JORF n°0198 du 28 août 2015 page 15248
texte n° 38
ORDONNANCE
Ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation
NOR: ETLL1514848R
ELI: http://www.legifrance.gouv.fr/eli/ordonnance/2015/8/27/ETLL1514848R/jo/texte
Alias: http://www.legifrance.gouv.fr/eli/ordonnance/2015/8/27/2015-1075/jo/texte
Le Président de la République,
Sur le rapport du Premier ministre et de la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité,
Vu la Constitution, notamment son article 38 ;
Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment ses articles L. 271-1, L. 721-2, L. 721-3 et L. 731-1 ;
Vu la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, notamment son article 58 ;
Vu la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives, notamment ses articles 15 et 58 ;
Le Conseil d'Etat (section des travaux publics) entendu ;
Le conseil des ministres entendu,
Ordonne :
Article 1
L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est remplacé par les dispositions suivantes :
« I. - Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété.
« II. - En cas de promesse de vente, sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants : » ;
2° Le c du 1° est remplacé par les dispositions suivantes :
« c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic ; » ;
3° Le premier alinéa du 2° est remplacé par les dispositions suivantes :
« 2° Les informations financières suivantes : » ;
4° Le b du 2° est remplacé par les dispositions suivantes :
« b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ; » ;
5° Après le d du 2° sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.
« Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement. » ;
6° Au onzième alinéa, les mots : « les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente » sont remplacés par les mots : « les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées » ;
7° Le 4° est remplacé par les dispositions suivantes :
« 4° Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ; » ;
8° Le 5° est remplacé par les dispositions suivantes :
« 5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l'article L. 731-1 ; » ;
9° Le 6° est abrogé ;
10° Les seizième et dix-septième alinéas sont remplacés par quatre alinéas ainsi rédigés :
« Par exception, les documents mentionnés aux 1°, 3°, 4° et 5° ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.
« Les documents mentionnés au c du 1°, au 3°, au 4° et au 5° ne sont pas exigés en cas de vente ou de cession de droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe.
« Est notamment considéré comme un lot annexe au sens du présent article un emplacement de stationnement ou un local tel qu'une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.
« La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l'acceptation expresse par l'acquéreur. L'acquéreur atteste de cette remise soit dans l'acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu'il s'agit d'un acte authentique soit, lorsque l'acte est établi sous seing privé, dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main. » ;
11° Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :
« III. - Lorsque l'acte authentique de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente, les documents et les informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 5° du II sont joints au projet d'acte authentique de vente notifié ou remis à l'acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l'article L. 271-1. Les dispositions des quatre derniers alinéas du II sont applicables au présent III.
« IV. - En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 5° du II sont annexés au cahier des charges. Les dispositions des dix-huitième et dix-neuvième alinéas du II sont applicables au présent IV. »
Article 2
L'article L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. L. 721-3. - Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l'article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
« Lorsque les documents et les informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l'article L. 721 2 ne sont pas joints au projet d'acte authentique conformément aux dispositions du III de l'article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l'article L. 271-1 ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l'acquéreur.
« La communication mentionnée aux premier et deuxième alinéas est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l'acte authentique de vente prévues à l'article L. 271-1. »
Article 3 En savoir plus sur cet article...
Le 5° de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la présente ordonnance entre en vigueur le 1er janvier 2017.
Article 4
Le Premier ministre et la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sont responsables, chacun en ce qui le concerne, de l'application de la présente ordonnance, qui sera publiée au Journal officiel de la République française.
Fait le 27 août 2015.
François Hollande
Par le Président de la République :
Le Premier ministre,
Manuel Valls
La ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité,
Sylvia Pinel
JORF n°0198 du 28 août 2015 page 15247
texte n° 37
RAPPORT
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation
NOR: ETLL1514848P
ELI: http://www.legifrance.gouv.fr/eli/rapport/2015/8/28/ETLL1514848P/jo/texte
Monsieur le Président de la République,
L'article 15 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives autorise le Gouvernement à prendre par ordonnance toute mesure relevant du domaine de la loi pour simplifier les modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation et en préciser le champ d'application.
L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, fixe la liste des documents qui doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente d'un lot d'un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Tant que les documents énumérés à l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte (à l'exception du carnet d'entretien, du diagnostic technique global et de la notice d'information), le délai de rétractation ne court pas en application des dispositions de l'article L. 721-3. Ce délai ne commence à courir qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.
