Vente d'un lot de copropriété et mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable
En application de l'article L. 721-2 CCH, issu de la loi Alur, il est recommandé pour toutes les promesses de ventes ou, à défaut de promesse de vente, dans les actes authentiques signés à partir du 25 juin 2014, d'y faire figurer :
- d'une part, la superficie privative "Carrez" ;
- d'autre part, la superficie habitable au sens de l'article R. 111-2 CCH.
A cet égard, il semblerait qu'à la question du sénateur Dilain (n° 11704), qui est d'ailleurs l'auteur de l'amendement introduisant cette nouveauté, la réponse de la ministre du logement pourrait être que les définitions des surfaces privative et habitable ne seront pas modifiées et que l’obligation de mentionner ces deux surfaces dans les promesses de vente ou d'achat et dans les actes authentiques de vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété s’applique sans nécessité d'un nouveau décret. Pour la ministre, les deux surfaces sont déjà définies par décret en conseil d'Etat : la surface privative est définie aux articles 4-1 et 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 65 et la surface habitable à l'article R111-2 du CCH. La ministre précise d’autre part que le décret de 1967 sera mis à jour afin de le mettre en cohérence avec la loi Alur. On ne trouve toutefois pas de trace de cette réponse sur le site du Sénat, sur celui de l'assemblée nationale et celui du ministère du logement.
A titre de conclusion, il doit être souligné que les Cridon Paris, Sud-Ouest, Lyon préconisent une telle solution, conforme aux travaux parlementaires (ci-dessous).
V. aussi : Lexis360 Notaires, dossier du 30 juin 2014.
Travaux parlementaires, séance du 24 octobre 2013 : "M. le président. L'amendement n° 777, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
I. - Après l'alinéa 4
Insérer huit alinéas ainsi rédigés :
I. bis - L'article 46 de la même loi est ainsi modifié :
1° Le premier alinéa est ainsi modifié :
a) La première phrase est complétée par les mots : « ainsi que sa surface habitable » ;
b) À la seconde phrase, les mots : « toute mention de superficie » sont remplacés par les mots : « toute mention de la superficie de la partie privative » ;
2° Le deuxième alinéa est ainsi rédigé :
« La superficie de la partie privative et la surface habitable sont définies par décret en Conseil d'État. » ;
3° Le début du troisième alinéa est ainsi rédigé : « Pour la superficie de la partie privative, les dispositions du premier alinéa... » ;
4° Aux sixième et septième alinéas, après les mots : « Si la superficie » sont insérés les mots : « de la partie privative ».
II. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :
IV. – Le I bis du présent article est applicable aux promesses de vente ou d'achat et aux actes authentiques de vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété conclus au plus tôt trois mois après la promulgation de la présente loi.
La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.
M. Claude Dilain, rapporteur. Nous avons assez souvent parlé des surfaces : la surface habitable et la surface Carrez.
Cet amendement vise à apporter un début de réponse à la coexistence de ces deux surfaces : la surface habitable, définie par le code de la construction et de l’habitation, et la surface dite Carrez, inscrite dans la loi de 1965.
Cette dualité peut poser certaines difficultés, notamment pour les professionnels et, surtout, pour les propriétaires qui achètent leur appartement en ayant la surface « Carrez », mais qui, dans le cadre d’une location, doivent inscrire dans le contrat de location la surface habitable.
J’ai réfléchi à une harmonisation des deux surfaces, mais cela posait des difficultés importantes, puisque la surface habitable est la véritable référence prise en matière fiscale, par exemple.
Dans ces conditions, cet amendement est une première avancée : il prévoit que tout acte de vente d’un lot d’une copropriété mentionnera les deux surfaces, ce qui constitue une protection contre les propriétaires qui souhaitent mettre leur bien en location.
M. le président. Quel est l’avis du Gouvernement ?
Mme Cécile Duflot, ministre. Favorable.
M. le président. Je mets aux voix l'amendement n° 777.
(L'amendement est adopté.)".