Extra Space Storage Inc. (EXR)

1. 公司簡介

Extra Space Storage Inc. (特優空間倉儲公司) 是一家美國領先的自助倉儲房地產投資信託 (REIT)，總部位於猶他州棉木高地 (Cottonwood Heights, Utah)。公司於 1977 年創立，並於 2004 年上市。Extra Space Storage 是美國最大的自助倉儲物業所有者和營運商之一，透過直接擁有、合資以及第三方管理模式，經營龐大的倉儲設施網絡。

特優空間倉儲公司致力於為個人和企業提供便捷、安全且多樣化的倉儲解決方案。其服務包括不同尺寸的儲存單元、氣候控制單位、車輛和船隻停放，以及商業倉儲。公司以其龐大的物業組合、高效的營運管理以及對數位化平台和客戶服務的重視而聞名，在快速成長的自助倉儲行業中佔據領先地位。截至 2025 年 3 月 31 日，公司在美國 43 個州和華盛頓特區擁有並/或營運約 4,099 個自助倉儲設施，包含約 2.8 百萬個倉儲單元和 3.15 億平方英尺的可租賃空間。

2. 營運結構

特優空間倉儲公司的營運模式建立在作為 REIT 的特性、多元化的物業所有權和管理模式、以及對技術和動態定價策略的應用之上。公司主要透過出租倉儲單元來產生收入。

Extra Space Storage 的業務主要分為以下幾個報告部門：

• 自助倉儲營運 (Self-Storage Operations)：
  
  

  • 這是公司最主要的收入來源，佔總營收的絕大部分 (約 87.7%)。

  • 主要來自於向個人和企業租賃其擁有或管理（作為合資企業的一部分）的倉儲單元所產生的租金收入。

  • 提供多種倉儲選擇，包括：

    • 標準儲存單元：不同大小的空間，供家具、雜物等儲存。

    • 氣候控制單元：適用於對溫度和濕度敏感的物品。

    • 得來速單元：方便直接停車卸貨。

    • 船隻和休旅車 (RV) 儲存：戶外或有頂棚的停放空間。

    • 商業儲存：為企業提供額外的存貨空間。

  • 公司採用動態定價策略，根據需求、季節性和當地市場狀況調整租金，以最大化收入和入住率。

  • 截至 2024 年 12 月 31 日，其設施的平均入住率約為 83.9%。

• 租戶再保險 (Tenant Reinsurance)：
  
  

  • 此部門提供租戶可選的保險選項，以保障其儲存物品在損失時獲得賠償。

  • 公司透過銷售這些再保險政策獲得額外收入 (約佔總營收的 6.9%)。

• 管理費及其他收入 (Management Fees and Other Income)：
  
  

  • Extra Space Storage 也為第三方擁有的倉儲設施提供物業管理服務，並從中收取管理費。

  • 其他收入來源包括行政費、滯納金以及鎖具和搬家用品的銷售等 (約佔總營收的 5.4%)。

物業組合和擴張：公司透過收購現有物業、開發新設施以及組建合資企業來擴大其物業組合和市場份額。

技術應用：公司大力投資於其線上平台和數位化工具，提供便捷的線上租賃、支付和管理服務，提升客戶體驗和營運效率。

主要供應商：

• 房地產買賣和開發商：用於其物業的收購和新設施的建設。

• 建築和維護服務供應商：用於設施的日常維護、修理和升級。

• 安全系統和監控設備供應商：確保倉儲設施的安全。

• 電力和水力公用事業公司：用於設施營運，特別是氣候控制單元。

• 資訊科技和軟體供應商：用於網站、物業管理系統、客戶關係管理和數據分析。

• 保險服務提供商：為其物業本身提供保險，並作為租戶再保險業務的合作夥伴。

• 清潔和廢物管理服務。

主要競爭者：Extra Space Storage 在自助倉儲產業面臨競爭，主要競爭者包括：

• Public Storage (公共倉儲)：美國最大的自助倉儲 REIT。

• CubeSmart (立方智能)：美國另一家大型自助倉儲 REIT。

• National Storage Affiliates Trust (國家倉儲聯盟信託)：另一家上市的自助倉儲 REIT。

• U-Haul (優豪)：雖然以租賃卡車聞名，但也經營大量自助倉儲業務。

• 獨立或地區性小型自助倉儲營運商：美國各地存在大量此類公司。

• Neighbor 等新型點對點儲存平台：將個人閒置空間出租給他人。

上下游關係：上游為房地產開發商、建築商、安全設備和IT系統供應商；下游客戶為需要額外儲存空間的個人（如搬家、裝修、季節性物品儲存）和企業（如小型企業存貨、文件儲存）。

3. 產業地位

Extra Space Storage Inc. 在全球自助倉儲房地產投資信託 (REIT) 產業中佔據領導地位。

• 美國第二大自助倉儲公司：按物業數量和可租賃面積計算，Extra Space Storage 是美國僅次於 Public Storage 的第二大自助倉儲營運商。

• 龐大的物業組合：公司擁有數千個倉儲設施，覆蓋美國大部分主要市場，提供廣泛的地理選擇和服務能力。

• 高效的營運管理：透過其整合的營運平台、動態定價和對技術的投入，公司能夠有效地管理其龐大資產，提高入住率和收入。

• REIT 結構的優勢：作為 REIT，公司將絕大部分應稅收入分配給股東，通常提供具有吸引力的股息收益，吸引了尋求穩定收益的投資者。

• 多元化的收入流：除了核心的租金收入，租戶再保險和第三方物業管理服務也為公司提供了額外的穩定收入來源。

• 穩健的財務表現：公司通常展現出持續的收入增長和健康的盈利能力，反映其在市場中的強勁競爭力。

總之，特優空間倉儲公司是一家在全球自助倉儲 REIT 產業中具備絕對領導地位、以其龐大的物業組合、高效的營運模式以及對客戶需求的精準把握驅動成長，並在為個人和企業提供便捷倉儲解決方案方面扮演關鍵角色的行業巨頭。

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