Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 6 mai 2015
N° de pourvoi: 14-13032
Non publié au bulletin
Cassation
M. Terrier (président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Jean-Philippe Caston, avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen :
Vu les articles R. 261-14 et R. 261-19 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 29 octobre 2013), que M. et Mme X... et la société Les Salettes ont signé un contrat de vente d'une maison en l'état futur d'achèvement ; que la société Les Salettes a fait délivrer un commandement de payer le solde du prix et les travaux supplémentaires, visant la clause résolutoire, puis a assigné M. et Mme X... en résolution de la vente ; que M. et Mme X..., après avoir obtenu la désignation d'un expert, ont assigné la société Les Salettes en indemnisation des défauts de construction ; que les deux procédures ont été jointes ;
Attendu que pour rejeter les demandes de M. et Mme X... et constater leur défaillance dans le paiement du solde du prix, l'arrêt retient que la consignation ne peut excéder 5 % du prix, que les acquéreurs ont consigné une somme représentant 15 % du prix convenu à la Caisse des dépôts et consignations, que cette consignation par les acquéreurs entre les mains de leur notaire de la somme correspondant au solde du prix initial ne peut valoir paiement et que le vendeur est donc bien-fondé à réclamer l'application de la clause résolutoire ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la vente portait sur une maison individuelle dont les fondations étaient achevées, que la consignation du solde du prix, réalisée dans les conditions des articles R. 261-14 et R. 261-19 du code de la construction et de l'habitation, pouvait intervenir pour 15 % du prix en application du contrat et sans autorisation, et, intervenue dans le mois du commandement visant la clause résolutoire, valait paiement, la cour d'appel, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Les Salettes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les Salettes à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société Les Salettes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l"arrêt attaqué d'avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de publication de l'assignation dans les conditions de l'article 30-5° du décret du 4 janvier 1955 et d'avoir, en conséquence, débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, constaté leur défaillance dans le paiement du solde du prix ainsi que la résolution de la vente en date du 30 mai 2007, ordonné le remboursement aux époux X... de la partie du prix payé, déduction faite du montant de la clause pénale et condamné ces derniers à payer à la SARL LES SALETTES la somme de 1.900 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 31 mai 2007 jusqu'au jour de la libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS QUE « La régularisation peut intervenir jusqu'aux débats devant la cour d'appel ; que la SARL LES SALETTES produit, au dossier de la cour un exemplaire de l'assignation délivrée le 21 avril 2008, portant le cachet du 2° bureau des hypothèques d'Antibes, avec la mention de sa publication et de son enregistrement le 2 juillet 2008 par le conservateur » ;
ALORS QUE le juge ne peut se fonder sur des pièces qui n'ont pas été soumises au débat contradictoire des parties ; qu'en relevant que la SARL LES SALETTES « produit au dossier de la cour » un exemplaire de l'assignation délivrée le 21 avril 2008, portant le cachet du 2° bureau des hypothèques d'Antibes, avec la mention de sa publication et de son enregistrement le 2 juillet 2008 par le conservateur, quand il ne ressort ni des mentions de l'arrêt, ni du bordereau de communication de pièces annexé aux conclusions de la SARL LES SALETTES qu'un tel document ait fait l'objet d'une communication contradictoire aux époux X..., la cour d'appel a violé les articles 7 et 16 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, constaté leur défaillance dans le paiement du solde du prix ainsi que la résolution de la vente en date du 30 mai 2007, ordonné le remboursement aux époux X... de la partie du prix payé déduction faite du montant de la clause pénale et condamné ces derniers à payer à la SARL LES SALETTES la somme de 1.900 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 30 mai 2007 jusqu'au jour de la libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS QUE :
