Avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux et avant-projet de réforme du droit des sûretés
disponibles sur : http://henricapitant.org/storage/app/media/pdfs/travaux/avant-projet-de-reforme-du-droit-des-contrats-speciaux-26juin2017.pdf
avec des dispositions intéressant notamment la vente, les contrats de construction d'un immeuble mais aussi les privilèges spéciaux immobiliers :
TITRE VI – DE LA VENTE
CHAPITRE I : LES RÈGLES COMMUNES À TOUTES LES VENTES
Article 12
Le contrat de vente est celui par lequel le vendeur transfère la propriété ou tout autre droit réel à l’acheteur qui s’oblige à en payer un prix.
Les règles du présent Chapitre s’appliquent en tant que de raison aux contrats par lesquels l’acquéreur s’oblige à payer une contrepartie autre qu’un prix, ainsi qu’aux contrats par lesquels le propriétaire constitue à titre onéreux un droit réel sur un bien au profit d’un tiers.
Article 13
La vente avec faculté de rachat ouvre au vendeur la faculté de résoudre la vente.
À peine de nullité de plein droit, la faculté de rachat doit être convenue par écrit, pour une durée qui ne peut excéder cinq ans.
Le rachat anéantit les droits des tiers auxquels il est opposable, à l’exception de ceux qui ont été consentis avec l’accord du vendeur.
Section I : La formation et la validité de la vente
Article 14
La vente est un contrat consensuel.
Elle est valablement formée dès que les parties sont convenues du bien et du prix.
Les parties sont convenues du bien et du prix lorsque ceux-ci sont déterminés ou déterminables, sans qu’il soit besoin d’un accord ultérieur de leur part.
Les parties peuvent confier la fixation du prix à un tiers indépendant. Le prix fixé par ce tiers s’impose à tous et ne peut être contesté qu’en cas d’erreur grossière.
Article 15
La promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsque les parties sont convenues du bien et du prix. La promesse synallagmatique de vente ne vaut pas vente lorsque les parties, quoique convenues du bien et du prix, subordonnent sa formation à un accord sur un autre élément ou à un accord passé dans une certaine forme.
Le contrat conclu en violation d’une promesse synallagmatique de vente valant vente avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.
L’inexécution d’une promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente ne donne lieu qu’à l’octroi de dommages et intérêts.
Article 16
Le versement d’une somme d’argent par l’acheteur au vendeur est présumé l’être à titre d’acompte.
Article 17
Si la vente a été faite avec des arrhes, chacun des contractants peut se rétracter : celui qui les a données en les perdant et celui qui les a reçues en restituant le double.
Article 18
Sous réserve de dispositions légales spéciales, ne peuvent se rendre acquéreurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :
- le tuteur ou le curateur d’une personne protégée, des biens de cette personne ;
- le mandataire, des biens qu’il est chargé de vendre ;
- l’administrateur, des biens des personnes publiques qu’ils administrent ;
- le fiduciaire, des biens ou droits qui composent le patrimoine fiduciaire.
Article 19
La vente du bien d’autrui oblige le vendeur à l’acquérir avant le moment convenu pour le transfert de propriété.
En cas d’inexécution de cette obligation, la vente est résolue de plein droit.
Article 20
La promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, est soumise en tant que de raison aux règles applicables à la vente.
Article 21
Si, au moment de la conclusion de la promesse ou de la vente, le bien était détruit, le contrat est nul de plein droit.
Si, au moment de la conclusion de la promesse ou de la vente, le bien était partiellement détruit, l’acheteur qui établit qu’il n’aurait pas acheté ou qu’il aurait acheté à des conditions substantiellement différentes, peut annuler le contrat par voie de notification.
Section II : Les effets de la vente
§ 1 : Le transfert de propriété Article 22
Le transfert de propriété a lieu dans les conditions prévues à l’article 1196, sauf les exceptions ci-après.
Article 23
Lorsque la vente porte sur une chose de genre, le transfert de propriété a lieu lorsque la chose est individualisée. Les marchandises vendues au poids, au compte ou à la mesure sont individualisées par la pesée, le compte ou la mesure.
L’acheteur peut en demander l’individualisation.
