De l'évaluation du rapport

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mercredi 13 mai 2015

N° de pourvoi: 13-27541

Non publié au bulletin

Mme Batut (président), président

Me Le Prado, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Magdelaine X... est décédée le 29 avril 1998 en laissant pour héritiers ses quatre enfants, Bertrand, Didier, Claudine et Martine X... ; que des difficultés se sont élevées pour la liquidation et le partage de la succession, notamment quant à la valeur à rapporter par Mme Claudine X... au titre d'un immeuble qu'elle avait reçu en donation le 6 janvier 1978 ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois branches, qui est recevable :

Vu l'article 860, alinéa premier, du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, applicable en la cause ;

Attendu, selon ce texte, que le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation ;

Attendu que, pour fixer à 1 270 000 euros, en vue de son rapport, la valeur de l'immeuble objet de la donation du 6 janvier 1978, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés des premiers juges, que, pour évaluer à ce montant la valeur du bien litigieux en septembre 2008, d'après son état à l'époque de la donation, l'expert a procédé selon trois méthodes, à savoir par le revenu locatif, par le fonds et par comparaison, en retenant une moyenne des valeurs obtenues au m ² dont il a déduit une somme de 1 500 euros par m ² au titre des travaux réalisés par la donataire, soit une enveloppe globale de 350 000 euros ; que l'arrêt a encore relevé que celle-ci ne justifie pas avoir fait réaliser des travaux pour le montant qu'elle indique ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il lui incombait de rechercher la valeur que le bien aurait eue à l'époque du partage dans l'état où il se trouvait, au moment de la donation, sans qu'il y ait lieu de s'attacher aux travaux réalisés par la donataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur la troisième branche du second moyen :

Vu l'article 9 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour statuer comme il le fait, l'arrêt retient encore que les estimations produites aux débats par Mme Claudine X... qui émanent de trois agences immobilières locales, établies de manière non contradictoire, ne sauraient remettre en cause l'évaluation de l'expert ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle ne pouvait refuser d'examiner les pièces litigieuses, régulièrement versées aux débats et soumises à la discussion contradictoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé la valeur à rapporter de l'immeuble sis à Garches, objet de la donation du 6 janvier 1978, et a homologué l'état liquidatif de partage du 11 février 2009,