« L 'article R. 261-1-1 du code de la construction et de l'habitation édicte que les paiements dans le cadre d'une vente en l'état futur d 'achèvement ne peuvent excéder au total 95 %, à l'achèvement de l'immeuble et que le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur et que toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ; qu'il résulte des termes de ce texte que la consignation ne peut excéder 5 % du prix ; que les acquéreurs ont consigné la somme de 180.000 euros, représentant 15 % du prix initialement convenu, à la Caisse des dépôts et consignations et qu'ils peuvent la retirer à tout moment, sans aucune autorisation » ;
Et QUE :
« L'article 19 du contrat de vente du 30 mai 2007 prévoit la faculté pour le vendeur de se prévaloir de la clause résolutoire, un mois après une sommation par lettre recommandée avec avis de réception de payer le solde du prix ; qu'un courrier recommandé a été adressé par la SARL LES SALETTES le 20 septembre 2007, distribué aux acquéreurs le 22 septembre 2007 ; qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par huissier de justice le 31 octobre 2007 à Monsieur et Madame X... ; que la consignation de la somme de 180.000 euros, correspondant au solde du prix initial par les acquéreurs entre les mains de leur notaire, ne peut valoir paiement ; que le vendeur est donc bien fondé à réclamer l'application de la clause résolutoire ; que les acquéreurs n'ont pas réglé le solde du prix initial, ni le montant des travaux supplémentaires tels que retenus par la cour et sous déduction du montant lié aux malfaçons et défauts d'achèvement, soit la somme de 13.107,08 euros ; qu'il convient de constater le jeu de la clause résolutoire de plein droit » ;
ALORS, de première part, QUE la consignation du solde du prix réalisée dans les conditions de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation vaut paiement ; qu'en énonçant le contraire, la cour d'appel a violé le texte précité ;
ALORS, de deuxième part, QUE le solde du prix, lequel peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, peut excéder 5 % du prix de vente ; qu'en énonçant le contraire, la cour d'appel a violé les articles R. 26 1-14 et R. 26 1-19 du code de la construction et de l'habitation ;
ALORS, de troisième part, QUE l'acte de vente du 30 mai 2007 prévoit que « le solde est payé ou consigné comme il est dit pour le solde prévu à l'article R. 261-1-1, soit la somme de CENT QUATRE-VINGT MILLE EUROS (180.000,00 EUR) » (p. 8) ; qu'en reprochant aux époux lLIC d'avoir consigné la somme de 180.000 euros, représentant 15 % du prix initialement convenu, quand ce montant était celui-là même que le contrat les autorisait à consigner, la cour d'appel a refusé de faire application de la loi des parties, en violation de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, de quatrième part, QUE l'acquéreur d'un immeuble en état futur d'achèvement peut consigner le solde du prix en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, sans que soit requise une quelconque autorisation a priori ; qu'en reprochant aux époux X... d'avoir consigné le solde du prix « sans aucune autorisation », la cour d'appel a ajouté à la loi une condition que celle-ci ne prévoit pas et, partant, a violé l'article R. 26 1-14 du code de la construction et de l'habitation ;
ALORS, de cinquième part, en toute hypothèse, QUE le vendeur d'un immeuble en état futur d'achèvement ne peut invoquer la clause résolutoire de mauvaise foi, afin de se soustraire aux obligations légales découlant du régime d'ordre public qui est attaché à ce contrat ; qu'en faisant jouer la clause résolutoire prévue au contrat, après avoir pourtant constaté l'existence de nombreuses malfaçons et d'autres désordres, la cour d'appel a violé les articles 6 et 11 34 du code civil, le premier par refus d'application et le second par fausse application ;
TROlSIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, constaté leur défaillance dans le paiement du solde du prix ainsi que la résolution de la vente en date du 30 mai 2007, ordonné le remboursement aux époux X... de la partie du prix payé, déduction faite du montant de la clause pénale et condamné ces derniers à payer à la SARL LES SALETTES la somme de 1.900 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 31 mai 2007 jusqu'au jour de la libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS QUE