L'intention du législateur était de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété sur la situation financière, juridique et technique de la copropriété afin qu'ils puissent s'engager en connaissance de cause et par la suite assumer leurs obligations de copropriétaires.
En pratique, ces dispositions ne produisent pas tous les effets recherchés par le législateur dans son objectif d'améliorer l'information et la protection des acquéreurs. Le volume des pièces annexées peut nuire à l'information efficace de l'acquéreur, en entraînant une surinformation.
Il en résulte par ailleurs la plupart du temps un allongement notable des délais de réalisation des transactions. Enfin, il est parfois impossible d'obtenir l'ensemble de ces pièces dans un bref délai, ce qui pose le problème de la sécurisation du point de départ du délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 et porte atteinte à la sécurité des actes.
Quelques ajustements sont ainsi nécessaires afin de permettre aux transactions de se dérouler dans des délais satisfaisants pour les particuliers comme pour les professionnels.
Le présent projet d'ordonnance se fonde sur le double objectif de simplifier la forme de la remise des documents et de sécuriser les informations transmises, ce qui permet l'allégement des documents à transmettre.
Le I de l'article 1er fixe la liste des documents et informations qui doivent être remis au moment de la promesse de vente.
Les modalités pratiques de l'information de l'acquéreur sont simplifiées. Ainsi, il est institué une possibilité de remise des documents et informations requis en amont de la promesse, en lieu et place d'une obligation d'annexion. Elle permet ainsi une réduction significative du volume de l'avant-contrat.
L'obligation de remise des procès-verbaux des assemblées générales est renforcée, ne laissant désormais plus la possibilité de leur transmission sur la seule bonne volonté du vendeur.
Le 2° du I porte sur les informations financières.
Les informations transmises sont allégées, lorsqu'elles sont superflues.
Ainsi l'information relative aux sommes dues par le vendeur au syndicat n'est plus exigée : sans présenter d'intérêt avéré pour l'information de l'acquéreur (ces sommes seront prélevées, le cas échéant, sur le prix de vente perçu par le vendeur au bénéfice du syndicat), elle revêt par ailleurs un caractère confidentiel.
Certains éléments financiers pris en considération sont arrêtés à la date de la clôture des comptes de l'exercice comptable et correspondent à ceux qui sont soumis à l'approbation de l'assemblée générale annuelle précédant la vente (montant des charges payées par le copropriétaire vendeur et état global des impayés de charges de la copropriété).
Le contenu des informations financières est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.
Une adaptation ciblée du champ d'application de cette obligation d'information est également prévue lorsque l'acquéreur est déjà copropriétaire d'un lot de la copropriété, qu'il est donc déjà en possession des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble, du carnet d'entretien de l'immeuble, de la notice d'information et des conclusions du diagnostic technique global.
Les documents exigibles en cas de vente de lots secondaires sont allégés pour cibler les plus pertinents.
L'attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative du lot mis en vente est supprimée : l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose déjà la mention de cette superficie dans toute promesse de vente. Le non-respect de cette disposition entraîne la nullité de l'acte. En conséquence, il apparaît inutile d'exiger une attestation supplémentaire portant sur cette même superficie.
Sous réserve de l'acceptation expresse de l'acquéreur, la remise des informations sur support papier n'est plus la seule modalité autorisée : il est prévu que la remise puisse être effectuée par tout moyen et sur tout support, y compris par un procédé dématérialisé dans le respect des principes permettant de s'assurer de l'identité de la personne à qui les informations sont remises et de la date de cette remise. La remise des informations exigibles doit être attestée par l'acquéreur par écrit dans un document qu'il signe et qu'il date de sa main en cas de promesse de vente établie sous seing privé.
Le II adapte et transpose les dispositions du I au cas de l'acte authentique non précédé d'une promesse de vente.
Le III transpose les mêmes dispositions, quand c'est utile, au cas des ventes publiques.
L'article 2 modifie l'article L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation afin d'adapter les dispositions aux spécificités du délai de rétractation (applicable à la promesse de vente) et au délai de réflexion (applicable au projet d'acte authentique non précédé d'une promesse).
Tel est l'objet de la présente ordonnance que nous avons l'honneur de soumettre à votre approbation.
Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'assurance de notre profond respect.