l'arrêt rendu le 19 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne Mme Y... et MM. Bertrand et Didier X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mai deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour Mme Claudine X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 1. 270. 000 euros la valeur du terrain et de la maison du ..., à Garches, sur la base du rapport d'expertise du 30 septembre 2008, d'avoir rejeté la demande de contreexpertise formulée par Mme Claudine X..., épouse Z..., et d'avoir homologué l'état liquidatif de partage du 11 février 2009 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'expert a évalué la valeur vénale du bien en litige à 1. 270. 000 ¿ en septembre 2008 en l'état supposé à la date de la donation, en procédant selon trois méthodes, à savoir par le revenu, par le fond et par comparaison et en retenant une moyenne des valeurs obtenues ; qu'il relève que la construction datant de 1924 nécessitait des travaux de rénovation et de mise aux normes, qui se sont étalés sur près d'une vingtaine d'années, ont commencé par les parties structurelles, comme la couverture et l'isolation, le remplacement du chauffage et une redistribution des lieux en deux logements avec création et aménagement de sanitaires aux différents niveaux, de deux cuisines et l'aménagement du sous-sol, puis des travaux de jardin et de clôture sur la façade sur rue ; qu'il a estimé le montant des travaux de rénovation à 350. 000 ¿ ; que s'agissant de la méthode par comparaison, il a retenu comme référence les valeurs de trois maisons situées dans la même rue, vendues en janvier 2008, dont les superficies variaient de 150 à 270 m ² habitables, en appliquant une décote de 5 % ; que les premiers juges ont exactement retenu que les estimations produites aux débats par Claudine X... épouse Z... qui émanent de trois agences immobilières locales, établies de manière non contradictoire, ne sauraient remettre en cause l'évaluation de l'expert ; que l'appelante ne justifie pas avoir fait réaliser des travaux dans cet immeuble pour un montant de 1. 530. 353, 70 F, soit 233. 329 ¿, l'estimation de leur coût faite la société Versailles Ouest Bâtiments VOB le 9 octobre 1998, non étayée par des factures, n'étant pas de nature à contredire l'évaluation de l'expert qui propose une enveloppe globale de 350. 000 ¿ sur une base de 1. 500 ¿ par m ² en tenant compte des travaux effectués dans le jardin ; que le tribunal a relevé avec pertinence que ce montant comparé au prix du m ² retenu par l'expert correspond à plus du quart de la valeur de la maison qui résulte d'éléments indépendants des travaux réalisés, notamment de sa situation, de la superficie de son terrain et de son architecture » (arrêt, p. 5 et 6) ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « la faculté de décider s'il y a lieu ou non d'ordonner une mesure d'instruction demandée par une partie est laissée à l'appréciation souveraine du juge qui ne l'ordonne que pour autant qu'il ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer ; qu'en l'espèce, l'expert a évalué à 1. 270. 000 euros la valeur du bien litigieux en septembre 2008, d'après son état à l'époque de la donation ; qu'il a procédé à son évaluation en faisant la moyenne de trois résultats obtenus selon des méthodes différentes par le revenu locatif, par le fond et par comparaison, résultats au demeurant voisins et a déterminé une valeur au m ² de 5. 876 euros dont il a déduit une somme de 1. 500 euros par m ² au titre des travaux réalisés par Claudine X... épouse Z... ; que s'agissant de la méthode par termes de comparaison qui est une méthode fiable et reconnue, l'expert a pris comme références des ventes de pavillon situés dans la même rue, ayant une surface comprise entre 150 et 270 m ² et intervenues en janvier 2008 ; que toutefois, il a pris soin d'appliquer aux prix de vente une décote de 5 %, tenant ainsi compte de la baisse du marché de l'immobilier intervenue entre le début de l'année et l'automne 2008 ; qu'il est donc inexact de prétendre, comme le fait Claudine X... épouse Z..., que son estimation est obsolète ; que les estimations récentes que Claudine X... épouse Z... verse aux débats et émanant de trois agences immobilières locales estimant le bien dans une fourchette comprise entre 850. 000 et 1. 100. 000 euros ont été établies de manière non contradictoire à la seule demande de Claudine X... épouse Z... et ne sauraient remettre en cause l'évaluation de l'expert ; qu'en ce qui concerne les travaux réalisés pax Claudine X... épouse Z..., il n'appartenait pas à l'expert de les chiffrer poste par poste mais d'évaluer le bien donné en fonction de son état au jour de la donation soit en 1978, étant observé que si des travaux confèrent une plus-value au bien dans lequel ils sont réalisés, en ce qu'ils contribuent à l'améliorer ou à le rénover, la plus-value n'est pas nécessairement équivalente au coût desdits travaux comme Claudine X... épouse Z... voudrait le faire admettre au tribunal ; que Claudine X... épouse Z... verse aux débats une estimation des travaux qu'elle a entrepris dans la maison du ... datant d'octobre 1998 pour un montant de 1. 530. 353, 70 francs ; que cependant, force est de constater qu'il ne s'agit pas de factures de travaux à proprement parler et que Claudine X... épouse Z... reconnaît elle-même en page 17 de ses conclusions du 14 mai 2009 reprenant ses précédentes écritures que le montant des travaux dont elle prouve la réalité au travers de la production de factures s'élève à 1. 294. 074 francs, soit à une somme moindre ; qu'il est cependant constant que Claudine X... épouse Z... a fait réaliser d'importants travaux de rénovation concernant la couverture et l'isolation de la maison, la réfection de l'électricité, le remplacement de la chaudière et des radiateurs, et permettant une nouvelle distribution des lieux avec la création de deux logements distincts supposant la création de deux salles de bain et de deux cuisines de conception plus moderne ainsi que de trois WC et l'aménagement d'une partie du sous-sol ; que l'expert relève également, contrairement à ce que prétend Claudine X... épouse Z..., qu'elle a fait réaliser des travaux dans le jardin et clôturer 1a maison ; qu'il évalue ces travaux à une somme de 350. 000 euros calculée sur la base de 1. 500 euros le m ², ce qui correspond au coût d'une rénovation complète ; que cette somme comparée au prix du m ² retenu par l'expert soit 5. 876 euros, correspond à 25, 52 % de la valeur actuelle de la maison, soit à un peu plus du quart, étant observé que la valeur de maison résulte également d'éléments indépendants des travaux réalisés par Claudine X... épouse Z... et tenant à son emplacement dans une commune très résidentielle et recherchée des Hauts-de-Seine, à la proximité immédiate du centre de ville et de la gare, à la surface importante du terrain soit 764 m ², à la superficie habitable également très appréciable (250 m ²) et enfin au cachet de la maison construite dans les années 1920 en pierre meulière et qui ressort des photographies annexées au rapport de l'expert ; qu'il résulte des développements qui précédent que l'évaluation de l'expert de la maison du ... à Garches à la somme de 1. 270. 000 euros selon son état en 1978, lequel s'est déterminé en connaissance de cause et notamment au regard des travaux réalisés par Claudine X... épouse Z... et de la baisse relative du marché immobilier, selon une méthode fiable et éprouvée, doit être retenue » (jugement, p. 4 et 5) ;

