Après l'introduction par la loi Alur de l'obligation de mentionner tout à la fois la superficie de la partie privative et la surface habitable dans les promesses de vente de lot de copropriété à usage total ou partiel d’habitation, deux réponses officieuses du ministère du logement et des incertitudes sur la date d'entrée en vigueur de cette nouvelle obligation, l'article 7ter du projet de loi de simplification de la vie des entreprises tend à autoriser le gouvernement à modifier la loi Alur sur ce point par voie d'ordonnance. Suivant ce nouveau texte, l'objectif est "d'harmoniser les obligations de mention de superficie et de surface dans les promesses ou les actes de vente d’un lot de copropriété prévues à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis".
Il est issu d'un amendement du gouvernement n° 146 : "Cet article autorise le Gouvernement à prendre des mesures législatives d’ajustement des mesures prévues par la loi ALUR dans le domaine des transactions immobilières.
Les dispositions du code de la construction et de l’habitation prévues pour améliorer l’information et la protection des acquéreurs issues de la loi ALUR visent à informer le plus en amont possible l’acquéreur des caractéristiques du bien qu’il achète.
Pour produire l’effet recherché par le législateur, quelques ajustements et dispositions transitoires apparaissent nécessaires afin de permettre aux transactions de se dérouler dans des délais satisfaisants pour les particuliers comme pour les professionnels.
Les dispositions des articles L. 721‑2 et L. 721‑3 du code de la construction et de l’habitation, qui ne prévoient pas par exemple la mise à disposition des informations sous forme dématérialisée alors que le volume des documents à annexer peut le justifier dans certains cas, pourront être complétées en ce sens. Il s’agit d’un des moyens de simplifier les modalités d’information des acquéreurs.
Par ailleurs, il convient de rappeler que le décret n°67‑223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoyait déjà la portée à connaissance de l’acquéreur du règlement de copropriété, de l’état descriptif et de leurs modifications dès lors qu’ils ont été publiés et que le décret n°2004‑479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67‑223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoyait déjà la communication par le copropriétaire vendeur du carnet d’entretien et du diagnostic technique à l’acquéreur.
Malgré ces obligations, il s’avère qu’il est parfois difficile de fournir le règlement de copropriété, ce qui ralentit les transactions relatives à certaines copropriétés, en particulier les plus petites. De plus, l’obligation de transmission a mis en lumière la nécessité de mettre à jour de nombreux règlements de copropriété.
L’entrée en vigueur progressive de l’obligation de fournir les règlements de copropriété pourra également permettre de donner le temps aux professionnels (syndics, notaires, responsables de copropriété) pour qu’ils incitent les syndicats de copropriétaires à établir les règlements ou à les actualiser.
Les modalités de mise à disposition des informations qui doivent être portées à la connaissance de l’acquéreur seront ainsi facilitées afin de sécuriser les transactions.
Une adaptation du champ d’application de cette obligation d’information est également souhaitée pour les transactions concernant uniquement les lots secondaires des immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation (caves, garages, places de parking).
La loi ALUR impose également la mention d’un mesurage de la surface habitable du lot de copropriété, en sus de la superficie privative du lot dite « surface Carrez ». Elle a donc introduit une seconde mention de surface obligatoire, en sus de la « surface Carrez ».
Le Gouvernement a été alerté par les professionnels de l’immobilier, agents immobiliers, notaires et diagnostiqueurs, des difficultés que risquait de créer ce nouveau dispositif de double mesurage. Ils soulèvent d’une part un risque de confusion entre les deux surfaces alors qu’une erreur pourrait conduire à une diminution du prix de vente. D’autre part, ils alertent sur le fait que le propriétaire d’un bien qui souhaiterait le mettre en location pourrait être tenté de reporter sur le bail la surface habitable figurant dans l’acte de vente. Or, en cas d’erreur de mesurage, le locataire pourrait se retourner contre le bailleur afin d’obtenir la diminution du loyer alors que le bailleur n’aurait aucun moyen de se retourner à son tour contre le professionnel qui a réalisé le mesurage puisque la prestation aurait été réalisée pour le compte du précédent propriétaire.
La référence à deux types de surface ne manquera pas d’aboutir à davantage de contentieux et partant, à une insécurité juridique.
Aussi, apparait-il plus efficace d’harmoniser la référence à la surface figurant dans les promesses ou actes de vente.