Article 24
Lorsque la vente porte sur une chose future, le transfert de propriété a lieu lorsque la chose vient à exister.
Article 25
Les droits et actions du vendeur qui sont l’accessoire du bien vendu sont transmis à l’acheteur. Le vendeur conserve les actions en réparation de son préjudice personnel de jouissance.
§ 2 : Les obligations du vendeur Article 26
Le vendeur doit à l’acheteur la délivrance du bien vendu, ainsi que les garanties des vices et d’éviction.
A – L’obligation de délivrance Article 27
Le vendeur doit mettre à disposition de l’acheteur le bien vendu conformément aux
stipulations convenues. Sauf stipulations contraires, il doit délivrer un bien en bon état.
B – La garantie des vices Article 28
Sauf dans les ventes judiciaires, le vendeur doit à l’acheteur la garantie des vices qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est normalement destiné, ou qui en diminuent gravement les utilités.
Article 29
Le vendeur ne répond de tels vices que s’ils existaient au moment de la délivrance, même s’ils ne se sont révélés qu’ultérieurement.
Il ne répond pas d’un vice que l’acheteur connaissait ou aurait dû connaître au moment de la conclusion du contrat ou de la réception sans réserves du bien acquis.
Article 30
Le vendeur peut s’exonérer de la garantie des vices, sauf de ceux dont il a connaissance ou qu’il ne pouvait ignorer.
Le vendeur professionnel ne peut s’exonérer de la garantie, sauf à l’égard d’un acheteur professionnel.
Article 31
L’existence d’un vice caché exclut toute action en nullité fondée sur un vice du consentement.
En cas de vice caché, l’acheteur peut réduire le prix dans les termes de l’article 1223 ou résoudre la vente.
Les parties peuvent aussi convenir que l’acheteur pourra exiger du vendeur qu’il fasse disparaître le vice.
Article 32
Le vendeur professionnel ainsi que le vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer sont en outre tenus à tous dommages et intérêts envers l’acheteur.
Article 33
La garantie des vices prend fin deux ans ou cinq ans après que le bien a été réceptionné par l’acheteur, selon que le vendeur ignorait ou connaissait le vice.
Il incombe à l’acheteur qui découvre le vice d’en dénoncer au vendeur l’existence et la nature dans un délai raisonnable.
C – La garantie d’éviction Article 34
L’éviction résulte de la révélation, après la vente, d’une charge ou servitude non apparente qui n’avait pas été déclarée lors de la vente, opposable à l’acheteur, et que ce dernier pouvait légitimement ignorer.
Article 35
La garantie n’est pas due à l’acheteur qui connaissait le risque d’éviction et qui a accepté expressément de le supporter lors de la conclusion de la vente.
Article 36
La clause de non-garantie est réputée non écrite lorsque l’éviction est le fait du vendeur.
Elle est valable lorsque l’éviction est le fait d’un tiers, pourvu que le vendeur n’en ait pas connu le risque ou que les parties l’aient toutes deux connu au moment de la conclusion de la vente.
Article 37
En cas d’éviction totale, la vente est résolue de plein droit.
En cas d’éviction partielle, l’acheteur peut se prévaloir des mesures prévues à l’article 1217, mais ne peut provoquer la résolution de la vente que s’il établit qu’il n’aurait pas acheté dans ces conditions.
Article 38
L’acheteur, assigné par un tiers qui prétend à des droits sur le bien vendu, est tenu d’appeler le vendeur en la cause. S’il ne le fait pas, il perd son droit à garantie, à moins qu’il ne prouve que l’intervention du vendeur n’eût pas permis le rejet de la demande.
Article 39
Lorsque l’acheteur a évité l’éviction par le paiement d’une somme d’argent, le vendeur satisfait à son obligation de garantie en lui remboursant cette somme, ainsi que les intérêts et les frais.
§ 3 : Les obligations de l’acheteur
Article 40
L’acheteur est tenu de payer le prix, les frais d’acte, d’enlever et de réceptionner le
bien.