ALORS QUE, premièrement, le rapport est dû de la valeur estimée du bien donné à l'époque du partage d'après son état à l'époque de la donation ; qu'en l'espèce, il est constant que l'expertise dont les juges ont retenu l'estimation s'est bornée, pour deux des trois méthodes entrant dans l'évaluation finale, à estimer le bien à sa valeur actuelle sans tenir compte de l'état qui était le sien à l'époque de la donation (rapport d'expertise du 30 septembre 2008, p. 20 et 21) ; qu'en homologuant l'état liquidatif du partage sur la base de cette méthode d'évaluation, les juges du fond ont violé l'article 860 du Code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, le rapport est dû de la valeur estimée du bien donné à l'époque du partage d'après son état à l'époque de la donation ; que pour déterminer cette valeur, les juges ne peuvent se borner à défalquer de la valeur actuelle du bien celle des travaux réalisés par le donataire ; qu'en l'espèce, il est constant que l'expertise dont les juges ont retenu l'estimation a consisté, aux termes de la première des trois méthodes d'évaluation entrant dans la détermination de la valeur moyenne, à déduire de la valeur actuelle du bien le coût des travaux réalisés par la donataire (rapport d'expertise du 30 septembre 2008, p. 20) ; qu'en homologuant l'état liquidatif du partage sur la base de cette autre méthode d'évaluation, les juges du fond ont encore violé l'article 860 du Code civil ;

