vergelijk en ding dan af bij uw bankier
Na de zoektocht naar een betaalbare woning, volgt het speuren naar een interessante hypothecaire lening. De rentevoeten variëren van bank tot bank, vaak zelfs van filiaal tot filiaal. Hoe lang wil je afbetalen, en welke renteformule kies je, een vaste, variabele of een accordeonformule? 'Neem twee dagen vakantie, ga van de ene bank naar de andere, en ding af.' Dat is volgens specialist Yves Evenepoel van Test-Aankoop de beste methode om een goedkope woonlening af te sluiten. Samenstelling: Bart Moerman
De intrestvoeten lijken in vrije val. Recent nog zakte de rente van de Europese Centrale Bank van 2,5 naar 2 procent. Toch zijn de woonleningen volgens John Romain van woonadviesketen Immotheker nog niet goedkoop. 'De leningen zijn nog duur, want de banken hebben de dalingen van de rentevoeten niet gevolgd. Ze hebben enkel hun winstmarges verhoogd. In de praktijk hebben we maar vijf grootbanken die de prijzen bepalen. Zolang zij niet in een prijzenslag verwikkeld raken, moet je geen forse dalingen verwachten.'
Heel vaak is de bouwbeurs Batibouw het moment van zo'n prijzenslag. Eind februari is het zover. Maar Romain verwacht niet dat de banken dit jaar in zo'n biedstrijd om de woonleningen verwikkeld geraken. Daarvoor zijn ze té veel bezig met het herstel van hun winstgevendheid. Toch betekent dit niet dat er geen voordelige leningen te onderhandelen zijn: wie minder dan 80 procent van de aankoopprijs van zijn huis leent, een hoog inkomen heeft, én zich ook voor andere producten aan de bank bindt, kan best wel goede voorwaarden bedingen.
'De goedkoopste bank bestaat niet', beklemtoont specialist Yves Evenepoel van Test-Aankoop. 'Wie een lening zoekt, neemt best twee dagen vakantie, en loopt alle banken af, zeker ook Argenta dat regelmatig als de beste koop naar voren komt in onze tabellen. En hij gaat best ook eens bij kredietmakelaars kijken type Immotheker of Defa. Wellicht is de beste formule om het beste voorstel daarna nog eens aan uw eigen bank voor te leggen. Veel kans dat zij nog iets van de rente af doen, om u toch maar als klant te behouden.'
Om een goedkope woonlening te vinden, volstaat het dus niet om websites van banken te vergelijken. De meeste geven wel een tarievenblad, maar in de praktijk kan een goede onderhandelaar daar een stuk onder geraken. Test-Aankoop nam in november vorig jaar de proef op de som, en slaagde er zelfs in 1,3 procent onder de officiële prijs te geraken bij één bepaalde bank. Bij dezelfde instelling kan de prijs overigens zelfs verschillen van agentschap tot agentschap.
Het tarief hangt ook af van de andere producten die u bij de bank neemt. Yves Evenepoel waarschuwt ervoor: 'Let op de kleine lettertjes, en bereken de totale kost van uw lening.' De bank kan u bijvoorbeeld verplichten bij haar een schuldsaldoverzekering te nemen, die zo duur uitvalt, dat het voordeel van een lagere intrestvoet volledig wegvalt. Ook wil ze soms dat u bij haar de woonverzekering neemt en een (dure) zichtrekening opent waarop u uw loon laat storten. Sommige gaan zelfs zover u meteen ook een autoverzekering aan te praten.
Enkel een woonlening nemen, zonder andere producten, is in de praktijk evenwel vaak een pak duurder.
Neemt u een vaste of een variabele rentevoet? John Romain van Immotheker twijfelt. 'Op dit ogenblik is het echt een kwestie van temperament. Kiest u voor zekerheid, neem dan de vaste rentevoet, durft u het risico aan, neem een variabele. Wat het voordeligst zal uitkomen, is vandaag moeilijk te bepalen.'
Een geslaagd bouw- of verbouwavontuur begint met het vinden van een woonkrediet. En dat is meestal een slopende zoektocht. Maar waar moet je zeker rekening mee houden?
De vraag is niet zozeer wat je maandelijks mág afbetalen van de bank – bijvoorbeeld 30% of 40% van het netto-inkomen – maar wat je kúnt afbetalen. Om dat bedrag – bij benadering – te kennen, kijk je naar wat je momenteel aan huur betaalt en wat je afbetaalt aan leningen en telt daarbij je huidige spaarcapaciteit. Van die som trek je de kosten af waarvoor je als eigenaar opdraait (onroerende voorheffing, onderhouds- en herstellingskosten) en een buffer voor onverwachte uitgaven. Wat je overhoudt, is het bedrag dat je maandelijks zou kunnen afbetalen.
Looptijd en rente
De duur van je lening bepaalt de spreiding van je terugbetaling en moet ervoor zorgen dat je te allen tijde, ook bij tegenslag, je lening kunt afbetalen. Wel is het zo dat hoe langer je leent, hoe meer interest je betaalt, hoe hoger de interestvoet en hoe duurder de schuldsaldoverzekering. De meest gunstige interestvoet onderhandelen is vaak een kwestie van banken tegen elkaar uit te spelen.
Maar als voorwaarde voor het verkrijgen van een lagere rente, stellen de meeste banken allerlei eisen. Zo vragen ze bijvoorbeeld om ook bij hen een schuldsaldoverzekering te nemen, een woningverzekering en loondomiciliëring. Als je dan achteraf een van die eisen niet meer inwilligt, kun je beboet worden met een aanzienlijke renteverhoging.
Wat kun je netto uitgeven?
Heb je een lening kunnen bemachtigen, denk dan eerst even goed na over alle kosten die bij de aankoop van een woning horen. Het is niet omdat je 250.000 euro te besteden hebt (lening + eventuele eigen middelen), dat je ook een huis koopt voor dat bedrag. Een aanzienlijk deel daarvan moet je zeker opzij houden voor registratierechten, notariskosten, erelonen,… 15% mag je beschouwen als een minimum.
Play the game
Om de beste lening in de wacht te slepen, moet je dus onderhandelen en de concurrentie tussen de banken laten spelen. Maar net zoals jij kritisch alle banken vergelijkt, nemen zij jou ook onder de loep. Hoeveel kun je sparen? Hoeveel eigen middelen kun je investeren? En wat kun je voor de bank in de toekomst nog betekenen? Wat wel vast staat is dat hoe korter de lening en hoe meer eigen inbreng, hoe lager het risico voor de bank en hoe scherper het krediettarief. Werkzekerheid blijft echter nog altijd het belangrijkste criterium als je wilt lenen.