Enfin, pour améliorer et accélérer la mise en œuvre du contrôle du casier judicaire des acquéreurs par les notaires au moment des transactions (article L. 551‑1 du code de la construction et de l’habitation), il est nécessaire de prévoir un délai de mise en œuvre afin d’automatiser les consultations du casier judiciaire par les notaires".
D'autres mesures sont également annoncées (v. ci-dessous).
V. Zalewski-Sicard
vivienzalewski@orange.fr
Projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises (extraits)
Mesures en matière d’urbanisme et d’environnement
Article 7
Dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toute mesure relevant du domaine de la loi afin de faciliter la réalisation des opérations d’aménagement et de construction :
1° En organisant des modalités alternatives à l’enquête publique pour la participation du public à l’élaboration de décisions prises sur les demandes de permis de construire ou d’aménager, dans les cas où une telle procédure est requise ;
2° En étendant aux règles de retrait par rapport aux limites séparatives le champ d’application du régime de dérogations au règlement du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu prévu à l’article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme ;
a et b) (Supprimés)
3° En limitant le nombre de places de stationnement que les plans locaux d’urbanisme et les documents en tenant lieu peuvent imposer, pour certaines catégories de logement ou d’hébergement, en fonction de leur accessibilité par les transports publics réguliers et en tenant compte de la qualité de leur desserte ;
4° En favorisant, par l’établissement de règles particulières de hauteur ou de gabarit, selon la procédure de modification simplifiée du plan local d’urbanisme, le développement de projets de construction ou d’aménagement situés en entrée de ville ou dans des zones à dominante commerciale, lorsque les conditions de desserte par les transports publics réguliers le permettent et que l’opération répond à un objectif de mixité fonctionnelle.
Article 7 bis (nouveau)
L’article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1° Au premier l’alinéa, après le mot : « habitation », sont insérés les mots : « , ainsi que dans les communes mentionnées à l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, » ;
2° La première phrase du 2° est complétée par les mots : « ou un agrandissement de la surface de logement ».
Article 7 ter (nouveau)
Dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toute mesure relevant du domaine de la loi pour :
1° Faciliter les modalités d’information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation et en préciser le champ d’application ;
2° Définir les modalités d’entrée en vigueur des mesures prévues au b du 1° de l’article L. 721-2 du même code ;
3° Harmoniser les obligations de mention de superficie et de surface dans les promesses ou les actes de vente d’un lot de copropriété prévues à l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
4° Préciser le délai et les modalités d’entrée en vigueur des mesures prévues à l’article L. 551-1 du code de la construction et de l’habitation.
Article 8
Dans les conditions prévues à l’article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toute mesure relevant du domaine de la loi visant à :
1° Autoriser le représentant de l’État dans le département à délivrer aux porteurs de projets :
a) Une décision unique pour les installations de production d’énergie renouvelable en mer situées sur le domaine public maritime, les liaisons électriques intérieures aux installations correspondantes et les postes de livraison d’électricité qui leur sont associés ;
b) Une décision unique pour les ouvrages de raccordement au réseau public de ces installations ;
2° Déterminer les conditions dans lesquelles la décision prise par le représentant de l’État au titre du 1° peut tenir lieu des autorisations, déclarations, approbations et dérogations requises pour le projet au titre du code de l’environnement, du code forestier, du code de l’urbanisme, du code de l’énergie et du code général de la propriété des personnes publiques ainsi que, le cas échéant, au titre de l’ordonnance n° 2014-619 du 12 juin 2014 relative à l’expérimentation d’une autorisation unique pour les installations, ouvrages, travaux et activités soumis à autorisation au titre de l’article L. 214-3 du code de l’environnement, et préciser les dispositions transitoires de mise en œuvre des décisions uniques mentionnées au présent article afin de ne pas affecter les projets de production d’énergie renouvelable en mer faisant l’objet de demande d’autorisation administrative en cours d’instruction ;
3° Préciser les conditions dans lesquelles le juge administratif peut être saisi d’un recours à l’encontre des décisions prévues au 1° du présent article ainsi que ses pouvoirs lorsqu’il est saisi d’un tel recours ;
4° Préciser les modalités de contrôle, les mesures et les sanctions administratives applicables à la méconnaissance des dispositions relatives aux décisions mentionnées au 1° ;
5° Préciser les modalités de recherche et de constatation des infractions et les sanctions pénales applicables à la méconnaissance des dispositions relatives aux décisions mentionnées au 1°.
