Om eiendomstjenester

Om område

Eiendomstjenester består av to enheter, Eierskapsenheten og Trondheim eiendom.

Tjenesteområde har ansvar for blant annet:

• Forvaltning, drift og vedlikehold av kommunens bygninger og bygninger eid av tilknyttede stiftelser
• Renhold i bygninger med kommunal virksomhet
• Prosjektutvikler og byggherrefunksjon for kommunale bygg og eiendommer
• Kjøp, salg, innleie og utleie av bebygd og ubebygd eiendom
• Samarbeid med private eiendomsutviklere og grunneiere ved hjelp av gode utbyggingsavtaler for å oppnå ønsket byutvikling

Bolig- og næringsareal

Etablering og utvikling av bolig- og næringsområder er en viktig del av byutviklingen. Kommunen skal være en aktiv deltaker, både gjennom å utvikle egne arealer og gjennom samarbeid med offentlige og private aktører.

De enkelte kommunale tjenesteområdene har behov tilpasset samfunnsutviklingen; de må være tilstede der behovet er. Det kan være utfordrende å kombinere krav til lokalisering med tilgjengelig areal. Plan for areal til offentlige tjenester ble lagt frem for bystyret i november 2017 (160/17). I planen er det gjort rede for arealbehov for kommunale tjenester og idrett i hele kommunen. Planen viser forslag til lokalisering og hvor kommunen fortsatt mangler areal. Den gir også føringer for videre arbeid med å skaffe kommunale tomter. Muligheter for å spare areal, blant annet gjennom samlokalisering og sambruk av areal, er et viktig tema.

Bolig

Bystyret vedtok i 2009 en utgiftsdekkende husleiemodell (sak 0151/09) for utleieboliger etter at boligdriften påførte kommunen et årlig underskudd i størrelsesorden 43 millioner kroner, som ble dekket av bykassen.

Husleiene beregnes i 2019 fortsatt etter den samme modellen, men satsene i beregningsmodellen har blitt justert i tråd med endring i prisnivå generelt (KPI) og økte utgifter til vedlikehold av boligmassen. Økte utgifter til vedlikehold skyldes både en økt innsats på planlagt vedlikehold for å redusere vedlikeholdsetterslepet i boligmassen, og en betydelig økning av antallet oppussinger, som følge av et økt antall utflyttinger de siste årene.

Den utgiftsdekkende modellen følger porteføljeprinsippet og gjelder hele boligmassen sett under ett og betyr ikke at husleien for hver enkelt bolig dekker utgiftene knyttet til akkurat denne boligen. Nyanskaffelser av boliger vil i de aller fleste tilfeller medføre et driftsunderskudd i boligøkonomien. For å kunne investere i nye boliger i årene fremover er det derfor viktig å ha en betydelig andel av nedbetalte boliger i porteføljen

Samlet sett er kommunens husleienivå ansett å ligge omtrent 15-20 prosent under gjengs leie sammenlignet med Statistisk sentralbyrås (SSB) gjennomsnittlige månedsleie for 2018.

Trondheim kommune disponerer for tiden i underkant av 4000 boliger. De siste årene har antall tomme boliger økt betraktelig. Innstrammet praksis for behandling av nye søknader og søknader om forlengelse av leiekontrakt, økt bruk av treårs leiekontrakter og et større privat leiemarked er noen av årsakene til at antallet kommunale leietakere har gått ned, mens antallet boliger i porteføljen har vært stabilt eller svakt stigende.

Det store antallet tomme boliger viser at kommunen har for mange boliger i forhold til behovet. Det er allerede besluttet og igangsatt salg av en rekke boliger, i første omgang hovedsakelig boliger som vurderes som ukurante eller uhensiktsmessige i forhold til behovene til de personer som innvilges kommunal bolig. Ytterligere reduksjon av boligmassen vil måtte effektueres fortløpende for å sørge for en portefølje i balanse med behovet.

Som direkte konsekvens av den økte tomgangen har husleieinntektene i boligøkonomien gått ned. For å få balanse i budsjettene har man vært nødt til å redusere avsetningene til planlagt vedlikehold av boligbyggene. Gjennom tilstandskontroll er det økonomiske etterslepet på vedlikehold av hele porteføljen av kommunens utleieboliger estimert til å utgjøre 135 millioner kroner. Et redusert vedlikeholdsnivå under dagens nivå vil over tid øke dette etterslepet heller enn å lukke det.

