Notions de droits d'ancien régime

La propriété foncière

Un fief est un bien foncier concédé gratuitement par un seigneur à son vassal pour son entretien propre et lui permettre de fournir le service requis. Ce fut longtemps surtout un service militaire. Depuis le 12ème siècle, il est devenu héréditaire.

Un alleu est un bien foncier dont on a l'entière maîtrise. On dirait actuellement qu'on en est propriétaire.

L'alleutier a sur son bien le droit le plus absolu. Il ne doit pour ce bien ni redevance ni prestation à aucun seigneur. L'alleu est soumis, comme toutes les autres terres, à la dîme (impôt dû à l'église pour l'entretien du clergé et des lieux de culte).

L'alleutier ou le seigneur va rapidement diviser son bien en en gardant une partie qu'il cultivera lui-même ou par l'intermédiaire de ses serfs. Il lotira le reste en tenures concédées à des tenanciers.

La concession d'une tenure a pour contrepartie le paiement d'une redevance périodique, le cens. Il était généralement payé en espèce et en nature. L'usage s'est établi que les héritiers du tenancier lui succèdent avec le consentement du seigneur.

Chaque seigneur foncier, qu'il possède son domaine en alleu ou en fief, tend à organiser une cour censale. Cette cour est composée de tenanciers (échevins) et présidée par un représentant du seigneur. Elle préside aux mutations des droits immobiliers, règle les litiges entre tenanciers en ce qui concerne les limites de tenure, etc.

Le tenancier exerce sur la tenure un droit réel et le fait qu'il paie le cens est une preuve de son droit. Il peut l'aliéner (le céder à un autre) d'abord avec le consentement du seigneur mais, au fil du temps, sans celui-ci.

Le cens peut donc se définir comme étant la redevance périodique et perpétuelle due en raison de la concession d'un bien par celui qui le possède.

Pour différentes raisons, il y a un écart de plus en plus grand qui se crée entre le cens et la valeur foncière réelle du bien. Puisque le tenancier peut aliéner son bien, lorsque sa valeur augmente, il peut en tirer une plus-value non par une vente mais en créant un bail à rente.

Cette rente est donc le paiement d'une redevance périodique et perpétuelle versée au tenancier par celui qui va reprendre effectivement la tenure. En quelque sorte, c'est le revenu locatif de la terre cultivée par le "sous-tenancier". Ce dernier versera le cens au seigneur ou à l'alleutier, la rente au tenancier et gardera le reste du bénéfice de son travail pour lui.

Ref: Godding Philippe Le droit privé dans les Pays-Bas méridionaux du 12e au 18e siècle  Académie Royale de Belgique 1987