« L'article 3 6-1° du contrat de vente stipule que le vendeur est tenu à la garantie des vices apparents dans les conditions prévues à l'article 1642-1 du code civil et qu'il ne peut en être déchargé avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; qu'il précise que l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ; que Monsieur et Madame X... n 'ont formé des réclamations qu'à compter du mois d 'octobre 2007, après réception des demandes en paiement du solde du prix et n'ont assigné la société venderesse que par acte du 12 septembre 2008 ; qu'en conséquence, les vices dont l'apparence a été constatée, tant par les huissiers de justice intervenus sur les lieux que par l'expert et les parties, doivent être écartés ; qu'il en est notamment ainsi pour l'aspect des murs intérieurs et extérieurs, particulièrement en ce qui concerne la proportion de pierres dans la façade, les fissures de la buanderie, les auréoles de l'abri à voiture, les joints, la qualité des peintures, la porte du placard de la chambre pignon sud-ouest. les portes des chambres, ainsi que le sol du garage » ;
ALORS QUE le délai annal d'action en garantie des vices apparents court à compter du plus tardif des deux événements constitués par la réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acheteur ; qu'en cas de réception avec réserves, le délai ne court que du jour où les réserves ont été levées ; qu'en retenant que les vices apparents invoqués par les époux X... doivent être écartés après avoir pourtant constaté qu'une visite de levée des réserves a eu lieu le 13 septembre 2007 ce dont il résultait que l'action introduite le 12 septembre 2008, soit moins d'un an après cette visite de levée des réserves, pouvait valablement solliciter la garantie des vices apparents, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et partant, a violé les articles 1642-1 et 1648 du code civil, le premier par refus d'application, le second par fausse application ;
ALORS, en toute hypothèse, QU'une assignation même en référé interrompt le délai de forclusion ; qu'après avoir constaté, par motifs adoptés, que le juge des référés avait, par ordonnance du 28 novembre 2007, ordonné une expertise afin de déterminer la réalité et l'étendue des désordres, ce dont il résultait que le délai de forclusion de l'article 1648, alinéa 2, du code civil, interrompu par l'assignation en référé, avait recommencé à courir à compter de cette décision, de sorte que les époux X... pouvaient, dans le cadre de l'action initiée le 12 septembre 2008, valablement solliciter la garantie des vices apparents la cour d'appel ne pouvait écarter ces vices, sans violer l'article 2244 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, constaté leur défaillance dans le paiement du solde du prix ainsi que la résolution de la vente en date du 30 mai 2007, ordonné le remboursement aux époux X... de la partie du prix payé, déduction faite du montant de la clause pénale et condamné ces derniers à payer à la SARL LES SALETTES la somme de 1.900 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 31 mai 2007 jusqu'au jour de la libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS QUE
« L'état descriptif joint à l'acte de vente stipule que l'aménagement d'un parking avec accès, la climatisation, l'aménagement d'une terrasse, l'aménagement d'un coin douche avec eau chaude au bord de la piscine, ainsi qu'une baignoire triangulaire dans la salle de bains de la chambre de maître, sont à la charge des acquéreurs ; qu'ainsi la facture Système Concept pour 22.000 euros relative à la climatisation, les factures PH Gerbaud pour 4.042 euros et 1-1.587 euros, relatives à la terrasse, et la facture Fonta Pro Bat pour 26.649 euros, relatives à l'aménagement d'un parking sont dues par les acheteurs ; que la facture de ferronneries en laiton pour 7.955 euros et non en fer forgé, ne correspond pas au descriptif contractuel et qu'elle doit être affectée aux acquéreurs dès lors que ce matériel a été installé alors qu'ils étaient dans les lieux et qu'ils ne formulent aucune observation sur sa conformité ; que Monsieur et Madame X... ne contestent pas le devis Mobalpa du 24 janvier 2008 pour la somme de 5.036 euros qu'ils sont réputés avoir accepté la livraison du matériel alors qu'ils se trouvaient dans les lieux depuis le 1er juin 2007 ; que la facture établie par l'entreprise Salica le 7 novembre 2007, pour 1.179 euros, produite par les