Rådmannen legger høsten 2019 frem en sak for bystyret der han anbefaler at 50 millioner kroner av salgsinntektene for boliger i 2019 og 50 millioner kroner i 2020 reallokeres fra boligøkonomien til andre, bykassefinansierte investeringsprosjekter. Dette vil medføre at lånene som skal betales innen den utgiftsdekkende boligøkonomien blir 100 millioner kroner høyere enn om disse salgsinntektene hadde blitt holdt innenfor boligøkonomien.

Fra 1. januar 2020 slås Klæbu og Trondheim kommune sammen, og de kommunale boligene fra Klæbu innlemmes i den utgiftsdekkende boligøkonomien. Husleieinntektene fra denne delen av porteføljen vil ikke være tilstrekkelig til å dekke økningen av kapitalutgifter og utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold for disse boligene. Dette vil medføre et økt press på den utgiftsdekkende husleiemodellen.

Drift og vedlikehold formålsbygg

Bygningene og deres tilstand er viktige for kvaliteten på kommunens tjenesteproduksjon. En godt vedlikeholdt bygning forebygger helseskader, bidrar til gode og trivselsfremmende omgivelser og godt arbeidsmiljø. En godt vedlikeholdt bygning gir også lavere driftskostnader.

Målbevisst og langsiktig satsing på å minimalisere vedlikeholdsetterslep i porteføljen har ført til at Trondheim kommune er blitt en foregangskommune gjennom måten å arbeide på. Forutsigbare rammer over lengre tid skaper godt planlagt vedlikehold. Dermed tar vi vare på de verdiene som er skapt.

Et nytt bygg blir umiddelbart lagt inn i kommunens vedlikeholdssyklus. Hovedvedlikehold av formålsbygg utføres hvert fjerde år, mens boligvedlikehold utføres hvert sjette år. Historisk har vi “vernet” om bygningsvedlikeholdet tross reduksjon i økonomiske rammer. Det ønsker vi også å gjøre i fortsettelsen.

Tjenesteområdet arbeider aktivt med å effektivisere renholds- og driftstjenester uten å redusere kvaliteten. Ytterligere kutt i rammer vil imidlertid medføre redusert frekvens på ulike drifts- og renholdstjenester. Opplevd kvalitet vil dermed reduseres noe.

God styring av kostnader, kvalitet og framdrift av bygge- og vedlikeholdsprosjektene tillegges stor vekt. Eiendomstjenester har fokus på miljøspørsmål som byggherre, eiendomsforvalter, eiendomsutvikler og rådgiver for andre enheter i kommunen.

Det jobbes mye med innovative løsninger for å være forkant av eiendomsbransjens utvikling i årene fremover. Som eksempler kan nevnes innføring av roboter og droner i eiendomsdriften.

Tjenesteområdet samarbeider med brukerne av bygningene for å nå målet om to prosent reduksjon i energibruket per år. Dette gjøres både gjennom tekniske tiltak og god dialog mellom brukere og driftspersonell. Det holdningsskapende arbeidet er viktig.

Økonomi og regnskap

Figur 21-1 viser budsjett- og regnskap for eiendomstjenester i perioden 2016-2018, vedtatt budsjett og prognose på regnskap for 2019, samt rådmannens forslag til netto driftsbudsjett for eiendomstjenester for 2020.

Perioden 2016-2019 viser kun gamle Trondheim, mens budsjett 2020 er sum for nye Trondheim kommune. Økningen i budsjett fra 2019 til 2020 har hovedsakelig sammenheng med lønns- og prisvekst, økt ramme på grunn av nye bygg og sammenslåing av Trondheim og Klæbu kommuner.

Mindreforbruket i 2017 skyldes at deler av årsoppgjørsbevilgningen for 2017 ikke ble brukt opp samt et mindreforbruk på 2 millioner kroner knyttet til boligområdet. Merforbruket i 2018 skyldes høyere utgifter knyttet til boligdriften enn budsjettert.

Trondheim kommune disponerte 8,9 prosent av kommunens samlede netto driftsutgifter til eiendomsforvaltning i 2018 noe som er under ASSS- gjennomsnittet. I treårsperioden 2016-2018 har kommunens andel brukt til eiendomsforvaltning falt fra 10,4 til 8,9 prosent. Trondheim kommune har lavere utgifter til driftsaktiviteter og energikostnader enn snittet av ASSS-kommunene. Vedlikehold i kroner per kvadratmeter ligger over snittet. Stavanger kommune trekker snittet på vedlikehold opp på grunn av tiltakspakker fra staten de siste årene. Det jobbes aktivt med å forbedre kvaliteten på ASSS-tallene og dermed gjøre sammenligningen mellom kommunene lettere.