Vooraleer het startschot van de werken te geven, moet je de voorontwerpen van je dromen nog toetsen aan al hun eisen (stedenbouwkundige voorschriften, materialen, maquette, vergunning...). Immoweb zegt je hoe je tewerk moet gaan, stap voor stap.

Je hebt de plaats gevonden waar je wil wonen, je architect gekozen en je kent je budgettaire limieten. Vooraleer je met de bouw start, rest er nog een heleboel werk (stedenbouwkundige voorschriften, materialen, maquette, vergunning enz.). Immoweb begeleidt je in 6 stappen.

SLUIT MET DE ARCHITECT EEN CONTRACT AF

In een eerste fase ondertekent de bouwheer een overeenkomst met de architect. Deze overeenkomst of contract bepaalt de rechten en plichten van elke partij, beschrijft het programma van de werken, omschrijft in detail het budget, het einde van de werken en hun oplevering. De ondertekening volgt van zodra de eerste schetsen van het voorontwerp zijn voltooid.

HOU REKENING MET DE STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

De architect zal in alle gevallen rekening houden met de eigenschappen eigen aan de werfen uiteraard met de stedenbouwkundige voorschriften die voortvloeien uit de ruimtelijke structuurplannen (gemeentelijke en gewestelijke).

Deze voorschriften, die verschillen naar gelang de gemeente en het gewest waar je bouwt, bepalen :

Tip : neem vooraf contact op met de dienst stedenbouw van de gemeente. Ze zullen je gratis alle gegevens en reglementen bezorgen die voor je project van nut kunnen zijn.

RESPECTEER DE BASISREGELS VOOR HET VOORONTWERP

Om een voorontwerp uit te werken dat logisch in elkaar steekt, moet je samen met je architect rekening houden met een aantal basisregels :

• De compactheid. Compact betekent : een minimum aan buitenmuren voor een maximaal binnenvolume. Een compacte woning is altijd minder duur dan een woning die overloopt van hoeken en kanten en is eveneens energiezuiniger.

• Het juiste volume. Bij het uitwerken van zijn plan zal de architect eveneens rekening houden met het aantal gezinsleden en de mogelijkheid dat het gezin uitbreidt. Elke m2 heeft een kostprijs (aan materialen, verwarming, onderhoud).

• Een goede oriëntatie. Gronden die noord-zuid georiënteerd zijn bieden betere mogelijkheden om gratis energie te in de woning te betrekken. De architect zal in de mate van het mogelijke de leefruimtes aan de zuidzijde onderbrengen en ervoor zorgen dat er een maximum aan daglicht binnenkomt. Garages, bergingen, wasplaatsen en ingangen worden meestal aan de noord- of westzijde ondergebracht (soms aan de oostzijde). Ten slotte zijn gelijkvloerse verdiepingen veelal open ruimtes. Voor zover de leefruimtes er zijn ondergebracht, laat dit toe over grotere volumes te beschikken. Traditioneel is de slaapverdieping meer gecompartimenteerd.

KIES JE MATERIALEN

Eenmaal de grote lijnen van je nieuwbouw of verbouwing gekend zijn, moet je snel een belangrijke beslissing nemen : welke materialen ga je gebruiken ? Het gaat hier om een subjectieve keuze die van verschillende parameters afhangt. Je hebt de keuze tussen :

• Traditionele materialen. Voor een traditioneel bouwwerk kiest men gewoonlijk voor baksteen (gevelsteen voor de buitenmuur, snelbouwstenen of betonstenen voor de binnenmuur en isolatie in de spouw). Het dak bestaat uit een houten gebint, bedekt met pannen of leien.

• Houtskeletbouw. Zoals de naam het zegt wordt een skelet opgebouwd bestaande uit houten stijlen en regels waarop men houten panelen aanbrengt. Meestal kiest men gevelsteen voor de buitenafwerking. Dak en funderingen worden op de klassieke manier opgebouwd.

• Beton. Beton is een vaste waarde in de bouw. Het wordt gebruikt voor funderingen, draagelementen (welfsels, kolommen...), de draagstructuur van platte daken, maar ook voor vloeren, trappen, werkvlakken en gevelafwerking.