époux X... ne concerne pas les mêmes meubles de salle de bains que celle du 16 mai 2007, pour 2.721 euros, adressée au constructeur ; qu'ils ne peuvent donc en demander le remboursement ; que la facture Salica du 7 novembre 2007, pour 1.179 euros, ne peut être déduite, dès lors que les intéressés ne justifient pas l'avoir personnellement réglée ; qu'il résulte des termes de l'attestation établie par le responsable de la société Fonta Pro Bat que les travaux réalisés par elle ont été commandés directement par les époux X..., qui doivent donc les prendre en charge ; que Monsieur et Madame X... sont donc redevables à l'égard de la SARL LES SALETTES, de la somme de 8-1.169 euros au titre des travaux supplémentaires à régler en sus du prix initialement convenu » ;
ALORS, d'une part, QU'il ressort de l'article 34, 7°, du contrat de vente du 30 mai 2007 que l'acquéreur ne peut être tenu au paiement de travaux supplémentaires, hors contrat d'origine, que pour autant qu'il en a préalablement accepté le principe et le montant par écrit ; qu'en se bornant à constater que l'état descriptif joint à l'acte de vente met à la charge des époux X... les travaux de climatisation, d'aménagement d'une terrasse, d'aménagement d'un coin douche avec eau chaude au bord de la piscine et d'une baignoire triangulaire dans la salle de bains de la chambre de maître, sans constater que les époux X... auraient préalablement accepté par écrit ces travaux dans les montants réclamés par le vendeur ou ils auraient ratifiés de manière non équivoque, la cour d'appel n'a pas donné de base à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, d'autre part, QU' il ressort de l'article 34, 7°, du contrat de vente du 30 mai 2007 que l'acquéreur ne peut être tenu au paiement de travaux supplémentaires, hors contrat d'origine, que pour autant qu'il en a préalablement accepté le principe et le montant par écrit ; qu'en retenant, pour mettre à la charge des époux lLIC la facture de ferronnerie pour 7.955 euros et le devis Mobalpa pour 5.036 euros, que ces derniers, se trouvant dans les lieux, sont, dès lors, réputés avoir accepté leur livraison, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser l'acceptation préalable et écrite ou la ratification expresse et non équivoque de ces travaux par les époux X... et, partant, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer à la SARL LES SALETTES la somme de 1.900 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 31 mai 2007 jusqu'au jour de la libération effective des lieux ;
ALORS QU'en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, le vendeur n'est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble par l'acquéreur ; que l'acquéreur ne peut, en cas de résolution de la vente, être tenu d'une indemnité d'occupation qu'à compter de la signification du jugement constatant cette résolution ; qu'en disant les époux X... redevables d'une indemnité d'occupation à compter du mois de juin 2007, date de leur entrée dans les lieux, quand la résolution n'a été prononcée que par jugement du 15 novembre 2012, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
SIXIEME MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, constaté leur défaillance dans le paiement du solde du prix ainsi que la résolution de la vente en date du 30 mai 2007, ordonné le remboursement aux époux X... de la partie du prix payé, déduction faite du montant de la clause pénale et condamné ces derniers à payer à la SARL LES SALETTES la somme de 1.900 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 31 mai 2007 jusqu'au jour de la libération effective des lieux ;
ALORS QUE chacun a droit au respect de ses biens ; qu'en ordonnant la résolution de la vente, et avec elle la restitution à la SARL LES SALETTES de la maison d'habitation des époux X..., en contrepartie du remboursement du prix, soit la somme de 900.000 euros, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (Conclusions, p. 6 et s. ), si la mauvaise situation financière de la SARL LES SALETTES ne rendait pas impossible cette restitution, de sorte que la résolution de la vente reviendrait à priver les époux X... et de leur maison, et du prix de celle-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er du 1er protocole additionnel à la convention européenne des droits de l'homme.
ECLI:FR:CCASS:2015:C300493
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence , du 29 octobre 2013