kosten aanrekenen (voor haar leenvoorstel kan uw bank een minimum van 250 euro vragen).
4. Belastingen op onroerende inkomsten
Onroerende goederen worden belast. U moet onroerende voorheffing betalen. Dat is een gewestelijke onroerendgoedbelasting die overeenstemt met een bepaald percentage van het kadastraal inkomen. Het begrip is wel wat abstract. Het kadastraal inkomen is het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen van uw onroerend goed op een bepaald tijdstip. Het is een theoretisch inkomen dat wordt geschat op basis van een referentie-inkomen (huurinkomsten van het jaar 1975). De administratie van het kadaster bepaalt het bedrag van het kadastraal inkomen. Ze doet dat in functie van de huurwaarde van uw onroerend goed, in vergelijking met de huurwaarde van identieke woningen. Die voorheffing is in België afhankelijk van het gewest, de provincie, de gemeente en de agglomeratie.
5. Verzekeringen
Wie een huis koopt, krijgt er meteen een aantal nieuwe verantwoordelijkheden bij. U staat niet alleen in voor eventuele schade aan uw huis, maar ook aan dat van uw buren. De woningverzekering voorziet een aantal verplichte basisdekkingen, maar de premie verschilt wel naargelang de oppervlakte, de geschatte waarde van de woning en vooral de verzekeraar. Zorg dus dat de kostprijs ervan in verhouding staat tot de dekking.
6. Mede-eigendom
Niet iedereen koopt een alleenstaande woning. Sommigen geven de voorkeur aan een appartement en zijn dus eigenaar van een deel van een gemeenschappelijk goed. Dat brengt bijkomende uitgaven met zich mee, zoals voor het aandeel dat u bezit in de gemeenschappelijke delen en in de grond waarop het gebouw staat, voor het beheer van het huisvuil, het maaien van het gazon of het aanstellen van een conciërge. Elke eigenaar moet zijn deel van de kosten betalen. Zo zal de eigenaar van een gelijkvloerse verdieping meer moeten betalen voor de kosten van de lift dan de eigenaar van de 10de verdieping als zijn aandeel in het geheel van het gebouw groter is.
7. Verplaatsingskosten
Zodra de verkoop getekend is, moet de koper zijn verhuis organiseren. Vaak moet hij daarvoor een beroep doen op een professionele verhuisfirma. De kosten daarvan zijn afhankelijk van de hoeveelheid meubilair en de afstand tussen de twee verblijfplaatsen. Verhuist u naar een ander gewest? Informeer u dan ook over de fiscaliteit, want die kan minder voordelig zijn. Verhuist u naar een grotere woning? Houd er dan rekening mee dat de keukentafel misschien verloren zal staan in uw nieuwe, ruimere eetkamer en dat het bureau er misschien wat kaal zal uitzien met die ene kast. U zal wellicht bijkomende meubels moeten kopen. Ook dat zijn weer extra kosten.
8. Energie
Als eigenaar kan u wel eens voor onaangename verrassingen komen te staan wanneer u bij de keuze van energieleverancier op een verkeerde manier of overhaast te werk gaat. In Vlaanderen is de energiemarkt geliberaliseerd sinds 1 juli 2003. Walen en Brusselaars kunnen hun leverancier pas vrij kiezen sinds 2007. Maar om een verantwoorde keuze te maken, moet u uw jaarlijks water-, gas- en elektriciteitsverbruik zo correct mogelijk proberen in te schatten.
9. Buitenonderhoud
U droomt er wellicht al van om barbecues in uw tuin te organiseren… Houd er wel rekening mee dat een eigenaar zijn woning moet onderhouden, ook aan de buitenkant. Dat betekent dat u de bladeren moet bijeenharken, de haag scheren, de goot schoonmaken of zout op het voetpad gooien als het sneeuwt. U moet daarvoor dus het nodige materiaal kopen of een beroep doen op externe hulp. Maar dat alles leidt uiteraard weer tot extra kosten.
10. Herstellingen
Voor een eigenaar kunnen kosten voor onderhoud en herstelling hoog oplopen. Bij een lek moet u de loodgieter bellen en bij een kortsluiting de elektricien. Als er dakpannen stuk zijn, moet de dakwerker komen, en ga zo maar verder.
http://netto.tijd.be/geld_en_gezin/wonen/10_verborgen_kosten_van_een_eigen_woning.8905012-1625.art