• Biobouw. Bio-ecologisch bouwen of biobouw is een filosofie en een methode die uitgaat van het respect van de mens voor zijn omgeving. Hierbij wordt gebruik gemaakt van quasi onuitputtelijke grondstoffen, zo weinig mogelijk of geen chemische producten, een minimale impact op het milieu en een maximale recyclage. Instellingen als Vibe, FSC, Eco of Nature Plus hebben aan een hele reeks materialen een bio-ecologisch label toegekend.

BOUW EEN MAQUETTE

In zijn voorontwerp – een schets met de verdeling van de ruimtes, de gevels en de sneden – begint de architect een reeks losse gegevens gestalte te geven. Een snelle babbel volstaat niet om dit werk tot een goed einde te brengen : gedachtenwisselingen vergen tijd en deze etappe is kapitaal voor het vervolg van je 'avontuur'. Al laten nieuwe technieken hem vandaag toe zijn plannen driedimensionaal weer te geven, toch vervangt niets een echte maquette. Helaas worden ze steeds minder gemaakt.

Eens het voorontwerp is goedgekeurd, kan de architect beginnen met de uitvoeringsplannen, een conditio sine qua non voor het bekomen van de stedenbouwkundige vergunning.

KRIJG JE BOUWVERGUNNING

De aanvraag tot het bekomen van een bouwvergunning – in werkelijkheid een dossier dat is samengesteld door de architect - moet worden ingediend en ondertekend door de bouwheer. In de meeste gevallen zal je administratiekosten moeten betalen. Vervolgens de procedure respecteren :

• De volledigheidscontrole van het dossier. Binnen de tien dagen na de indiening ontvang je een bericht van ontvangst van de gemeentelijke dienst : ofwel is het dossier volledig, ofwel worden je bijkomende inlichtingen of plannen gevraagd.

• Het openbaar onderzoek. In bepaalde gevallen wordt een openbaar onderzoek bevolen om burgers toe te laten hun bezwaren tegen het plan kenbaar te maken. Het schepencollege moet beslissen of de bezwaren weerhouden worden. Een bezwaar staat niet automatisch gelijk met een weigering.

• Goedkeuring of afwijzing? Indien de vergunning niet binnen de 75 dagen (voor ontvoogde gemeenten) of 105 dagen (voor de andere gemeenten) is afgeleverd, wordt ze verondersteld te zijn afgewezen. De kennisgeving moet binnen de 10 dagen volgen. In geval van afwijzing bestaat er uiteraard een beroepsmogelijkheid: de deputatie van de provincie. Ook hier moeten termijnen worden gerespecteerd. In geval van een nieuwe afwijzing, vormt de Raad voor Vergunningsbetwistingen de laatste beroepsmogelijkheid. De gemeente kan een onvoorwaardelijk akkoord geven of een akkoord onder voorwaarde van wijziging van de plannen. In dat laatste geval zal de architect zelf de bevoegde ambtenaar raadplegen in verband met de gevraagde aanpassingen. Van zodra de vergunning is goedgekeurd, mag er aan het exterieur in principe geen enkele wijziging meer worden aangebracht. Hetzelfde geldt voor de isolatie en de technische installaties, dit op straf van soms zeer hoge boetes. De geldigheid van de bouwvergunning is beperkt tot twee jaar.

Ben je klaar om de eerste spadesteek te geven?

Indien je deze zes etappes hebt gevolgd om van de voorontwerpen tot actie over te gaan en de werken te starten, ben je klaar voor het vervolg :

Deze artikels maken deel uit van het dossier 'Immowebgids : hoe je woning (laten) bouwen in 7 stappen?'

Misschien ben je ook geïnteresseerd in deze wat meer technische dossiers :

http://www.immoweb.be/nl/bouwen-renoveren/artikel/bouwen:-van-het-voorontwerp-naar-de-eerste-spadesteek.htm?mycurrent_section=build&artid=4697

Immowebgids: hoe je woning (laten) bouwen in 7 stappen?

http://www.immoweb.be/nl/bouwen-renoveren/dossier/immowebgids:-hoe-je-woning-%28laten%29-bouwen-in-7-stappen-.htm?mycurrent_section=build&folderid=498