ET ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, les juges sont tenus de vérifier la cohérence de l'évaluation proposée par l'expert judiciaire ; qu'en l'espèce, il est constant que, pour déterminer la valeur moyenne de donation du bien objet du rapport, l'expert a pondéré les résultats de trois méthodes, dont deux n'aboutissaient qu'à donner la valeur du bien en son état actuel, quand la troisième consistait à en défalquer la valeur des travaux réalisés par le donataire (rapport d'expertise du 30 septembre 2008, p. 20 et 21) ; qu'en se fondant sur le résultat moyen ainsi obtenu par l'expert, les juges du fond ont une nouvelle fois violé l'article 860 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à 1. 270. 000 euros la valeur du terrain et de la maison du ..., à Garches, sur la base du rapport d'expertise du 30 septembre 2008, d'avoir rejeté la demande de contreexpertise formulée par Mme Claudine X..., épouse Z..., et d'avoir homologué l'état liquidatif de partage du 11 février 2009 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'expert a évalué la valeur vénale du bien en litige à 1. 270. 000 ¿ en septembre 2008 en l'état supposé à la date de la donation, en procédant selon trois méthodes, à savoir par le revenu, par le fond et par comparaison et en retenant une moyenne des valeurs obtenues ; qu'il relève que la construction datant de 1924 nécessitait des travaux de rénovation et de mise aux normes, qui se sont étalés sur près d'une vingtaine d'années, ont commencé par les parties structurelles, comme la couverture et l'isolation, le remplacement du chauffage et une redistribution des lieux en deux logements avec création et aménagement de sanitaires aux différents niveaux, de deux cuisines et l'aménagement du sous-sol, puis des travaux de jardin et de clôture sur la façade sur rue ; qu'il a estimé le montant des travaux de rénovation à 350. 000 ¿ ; que s'agissant de la méthode par comparaison, il a retenu comme référence les valeurs de trois maisons situées dans la même rue, vendues en janvier 2008, dont les superficies variaient de 150 à 270 m ² habitables, en appliquant une décote de 5 % ; que les premiers juges ont exactement retenu que les estimations produites aux débats par Claudine X... épouse Z... qui émanent de trois agences immobilières locales, établies de manière non contradictoire, ne sauraient remettre en cause l'évaluation de l'expert ; que l'appelante ne justifie pas avoir fait réaliser des travaux dans cet immeuble pour un montant de 1. 530. 353, 70 F, soit 233. 329 ¿, l'estimation de leur coût faite la société Versailles Ouest Bâtiments VOB le 9 octobre 1998, non étayée par des factures, n'étant pas de nature à contredire l'évaluation de l'expert qui propose une enveloppe globale de 350. 000 ¿ sur une base de 1. 500 ¿ par m ² en tenant compte des travaux effectués dans le jardin ; que le tribunal a relevé avec pertinence que ce montant comparé au prix du m ² retenu par l'expert correspond à plus du quart de la valeur de la maison qui résulte d'éléments indépendants des travaux réalisés, notamment de sa situation, de la superficie de son terrain et de son architecture » (arrêt, p. 5 et 6) ;

ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « la faculté de décider s'il y a lieu ou non d'ordonner une mesure d'instruction demandée par une partie est laissée à l'appréciation souveraine du juge qui ne l'ordonne que pour autant qu'il ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer ; qu'en l'espèce, l'expert a évalué à 1. 270. 000 euros la valeur du bien litigieux en septembre 2008, d'après son état à l'époque de la donation ; qu'il a procédé à son évaluation en faisant la moyenne de trois résultats obtenus selon des méthodes différentes par le revenu locatif, par le fond et par comparaison, résultats au demeurant voisins et a déterminé une valeur au m ² de 5. 876 euros dont il a déduit une somme de 1. 500 euros par m ² au titre des travaux réalisés par Claudine X... épouse Z... ; que s'agissant de la méthode par termes de comparaison qui est une méthode fiable et reconnue, l'expert a pris comme références des ventes de pavillon situés dans la même rue, ayant une surface comprise entre 150 et 270 m ² et intervenues en janvier 2008 ; que toutefois, il a pris soin d'appliquer aux prix de vente une décote de 5 %, tenant ainsi compte de la baisse du marché de l'immobilier intervenue entre le début de l'année et l'automne 2008 ; qu'il est donc inexact de prétendre, comme le fait Claudine X... épouse Z..., que son estimation est obsolète ; que les estimations récentes que Claudine X... épouse Z... verse aux débats et émanant de trois agences immobilières locales estimant le bien dans une fourchette comprise entre 850. 000 et 1. 100. 000 euros ont été établies de manière non contradictoire à la seule demande de Claudine X... épouse Z... et ne sauraient remettre en cause l'évaluation de l'expert ; qu'en ce qui concerne les travaux réalisés pax Claudine X... épouse Z..., il n'appartenait pas à l'expert de les chiffrer poste par poste mais d'évaluer le bien donné en fonction de son état au jour de la donation soit en 1978, étant observé que si des travaux confèrent une plus-value au bien dans lequel ils sont réalisés, en ce qu'ils contribuent à l'améliorer ou à le rénover, la plus-value n'est pas nécessairement équivalente au coût desdits travaux comme Claudine X... épouse Z... voudrait le faire admettre au tribunal ; que Claudine X... épouse Z... verse aux débats une estimation des travaux qu'elle a entrepris dans la maison du ... datant d'octobre 1998 pour un montant de 1. 530. 353, 70 francs ; que cependant, force est de constater qu'il ne s'agit pas de factures de travaux à proprement parler et que Claudine X... épouse Z... reconnaît elle-même en page 17 de ses conclusions du 14 mai 2009 reprenant ses précédentes écritures que le montant des travaux dont elle prouve la réalité au travers de la production de factures s'élève à 1. 294. 074 francs, soit à une somme moindre ; qu'il est cependant constant que Claudine X... épouse Z... a fait réaliser d'importants travaux de rénovation concernant la couverture et l'isolation de la maison, la réfection de l'électricité, le remplacement de la chaudière et des radiateurs, et permettant une nouvelle distribution des lieux avec la création de deux logements distincts supposant la création de deux salles de bain et de deux cuisines de conception plus moderne ainsi que de trois WC et l'aménagement d'une partie du sous-sol ; que l'expert relève également, contrairement à ce que prétend Claudine X... épouse Z..., qu'elle a fait réaliser des travaux dans le jardin et clôturer 1a maison ; qu'il évalue ces travaux à une somme de 350. 000 euros calculée sur la base de 1. 500 euros le m ², ce qui correspond au coût d'une rénovation complète ; que cette somme comparée au prix du m ² retenu par l'expert soit 5. 876 euros, correspond à 25, 52 % de la valeur actuelle de la maison, soit à un peu plus du quart, étant observé que la valeur de maison résulte également d'éléments indépendants des travaux réalisés par Claudine X... épouse Z... et tenant à son emplacement dans une commune très résidentielle et recherchée des Hauts-de-Seine, à la proximité immédiate du centre de ville et de la gare, à la surface importante du terrain soit 764 m ², à la superficie habitable également très appréciable (250 m ²) et enfin au cachet de la maison construite dans les années 1920 en pierre meulière et qui ressort des photographies annexées au rapport de l'expert ; qu'il résulte des développements qui précédent que l'évaluation de l'expert de la maison du ... à Garches à la somme de 1. 270. 000 euros selon son état en 1978, lequel s'est déterminé en connaissance de cause et notamment au regard des travaux réalisés par Claudine X... épouse Z... et de la baisse relative du marché immobilier, selon une méthode fiable et éprouvée, doit être retenue » (jugement, p. 4 et 5) ;

ALORS QUE, premièrement, Mme Claudine Z... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que l'évaluation réalisée par l'expert au mois de septembre 2008 ne correspondait plus à la valeur actuelle du bien à l'époque du partage prononcé le 20 novembre 2009 eu égard à l'effondrement du marché immobilier intervenu au cours de cette période de quatorze mois (concl. du 7 mars 2013, p. 5, in fine, et p. 16, in limine) ; qu'en approuvant l'évaluation de l'expert datant du 30 septembre 2008 sans répondre à ce moyen, les juges du fond ont entaché leur décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, pour évaluer la valeur du bien rapportable à la succession, les juges sont tenus de se placer à l'époque du partage ou de la jouissance divise de ce bien ; que manquent à cette obligation les juges qui retiennent une évaluation ancienne en période de forte fluctuation du marché ; qu'en l'espèce, pour homologuer l'état liquidatif et prononcer le partage à la date du 20 novembre 2009, les juges ont retenu une valeur du bien estimée au mois de septembre 2008, période correspondant à un effondrement du marché immobilier ; qu'en se prononçant de la sorte, les juges du fond ont violé l'article 860 du Code civil ;

ET ALORS QUE, troisièmement, la preuve d'un fait juridique est libre ; qu'il importe peu à cet égard que le moyen de preuve ait été établi ou non de manière contradictoire ; qu'en décidant en l'espèce qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte des estimations émanant des agences immobilières sollicitées par Madame Z... au seul motif qu'elles n'avaient pas été établies de manière contradictoire (arrêt, p. 5, in fine, et jugement, p. 5, in limine), les juges du fond ont violé l'article 9 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme.

ECLI:FR:CCASS:2015:C100485

Analyse

Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles , du 19 septembre 2013