Article 9
(Supprimé)
Article 10
I. – Le chapitre Ier du titre II du livre II du code de l’énergie est ainsi modifié :
1° L’article L. 221-1 est ainsi modifié :
a) Au 1°, après le mot : « consommation », sont insérés les mots : « du fioul domestique ou » ;
b) Au 2°, après le mot : « personnes », il est inséré le mot : « morales » et les mots : « du fioul domestique, » sont supprimés ;
b bis) (nouveau) Après le 2°, il est inséré un 3° ainsi rédigé :
« 3° Le groupement professionnel constitué des entreprises, autres que celles mentionnées au 1°, qui vendent du fioul domestique. Les modalités d’organisation et de fonctionnement du groupement professionnel sont fixées par décret en Conseil d’État. » ;
c) Le quatrième alinéa est supprimé ;
d) Le cinquième alinéa est ainsi rédigé :
« Les personnes mentionnées aux 1°, 2° et 3° peuvent se libérer de ces obligations soit en réalisant, directement ou indirectement, des économies d’énergie, soit en acquérant des certificats d’économies d’énergie, soit en les déléguant pour tout ou partie à un tiers dans des conditions fixées par voie réglementaire. » ;
2° Le second alinéa de l’article L. 221-2 est supprimé ;
3° À l’article L. 221-6, après le mot : « seuils », sont insérés les mots : « et les conditions de délégation de tout ou partie des obligations d’économies d’énergie à un tiers ».
II. – Le présent article entre en vigueur le 1er janvier 2015.
Article 11
I. – L’article 18 de l’ordonnance n° 2014-355 du 20 mars 2014 relative à l’expérimentation d’une autorisation unique en matière d’installations classées pour la protection de l’environnement est complété par un V ainsi rédigé :
« V. – Les demandes d’autorisation unique mentionnées aux articles 2 et 10 déposées dans les formes prévues par le décret en Conseil d’État mentionné à l’article 17, avant la fin de la durée de l’expérimentation mentionnée aux articles 1er et 9, sont instruites selon les règles de la présente ordonnance. Les autorisations uniques sont délivrées dans les mêmes conditions. »
II. – L’article 16 de l’ordonnance n° 2014-619 du 12 juin 2014 relative à l’expérimentation d’une autorisation unique pour les installations, ouvrages, travaux et activités soumis à autorisation au titre de l’article L. 214-3 du code de l’environnement est ainsi modifié :
1° Au début, il est ajouté un I ainsi rédigé :
« I. – Les demandes d’autorisation unique déposées dans les formes prévues par le décret en Conseil d’État mentionné à l’article 15, avant la fin de la durée de l’expérimentation, sont instruites selon les règles de la présente ordonnance. Les autorisations uniques sont délivrées dans les mêmes conditions. » ;
2° Au début de l’article, est ajoutée la mention : « II. – ».
Article 11 bis A (nouveau)
I. – Après l’article L. 314-1 du code de l’énergie, il est rétabli un article L. 314-1-1 ainsi rédigé :
« Art L. 314-1-1. – Les installations de cogénération d’une puissance supérieure à 12 mégawatts électriques et en exploitation au 1er janvier 2013 peuvent bénéficier d’un contrat transitoire qui les rémunère pour la disponibilité annuelle de leur capacité de production, aussi bien en hiver qu’en été, pendant une période maximale de trois ans qui se termine au plus tard le 31 décembre 2016. Ce contrat est signé avec Électricité de France. La rémunération tient compte des investissements nécessaires jusqu’au 31 décembre 2016 et de la rentabilité propre des installations incluant toutes les recettes prévisionnelles futures. Elle tient aussi compte de l’impact positif de ces installations sur l’environnement. Cette rémunération est plafonnée par un montant maximal annuel et ne peut être cumulée avec celle résultant d’un contrat d’obligation d’achat mentionné à l’article L. 314-1 ou d’un appel d’offres mentionné à l’article L. 311-10.
« Les termes de ce contrat et le plafond de rémunération sont fixés par arrêté des ministres chargés de l’économie et de l’énergie, après avis de la Commission de régulation de l’énergie. »
II. – L’article L. 314-1-1 est applicable à compter du 16 juillet 2013.
Article 11 bis (nouveau)
L’article L. 362-3 du code de l’environnement est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Par dérogation, le convoyage par ces engins de la clientèle vers les établissements touristiques d’altitude offrant un service de restauration est autorisé dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. »