CHAPITRE II : LES RÈGLES PROPRES AUX VENTES DE CERTAINS BIENS
Section I : La vente d’immeuble
Article 41
Est nulle toute offre ou toute promesse unilatérale d’achat souscrite en vue de l’acquisition d’un immeuble ou d’un droit immobilier pour laquelle il est exigé ou reçu de celui qui s’engage le paiement d’une somme d’argent.
Article 42
Est nulle toute promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.
Article 43
Est nulle pour lésion, nonobstant toute clause contraire, la vente d’un bien ou d’un droit immobilier à un prix inférieur aux cinq douzièmes de sa valeur.
Toutefois, la lésion n’est pas sanctionnée dans les ventes aléatoires et les ventes judiciaires.
Article 44
La lésion s’apprécie au jour de la vente ou de la promesse qui l’a précédée, d’après l’état du bien à cette date.
Article 45
L’action en nullité doit être intentée dans un délai de deux ans à compter du jour de la vente ou de la promesse qui l’a précédée.
Article 46
S’il y a plusieurs vendeurs, l’action ne peut être intentée qu’à l’unanimité, à moins que l’acheteur ne soit l’un d’eux.
Article 47
L’acheteur peut empêcher l’annulation de la vente en payant un complément de prix. Ce complément est égal au coefficient de lésion rapporté à la valeur actuelle de l’immeuble, sous déduction du dixième du prix total.
Le sous-acquéreur a la même faculté, sans préjudice de son action en garantie contre son vendeur.
Section II : La cession de droits litigieux
Article 48
La cession d’un droit litigieux est celle d’un droit dont l’existence ou la validité est contestée en justice au jour de la cession.
Article 49
Les juges, leurs suppléants, les magistrats qui composent le ministère public, les greffiers, huissiers, avocats et notaires, ne peuvent devenir cessionnaires des droits litigieux qui sont de la compétence du tribunal dans le ressort duquel ils exercent leurs fonctions, à peine de nullité.
Article 50
Lorsque le droit litigieux est une créance, un droit au retrait est accordé au débiteur cédé, défendeur à l’action. Le débiteur cédé se libère en remboursant au cessionnaire le prix de cession, les frais et les intérêts sur le prix à compter du jour où le paiement a été fait par le cessionnaire.
Toutefois, le droit au retrait ne peut être exercé lorsque la créance est incluse dans la cession d’un ensemble de créances, alors même que le prix de la créance litigieuse serait déterminable.
En outre, le droit au retrait ne peut être exercé lorsque la cession est faite à un créancier en paiement de ce qui lui est dû, ou à un cohéritier ou copropriétaire du droit litigieux, ou encore au possesseur du bien qui est l’objet du droit cédé.
et la responsabilité des constructeurs :
Section II : Les règles propres aux contrats de construction d’un immeuble
Article 86
Le constructeur qui s’est chargé de la réalisation d’un ouvrage ou d’une partie d’ouvrage d’après un plan arrêté et convenu avec le client et moyennant un prix forfaitaire, doit, nonobstant les termes des articles 1195 et 1221 du présent code, réaliser l’ouvrage ou la partie d’ouvrage prévu au prix convenu, quels que soient les aléas ou difficultés rencontrées.
S’il effectue des travaux supplémentaires non nécessaires à la réalisation de l’ouvrage ou de la partie d’ouvrage initialement convenu, il ne peut demander une augmentation du prix que si ces travaux ont été commandés par le client, acceptés par lui, ou si, voulus par lui, ils aboutissent, par leur ampleur, à un bouleversement de l’économie du contrat.
Article 87
Le client peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise.
Article 88
Le client qui conclut un marché de travaux privé doit garantir à l’entrepreneur le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent 20.000 euros.
Lorsque le client recourt à un crédit spécifique pour financer les travaux, l’établissement de crédit ne peut verser le montant du prêt à une personne autre que l’entrepreneur tant que celui-ci n’a pas reçu le paiement de l’intégralité de la créance née du marché correspondant au prêt. Les versements se font sur l’ordre écrit et sous la responsabilité exclusive du client entre les mains de la personne ou d’un mandataire désigné à cet effet.
Le client qui, dans le cadre d’une activité professionnelle en rapport avec le marché, ne recourt pas à un crédit spécifique ou y recourt partiellement, doit, à défaut de garantie résultant d’une stipulation particulière, garantir le paiement par un cautionnement solidaire selon des modalités fixées par décret en Conseil d’État. En l’absence de garantie, l’entrepreneur impayé des travaux exécutés peut surseoir à l’exécution du contrat après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours.
Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux marchés conclus par un organisme visé à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, ou par une société d’économie mixte, pour des logements à usage locatif aidés par l’État et réalisés par cet organisme ou cette société.
Article 89
Tout marché privé de bâtiment réalisé en cotraitance indique si les cotraitants sont ou non solidaires.
Ceux dont le montant n’excède pas 100 000 € hors taxes comportent, à peine de nullité :
-‐ la nature et le prix des travaux ou prestations de service devant être réalisés par chaque cotraitant et le nom de ces derniers
-‐ le nom du mandataire commun des cotraitants et l’objet de son intervention, qui ne peut inclure des missions de conception et de direction de chantier assimilables à une activité de maîtrise d’œuvre.
Article 90
La réception de l’ouvrage est constatée contradictoirement par les parties dans un procès- verbal, ou découle de la prise de possession du bien et du paiement du prix. En cas de désaccord entre les parties et lorsque l’ouvrage est apte à sa destination, elle peut être prononcée par le juge.
Article 91
Tout constructeur d’un ouvrage de construction est responsable de plein droit, envers le client ou les propriétaires successifs de l’ouvrage, pendant dix ans à compter de la réception, des dommages, même résultants d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Il est également responsable de plein droit pendant le même délai des dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, leur dépose, leur démontage ou leur remplacement ne pouvant s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.
Article 92
Tout constructeur est responsable de plein droit, pendant deux ans à compter de la réception, des dommages affectant le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables au sens de l’article 91 alinéa 2 a contrario. Ces dommages relèvent toutefois de la garantie décennale mentionnée à l’article précédent s’ils portent atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage.
Article 93
Ne sont pas considérés comme des éléments d’équipement d’un ouvrage au sens des articles 91 et 92 les éléments d’équipement, y compris leurs accessoires, dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle dans l’ouvrage.
Article 94
Est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au client par un contrat de prestation de service portant sur un ouvrage
2° Toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire 3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage
4° Tout vendeur d’immeuble à construire, constructeur de maisons individuelles ou promoteur au sens de l’article 1831-1 du présent code
Article 95
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le client, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Elle ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.
Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le client et l’entrepreneur concerné.
En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
Article 96
Les actions en responsabilité dirigées contre un sous-traitant en raison de dommages affectant un ouvrage ou des éléments d’équipement d’un ouvrage mentionnés à l’article 92 se prescrivent par dix ans à compter de la réception et, pour les dommages affectant ceux des éléments d’équipement de l’ouvrage mentionnés à l’article 92, par deux ans à compter de cette même réception.
Article 97
En dehors des actions régies par les articles 91 et 92, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés à l’article 94 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans. Ce délai court à compter de la réception des travaux pour les dommages postérieurs à celle-ci et de la survenance du dommage pour ceux qui sont intervenus antérieurement.
Article 98
Toute clause d’un contrat qui a pour objet d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 91, 92 et 95 est réputée non écrite.
les privilèges spéciaux immobiliers : "l’avant-projet suggère pour l'essentiel de parachever la réforme accomplie par l’ordonnance du 23 mars 2006. Les termes restrictifs de
l’habilitation alors donnée au Gouvernement avaient, en effet, conduit à maintenir en l’état les privilèges immobiliers. Or certains d’entre eux (parmi les privilèges généraux et les
privilèges spéciaux) sont manifestement tombés en désuétude : il est donc proposé de les supprimer. Et certains autres (les privilèges spéciaux immobiliers), dont le particularisme est
de prendre rang avant la date de leur inscription, créent, au moins en théorie, une insécurité qui n’est pas tolérable : il est proposé de les transformer en de simples hypothèques légales
prenant rang à la date de leur inscription (à deux exceptions près, qu’imposeraient, dit-on, des considérations d’opportunité). Il est à noter que cette disparition des privilèges spéciaux immobiliers, devenus de simples hypothèques légales, permet une grande clarification du plan du Sous-titre consacré aux sûretés immobilières"